襄城区二桥头项目可行性研究报告62P.docx
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襄城区二桥头项目可行性研究报告62P
襄城区二桥头项目
可行性研究报告
一、总论
1.1项目名称、建设单位
a.项目名称：
b.建设单位：
1.2项目提出的背景及其必要性
1.2.1项目提出的背景
房地产业作为国民经济发展的先导性、基础性产业，已连续多年以20%速度增长，并推动了钢材、建材、家具、装饰等相关行业的发展。
党的十六大提出了全面建设小康社会的奋斗目标，住房条件的不断改善无疑是小康生活的重要内容。
在国家宏观经济稳定、健康、持续发展的前提下，住宅建设业已成为国民经济新的增长点。
房地产业从2006年开始有一个新的战略，但这个转变是逐步的、缓慢的。
2005年房地产业经历了宏观调控，房地产同比增速25%，全年达到23.5%，比上一个年度2004年降低了7个百分点；整个行业没有出现大起大落而是继续增长，这对房地产业特别重要。
十一五总体规划是在我们国家总体发展重大转变的新的历史条件下拟定的，十一五规划的主旋律就是“坚持发展，稳定政策、扩大内需、提升消费”。
这无疑为房地产业的发展带来了良好的机遇。
2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。
2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。
在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
近年湖北房地产业也呈现了较快的发展势头，未来五年是我省房地产业发展的关键时期，相对于过去五年湖北房地产业的发展将进入一个调整时期，但仍是房地产业投资的较好时期。
《湖北省经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出：
保持适度的房地产投资规模，调整住房供应结构，满足不同层次消费者的需求。
完善住房政策，发展、活跃住房二级市场，促进住房梯次消费。
提高建筑设计、施工水平和科技含量，增强住宅的经济性和舒适性。
发展节能、省地、环保型建筑。
规范房地产市场行为，形成配套服务体系，提升整体发展水平。
加快发展和规范现代物业管理，提高市场化程度和服务水平。
完善城镇房屋拆迁法规体系，科学实施旧城改造。
建立房地产综合信息发布制度及监测体系。
2008年在国家宏观调控政策的影响下，全省房地产开发规模保持稳定增长，但由于销售市场低迷，房地产开发企业资金回笼缓慢；随着我省经济社会的持续快速发展，城市化进程逐步加快，消费者自住和改善住房等刚性需求依然存在，2008年下半年房地产开发投资仍保持稳定增长的态势，增长幅度有所回落，销售市场持续低迷。
当前和今后一个时期要继续贯彻落实国家宏观调控政策，调整住房供求结构，切实增加有效供给，形成多层次的住房供求市场，防止房价大起大落，促进全省房地产业健康稳定发展。
1.2.2项目提出的必要性
a.是加快襄城区城市建设发展的需要
襄城区是襄阳市的重要组成部分，在襄阳市政治、经济发展中占有至关重要的位置。
襄城区是襄阳市的政治文化中心，市政府能多数政府职能部分聚集于此，区域内金融、商业日益发展。
《襄阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要》提出：
以优化住房供应结构为主导，有序发展房地产业。
注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房，适当发展中高档商品房。
坚持旧城改造与新区开发并举，扩大住房消费需求。
本项目规划建设以商业和办公为主，项目位于襄城区的中心地段，交通便捷，配套齐全。
而襄城区在高速发展的同时，缺乏办公物业，因此，该项目是加快襄城区城市建设发展的需要。
b.是积极拉动襄城区社会经济发展的需要
襄阳地处华中，水陆交通便捷。
东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理核心位置。
随着改革开放的不断深入和实施西部大开发的战略转移以及我国进入WTO，襄阳将面临前所未有的发展机遇和挑战。
通过“十二五”的发展和建设，襄阳市的经济飞速发展。
襄阳市已经是湖北省副省域中心城市。
城市地位的提高和经济的发展，促使城市需要更多更好的办公物业。
同时良好的区域发展态势促使国内外知名企业及众多房地产开发企业纷纷抢滩襄城区，极大的促进了该区域内经济的发展，显示出该区域的办公物业良好的开发前景。
二桥头项目的兴建，是襄城区蓬勃发展的房地产开发中的一部分，它将和该区域内其他房地产一同拉动襄城区的经济发展。
1.3可行性研究依据
a.《产业结构调整指导目录（2011年本）》；
b.建设部和湖北省、襄阳市颁布的相关法律、法规与政策；
c.湖北省“十二五”国民经济发展计划纲要；
d.襄阳市及襄城区城市总体规划大纲（2000年-2020年）；
e.建设部《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；
f.国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）；
1.4可行性研究范围
a.项目建设单位简况；
b.项目提出的背景及必要性，需求分析及拟建规模；
c.建设地址条件评价，规划及布局；
d.技术方案，建筑工程方案；
e.公用工程及节能，环境保护；
f.组织机构及人力资源配置；
g.项目实施进度；
h.投资估算及资金筹措，财务评价；
i.社会评价及风险分析等。
1.5可行性研究提要
1.5.1建设目标
作为21世纪的工业城区，更新的设计理念应重视基地的发展机理，掌握城市建设规划的可持续发展，把“以人为本，和周围环境和谐发展”的理念贯穿于设计全过程。
充分体现其功能的综合性和内涵的多样性，不仅能够适应当今市场风云的变化，而且更要具备一定的独特个性。
本次规划以用地自然、历史人文环境为背景，将之整合到不同空间中，构筑项目独具特色的、新型的人居中心。
体现舒适性和方便性，实现较高的产品性价比，向社会提供质量一流,环境幽雅,功能完善的高品质、高品位商品房。
1.5.2建设地点与建设期
a.建设地点
本项目建设地点位于襄阳市襄城区二桥头。
b.项目建设期
项目建设期为3年，即2012年5月～2015年5月。
1.5.3建设规模与内容
a.建设规模
项目总用地面积约31951平米，规划总建筑面积61570m2，其中办公19140m2，商业42430m2，地下室8000m2，，建筑密度46.6%，容积率2.71，绿地率20%。
1.5.4项目总投资及资金来源
本项目总投资26000万元。
资金来源为银行贷款10000万元，企业自筹资金16000万元。
1.6结论简述
1.6.1房地产业是我国现阶段的一个重要支柱产业，而飞速发展的襄阳市对办公和商业物业的需求正旺。
二桥头项目以襄城区“十二五”期间推进城市化进程为契机，顺应人居环境不断改善的社会需求，积极推进以商业办公为重点的襄城区房地产业发展，促进房地产业与城市经济社会的协调发展。
项目有利于满足襄阳市广大商务客户的基本办公需求和商业需求，有利于保持襄阳市国民经济的平稳增长。
1.6.2项目配置有公共设施建设等，采用的技术方案适用、有效，达到为襄阳市各企业客户以及消费者提供舒适、便利的人性化办公环境的目的，在技术上是可行的。
1.6.3本项目规模适当，是促进城市经济建设发展的一个房地产开发项目，项目本身盈利能力较强，并有较好的社会效益，在经济运行上是合理的。
1.6.4本项目选址符合城市规划的要求，遵循前瞻性、舒适性原则，充分利用土地，采取多种节水、节能措施，并最大限度地利用各种资源。
项目对环境的影响是积极的。
1.6.5本项目经研究，是可行的。
二、市场分析预测
2.1襄阳市房地产市场供需分析
近年来，襄阳加快省域副中心和“宜居”城市建设的步伐，加大基础设施、基础产业和支柱产业的建设，投资规模保持了较快增长。
2008年，襄阳全社会固定资产投资达到373.8亿元，同比增长40.6％亿元；2010年，全社会固定资产投资达到652.8亿元，同比增长53.8%，比2000年的80.47亿元增加572.33亿元。
同时，襄阳投资结构不断优化，投资主体多元化的格局已经形成。
固定资产投资中，更新改造投资较为稳定，基本建设投资稳定上升。
一批具有带动作用的能源大项目陆续建成，经济发展后劲和综合竞争力明显增强。
襄阳的房地产从1996年起步，虽然整体投资力度一般，但呈现逐年增长态势。
房地产开发2004年投资增幅较高，受宏观调控影响，2005年略有下降。
在襄阳加大各项具有带动作用的大项目的投资，相应带动房地产投资进一步增长，2008年房地产投资达到46.21亿元，增幅达到25.3％。
2009年房地产投资达到55.39亿元，同比增长19.9%，创下历史新高。
2.1.1房地产供给市场分析
市区2011年1-6月通过挂牌方式共成交98宗地块，土地成交面积447.17万平方米。
其中房地产开发用地共成交97宗，土地总成交面积约为446.13万平方米，可建住宅建筑面积约为501.03万平方米。
用地共成交97宗，土地总成交面积约为446.13万平方米，可建住宅建筑面积约为501.03万平方米。
2.1.2襄城区房地产市场分析
根据规划的调整和城市内环快速道的启动，潭溪区域将成为今年襄城区主要的居住区。
（1）市场特征分析
①襄城区是襄阳的古城区，城区规模比樊城小。
因是市委市政府所在地及分布有襄阳市主要学院学校，被称为襄阳市的政治文化中心。
同时也正因为此，襄城区历来是襄阳市主要的居住型城区，其住宅开发自2003年后，发展较快，占当时襄阳市区住宅开发量的40％。
②受古城保护规划限制，住宅开发以多层为主。
③襄城区的住宅项目集中在古城外围的闸口路以东，南街、胜利街、长虹南路和汉江一桥桥头、以及檀溪路，住宅项目十分集中。
同时出于保护古城风貌的规划要求，襄城区的建筑高度控制不能超过昭明台的高度，因而住宅项目以多层为主，层数多为6－8层。
④受到中心城区可开发资源量的限制，大多数的项目规模3－10万平方米之间，同时，多为中档住宅。
⑤本土居住人群多，户型及面积较大。
由于是襄阳市政治文化中心，区域内企事业单位众多，这些客户群置业的首选区域也在同一区域内，因而居住氛围浓郁。
消费客户群对于3室以上大户型需求量较大，市场供应面积也比较大，3室2厅的建筑面积在90－130平方米左右区间内。
（2）2010年市场供应量分析
2010年襄城区域内在建在售楼盘有8个，总供应量30.08万平方米。
华康·城南经典21648平方米，“御龙湾”29686平方米，南山青林小镇27798平方米，鹏城润景16292平方米，怡和苑二期40232平方米，奥泰综合楼5071平方米，山水潭溪92120平方米，上海公馆68000平方米。
整体均价目前在6000元左右，个别高品质的楼盘售价将突破9000元/平方米。
2.1.3樊城区房地产市场分析
（1）市场特征分析
①集中开发，市场供应活跃
樊城区是襄阳市住宅开发最集中的区域，同时樊城区住宅开发几乎全部集中于城区核心区，在汉江大道、长虹路、解放路沿线开发的项目几乎占到了樊城区住宅项目总数的70％。
②建筑形式多为高层，社区规模相对较大
为体现土地集约化利用，樊城区住宅项目多为小高层及高层项目，建筑层数多在16－28层之间，同时由于建筑高度高，因而建筑规模也较襄城区更大，规模在5－60万平方米之间。
③住宅与商业综合开发
由于樊城区的商贸以及商务氛围较浓，住宅项目的开发多有底商或裙楼商业，而襄阳市少量的外来开发企业大部分就在该区域进行开发，因而一定程度上提升了区域开发品质。
④建筑现代，项目品质相对较高
区域开发的项目不仅建筑立面色彩简洁现代、富有质感，同时规划布局也较为先进，目前已出现了蝶式高层以及板式高层等较为超前先进的建筑布局模式，为襄阳市房地产市场品质相对较高的区域。
（2）2010年市场供应量分析
根据目前已知情况统计，该区域2010年在售的有14个住宅项目，共计121.37万平方米的开发面积。
不仅在樊城中心区域，长虹路、建设路、火车站附近等各处均有项目面市。
在这些项目的共同推动下，樊城区将继续保持一贯高调的开发态势，继续引领襄阳房地产市场向前发展。
民发.天地321376平方米，万达广场住宅区300000平方米，瑞泰欣城100947平方米，泰安华府41164平方米，华都嘉园27025平方米，尚城名门81487平方米，中原花园3期40269平方米，中原领寓11719平方米，泰然鑫城42582平方米，中房．东方丽景32115平方米，中房．城中雅苑29891平方米，泰跃朝阳3期33658平方米，红光紫都16440平方米，正贤聚大厦15023平方米，钱塘100120000平方米，共计121.37万平方米。
目前区域市场价格在6000元/平方米左右，个别高品质楼盘售价达7500元/平方米。
2.1.4襄州区房地产市场分析
（1）市场特征分析
工业主导，房地产市场发展较慢，市场化程度低
襄州区自2001年12月撤县设区以来，一直以工业发展为主，房地产发展则起步较缓。
首先，区域多以单位自建房为主，商品房项目少且开发零星；2005年，天润集团进入，开发了天润颐景园；2006年，北龙公司开发了龙泰花园，2007年襄阳万厦公司开发了紫荆花园1期，区域房地产市场才开始有了真正意义上的商品住宅开发，并逐渐开始步入正轨。
大规模的房地产开发从2009年开始。
（2）供需状况分析
2008-2009年，襄阳区区域市场在建在售楼盘有7个，总供应量22.5万平方米。
水岸丽湾20000平方米，中南安居5000平方米，紫荆花园50000平方米，春园盛景20000平方米，华立凤凰城60000平方米，襄阳新城70000平方米。
目前在售楼盘均价4200元/平方米。
（3）2010年市场供应量分析
据不完全统计，该区域2010年将有7个楼盘，约131.00万平方米的住宅项目推出。
民发．世界城600000平方米，天润未来城300000平方米，华立．凤凰城120000平方米，襄阳新城60000平方米，紫荆花园175000平方米，英伦华府30000平方米，东方龙城25000平方米。
襄州区已成为大盘竞争的热土，这些项目的供应将大大提高区域房地产市场活跃程度。
目前区域市场房价在3300－4700元/平方米。
随着深圳工业园区和襄阳火车东站的建设，襄州区的居住人口和流动人口将会大大增加，经济也会激发活力，将带动房地产市场的快速发展。
2.1.5高新/汽车开发区房地产市场分析
（1）市场特征分析
高新技术产业开发区是国务院1992年11月批准设立的国家级开发区。
2005年2月，经襄阳市委市政府批准将原襄阳高新技术开发区与原汽车产业经济技术开发区合并，组建形成了新的国家级襄阳高新技术产业开发区。
①早期以工业配套为主，逐渐转向自主开发
区域的房地产业由早期的围绕着各产业/企业的居住配套，逐渐向自主开发过渡。
区域内，商品房的主要消费群体虽然依然以周边各工业企业职工为主，但由于物业价格适中，还享有一定的福利优惠政策，因而开始逐渐吸引一批开发区周边区域居住人群前来置业。
②住宅开发项目以中档物业为主
目前，高新开发区内的自管物业开发基本已经告一段落，房地产市场则逐渐活跃发展起来，物业形态也由早期纯多层居住小区，开始出现了一些高层住宅项目，以中高档品质开发为主。
（2）供需状况分析
2008－2009年区域市场有17个楼盘在建在售，总供应量74.50万平方米，区域拥有较多的大型企业，且部分企业的效益较好，职工众多，因而消费能力强，因此市场消化速度较快，目前的消化率达到了74％。
（3）2010年在售市场供应量分析
根据目前掌握的情况，区域2010年可供应的房地产住宅项目有11个，共48.50万平方米。
清夫新城国际35936平方米，中原领寓11719平方米，神龙二期59865平方米，万众欣城78406平方米，东风国际花园2期84142平方米，紫金鑫城20831平方米，七彩阳光商品住宅楼32401平方米，车城一区商品住宅楼33429平方米，国瑞大厦23276平方米，公园1号72630平方米，七彩阳光商品住宅楼32401平方米。
预计在售楼盘价格为4000~4800元/平方米。
而未来5年内，襄阳高新区将以高新技术产业为先导，以汽车工业为主体，以第三产业和现代高效产业为两翼，以三大园区位基础平台（深圳工业园、汽车工业园区，高新技术园区），力争用5年左右的时间建成在国内有较大影响，较强实力，特色鲜明的高新技术产业园区，跻身于全国53个高新技术产业开发区中上游水平。
在产业的带动作用下，区域未来的房地产发展将具有更强的后劲，未来发展空间较大。
2.1.6房地产需求市场分析
1、襄阳市人口规模及增长
襄阳市户籍人口数量及结构
截至2009年末，襄阳市户籍人口达到588.9万人，其中非农人口257万人。
60岁及以上老年人口为80.99万人，占全市总人口的比重为13.8%。
新出生人口6.52万人，人口出生率为11.5‰；死亡人口2.97万人，死亡率为3.7‰；人口自然增长率为7.8‰。
全市男女性别比为105.4∶100。
从2003年起，人口增长变化幅度不大，人口增长以自然增长为主。
由于人口迁移地因素影响，人口总量变化不明显。
随着“宜居城市”战略实施的发展，以及襄阳市经济发展加速，“十二五”期间襄阳市人口的流向格局将进一步发生变化，外来人口规模将持续增大，省内和周边省份的流动人口将是襄阳市外来人口的主力军。
到2020年，襄阳市总体规划市区将有170万人，将会在现有人口数量上增加50万人，这一部分新增人口将带动新增的购房需求，并呈现两极化的格局，即襄阳现有富裕阶层寻找更广阔的发展和生活空间，而低收入阶层将谋求生存空间，改善生存环境，由此，将促进襄阳市高端市场及中低价位商品房市场的发展。
2、襄阳市家庭数量及家庭结构
（1）家庭总量及增长情况
襄阳市家庭数量持续增长，1999年－2009年间，襄阳市家庭年均增长率为2.30％，比襄阳市人口年均增长率的0.3％高出2个百分点。
2009年襄阳市家庭总量为196.33万户。
襄阳市家庭数量及增长率
（2）家庭人口成员规模及变化趋势
襄阳市家庭成员规模以3.0人左右浮动，2002年以来，家庭户均人口规模呈下降之势。
随着社会的进步与生活水平的提高，一些大的家庭逐渐分离，三代同室逐渐向两代同室转变。
2009年，襄阳市平均家庭成员规模为2.96人/户，随着家庭规模结构转变，对房地产住宅市场需求将持续增大。
3、房屋/住宅拆迁情况
与其他城市相比，襄阳市的旧城改造工作起步较晚，1999年以前的旧区改造主要由房地产开发商进行零星开发实施的，改造点少面小，效果不明显。
1999年8月，襄阳市委、市政府以汉江大道改造为龙头，集中建设17项旧城改造重点工程。
通过集中改造，襄阳市的旧城面貌发生了巨大变化，新建成的汉江大道起步区被国家建设部评为“全国城市建设新景观”，拆迁后的市区土地也呈大幅增值趋势。
与此同时，旧城区群众的居住环境和住房条件也大幅改善。
根据拆迁部门提供数据显示，截止到2009年，累计被拆迁房屋面积约179.47万平方米，拆迁户数约1.86万户。
尤其是近期涉及到旧城改造、棚户区改造、内环线建设等，拆迁量大幅增加。
2009年，我市市区共实施房屋拆迁项目17个，拆迁总量为3609户，96.07万平方米。
全年完成拆迁3067户，68.51万平方米。
襄阳市主要采用货币补偿安置的方式进行拆迁。
货币补偿安置，是由政府、开发商或被拆迁户委托房屋评估机构对被拆迁房屋进行评估，拆迁人根据评估价格向被拆迁人支付拆迁价款，被拆迁人另外自行购买房屋居住。
未来3－5年，襄阳正大力着手进行旧城改造和城区扩建，襄阳市各城区均存在大量房屋拆迁情况。
2.2襄阳市房地产市场价格走势分析
1、襄阳市历年商品房竣工面积情况
2008年商品房竣工面积达到154.84万平方米，同比增长9.13%。
2009年商品房竣工面积达到219.10万平方米同比增长41.5%。
2、历年房地产/住宅产业销预售情况
（1）襄阳市历年商品房销售金额情况
襄阳市房地产市场的销售量分为三个阶段，一是1999-2003年间，年均销售金额仅4.98亿元；二是2004-2006年，自2004年销售金额突破10亿元大关后，2005－2006年持续升高，保持30％左右的增长率；三是2007-2009年，2007年销售额接近30亿元，由于受全球金融危机的影响，2008年销售额达到28.62亿元，比同期回落3.2个百分点。
2009年，在中央、省、市政策的全力拉动下，全市房地产市场迅速回暖，恢复信心，回到健康的发展轨道，商品房销售额激增，达到58.13亿元，比同期增长103.1%，创下历史最高。
（2）襄阳市历年商品房销售面积情况
襄阳市房地产市场在1999－2003年间保持了较为平稳的发展趋势，年均销售面积61万平方米左右；而2004－2006年间，则出现较大幅度增长，突破100万平方米大关，至2007年，销售面积增至151.37万平方米。
2008年，由于受全球金融危机的影响，商品房销售面积128.67万平方米，比同期回落15.00%。
2009年，在中央、省、市的政策强力拉动下，房地产市场迅速回暖，商品房销售面积224.50万平方米，比同期增长74.5%。
3、襄阳市区历年房地产/住宅产业价格情况
2002年以来，襄阳的房价逐年上升，2002年底，市区商品房均价为650－870元/平方米，2003年为1153元/平方米，2004年1332元/平方米，2005年1540元/平方米，2006年为1883元/平方米，2007年为2336元/平方米，2008年为2700元/平方米，2009年为3700元/平方米，2010年则到达了4500元/平方米，到2011年上半年襄阳均价达到了约5100元每平米。
其中因为中心城区大量物业上市，将价格大幅度拉升。
（1）历年襄阳市区房地产价格及其增长情况
此数据显示，襄阳市房地产价格在2003年呈现跳跃上涨，突破千元大关后，涨速开始回落到2002年以前的水平。
2006年后房价开始快速增长，从2006年的22.3％上升到2007年的24.1％，2008年的15.6%，2009年增幅达到37.0%，为历年最高，到2010年增幅达到21%。
同时，房地产市场价格变化与襄阳房地产市场发展阶段相一致。
2.3商业市场分析
2.3.1特点：
（1）商业项目体量大且扎堆开发
襄阳的商业地产项目规模较大，其中不乏10万平方米以上的大型商业项目，而且大多集中在襄阳的商业中心组团――解放路商圈和长虹路商圈内。
（2）商业运作方式落后，市场潜在风险较大，商业市场管理力度有待加强商业项目在开发运营等方面还处于发展初期。
重炒作、重销售、轻招商、轻运营，大部分商业项目采用年回报8－10％的包租、返租的方式。
由于分布集中，同期面市，供应规模大，且大多采用包租返租的方式，后期存在招商、运营等方面的问题，因此，商业市场的管理力度有待加强，以促进商业市场的健康稳定发展。
（3）专业市场功能突出
相对商业市场而言，襄阳的专业市场开发运营还比较成功，招商、经营和销售协调的比较好。
襄阳的专业市场开发是襄阳商业地产突出的部分，光彩大市场、天润国际汽车城、锦绣东风汽配城、领秀中原装饰建材城等项目相继开发，将彻底改变襄阳专业市场的格局。
目前襄阳的解放路、长虹路、火车站等中心城区商业门面销售价格多为1.5－4万元/平方米，专业市场商铺多为5000元－14000元/平方米区间。
2.3.2襄阳市商圈分布情况
襄阳市商业物业主要集中在樊城区、高新区、襄州区，襄城区规模较小。
目前樊城区形成了人民广场传统零售商圈
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