估价复习题及答案解释教学文稿.docx

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估价复习题及答案解释教学文稿

1.某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1020元/m2,专业费用为建造成本的6%，区内设施配套预计为建造成本的15%，岁首为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。

试用传统方法求卡法上能承受的地价。

（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）

解:

根据题意应采用假设开发法之传统计算。

（1）设开发商能承受的地价为V

（2）开发完成后的总价值3000x40=120000万（元）

（3）建造成本/专业费用及配套费用1050x4x（1+6%+15%）=50820（万元）

（4）投资利息Vx12%x4+50820x12%x2=0.48V+12196.80

（5）税收120000x5%=6000（万元）

（6）开发商利润（V+50820）x30%=0.3V+15246

（7）V=

（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V

则V=20077.08（万元）

注:

本题中应注意以下几点：

购买待开发房地产之费用应计利息；

建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；

成本利润率是以土地取得成本与开发成本.销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。

2.某房地产为一块气通一平的待建筑空地。

土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2013年8月起计。

该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。

预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。

根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%。

6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。

预计该写字楼竣工后半年后可出租。

跟俊上述资料试用现金折现法评估该待建筑土地2013年8月出售时的市场价格.

解：

根据题意，应采用现金流量折现法

（1）设待建土地的价值为V

（2）开发的总价值

100*12*70%*70%*4000*[1-1/（1+9%）^47]*1/（1+14%）^3/9%=17332045.98（元）

（3）建筑费与专业费

2000*4000*（1+6%）*[50%/（1+14%^0.5）+35%/（1+14%）^1.5+15%/（1+14%）^2.25]=7356753.95（元）

（4）销售费用和税费17332045.98*（3%+6%）=1559884.14（元）

（5）购地税费0.03V

（6）地价V=17332045.98-7356753.95-1559884.14--1559884.14-0.03V

则V=8170298.92（元）或817.03万元（注：

现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）

3.某在建工程开工于2012年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计，规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年开发成本为2500/m2，管理费为开发成本的3%；至2013年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。

预计工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及水费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。

试利用上述资料用传统方法估计该在建工程于2013年5月1日的价格。

（买房购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）

解：

（1）用传统方法求算

设该在建工程正常价格为V

求开发完成后的价格V1

V1=5000*10000+2400*80*12*85%*75%*（1-25%）*1/12%*[1-1/（1+12%）^48]=5914.02（万元）

求开发成本及管理费用C1

C1=2500*12400*（1-35%）*（1+30%）=2075.45（万元）

求投资利息C2

C2=v*（1+3%）*[（1+8.5%）-1]+2075.45*[（1+8.5%）^7.5-1]=0.134v+130.95

求销售费用和销售税费C3

C3=5000*10000*8%=400（万元）

求开发利润C4

C4=[v+（1+3%）+2075.45]*15%=0.1545v+311.32

求购买该在建工程应支付的税费C5

C5=0.03v

求在建工程于2013年5月1日的价格V

V=v1-（c1+c2+c3+c4+c5）=5914.02-（2075.45+0.134v+130.95+400+0.1545v+311.32+0,03v）

=2996.30-0.3185v

则V=2272.51（万元）

根据上述计算可知，运用传统方法，该在建工程于2013年5月1日分别为2272.51万元。

4.某在建工程开工于2011年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率5.1，用途为公寓。

土地使用年限为50年，从2011年3月1日起计。

土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2011年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。

估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。

可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。

又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。

试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2011年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。

假定资本化率为8%，折现率为14%。

解：

（1）设该在建工程的正常购买总价为V

（2）计算该在建工程续建完成后的总价值：

总建筑面积=2000x5.1=10200（m2）

续建完成后的总价值计算公式：

V=A*[1-1/（1+r）^n]*1/（1+rd）^t/r

续建完成后的总价值：

80*12*10200*65%*80%*（1-30%）*[1-1/（1+8%）^48]*1/（1+14%）^1.5/8%=3569.34（万元）

（3）续建总费用2500*10200*55%/（1+14%）^0.75=1271.23（万元）

（4）购买该在建工程的税费总额=Vx5%=0.05V

（5）该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V

V=2188.68（万元）

（7）该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146（元/m2）

一、单选题

1、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润为12%，则开发利润为（D）万

A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2

解释：

（1000+1500+75+35）*12%=313.2万元

2、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2,现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950/m2，理论上应补地价（单价）为（C）元/m2

A、552B、3519C、4293D、4845

解释：

5.1*950-0.8*690=4293元/m^2

3、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价格贬值属于（C）

A、物资折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧

4、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。

相邻有一临街深度47.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（B）万元。

A、109B、117C、124D、130

解释：

（40%+30%+20%+10%+9%+8%）*100=117万元

5、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（A）年。

A、35B、45C、48D、50

6、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的住宅楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A、100B、300C、600D、900

解释：

180万元*3/6000=900元/m^2

7、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（A）。

A、建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误

C、甲土地的价格高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况

8、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月132日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（B）元/m2。

A、3214B、3347C、3367D、3458

解释：

3000*（1+1%）^11=3347

9、某地区房地产交易中卖房、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方287万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该房地产的正常成交价格为（B）万元。

A、323B、275C、273D、258

解释：

297/（1+8%）=275

10、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑价格200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（C）万元。

A、417B、500C、460D、450

解释：

（50-200*12%）/10%+200=460

11、某房地产正常情况下年收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（c）万元。

A、833.33B、830.45C、828.25D、827.64

解释：

V=（140-40）*[1-1/（1+12%）^45]/12%=828.25

12、某显瘦临街总深度30M的矩形宗地，前街路线价2000元/m2，后街路线价1000元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）m。

A、10B、15C、20D、30

解释：

2000/（1000+2000）*30=20

二、多选题

1、估价报告书的内在质量包括（ACD）。

A、估价结论的准确性B、文字表达水平

C、估价方法选择的正确性D、参数确定的合理性

2、房地产交易中的特殊交易情形包括（BCD）。

A、交易双方曾经有过业务联系B、购买相邻房地产

C、交易税费由买方承担D、卖方不了解市场行情

3、求取建筑物重新建造的成本方法有（ACD）。

A字数调整法B、实际观察法

C、工料测量法D、分部分项法

4、建筑物的物质折旧包括（ABD）。

A、有形损耗B、正常使用的磨损

C、功能折旧D、意外的破坏损毁

5、下列说法正确的是（AD）。

A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例

C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例不一定是可比实例

一、判断题

1.假设开发法可用于拆迁补偿估计。

（错）

2.同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。

（错）

3.房地产价格的表懂趋势与其当前价位的高低可以无关。

（对）

4.若股价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或者未来。

（对）

5．城市中现在有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益估价法。

（错）

6.房地产价格实质是房地产权益的价格，故其收益在估价中要比物质实体更重要。

（错）

7.长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。

（对）

8.不论估价母的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当【评估的估价对象的范围。

（错）

9.人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。

（错）

10．某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。

该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。

（不出）

二、单项选择题

1、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑价格200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（C）万元。

A、417B、500C、460D、450

2、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（B）万元。

A、323B、275C、273D、258

3、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（C）元/平方米。

A、500B、200C、250D、100

4、用收益法评估某宗房地产的价格时，除油租约限制的以外，应选取（a）净收益作为估价依据。

A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际

C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低

5、甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（c）。

在调查中我们注意到大多数同学都比较注重工艺品的价格，点面氛围及服务。

A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、难以判断

6、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（D）。

A、有效经过年数等于实际经过年数

2003年，上海市总人口达到1464万人，上海是全国第一个出现人口负增长的地区。

B、有效经过年数短于实际经过年数

（2）缺乏经营经验C、有效经过年数长于实际经过年数

D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

（4）信息技术优势7、有一宗地产，土地面积1000平方米，其价格为为1500元/平方米，建筑面积5000平方米，其重置价格为1200元/平方米。

该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（A）元/平方米。

创业首先要有“风险意识”，要能承受住风险和失败。

还要有责任感，要对公司、员工、投资者负责。

务实精神也必不可少，必须踏实做事；A、950B、1000C、1200D、1250

解释：

（5000*1250-1000*1500）/5000=950

培养动手能力□学一门手艺□打发时间□兴趣爱好□8、市场法的理论依据是（B）。

A、适合原理B、替代原理

C、最高最佳使用原则D、均衡原理

9、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地产总价格为2400万元，其中土地价格为800万元。

某人购买了其中300m2，该部分的房地产价格为126万元。

假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（C）。

A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%

10、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（B）元/m2。

营销调研课题A、50B、250C、300D、350

“碧芝”隶属于加拿大的ｂｅａｄｗｏｒｋｓ公司。

这家公司原先从事首饰加工业，自助首饰的风行也自西方，随着人工饰品的欣欣向荣，自制饰品越来越受到了人们的认同。

１９９６年'碧芝自制饰品店'在迪美购物中心开张，这里地理位置十分优越，交通四八达，由于是市中心，汇集了来自各地的游客和时尚人群，不用担心客流量问题。

迪美有３００多家商铺，不包括柜台，现在这个商铺的位置还是比较合适的，位于中心地带，左边出口的自动扶梯直接通向地面，从正对着的旋转式楼拾阶而上就是人民广场中央，周边４、５条地下通道都交汇于此，从自家店铺门口经过的９０％的顾客会因为好奇而进看一下。

11、在成本法求取折旧中，采用（A）更符合实际情况

A、有效经过年数

B、实际经过年数

C、剩余经过年数

D、自然经过年数

PS:

消费者分析

（2）文化优势12、某可比实际的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2首期付12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（A）m2。

A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66