物业管理实习报告1.docx
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物业管理实习报告1
物业管理实习报告
在美佳物业伟柏花园管理处的实习报告）今年一月十八日下午开始，我在美佳物业伟柏花园进行了物业管理实习工作。
在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。
在实习中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。
简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。
通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。
我所实习的美佳物业管理有限公司，隶属于香港沿海绿色家园集团。
目前，该公司拥有员工近1500人，在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。
管理面积约300万平方米，管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。
伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一。
伟柏花园由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理处员工26人，其中：
管理人员6人。
回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。
实习中，我采用了看、问等方式，对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。
同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，创学习型、创新型企业。
严把员工招聘关。
美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。
做好员工的入职、在职培训工作。
美佳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。
美佳物业提倡工作就是学习，工作就是创新，每位员工都争做学习型、创新型员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。
从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。
管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。
在实习中，我看到一套由沿海集团、易建科技、美佳物业合作自行设计开发的一站式物业管理资迅系统物业管理服务软件。
该软件包括：
一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。
管理处全面提倡一站式服务、最佳保安的特色管理服务。
从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、推行顾客互动年，促进公司与业主之间的良性互动。
美佳物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，在XX年美佳重点开展了顾客互动年活动。
成立了美佳俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。
如：
三月份，开展了学雷锋义务服务活动；六一儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动；十月份，组织小区业主观看露天电影；十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
四、重视物业管理的重要基础工作设备管理。
对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。
如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准；发电机每月试运行一次；消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。
等等。
五、管理处一道亮丽的风景线安保队伍。
管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。
建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立友善与威严共存、服务与警卫并在的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。
通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。
同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。
对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。
通过实习，我发现美佳物业无论是在管理经验，还是人才储备、基础管理上都已储备了雄厚的资源，是物业管理行业中的一位后起之秀，它的发展前景非常广阔。
但在深圳，美佳物业的品牌不太响亮，若美佳物业挖掘新闻，借用传播媒体，扩大其知名度。
那么，将在物业管理行业新的规范调整期占有更大的市场，让更多的居民享受到其优质满意的服务。
通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。
物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。
因此，在物业管理实际工作中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。
本人于2008年四月在xx律师事务所完成了一个月的实习工作。
在实习期间，我亲身接触到了律师实务，实际参与了一些案件的诉讼过程，独立完成了几篇律师日常法律文书的写作。
现将实习期间的工作经历总结为本报告。
本实习报告正文部分将分三个部分完成。
第一部分为实践经验，主要讨论一些律师在办案过程中的工作方法。
第二部分为诉讼技巧，主要论述在诉讼过程中的一些技巧性工作方法。
第三部分为法律文书，主要讨论初规范性格式外，在律师文书应该注意的问题。
一、实践经验 1以事实为依据 事实胜于雄辩，律师实务不同于学术研究，律师在诉讼中的难点并不是解决法律如何使用，而是理清案件的客观事实。
以法律为标准将生活事实整理为法律事实。
因此律师在开庭前最主要的工作除了研究法律适用外，就是认真的搜集证据，掌握与案件有关的客观事实以及证据基础。
并且应该注意证据的证明力问题。
尽最大努力使我方主张的事实得到证据的支持。
在分析证据的时候应该对全案证据作出综合判断，仔细分析每一个证据的证明事项，以及各证据之间的关系。
主要工作在于检查证据之间是否相矛盾；证据对待证事实的证明力的强弱；所提供的证据与诉讼请求之间有无矛盾；以及不同的待证事实之间的证据与诉讼请求的关系、从整体上把握证据与诉讼请求之间的关系，不可割裂开各各证据之间的联系，孤立的审查证据。
例如，在一起发生在上海的交通事故人身损害赔偿案件。
原告方的诉讼请求之一就是要求被告承担其交通费，而在其主张的交通费中主要的褶证据是两张价值400元的从赤壁到上海的汽车票。
而其起诉书中确表明在事故发生后原告的丈夫就赶到了医院。
根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件若干问题解释》中规定，对于必要的交通费用，原告的主张可以支持。
由于原告的丈夫已经在原告身旁，这400元的车票不属于必要的费用。
显然，原告的起诉书中所承认的事实与其诉讼请求以及提供的证据之间存在矛盾，直接影响了诉讼请求的成立。
2注重交易习惯 法律只是对社会生活的一种法律抽象，其并不是穷尽所有社会生活。
对一些对社会发展没有直接影响的习惯，法律并没有作出明确规定。
尤其是一些商事交易习惯，在与法律没有冲突的情形下，可能直接决定了交易双方的权利义务关系。
因此在应该注意案件所涉及的交易习惯。
在很多时候，交易习惯可能直接影响案件的结果。
例如，在一起房屋买卖纠纷中，双方当事人签订了《房屋定购协议》，后房屋一直没有开工。
我方当事人主张对方承担违约责任。
但是对方当事人主张其并没有房屋预售许可证，依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷若干问题解释》规定，合同应该无效。
我方当事人无权要求违约责任。
我方主张：
根据交易习惯，“订购”不同于“定购”其只反应了一种交易意向，而不是交易本身。
合同的标的不是房屋所有权的转让，而是以协议中约定的条款来订立买卖合同。
因此《房屋定购协议》并不违反《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷若干问题解释》。
合同有效，对方应承担责任。
由此可见交易习惯在诉讼中的重要意义。
3注重法律以外的规范性法律文件 根据我国的宪政结构，地方政府，人大有权力指定行政法规以及地方规章。
这些规章虽然效力低于法律，但是确具有规范性效力，可以在诉讼中直接作为判决的法律依据，因此其在现实中的诉讼纠纷中确十分重要。
而且法律的抽象性与法律的确定性之间存在矛盾。
为了保证规则的涵盖面，法律不得不使用抽象语言表述规则，这样确又与客观事实之间产生一定距离。
在大多数诉讼中，虽然都有法律对相关问题作出规定，但是确没有明确给出解决纠纷的方，把相关问题交给法律以外的规范性法律文件解决。
因此在诉讼中一定要注意行政法规，地方规章。
首先应注意对案件行使管辖权的法院所在地的政府，人大对案件涉及的问题有无规定。
其次，应该注意案件争议的所涉及到的行业主管部门对此是否由规定。
第三，分析各规定，法规之间有无矛盾，以及它们彼此之间的效力层次。
例如，在上文中涉及到的交通事故人身损害赔偿案件中，涉及到的法律主要是：
《道路交通安全法》；涉及到的法律解释有：
《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件若干问题解释》；涉及到的行政法规有：
《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》以及《道路交通事故处理程序规定》；涉及到的地方规定有：
《上海市适用道路交通安全法条例》；《上海市高级人民法院人身损害赔偿标准》；《上海市国家机关工作人员外出补助标准》 在这样一起纠纷中，所涉及到的法律外的规范性文件的数量大于法律文件。
4注意会计技能在案件中的适用 在民事纠纷中大多数都涉及到损害赔偿的计算，计算方法将会直接影响到诉讼请求能否得到法院的支持。
而这个时候引入一些基本的会计方法即简化了计算步骤，又比较容易被法院接受。
例如，在一起侵害承包经营权的侵权案件中。
在计算损害赔偿数额时律师采用了以下方式计算：
1预期损失，根据05年同期营业额为计算标准计算合同解除后原告应该获得的受益。
以营业额的35％为利润计算标准。
2支付给员工的工资、由于被告的违约，使原告的营业额下降，但是确必须按照原营业额给付员工工资，对于多给付的工资，应该由被告承担 3机器折旧费用，以其可使用年限比照实际使用年限，计算折旧额。
4房屋装修的费用，装修的花费，减去使用年度的费用。
如果用会计方法来检验，这种计算方式显然不合理，根据会计基本公式，利润等于受益减费用。
既然以受益的35计算利润，那么在主张多支付的工资这一费用，显然属于重复计算。
而且在计算折旧费用的时候没有考虑到净残值，以及当事人所在行业所适用的会计准则的规定。
这样的诉讼请求很难得到法院支持。
5多种方式分析问题 法律是手段而不是目的。
作为律师工作的根本目的是维护当事人合法权益。
因此应从多个角度去分析问题。
诉讼并不是解决问题的唯一手段，在现代法治国家中，法院并不是展示律师法律技能的唯一舞台。
行政手段也是解决争议的一种高效方式。
在遇到纠纷时，可以在司法手段和行政手段之间灵活灵活的选择。
而不仅仅拘泥与诉讼或是仲裁这些成本高昂，耗费时间较长，且存在着诉讼风险的手段。
比如在土地权属纠纷中，即可以选择民事诉讼中的确认之诉，又可以提起行政裁决或者行政确认。
而且还可以在不同手段之间可以灵活切换，避免对自己不利的结果发生，减少解决问题的成本。
比如，当遇到地方保护主义严重；如果政府的公证性受到外来因素不正当干涉,可以从行政手段跳跃到诉讼手段，将争议问题的管辖权由政府转移到法院。
同时为了防止不利于己的终局性行政结果，也可以在行政确认和行政裁决之间灵活切换适用，利用不具有行政强制力，确能够对当事人的实体权利义务产生影响的行政措施去解决问题。
二、诉讼技巧 诉讼是一个脑力劳动而不是体力劳动，在律师的工作中，除了认真，敬业的工作精神之外，还应该注意一些技巧性的东西，灵活的运用诉讼技巧不但可以减轻工作负担，还可以起到事半功倍的作用。
在实习期间，我所接触到的工作技巧主要有一下几个方面：
1把握好诉状与代理词之间的关系 在诉讼中，代理词与诉状之间起到的作用不同，适用的诉讼阶段不同，因此应该注意好二者的区别。
起诉书的目的是提起诉讼程序，因此重点在于陈述案件涉及的事实以及诉讼请求。
而代理词是在法庭辩论中使用的，目的是让法庭接受自己的观点。
其重点是表述清楚诉讼主张的法律依据，以及案件事实之间的关系。
由此可见，二者不可混淆。
如果在起诉书中过多的涉及到了代理词中的内容，不但没有任何意义，反而泄漏了我方辩论观点，使对方可以提前准备，不利于我方诉讼理由的有效展开。
同样，如果代理词与起诉书在内容上大同小异的话，等于放弃了法庭辩论的权利，失去了一次陈述我方诉讼主张的机会。
2灵活运用证据规则 律师的主要工作是搜集案件相关证据，理顺案件事实。
将客观的社会生活梳理成抽象的法律事实。
而证据规则就是将客观事实抽象为法律事实的工具。
因此律师在工作中应该十分注重证据规则的运用。
根据证据规则中的规定，选择案件的且入点，以便规避自己的举证责任，增加对方的举证义务。
比如在依据《民事诉讼规则》侵权案件和违约案件适用不同的举证责任分配。
因此在遇到请求权竟合的案件中，应选择举证最有效的一种请求权方式主张权利，减少工作量，降低诉讼风险。
3争议问题后置 在诉讼中，经常会涉及到一些法律冲突或是法律规定不明确的地方，在法律适用上会产生争议。
在这种时候，对各种争议解决的方法的选择适用往往根据法官的自由裁量权而定。
因此如何处理案件的争议问题成为律师在诉讼中面临的一个工作难点。
在我接触的诉讼中，律师曾经使用将争议问题后置的方法来解决法律争议的问题。
在庭审中，如果将争议问题作为辩论的重点，会遭到对方的集中反驳，稍有差池就会前功尽弃。
而且从客观上讲，即便对方没有充分的驳倒我方主张，对争议问题的过多论述也会加深了审判法官对我方主张的怀疑。
因此在诉讼中应该尽量回避争议而不是激化矛盾。
因此在辩论过程中，在顺位安排上尽量将争议问题后置，将其作为一个法律结果处理而不是法律适用前提。
这样即使争议问题不被法院支持也不会影响其他的诉讼主张。
4分散争议问题 将争议问题后置的方式虽然可以在一定程度上缓解矛盾，但是并不是彻底的回避矛盾，因此在法律争议问题出现的时候，还可以将争议问题分撒在各各诉讼利用之间。
利用这种方式来回避争议问题。
当采用这种方式时，将争议问题化整为零，分解成数个独立的问题。
在阐述我方观点的时候将其分撒与各各观点之中，不但回避了主要问题，在客观上也加强了诉讼理由对法官的心里影响。
同时也能分散对方的注意力，使其顾此失彼，难以集中力量解决问题。
而且即使单个问题出现错误时，也不会从根本上影响我方对争议问题的观点的说服力。
5有效利用拒绝调节程序加强我方诉讼请求的力度 由于我国特殊的法律文化传统，法院在审判民事案件中倾向于调节的方式解决问题。
在法院内部工作统计中，调节也是作为对法官职称评比的一个标准。
因此在诉讼中，法官往往会激励促成调节，即便一方当事人在法庭上明确表示拒绝调节，法官也会在法庭外积极促成调节。
甚至在没有法官参与下，原本拒绝调节的一方当事人提出调节请求时，法院也会违背程序法规定联系调节。
因此在诉讼中调节的机会有很多。
并不仅仅是开庭审判过程的那次调节。
所以我们可以灵活的运用调节来加强我方诉讼请求的力度。
一般来说，很多事实不清，证据不足的案件中，当事人总是希望使用调节来解决问题。
因此法官门大多会得出这样的经验：
如果一方当事人积极主张调节，是一种心虚的体现。
从心理上否定一方的诉讼主张，即使最后支持了主张调节放的请求，支持的内容也会大打折扣。
所以在诉讼过程中，即便证据不全，事实不清，也要主动回避调节。
法官由于工作需要会积极促成调解，如果在庭审后我方接受了法官的调节工作，不但不会影响诉讼请求的力度，还会使法官在感情上偏向于我方当事人。
由此可见，调节程序对诉讼请求使大有裨益的。
三、法律文书的写作 1代理词的写作 如前文所述，代理词和起诉书之间有有不同的作用。
因此代理词应该区别与起诉书。
代理词的目的是阐述诉讼请求的理由。
在诉讼中，理由无非是事实理由和法律理由。
事实剩余雄辩，因此代理词的重点应该是对事实理由的清晰表达。
同时也要注意，如果法官对案件事实已经有了充分的了解，过多的涉及案件事实成了多次一举，在这时应该更多的关注法律的适用以节省诉讼精力。
因此应该根据法官对案件事实的了解程度选择代理词侧重点。
至于如何了解法官对案件的了解程度，就是一个工作方法的问题了。
在开庭前，有很多接触法官的机会。
如在开庭前阅卷时的过程中，简易程序中开庭审理前的调节程序。
在开庭时也可以根据法官对双方当事人提问的内容来判断法官对案件的了解。
如果法官对案件的事实缺乏了解，那么就可以通过对事实的陈述将法官的注意力引向我方的诉讼请求中。
2刑事纠纷中的和解协议 在生活中，很多人身损害案件已经构成了刑事案件的立案标准，但是双方当事人往往选择私了的方式解决问题而不是诉诸法律。
在这些纠纷中，大多是加害一方给受害一方相当数额的损害赔偿，而受害一方同意放弃向公安机关举报，为防止事后返回，双方往往签订一个和解协议。
根据民法原理，这种调节协议属于自然债务，并不具有合同法上的强制执行效力。
同时也不能排除公安机关和检查机关的管辖权。
但是其并非无用之举。
一旦对方反悔提起刑事诉讼，在和解协议中对事实部分的认定可以直接证据来适用。
由于有双方当事人签字，除非对方可以证明此和解协议是受胁迫，受欺诈而签订，否则在证据规则中，其可以作为有效证据存在。
这就要求在和解协议中应注重对所涉事实的陈述方法。
在指定和解协议中，对事实的阐述尽量模糊，措辞上应避免使用具有暴力色彩的词汇。
同时在双方权利义务关系条款的表述上要明确，具体，面面俱到。
且不可使用过多的抽象性语言。
3申诉材料 决定案件判决的机构不仅仅是法院，在我国现有的司法体系中，人大，政协的决定对案件的判决有直接关系。
因此当案件审判结束后，向人大，政协提出的申诉材料往往可以促使法院，检察院提起审判监督程序，促成案件的再审。
对于向人大以及政协提交的申诉材料，应注意特定对象的工作职业以及工作方法。
由于对方并不是专业法律部门，因此申诉材料不必使用过多的专业属于，大量的使用生活语言也有助于对方理解我方主张，同时也不必拘泥与法定格式与法定程序。
对于一些没有有效证据证明的案件事实，在这个阶段也可以大胆提出。
同时也应该注意提交申诉材料的国家宏观政策，时代背景。
总之，在这个过程中，成文法的作用仅仅是对方参考的一个要素而不是全部。
应灵活运用这一特殊阶段所具有的特殊优势。
最后，感谢xx律师事务所的xx律师……在实习期间对我的帮助和支持。
这次的暑假实习我选择了一家装潢设计公司，因为平时在学校从事编辑排版工作很想有机会到外面类似的公司里面实习一下，使自己的基础更牢固，技术更全面，实习的内容是学习平面设计（和的使用）。
因为考虑到以后毕业有可能从事这个行业的工作，因此我非常珍惜这次实习的机会，在有限的时间里加深对各种平面设计的了解，找出自身的不足。
这次实习的收获对我来说有不少，我自己感觉在知识、技能、与人沟通和交流等方面都有了不少的收获。
总体来说这次是对我的综合素质的培养，锻炼和提高。
第一天来到公司，不知道该做些什么，什么也插不上手，只是这里看看，那里逛逛，最终还是公司里的老师给我指了条路，让我用和软件模仿教程做一些简单的图片，终于找到事情做了，于是我就乖乖的做起了图片。
说实话我以前在学校的时候也这样做过，不过效果没有这么好，因为以前一遇到难的或不懂的就停下来不做了，而现在有老师在旁边，有不懂的就问，这使我受益非浅。
假如在作图的过程中如果使用几个小技巧，确实可以达到事半功倍的效果。
一、小技巧制作圆角矩形方块首先在中建立一个新文件，在文件上用矩形选取工具画一个矩形框，接着选择选单→，输入半径值，数值越大则圆角矩形的半径越大。
在选取区中填入颜色后，取消选取范围。
选取选单→→，由调整来改变大小，如此就会产生您想要的圆角矩形大小。
若要产生圆角矩形的选取区，可以在选取区作用的环境下，切换到快速遮罩模式，同样执行以获得您想要的遮罩。
高解析制作在用制作网页图形的时候，许多朋友为了快速的操作，都会把图选择低解析度进行制作，但是有些滤镜会因为图形解析度的不足，而无法处理，最后出来的效果也很差。
所以建议大家在处理类似情形时，可以先在高解析度下完成绘制、影像编辑等工作，然后再向下取样，将影像缩成最后的大小。
保留选取范围大小当您在中使用或改变影像大小时，原本在影像中选取的范围也会跟着改变，如果想要保留原本的选取范围，可以先切换到快速遮罩模式下按下键盘上的键，然后再选择“”或“”。
使用指令会将影像与选取范围一同缩小；若使用指令则只会将影像缩小，而选取范围仍保持原有的大小。
记着再将快速遮罩模式切换成标准模式。
快速隐藏图层如果您在中只想要显示某一层图层的影像，是不是得一一将其他图层隐藏起来呢？
这里有一个既快速又方便的作法：
只要在图层面版上同时按住＋以鼠标点选欲显示的图层的眼球图示，就可以将其他图层通通藏起来。
另外也可以用＋＋快速键调整图层的前后次序。
二、小技巧．擦去错误线条如果您使用中的手绘铅笔工具，不小心把线条画歪了或画错了，您不必急着将线条删除，只要立刻按下键，
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