物业设施设备管理指南.doc

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目录

第一部分强电系统

第1章高压供电系统 1

1.1高压供电系统概述 1

1.2供电系统的接管验收 7

1.3供电系统的运行管理 10

1.4供电系统的维护保养 17

1.5供电系统设施设备的大中修 20

第2章低压配电系统 23

2.1低压配电系统概述 23

2.2低压配电系统的接管验收 25

2.3配电系统的运行管理 26

2.4低压配电系统的维护保养 33

2.5自备应急发电机 40

2.6电力电容器 44

2.7电池 47

2.8设施设备的大中修 53

第3章用电设备 58

3.1电照明和电光源 58

3.2电动机 70

第4章低压电器 75

4.1低压电器概述 75

4.2低压电器的接管验收 82

4.3低压电器的管理 83

第5章建筑防雷与接地 87

5.1雷电的危害及建筑物防雷等级 87

5.2建筑物防雷与接地系统概述 88

5.3电力系统的防雷设施 94

5.4防雷与接地系统的接管验收 96

5.5防雷与接地系统的维护保养 100

第二部分电梯升降系统

第6章电梯升降系统概述 103

6.1电梯升降设备的分类 103

6.2电梯的基本原理 106

6.3轿厢和门系统 109

6.4导向系统和重量平衡系统 110

6.5安全保护系统 111

6.6电力拖动和电气控制 113

6.7微机在电梯中的应用 113

6.8电梯土建技术要求 113

第7章电梯升降系统的接管验收 115

7.1接管验收工作依据 116

7.2接管验收工作要求 117

7.3接管验收工作程序 118

7.4接管验收的实施 118

第8章电梯升降系统的运行管理 125

8.1运行管理的依据 126

8.2运行管理内容 126

8.3运行管理要求 134

8.4环保节能 138

8.5电梯事故 139

第9章电梯升降系统的维修养护 140

9.1维修养护的依据 140

9.3维护方法 143

9.4电梯的常见故障及其排除 149

第10章升降系统的大中修 152

10.1电梯中修的确定及项目内容 152

10.2电梯大修的确定及项目内容 153

10.3电梯的小修、中修、大修的参考周期 154

10.4电梯设备报废标准的探讨 155

第三部分空调系统

第11章空调系统概述 161

11.1空调系统的构成 161

11.2空调系统的分类 168

第12章空调系统的接管验收 174

12.1接管验收工作依据 175

12.2接管验收的范围 175

12.3接管验收的程序 176

12.4空调设备、设施和技术档案的建立 181

第13章空调系统的运行管理 181

13.1运行管理依据 181

13.2运行管理的内容 182

13.3运行管理要求 199

13.4环保、卫生、节能及安全要求 201

第14章空调系统的维修养护 205

14.1维修养护的依据 205

14.2维修养护管理 205

14.3维修保养要求 234

14.4环保及节能要求 236

第15章设施设备的大中修 237

15.1技术标准 237

15.2管理要求 237

15.3工作内容 240

15.4环保与节能 242

第16章热源系统简介 243

16.1热源系统概述 243

16.2热源系统的接管验收 246

16.3热源系统的运行管理 249

16.4热源系统的维修保养 257

16.5热源设备的大中修 259

第四部分给排水系统

第17章给水系统 261

17.1供水系统概述 261

17.2供水系统的接管验收 264

17.3供水系统运行管理 268

17.4供水系统的维护保养 274

17.5给水系统大、中修管理 277

第18章中水系统 283

18.1中水系统概述 283

18.2中水设施的接管验收 284

18.3中水系统的运行管理 286

18.4中水系统的维修保养 292

18.5设备设施的大、中修 294

第19章排水系统 300

19.1排水系统概述 300

19.2排水系统的接管验收 301

19.3排水系统的运行管理 303

19.4排水系统的维修保养 304

19.5设备设施的大、中修 306

第五部分消防系统

第20章消防系统概述 313

20.1消防灭火设施系统概述 313

20.2火灾自动报警系统概述 324

20.3防火、灭火设施自动联动系统概述 328

20.4常见灭火器具 333

第21章消防系统的接管验收 335

21.1消防系统接管验收工作依据 335

21.2消防系统接管验收的范围 336

21.3消防系统接管验收的程序 337

第22章消防系统的运行管理 346

22.1消防系统运行管理的依据 346

22.2运行管理要求 349

22.3消防系统运行管理内容 356

第23章消防系统的维修养护 363

23.1消防系统维修养护的依据 363

23.2消防系统维修养护管理要求 363

23.3消防系统维修养护的内容 366

第24章消防系统的大中修 388

24.1消防设施设备大中修的依据 388

24.2消防设施设备大中修管理要求 388

24.3设施设备大中修工作内容 393

24.4环保及节能 396

第六部分弱电系统

第25章楼宇自动化系统 407

25.1系统概述 407

25.2楼控系统的接管验收 412

25.3楼控系统的运行管理 415

25.4楼控系统的维护保养 419

25.5节能管理 425

第26章安全技术防范系统 426

26.1安全技术防范系统概述 426

26.2安全技术防范系统的接管验收 432

26.3安全防范系统的运行管理 436

26.4安全防范系统的维护保养 438

第27章停车场管理系统 444

27.1停车场车位引导管理系统 444

27.2停车场收费系统 450

第28章有线电视和卫星接收系统 454

28.1系统概述 454

28.2系统的接管验收 455

28.3系统的运行管理 459

28.4系统的维修养护 462

28.5其他 464

第29章广播会议设备系统 466

29.1广播会议设备系统概述 466

29.2广播会议设备系统的接管验收 471

29.3广播会议设备系统的运行管理 475

29.4广播会议设备系统的预防性维护 477

第七部分房屋的接管、维护与装修管理

第30章房屋接管、维护的概述 481

第31章房屋的接管验收 481

31.1接管验收的工作依据 481

31.2接管验收的范围 482

31.3接管验收的程序及实施 482

第32章房屋的运行养护及维修 486

32.1房屋运行养护及维修的部位 486

32.2房屋运行养护及维修的标准 486

32.3岗位的设置及职责 486

32.4房屋的维修及养护 487

32.5公共设施的大中修 493

32.6房屋的环保及节能 497

第33章房屋的装修管理 497

33.1装修管理概述 497

33.2业主或使用人入住验收 498

33.3装修程序及相关规定 499

33.4装修规则及注意事项 503

第八部分设施设备的大中修管理

第34章设施设备的大中修管理概述 517

第35章设施设备大中修管理的工作内容 517

35.1设施设备的大中修管理的依据 517

35.2设施设备大中修管理的工作内容和程序 517

第36章专项维修资金的使用 519

36.1专项维修资金的使用 519

36.2专项维修基金使用的补充说明 520

第一部分强电系统

第1章高压供电系统

1.1高压供电系统概述

对于物业管理公司来讲，高压供电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路和设备。

同时使用多台变压器供电的民用建筑物，通常都采用10kV供电。

为了提高供电可靠性，建筑物一般都采用双路供电的方式，即电源从两个变电站或者从一个变电站的两个变压器下分别引入。

电缆从中心变电站进入建筑物以后，首先进入高压配电室（也称电缆π接室），然后连接到建筑物内变电室的高压柜上。

建筑群内用来改变电压的场所被称为变电室，用来接收和分配电能而不改变电压的场所称为配电室。

在一般情况下变电室和主配电室建在同一个地点，建筑面积比较大的建筑物还会再设置分变（配）电室。

1.1.1供电设备组成

高压配电设备主要由高压进线隔离柜（图1–1）、高压进线柜、计量柜、变压器柜、母线隔离柜、联络柜、互投柜、PT（电压互感器）柜、直流屏、中央信号屏、电流互感器、防雷设备（避雷器）、接地刀闸、高压母线、变压器、继电保护装置等组成；变电设备主要由不同电压等级及不同容量的电力变压器组成。

图1-2隔离手车

图1-1隔离柜

1.1.1.1进线隔离柜

组成：

主要采用手车式隔离柜（图1–2），内置高压隔离开关。

由动触头、静触头、支持瓷瓶或套管瓷瓶、导电铜排、辅助开关、手车机械移动装置等组成，另外可根据用户需要选配带电显示装置。

调度编号：

201–2（202–2）

作用：

是电气系统中重要的开关电器，其主要功能是：

保证高压电器及装置在检修工作时的安全，在高压进线处起隔离电压的作用。

在“分”位置时，触头间符合规定要求的绝缘距离，有明显的断开标志；

在“合”位置时，能承载正常回路条件下的电流及规定时间内异常条件（例如短路）下电流的开关设备。

不能用于切断、投入负荷电流和断开短路电流，仅可用于不产生强大电弧的某些切换操作，即它不具有灭弧功能；隔离柜不能单独工作，需与高压断路器配套使用。

1.1.1.2高压进线柜（图1–3）

组成：

主要构件是高压断路器（图1–4）。

由电流互感器、真空断路器、动力操动机构、车体等组成。

其动力操动机构由弹簧储能动力装置及主轴、拐臂、连杆等构成。

调度编号：

201（202）

作用：

内置高压断路器（或称高压开关），是变配电室主要的电力控制设备，具有灭弧特性，当系统正常运行时，它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系统发生故障时，它和继电保护配合，能迅速切断故障电流，以防止扩大事故范围。

高压断路器种类很多，按其灭弧的不同，可分为：

油断路器（多油断路器、少油断路器）、六氟化硫断路器（SF6断路器）、真空断路器、压缩空气断路器等。

1.1.1.3计量柜（图1–5）

组成：

柜内安装各类计量仪表（图1–6），及电能量采集器、三相三线电子式多功能电能表、高压峰谷表。

调度编号：

44（55）

作用：

计量实际电能消耗量。

1.1.1.4变压器柜

组成：

基本结构与高压进线柜相同。

调度编号：

211、212（