环绕城高速范围内土地情况概述.docx
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环绕城高速范围内土地情况概述
环绕城高速范围内土地情况概述
一、概述
1、此报告分析概述的出发点是基于对西安城区环绕城高速及三环区位土地资源分布及区位发展的情况概述；
2、按图所示，大致分为：
沣东片区、曲江二期片区、浐灞及国际港务片区、高铁站商务片区（未央北）；
3、报告从区位分析、土地储备情况、片区规划发展、政策发展方向判断等维度出发。
二、分项论述
（一）、沣东新城片区
1、概述
西咸新区沣东新城作为西咸新区渭河南岸的重要组成部分，东接西安市西三环，西接沣河东河岸，南临西汉高速。
规划面积161平方公里。
包含西安市辖区六村堡、三桥、王寺、斗门街办;咸阳市辖区沣东街办。
2、市场情况：
（1）、土地情况
目前，较成熟的具备挂牌条件的用地集中在上图中的“科技统筹释放板块”，用地性质多为商业金融，面积为200亩以下的零散地块；该板块政府叫价200万元/亩
昆明池片区分为两期开发建设，目前中建集团负责一期的开挖以及新城机关配套住宅区的建设。
二期用地预计在一年后方能达到挂牌条件；该板块政府叫价在270万元/亩。
三桥商贸综合产业板块引起华润、保利等央企地产品牌，势在带动片区的商业以及抬升地价。
（2）、代表项目
华润二十四城：
项目占地约500亩，总体量150万平方米。
引入万象城，为沣东新城的招商引资项目。
产品类型为高层，均价6200元/㎡。
除此之外，沣东新城其余在售项目价位都在5500元/㎡至6200元/㎡区间，价格较为中庸。
三、结论及建议
1、沣东新城是西咸新区的重要构成组团，市场前景较广阔；
2、拆迁量较大，涉及村落、学校、工厂、集体物业等；
3、供地计划落实上目前推出的是以金融、商业为主的地块；
4、鉴于宜家、华润等大型商业的进入，势必拉动当地的消费，并且提升当地的消费水平，会导致地价被抬高；
5、招商的方式介入会有一定的政策优惠，利于增加资金收益及社会效益。
（二）、北客站片区
1、项目区位
西安铁路北客站地区是西安市新的交通枢纽，也是展示西安国际化大都市建设成果的重要窗口和名片。
2013年，列为西安市重点实施的7大综合改造片区之一，计划将北客站地区打造成全国一流的交通枢纽和商业中心。
西安铁路北客站地区西至朱宏路、东至西铜高速、南至北三环、北至尚稷路，占地面积约13.9平方公里，其中核心区占地2.5平方公里，全部为国有储备土地。
2、区内土地开发情况
北客站地区土地均为国有土地，不存在拆迁问题，由市土地储备中心储备，未央区政府负责招商。
我司意向地块的土地手续已完备，市国土局等待市规划局下达宗地《规划条件设计书》，并经市国土局上会后，就可以进行土地招拍挂。
北客站以南区域可在土地一级市场可供应22宗用地，净用地面积1490.1亩，总建面498.9万平米，其中，居住用地8宗，共计367.8亩，商业用地14宗，1122.3亩。
合计
居住用地
商业用地
宗地数
22
8
14
净用地面积（亩）
1490.1
367.8
1122.3
总建筑面积（万m²）
498.9
94.23
404.67
根据西安市规划院关于北客站控制性详细规划，项目地块规划指标如下：
地块序号
用地性质
净用地面积（亩）
建筑面积（万m²）
综合容积率
容积率
建筑密度（%）
建筑高度（m）
绿地率（%）
备注
1
商业
138.3
54.95
5.99
5.96
55
200
20
2
商业
50.55
21.64
6.42
55
300
20
3
商业
51.45
19.41
5.66
55
300
20
合计
240.30
96.00
地块序号
用地性质
净用地面积（亩）
建筑面积（万m²）
综合容积率
容积率
建筑密度（%）
建筑高度（m）
绿地率（%）
备注
6
商业
52.8
19.36
6.45
5.5
35
200
27.8
一期用地695.4亩，总建面272.93万平米。
综合容积率5.89
9
商业
118.5
46.53
5.89
56.2
500
26.7
10
商业
220.05
120.15
8.19
65
500
29.5
14
商业
52.2
19.14
5.5
50
100
28
17
商业
119.25
36.81
4.63
35
200
30
合计
562.80
241.99
地块序号
用地性质
净用地面积（亩）
建筑面积（万m²）
综合容积率
容积率
建筑密度（%）
建筑高度（m）
绿地率（%）
7
居住
18.15
4.24
3.50
3.5
25
100
36
8
居住
18.15
4.24
3.5
25
100
36
15
居住
43.8
10.22
3.5
25
100
36
16
居住
52.5
12.25
3.5
25
100
36
合计
132.60
30.94
3、土地市场
北客站片区已出让土地共计4宗，均为商业用地，如下表：
序号
竞得人
土地位置
土地性质
出让面积（亩）
容积率
总建筑面积（万m²）
楼面地价（元/m²）
成交月份
成交价格（万元）
成交单价（万元）
1
西部中药材物流配送有限公司
明光路以西、尚新路以南
商业
64.70
2.1
9.05
1439.62
2011.8
13040
201.55
2
明光路以西、尚新路以南
商业
40.20
1.7
4.55
1608.87
7330
182.34
3
西安铁路北客站广场建设运营有限公司、鹏瑞利西安开发有限公司
尚新路以北、火车北站南广场以西
商业
70.58
5.92
27.85
955.37
2012.10
55610
376.39
4
尚新路以北、火车北站南广场以东
商业
77.17
5.9
30.35
北客站南广场周边容积率在5.0以上的商业用地，地价在376万元/亩，楼面地价1000元/m²左右,容积率在2.0-3.0之间的商业用地，地价在200万元/亩左右，楼面地价在1500元/m²左右。
4、结论及建议
1、关于高压线的问题，因北三环北侧有一路330KV的高压线，受其影响17号地块内有高压线塔一座，高压落地需与市国土局土地储备中心协议明确；
2、关于交通的问题，区域内主要城市道路已通车，只有上图所示黑色标注的城市支路未开始铺设。
此外，尚新路与明光路立交，尚新璐与尚贤路立交均为东西方向下穿式平交。
6号地块有规划地铁4号线尚新路站站口。
3、区域规划是发展成为高铁商务中心，属于政府力推项目，也属于未央区四大核心建设商圈中最年轻的一个，地块多为招拍挂形式出让，地价相对会有不确定的因素，竞争因素较大。
（三）国际港务片区
1、概述
区位：
位于西安国际港务区（属于灞桥区）灞河东岸及地铁三号线（港务大道）沿线周边，如下图所示。
合计约44.6平方千米。
蓝色线为地铁三号线路径，地上为港务西路。
从南向北依次为规划中的下双寨站、新筑新城
2、土地市场
港务区整体位于北三环以北，东三环以东区域，截止2013年上半年，供地量较少。
港务区政府招商部门叫价在220万元/亩。
但综合研判该区域地价不会超过150万元/亩。
（广汇近日以4亿元取得323亩用地，单价约124万元/亩）。
3、房产市场（参考项目）：
（1）、陆港金海岸
该项目开发商为港务区下属的开发商，项目位于灞河东岸，港务区的西南角。
占地约100亩，总体量约25万平米。
产品类型为洋房与高层，辅之少量商业，以裙楼底商业态表现。
洋房价位8000元/㎡，高层均价5000元/㎡。
（2）、高新枫林九溪
项目占地约700亩，由三个地块组成，毗邻陆港金海岸项目用地北侧。
目前在售的为一期。
产品由40多栋别墅（双拼、叠拼、联排）及2栋洋房构成，多为大户型。
别墅叫价11000元/㎡，洋房已售均价在8000元/㎡（赠送面积较多，约占建筑面积的20%左右）。
值得注意的是，该项目绿化率超多40%，另外在用地北侧接驳市政道路的区域还有退让政府绿化用地的面积；销售现场气氛有序，开发商不急于在此项目上快速回笼资金；由此分析，该项目的土地成本不会太高，项目开发的资金压力较小。
4、结论及建议：
区位发展规划已经完成，按照组团功能对区域进行了分化。
另外，已有新疆广汇、恒大地产、华南城等公司进入圈地，还存在相当可观的可整合土地资源。
区位来说，属于浐灞向东北方向的延伸发展，并且征地拆迁工作效率比较高，相关政策也能落实到位。
政府方面也希望能引入大型企业对其园区形象进行提升。
（四）、曲江二期片区
1、概述
曲江二期位于南三环以南，西康高速以东，杜陵韦鸣路以北，浐河以西区域，占地面积10万余亩，是陕西省西安市曲江新区国家文化产业示范区战略发展的第二次腾飞，雄踞陕西西安南郊曲江新区东南方位。
项目包括曲江创意谷、杜陵遗址核心保护区、杜陵遗址公园、关中风情园、博物馆群等等项目。
曲江模式、曲江文化、曲江品牌构成了曲江二期城市经营的软环境，文化经济、旅游经济、区域经济则是硬环境的组成，曲江二期的区域经济就是从软、硬环境两方面着手，通过多元、立体、综合的城市经营手段，实现曲江和谐、持续、快速的发展。
曲江二期定位为“文化商都”，发展金融、文化、商业。
2、土地市场
片区属于规划先行，并以创意文化产业为主导，属于沟地整合的模式。
土地单价均价在300万元/亩左右。
也有旧村拆迁凭证土地整合的形式。
3、房产市场
区域内，除中海、万科、天地源、金地、金辉等房企大鳄外，香港九龙仓将在此打造五星级酒店，华侨城欢乐谷将正式进驻。
而西安中央文化商务区位于曲江新区二期，总面积3600亩。
融合CBD（中央商务区）和CCD（中央文化区）优势特色，一期建设高端商务区、精品商业区和高端居住区，目前一期工程已全面开工。
二期重点建设文化创意中心、金融保险中心、国际期货交易中心、领事馆中心等。
高层房价区间在6800元/㎡—7500元/㎡之间。
4、结论及建议
（1）、曲江二期意在创意产业、文化产业，单纯的住宅及曲江一期时候的集中商业的形态会略有不同；
（2）、土地审批过程中，程序依旧需要通过雁塔区国土，尤其是在旧村改造项目的落地过程中，会凸显此矛盾；
（3）、受政策及领导人事变更影响，曲江二期的发展在推进过程中势必在力度上弱于曲江一期。
三、结论及建议
（一）、结论
1、纵观目前西安市环绕城高速及三环范围，仍有大量低价优质的土地资源区域为数不多，仅有国际港务区、沣东新城片区存在仍可以沟地形式进行土地拓展，但是，在挂牌阶段会因为网上报价，会对最终摘牌的控制性削弱；
2、北客站高铁商务片区目前虽然场地拆迁、基础设施建设已经展开，但是，距离未央传统商区还有一定距离。
高铁属于交通枢纽，其商业价值开发以及交通枢纽商业在全国范围内也处在摸索阶段，在西安区域投资开发高铁商务产品也存在市场消化及投资回报的风险；并且，受政策影响较大，而非单纯的市场导向。
3、浐灞片区，基于此片区是属于2010年世园会筹备阶段快速发展的区域，造成其基础设施配套相对不完善。
另外，世园会结束后，先期完成征地拆迁的地块在申报指标的节奏上明显放缓。
因此，该片区的后续供地、基础设施建设仍是片区发展的制约因素。
（二）、建议
1、建议重点关注国际港务区、沣东新城（昆明池、阿房宫）片区的供地信息，填补区域内的产品类型空白；
2、建议关注浐灞片区的二手土地转让信息，做短平快项目，力求快速回款；
3、建议向渭北工业区范围拓展，以阎良、临潼作为进入的突破口，扩大拓展区域，抢占城市新扩区域的市场先机。
西北事业部企业发展部
二〇一三年十月十八日
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