城市经济适用房一期工程可行性研究报告.docx

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城市经济适用房一期工程可行性研究报告

城市经济适用房一期工程

可行性研究报告

第一章总论1

1.1项目名称1

1.2项目承建单位1

1.3项目负责人1

1.4项目建设地址1

1.5项目建设规模1

1.6项目开发投资及成本费用1

1.7项目收入估算及资金筹措2

1.8项目开发期2

1.9主要技术经济指标2

1.10项目编制依据2

第二章项目背景及建设的必要性3

2.1xx市概况3

2.2城市建设与城市发展6

2.3项目承建单位基本情况9

2.4项目背景与项目提出10

2.5xx经济适用房住宅小区和廉租房规划建设情况13

2.6项目建设的必要性14

第三章经济适用房建设开发现状与市场分析17

3.1房地产市场与经济适用房建设现状17

3.2经济适用房供给方式18

3.3城区经济适用房及廉租房需求分析18

3.4居民收入水平，购买承受度与经济适用房价格预测19

第四章建设地址及建设条件20

4.1建设地址20

4.2建设条件20

第五章项目建设规模、内容及设计方案26

5.1项目建设标准26

5.2项目建设原则26

5.3项目建设规模26

5.4规划设计方案及建设内容27

第六章环境影响分析36

6.1施工期的环境影响36

6.2运营期的环境影响38

6.3绿化原则39

6.4环境影响评价39

第七章项目组织管理及实施进度39

7.1项目组织管理39

7.2开发模式及管理制度40

7.3项目实施进度45

第八章项目开发投资与成本费用估算46

8.1投资及成本估算依据46

8.2投资估算46

8.3总成本费用54

8.4住宅楼售价分析55

第九章项目收入估算与资金筹措55

9.1项目收入估算55

9.2资金筹措方式57

9.3还款来源58

第十章综合评价58

10.1财务评价58

10.2社会评价62

第十一章结论与建议64

11.1结论64

11.2建议65

附图：

xx中心城市经济适用房一期工程规划平面布置图

第一章总论

1.1项目名称

xx中心城市经济适用房一期工程

1.2项目承建单位

xx中心城市建设投资开发有限公司

1.3项目负责人

1.4项目建设地址

xx中心城市经济适用房一期工程建设地址位于xx市江北开发区及xx市江南区的党校新村、金州北路，项目总占地面积56.79亩。

1.5项目建设规模

xx中心城市经济适用房一期工程建设共为五处（张沟组团、寇家沟组团、望江组团,党校新村工程、金州北路工程），总占地面积56.79亩（其中为政府代建廉租房用地面积10.14亩）。

其中：

道路面积7284.3m2，绿化面积13222m2。

总建筑面积67859.38m2（其中为政府代建廉租房建筑面积16810.78m2）。

其中：

居住建筑面积60672.48m2，公共建筑面积4986.9m2。

小区容积率1.79，绿化率35%。

1.6项目开发投资及成本费用

项目总投资为7619.58万元（其中为政府代建廉租房投资1803.01万元），其中开发建设投资7282.98万元。

本项目总成本费用为7282.98万元。

1.7项目收入估算及资金筹措

项目估算总销售收入8072.27万元，其中住宅楼6699.37万元，沿街门店1372.9万元。

项目建设资金主要通过项目单位及政府自筹和申请开发银行贷款解决。

其中：

申请银行贷款4500万元（其中为政府代建廉租房贷款500万元），自筹3119.58万元。

1.8项目开发期

项目开发期为2年。

1.9主要技术经济指标

1、利润总额310.6万元；

2、财务内部收益率3.１2%；

3、投资利润率1.36%；

4、投资利税率3.45%。

1.10项目编制依据

1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发[1998]23号；

2、国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发[2005]26号；

3、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号；

4、《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号）；

5、陕改办发（2005）73号《关于切实稳定住房价格促进房地产市场健康发展意见的通知》；

6、陕西省人民政府《关于加快经济适用住房建设的决定》（1998）；

7、陕西省发改委陕发改投资（2007）342号《关于下达2007年经济适用房建设投资计划的通知》；

8、《xx市近期建设规划》（2006—2010）；

9、《xx市经济适用房建设发展规划》；

10、《xx中心城市经济适用房一期工程规划》；

11、安政办发（2007）26号文,批准《xx中心城市廉租房建设三年规划》；

12、项目单位提供的基础资料；

13、xx中心城市建设投资开发有限公司关于编制《xx市经济适用房住宅小区建设项目可行性研究报告》的委托书；

14、《xx市望江园,张沟,寇家沟经济适用房详细规划》。

15、《xx市经济适用房管理办法》。

安政办发〔2005〕90号

第二章项目背景及建设的必要性

2.1xx市概况

xx市地处陕西南部，北依秦岭山麓，南沿巴山余脉，地理上是连接我国西南、西北和华中的纽带，在区域经济发展中处于承东启西的重要位置。

xx市区与鄂、渝、豫三省（市）交界，处在武汉、重庆、西安三大经济区域之间，地理位置十分优越。

交通便利：

水路交通,汉江自西向东穿城而过,从市区沿汉江东至丹江口市424公里，至武汉1003公里。

陆地交通:

市区有襄渝、西康、阳安三条铁路线在此交汇;316国道横贯其中，正在建设及待建的西安至xx、重庆、武汉高等级公路也将在此交汇。

空中已开通xx至西安航线，正在筹建将要开通的还有xx至武汉、成都、襄樊三条航线。

构成了xx便捷的铁路、公路、水运、航空立体交通网络，是沟通我国西北、西南和中南的重要交通枢纽，具有承东启西的重要区位优势。

xx市域独特的地形地貌与气候条件形成了xx生物、矿产、水电等丰富的资源，对xx的经济发展和城市建设创造了极为有利的基础条件。

全市辖一区（汉滨区）、九县（宁陕县、石泉县、汉阴县、紫阳县、岚皋县、平利县、镇坪县、旬阳县、白河县）总人口293万人，国土面积23529平方公里。

2006年，全市实现国内生产总值157.2亿元，增长10.3%；财政总收入12.8亿元、地方财政收入4.6亿元，分别增长20.2%和21%；农民人均纯收入1953元，增长8.6%；城镇居民人均可支配收入6860元，增长7.4%，职工工资收入9862元。

xx中心城市分江南片区和江北片区。

由于江南片区受地理环境、交通状况和汉江防洪的影响，开发建设江北新区成为xx中心城市建设的必由之路，xx中心城市将实施“重心北移”战略。

依据《xx市城市总体规划》和《江北新区总体概念研究》，江北新区由滨江片区、生物科技工业园区、长岭片区三大片区组成。

未来主要是区级行政中心、高技术人才教育培训基地和第二、三产业聚集区、物资进出集散地，是未来xx市吸纳新增城市人口的主要区域，也是城市经济增长的主要区域。

滨江片区西起长岭片区，东至王坡，南临汉江，北接水电三局和生物科技工业园区。

首期启动实施了xx七里沟汉江大桥、xx大道、滨江大道七里沟段护岸工程等“一桥二路”骨架性重点项目建设。

其中xx大道一期工程北起建民镇改线路口与316国道相连，南接七里沟汉江大桥，工程总投资1.63亿元，现已全面开工建设，该路建成将科技工业园区连成一片。

滨江区主要以发展商贸、旅游、中高档住宅为主。

长岭片区约10平方公里，西至汉滨区建民镇，东至滨江片区，北接生物科技工业园区。

一期项目计划在今年11月前完成以花园大道建设为支撑，实施道路两侧1400亩建设用地的整体开发准备工作，估算总投资1.51亿元。

2010年前完成其他配套道路、绿化、广场等市政设施建设、启动实施，剩余4000余亩建设用地开发。

长岭片区以汉滨区区级行政中心、大学园区、二三产业聚集区为主。

生物科技工业园区远期规划面积7平方公里，一期工程开发2.13平方公里。

西、南与长岭片区和滨江片区相连，北接汉滨区建民镇，东至张沟，与火车站相临。

主要以发展生物科技项目和高科技企业及科技加管理型企业的孵化基地为主。

目前已落户企业33户，投资总额2.6亿元。

其中，中心地段已成规模，投入资金6000多万元，实现了通水、通电、通路、通讯等基础设施。

原旧316国道修复工程已于2006年1月启动，将建成环园路。

新316国道南北贯穿境内，与xx大道、花园大道形成网状交通骨架。

江北新区建设以长岭片区、滨江片区、科技工业园区为主，未来江北新区将成为集居住、教育、医疗、文化体育等服务设施相配套的商贸中心。

xx江北开发区将是四条"铁龙"汇集之地,加上西康，阳安及xx—武汉铁路的复线工程使xx成为连接我国东西和西北中南最重要的铁路枢纽。

西渝、十天高速公路和安常铁路的贯通将拉近xx与湖北、湖南、四川的距离。

五里机场正积极争取改扩建和开通xx—武汉，成都和重庆航线，另加“xx港”建设工程，xx交通水陆空联动立体格局凸显,发展前景非常看好。

2.2城市建设与城市发展

xx市汉滨区位于陕南东部，是xx市政治、经济、文化中心。

全区总国土面积3643平方公里，辖46个乡镇、办事处。

总人口94万人，其中农业人口74万人，是全省人口最多的县（区）。

xx自古以来就是陕南重镇,建国以来，特别是“八三”年水灾重建以来，xx市按照“合理利用老城,重点发展新城、积极开发江北”的建设思路,依据《xx市总体规划》，采取组团布局,形成“一城三区、六大功能、多带一圈”的山水园林城市形态。

xx市总体布局分为四个组团，以江南城区为中心，江北、老君殿、张滩为组团的格局.江南区为xx市行政、文化和商业中心；江北区为对外交通和商业服务功能区；张滩为综合发展区；老君殿为大型工业开发区。

市区规划用地面积140平方公里，规划建设用地47.5平方公里。

城市中心区现状人口（2005年）28.5万人，建设用地25.5平方公里，规划近期（2010年）人口37万人，建设用地32.56平方公里，远期（2020年）人口50万人，建设用地47.5平方公里。

xx城区是xx市政治、经济、文化中心，重要的能源基地和交通枢纽。

汉江由西向东横贯市区，将市区分为江南、江北两部分。

江南地处河谷盆地，南依丘陵，北为河滩阶地，海拔246米。

江北以丘陵为主，沟壑相间。

建国以来特别是“八三”年水灾重建，1988年xx撤县改市，2001年升为地级市以来,xx市政府积极实施“药、水、游”战略，经济建设和社会各项事业都得到较快发展，城市面貌有了很大改观，尤其是汉江二桥、黄洋河大桥和汉江一桥并桥的建成通车，实现了城市向东扩展，拉大了城市框架，使xx中等城市骨架初具雏形。

而江南城区面貌更是焕然一新,江南老城区为城市中心区，“八三”灾后修建的城堤，从东、北、西三面将老城包围，形成“门”字型封闭式防洪城堤，总面积为3.2平方公里。

已建成功能齐全，集商贸、行政、居住、文化娱乐、金融、工业、体育为一体的综合区,是xx市区目前人口聚集最密的多功能综合区。

经过多年的建设，市区在原有格局的基础上初步形成一城三区的城市形态，即汉江以南的老城区，大桥路、金洲路、巴山路、育才路、兴安路为主的中心区，汉江以北的开发区。

老城区以居住为主，中心区是以行政办公、商贸、居住、娱乐、金融为一体的多功能区，江北开发区以生物科技园为主的经济技术开发区。

开发区是xx发展的重点区域，目前开发区城市构架基本形成，建成面积约16平方千米，并编制了分区规划和产业规划，设置了工业区、生物科技园区、商贸、行政管理区和居住小区。

宾馆、医院、学校、幼儿园、金融、保险、商业、邮电等社会服务支撑体系基本健全，可为投资者提供全方位服务。

按照《xx市近期建设规划》蓝图，2010年城市建成区面积32.56km2，城市规划人口37万人。

城市将以生物制药、新型材料、绿色食品加工和高新技术为主导产业，发展成为陕西南部的中等现代化城市。

随着国家西部大开发战略实施，xx充分发挥区位优势，必将带动该市经济超常规、跨越式发展。

而市委、市政府提出“经营绿色、建设绿色xx”战略，加快发展绿色产业，突出培育以“药、水、游”三大产业为主的优势特色产业，更是为全市人民指明了发展方向，以绿色产业建设为重点，实现经济社会突破发展，绿色产业将成为xx新的经济增长点，它必将推动xx经济大发展，也预示着xx新一轮经济发展高潮的到来。

基础设施和生态环境明显改善，经济持续增长，产业结构调整步伐加快，人民生活水平稳步提高。

2006年全市实现生产总值157.2亿元，年均增长10.3%；实现财政总收入12.8亿元，城镇人均收入6860元。

该市经济社会发展已步入最佳时期。

随着经济的大发展，城乡人均收入的持续增加，该市住房产业将具有更为广阔的发展前景。

2.3项目承建单位基本情况

项目单位为xx中心城市建设投资开发有限公司，是经xx市人民政府批准，于2001年10月正式挂牌成立并具有独立法人资格的国有独资有限公司，是城乡建设局属下的二级单位，内设工程部、项目部、发展部和财务部、办公室。

现有编制24人，在岗24人。

其主要工作职能是：

一、受国有资产管理部门委托，开发经营城市国有资产；

二、承担政府投资的城市基础设施及其他公益性项目建设；

三、为政府融资和金融合作平台。

公司成立以来，先后建成了滨江大道市政综合一期工程、望江公园等基础设施项目，开工建设了xx汉江七里沟大桥、滨江大道二期和七里沟段、xx大道等一大批城市建设项目。

为xx中等城市建设和经济发展做出了突出贡献。

2.4项目背景与项目提出

2.4.1国家产业政策及发展要求

1998年，国务院作出了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的决定，提出要稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要求加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

陕西省人民政府为贯彻国务院《通知》精神，加快全省住房建设，发布了《陕西省人民政府关于加快经济适用住房建设的决定》，明确了陕西省内各市县经济适用住房的范围，建设标准及管理办法，提出经济适用住房是新的住房供应体系的主体，要求市县人民政府将经济适用住房纳入各地社会经济发展计划，经济适用住房建设计划应与信贷计划、建设、土地部门等联合下达，建设用地要纳入土地利用总体规划和城市总体规划，并在本年度土地供应计划中统筹安排。

经济适用住房建设由各级政府统一组织，实行统一规划、统一征地、统一拆迁，建设单位实行招标方式确定，工程质量由开发单位负最终责任；经济适用住房的价格确定为微利原则，小区管理实行社会化物业管理。

国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）文明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

住房问题是重要的民生问题。

要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。

要求今明两年，要加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。

继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。

要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，坚持以人为本，执政为民，进一步建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件。

在政策上进一步明确了方向。

2.4.2经济适用房建设和廉租房管理存在的问题

1、xx市区房地产业发展增速逐年在加快，而经济实用房和廉租房建设比较滞后。

2006年xx市区房地产开发规模39万m2，建成面积20万m2，经济适用房建成面积仅1.62万m2，占房地产总规模的4.15%，占建成规模的8.1%。

2、经济适用房供给方式单一，没有形成多渠道建设经济适用房的良好氛围和模式。

目前城区经济适用住房主要是各企事业单位集资自建房，占中低收入家庭住房的90%以上，城区在近年建成的南门、兴安、静宁小区虽以经济适用房名义建设，但实质是市场商品房，而廉租房建设才刚刚起步，中低收入阶层并没有享受到国家政策的优惠。

3、xx市区经济适用住房建设滞后的另一主要因素是缺少规划指导，整体谋划方案出台较晚。

由于规划原因造成城区建设谋划中没有充分考虑此类建设用地的合理布局与具体安排，同时，对经济适用住房的管理缺乏权威性，致使几个小区建设违背了经济适用住房的建设目的与作用。

2.4.3项目的提出

自住房制度改革以来，在中省“关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设”的决定指导下，城市住房改革不断深入，住房开发建设不断在加快，城市居民居住环境得到进一步改善，但在发展过程中，特别是“十五”时期以来，城市房地产开发建设过热，而且住房结构很不合理，中低价位住房与经济适用住房、廉租房建设滞后，城市居民中、低收入阶层的住房困难十分突出。

房地产发展过热，住房结构不合理与经济适用住房建设滞后的矛盾已成为当前和今后一个时期必须妥善合理解决的主要问题之一。

xx市是陕南重要地市之一，房地产业发展已成为市域经济的重要支柱产业，2006年全市房地产开发规模已达39万m2，年竣工面积已达20余万m2，而全市经济适用房年开发规模仅1.62万m2，竣工面积才1.2余万m2。

经济适用房年开发规模占房地产总规模不足十分之一。

xx市经济适用住房开发特别滞后，造成目前城区有1245余户中低收入家庭住房困难与无房可住，城区所有中低收入家庭平均住房面积8m2，低于全市20m2住房标准12m2。

2005年初，国务院为加大经济适用住房建设步伐和稳定住房价格，以促进房地产市场健康发展，作出了《关于切实稳定住房价格的决定》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）文，陕西省要求全省房地产开发要面向市场，继续增加普通商品住房供应，提高中低价位住房在市场供应中的比例。

为贯彻落实中省的住房改革与开发建设要求，xx市城建局专门编制了《xx市经济适用住房建设规划》，对xx城区经济适用住房和廉租房建设作了统一规划和安排，本项目即是xx市城建局按规划要求提出实施建设的内容之一。

2.5xx经济适用房住宅小区和廉租房规划建设情况

（1）xx经济适用房住宅小区建设项目于2007年6月经xx市发展和改革委员会批准立项建设，该小区规划占地46.65亩，拟建经济适用住房及配套用房和公用设施，绿化率为35%，小区容积率为1.64，建筑总面积51048m2，其中住宅楼建筑面积46061.7m2，商铺及公建4986.9m2，设计住户502户，居住人口1757人，住宅平均层数为6层。

（2）为政府代建廉租房规划占地10.14亩，总建筑面积16810.78m2，其中廉租住宅面积14610.78m2，公共建筑面积2200m2，包括物业管理、辅助设施用房和商业用房等。

实施后共建廉租房356套，容纳人数1246人。

2.6项目建设的必要性

2.6.1项目建设是贯彻落实国家住房制度改革政策，实现居民住房小区化管理的需要

九十年代初，我国住房制度改革已实质性启动，目前已基本完成了从福利房到成本房到商品房的过渡，适应市场经济条件下的住房制度也已逐步健全。

国家已明确规定，取消福利分房政策，党政企事业单位用于住宅建设的征地一律停止，通过房地产综合开发公司开发经济适用房和商业银行推行住房贷款政策来满足城镇不同层次收入家庭的住房需求，通过政府实施安居工程来解决城镇困难家庭的住房问题，以逐步达到居民住房的小康目标，逐步实行小区综合管理体系，不断优化居住环境，提高物业管理水平。

本项目的建设开发以解决xx城区中低收入家庭住房需求为目的，建设不同户型的经济适用住宅和廉租房，并实行封闭式小区综合管理，因此，项目建设是认真贯彻落实国家房改政策的重要体现和实现小区化管理的需要。

2.6.2项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要

根据国务院《关于加强城市建设工作的通知》精神，城市要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”，这样可克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中综合开发的比例。

城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。

所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。

xx市区是在原老城区的基础上依山傍水逐步发展起来的，近年来因江北开发区的设立及国家交通事业的快速发展，城市重心开始北移，目前市区正在实施江北开发战略，江北大道、滨江大道等城市主干线将相继开通建成，合理规划开发该区域的建设用地关系到整个城市的可持续发展。

多年来xx城区经济适用住房主要以单位自建房为主要供给方式，随着房改的进一步深入与城区单位存量土地的不断减少，靠单位自建房解决中低收入家庭住房问题缺少基础和政策支持，由政府统建成为唯一途径。

因此，必须进行总体规划，实行连片开发，本项目建设依据城市规划与小区总体规划要求，集中建设经济适用住宅小区和廉租房，无疑将加快城区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。

2.6.3项目建设是实现社会公平原则，保障社会长治久安，构建和谐社会的需要

改革开放20余年来，我国社会主义市场经济秩序逐步建立，社会公平与国民公平意识逐步增强，实现社会资源公平分配是社会主义市场经济的特征之一。

近年来，国内房地产开发过热，高级商品住宅和别墅区开发越来越多，此种趋势仅满足了部分富裕阶层的住房消费需要与投资需求，但作为消费者，富裕阶层只占国民的很少一部分，加之高档住房占取了房地产用地的相当一部分，给城市中低收入家庭解决住房困难增加了难度，因此，社会资源公平分配出现了缺少，必须由国家主持公平，为中低收入阶层创造安居乐业的政策环境与实现的可能。

为改变当前现状，国务院发布了《关于稳定住房价格》的决定，以及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）文明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

陕西省作出了配套的贯彻意见，要求城市房地产开发要以中低价为主，重点解决中低收入家庭住房困难。

本项目建设充分体现了中省有关房地产开发的决定精神，给中低收入家庭参与社会资源分配创造了一条实现公平的途径，可使中低收入家庭在不影响生活水平的前提下实现安居乐业，从而保障了一方安定，为地方实现和谐社会奠定了基础，因此，项目建设是必要的，也是适时的。

为建立和完善xx市经济适用房制度，确保中低收入家庭的住房需求，规范和抑制不合理的房地产市场，xx市建设局将在江北张沟、寇家沟及望江园三处进行经济适用房建设，在江南党校新村、金州北路建设廉租房。

以此解决中低收入家庭住房困难。

第三章经济适用房建设开发