抚州市新华区健康花园项目申请报告.docx
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抚州市新华区健康花园项目申请报告
抚州市新华区健康花园
项目申请报告
第一章项目申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目申报单位
申报单位名称：
抚州市新华健康花园房地产有限公司（以下简称健康花园公司）
申报单位住所：
抚州市新华区YDK街道森林公园内
法定代表人姓名：
***
公司类型：
有限责任公司
注册资本：
人民币壹仟万元
实收资本：
人民币壹仟万元
1.1.2项目申报单位主营业务
健康花园公司经营范围包括:
房地产开发［肆级］、土石方工程、物业管理。
1.1.3项目申报单位经营年限
健康花园公司经营年限自成立日期1995年6月23日至长期。
1.1.4项目申报单位股东构成
抚州市新华健康花园房地产开发有限公司系经抚州市新华区工商行政管理局登记注册，由广州市LKJ有限公司和抚州市新华森林大酒店有限公司共同投资成立，属于有限责任公司，法定代表人***。
公司注册资本为人民币壹仟万元，其中广州市LKJ娱乐有限公司出资玖百万元，占股份的90%；抚州市新华KK有限公司出资壹百万元，占股份的10%。
1.1.5项目申报单位负债情况
该项目申报单位的相关财务指标见表1-1～表1-3。
从表1-3知道健康花园公司的资产主要为“存货”112，220，735.46元和“无形资产”52，557，500.00元，而负债主要为“短期借款”101，630，439.34元和“其他应付款”137，744，765.18元。
健康花园公司的存货主要为前期项目剩余住宅，“无形资产”主要为土地使用权，而负债的原因是前期公司开发项目规模大，商品住宅剩余，加之有项目在建，处于资金回笼再投资的阶段。
负债率比较高是与房地产行业的特殊性有关。
房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得健康花园公司的资产状况总体来说是比较安全的。
表1-1健康花园有限公司近三年开发经营情况
2006年
2007年
2008年
完成投资
（万元）
合计
其中
住宅
基础设施
实际利用外资（万美元）
开发
建设
情况
（万㎡）
施工房屋面积
竣工房屋面积
其中竣工住宅面积
开发土地面积
新区
旧城区
拆除房屋面积
经营情况
销售房屋面积（万㎡）
其中销售住宅面积（万㎡）
有偿转让土地面积（万㎡）
经营总收入（万㎡）
其中
销售
商品房收入
（万元）
商品住宅收入
（万元）
利润总额（万元）
工程
质量
合格品率（%）
优良品绿（%）
是否有重大工程质量事故
表1-22009年3月损益表
项目
行次
本月发生额（元）
本年累计数（元）
一、经营收入
1
减：
经营成本
2
经营费用
3
经营税金及附加
4
二、经营利润
5
加：
其他业务利润
6
减：
管理费用
7
财务费用
8
其他（待摊开办费）
9
三、经营利润
10
加：
投资收益
11
营业外收入
12
减：
营业外支出
13
加：
以前年度损益调整
14
四、利润总额
15
减：
所得税
16
五：
净利润
17
表1-32009年3月资产负债表
资产
行次
年初数
期末数
负债及所得者权益
行次
年初数
期末数
流动资产：
流动负债：
短期借款
46
应付票据
47
货币资金
1
应付帐款
48
短期投资
2
预收帐款
49
应收票据
3
其他应付款
50
应收帐款
4
应付工资
51
减：
坏账准备
5
应付福利费
52
应收帐款净额
6
未交税金
53
预付账款
7
未付利润
54
其他应收款
8
其他未交款
55
存货
9
预提费用
56
在建开发产品
10
一年内到期的长期负债
57
待摊费用
11
其他流动负债
58
待处理流动资产净损失
12
流动负债合计
65
一年内到期的长期债券投资
13
其他流动资产
14
长期负债
流动资产合计
20
长期借款
66
长期投资：
应付债券
67
长期投资
21
长期应付款
68
固定资产：
其他长期负债
75
固定资产原价
24
长期负债合计
76
减：
累计折旧
25
固定资产净值
26
固定资产清理
27
所有者权益
固定资产购建支出
28
实收资本
78
待处理固定资产净损失
29
资本公积
79
固定资产合计
35
盈余公积
80
无形资产及递延资产
未分配利润
81
无形资产
36
所有者权益合计
85
递延资产
37
递延及无形资产合计
40
其他资产
其他长期资产
41
资产总计
45
负债及所有者权益总计
90
1.1.6项目申报单位主要投资项目
抚州市新华健康花园房地产开发有限公司从事房地产开发经营多年，有丰富的房地产开发经营经验，并取得过辉煌的业绩。
该公司正全力打造位于抚州市新华YDK旅游经济区森林公园内的集度假、休闲、观光、养生于一体的大型国际化生态居住社区项目——健康花园。
1.1.7项目申报单位现有生产能力
抚州市新华健康花园房地产开发有限公司是现有在册员工20多人，其中，设中级职称5人。
初级职称8人，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。
有职称人员分布详见表1-4
健康花园公司拥有房地产开发四级资质。
从事房地产开发经营业务多年的健康花园公司，形成了一套高效成熟的经营模式和拥有相当稳健的财务系统，在之前成功的项目开发基础上，配合积极创新的工作理念，相信在不久将来，健康花园公司必将不断带来更多更高质素的住宅商品。
表1-4有职称专业人员
高级
中级
初级
人员变动说明
建筑
结构
财务
经济
统计
其他相关专业
小计
1.2项目概况
1.2.1项目的建设背景
1.2.1.1宏观背景
2008年以来，中国经济社会发展遭遇到前所未有的严峻挑战和重大考验。
在外围经济形势突如其来的变化的情况下，中国经济发展产生了一定的不利影响。
但总体看来，在国际经济不利因素和严重的自然灾害双重打击下，我国经济实体发展的基本面并没有发生改变，国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，中国经济保持了增长速度较快、价格涨幅趋缓、结构有所改善的较好态势。
面对经济形势的变化，面对国际金融危机带来的空前挑战，中国以前所未有的力度展开了新一轮宏观调控。
实施积极财政政策和适度宽松货币政策传递了清晰的信号：
扩内需、保增长、调结构的调控措施，将推动中国经济走出困境，迈向新的发展阶段。
从2008年9月15日央行宣布6年来首次下调贷款利率，到2008年11月份扩大内需十大措施的出台，到中央经济工作会议重申保增长的调控目标，再到十大产业振兴政策的密集获批……面对危机，中国正在果断有力地展开行动。
2009年，国际经济环境更趋严峻对我国形成较大的周期性调整压力，我国企业还面临生产要素价格上升、市场需求结构变化和节能减排等政策性导向所形成的结构性调整压力，2009年国内外经济环境中不利因素和不确定因素增多。
我国仍然处于工业化、城市化双加速的发展战略机遇期，国内储蓄率较高，外汇储备充裕，基础设施投资空间充分，国内消费市场潜力较大，在科学发展观指导下进一步完善社会主义市场经济体制将激发国内各方面发展积极性。
从国家统计局发布的2009年第一季度经济指标来看，一季度我国国民经济运行出现积极变化。
初步核算，一季度国内生产总值65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点。
其中，第一产业增加值4700亿元，增长3.5%；第二产业增加值31968亿元，增长5.3%；第三产业增加值29077亿元，增长7.4%。
虽然总体环境存在诸多不确定性，但经济下滑势头有所抑制，回升苗头初步显现。
因此，我国经济仍具有应对各种困难和挑战的活力和潜力。
1.2.1.2城市发展规划背景
自2002年12月新华撤市设区以来，大抚州“2+5”的组团发展概念、《抚州市域城镇体系规划纲要导则》、《抚州市城市总体规划》相继出台，对大抚州的整合与协调发展提出了新思路。
作为大抚州整体一部分，新华为衔接上层次的发展构想，新华区城市总体规划、新华区工业布局优化与整合规划、新华区JK涌城市规划设计、中心区的规划和城市设计等规划相继出台，为新华未来的发展提出了战略性的新要求、新策略。
现阶段，新华区已经进入工业化的中期阶段，居民生活水平已进入宽裕型小康阶段，城市发展已步入量的增长和质的提高并进阶段。
但是新华城市建设水平仍然停留在县城的建设水平上，不能适应社会经济和城市空间转型的需要。
因此，建设高水平的中心城区为社会经济跨越发展提供空间依托，成为新华推进城市中心区建设、提高城市发展水平的基本诉求。
同时，作为大抚州的重要组成部分，上级政府也要求新华区的建设要符合抚州现代建设的基本要求，与现代化大城市的品位相适应，打造一个具有新华特色的现代新城。
抚州市JK组团中心区的开发建设的提出正是适应新华及大抚州社会经济与城市转型、提高中心城区积聚与扩散能力、推进城市扩容提质、塑造生态型现代化滨江城市，提升城市竞争力的有效途径。
抚州市JK组团中心区具体范围为：
东起三达路，南到北江堤岸，西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至环湖路，面积734.6公顷，南北长约4600m，东西长约2200m。
预测未来居住区人口11.0121万人。
中心区建成后主要为商业、金融、政治和居住生活用途。
中心区开发建设目标为：
（1）遵循《新华区城市总体规划》对行政、文化中心的安排和《抚州市JK组团新华中心区控制性详细规划及节点城市设计》对用地的具体布局与控制，聚合政治、经济、文化中心功能，成为抚州JK组团的中枢，缔造更好的经济与产业集聚平台。
（2）打造区域特色，实现新华中心城区扩容提质，实现城市南拓、西进，促进“一江两岸”城市空间形态的形成。
（3）建构具有山水交融、环境优美的园林城市，成为滨江城市的窗口，体现城市新区形象，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合，实现经济、社会、环境三大效益的统一。
1.2.1.3项目建设必要性
项目开展地段位于原健康花园建设住宅组团内部，临近原（一期）的空置土地上，拟建目的是为了适应健康花园规模发展的需要。
健康花园地处抚州新华森林公园内，该区属于抚州市“2+5”组团规划里新华区行政、文化、经济中心——YDK街道的生态居住区。
依据独特的自然环境和成功优质的建筑设计，2001年开发至今，已吸引了大批财富阶层、高知阶层、政治经济名流在那里安家置业。
为了满足市民对优质住宅的刚性需求和实现健康花园公司规模的扩展的目标，遂拟建该项目，并达到土地合理开发利用的要求。
1.2.2项目的建设地点
本项目位于抚州市新华区YDK街道森林公园内，原健康花园（一期）北侧的空置用地上。
依据《新华区城市总体规划（2003--2020）》，这里是规划中的JK组团，位置优越。
项目具体位置见附图“项目位置示意图”。
1.2.2.1（一期）情况
（一期）开发时间为2005年9月，总用地面积为20866.43㎡，其中建筑面积为7800㎡，建筑基地面积为3320㎡，共有13套独立低层住宅建筑，户型面积为502至650㎡不等，建筑风格独特，每户并配有独立花园。
建筑户排以一字排开，户排前方为天然湖泊，后方为原始生态山林。
项目开售不久已经基本售罄。
1.2.3项目的主要建设内容
本项目以科学合理利用土地为前提，以联体低密度低层住宅为主体。
项目建筑物包括5栋下山户型联体低层住宅和8栋上山型联体低层住宅，带底层花园。
（二期）与（一期）一路相隔，该道路已建成。
建设地块为空置用地，仍保留原生态地表，土地开发需要通过平整实现。
本项目立足于提升新华生态生活品质，在建筑内涵上糅合了国际前沿都市生活风格。
有关项目建设内容和规模的详细技术经济指标见表1-5和表1-6。
表1-5项目建设方案明细表
户型
栋数（栋）
基地面积
负一层面积
计容面积
总建筑面积
㎡/栋
小计
（㎡）
㎡/栋
小计
（㎡）
㎡/栋
小计
（㎡）
㎡/栋
小计
（㎡）
C1（下山户型）
5
267.32
1336.60
162.62
813.10
672.98
3364.90
672.98
3364.90
C2（上山户型）
8
293.92
2351.36
668.34
5346.72
668.34
5346.72
合计
3687.96
813.10
8711.62
8711.62
表1-6项目主要经济技术指标一览表
项目
数量
单位
1、
用地面积
30250.60
平方米
2、
总建筑面积
8711.62
平方米
3、
计容面积
8711.62
平方米
4、
容积率
0.29
5、
基地面积
3687.96
平方米
6、
密度
12.19%
7、
绿地率
65.13%
8、
居住户数
26
户
9、
居住人数
91
人
1.2.4项目设计的依据与规范
1.2.4.1设计依据
●本建设项目立项批准文件
●本工程项目红线图
●本工程项目地质勘察报告
●项目环境影响报告书
●新华区土地使用规划设计条件
●设计合同及设计任务书
●建设单位提供的本项目的其他相关资料
●《中华人民共和国城乡规划法》
●《城市规划编制方法及实施细则》
●《广东省城乡规划管理技术导则》
●《抚州市城乡规划管理技术规定》
●国家有关建筑设计工作的指导方针、政策、法规、规范、规定及标准
●建设单位认可的设计方案
1.2.4.2设计规范
1）《住宅设计规范》（GB50096-1999）；
2）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
3）《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
4）《建筑给排水设计规范》（GB50045—95）（2005版）；
5）《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）；
6）《建筑物灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
7）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；
8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067）；
9）《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118—88）；
10）《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）；
11）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）（2006版）；
12）国家和地区有关的设计规范、标准和规定。
1.2.5项目的建设方案
1.2.5.1总体设计
健康花园名（二期）占地面积30250.60平方米，总建筑面积为8711.62平方米，建筑密度为12.19%，建筑容积率为0.29，绿地率为65.13%，共建居住户数为26户。
1、设计理念
以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型高智能化居住环境为目标。
强化小区居住功能，合理安排居住配套建筑设施，提高生活质量，为居民创造一个低密度、高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、生活方便的现代化居住小区。
2、户型设计
本项目共规划有下山户型和上山户型两种低密度联排低层住宅，楼高均为三层，户型建筑面积由280㎡至290㎡不等，同一联排建筑间用一开明宽阔的长廊相连。
每种户型都做到“三明”设计，适合广东地区住户对住宅的基本要求。
科学合理利用土地为前提，以低层联排住宅为主体，采用两排横排式环山规划布局，户排间设有大型中心花园，并充分利用南水北山的天然景观优势，合理规划建筑朝向。
住宅错落有致，实现主朝向无遮挡，主要为南北朝向，主朝向间距12m以上，局部楼距也达到12m以上。
本项目户型设计彰显出独特风格，力求使建筑机构与优美的自然环境完美结合，以自身的建筑语言体现出自身的品位。
立面设计中，以丰富和谐的色彩配合现代的建筑造型，创造出亲切、协调、富有人情味的建筑形象。
在形式上，选用了挑板、凸窗、檐口、线角、顶部构架等建筑元素，并配以米黄色、枣红色，形成生动、丰富的立面造型。
注重窗、阳台、空调机等立面构件的细部处理及墙面的材料色彩和组成的变化。
立面高贵、轻松、既节约造价，又呈现南国居住建筑的秀雅风格。
1.2.5.2结构设计
结构设计基本风压WO＝0.5KN/㎡；楼面均布活荷载为4KN/㎡，特殊的设备
荷载按实际情况考虑。
本工程抗震设防烈度为6度，符合新华的抗震设防烈度要求，并按钢筋混凝土框架结构设计。
拟采用预制管桩基础，视地质勘察结果定。
1.2.5.3道路设计
本小区道路系统规划遵循“短、捷、顺”的原则，配合已建道路，以环状道路围绕整个二期小区，并作为小区主干及消防车道，人车分流的交通系统，小区主出入口设置在用地西面，顺接组团支路。
道路规划设计充分考虑为步行服务，体现对人的关怀。
主要表现在：
（1）汽车绕小区外围道路进入自家地面车库，户主可通过车库直接进入组团绿化平台，出入方便。
人行系统融入景观系统的规划设计中，各个建筑的人行流线相串联，达到“步移景异”的效果与绿化带结合的自由式人行道。
（2）重视道路景观设计，使驾车或步行是一个愉快的过程。
如机动车道两旁均为绿化，而人行道则是或穿插于绿化之中，或穿过架空层下面的水榭。
（3）贯彻适用、经济和安全的原则，道路布局合理、流畅且生动。
活动与绿化结合极容易获得良好的景观效果。
1.2.5.4给排水设计
本项目用水有生活用水、绿化用水和消防用水。
项目供水管道沿道路布置，拟从市政给水管网上引入给水管，能够满足项目用水需要。
根据有关消防规范将生活用水与消防供水系统合一。
楼宇排水系统采用雨污分流方式。
消防方面用水，形成环状管网，每隔100米设置一个室外消火栓，型号为新华100—10。
室外消防用水由消防泵加压后提供，消防水池贮水为2小时的室内消防用水量。
同时，在室内消防管网上设置水泵接合器。
1.2.5.5通风及空调设计
本项目采用自然通风，空调由住户自行选择安装。
1.2.5.6电气设计
根据项目初步预计，因建设规模和接纳人数均较小，不专设配电房。
由邻近
供电线路引电源至区内各用电点即可向各用电器提供电源，线路可满足本项目使用要求。
照明系统。
照度按国家标准中间值执行，灯具采用节能灯具。
各楼内照明采用多管日光灯,户外路灯采用高压卤素气体光源照明，景观用灯采用节能装饰灯。
防雷接地。
按三级防雷建筑考虑，接地按共用接地装置考虑，接地电阻R≤1欧姆。
1.2.5.7弱电系统设计
电话系统。
由城市通讯光纤引入小区机房，设置ADSL复用设备，提供用户宽带上网业务，小区内设若干户外电话分线箱，为用户提供电话线路。
有线电视系统。
组团范围内弱电中心内设有线电视房，小区配置有线电视双向传输网，采用HFC接入方式向住户提供宽带接入。
1.2.5.8消防设计
本项目建筑物均为三层建筑物，耐火等级为Ⅰ级。
在设计时，结构表面均喷涂环保防火材料，且每户外都有一个消防栓，并附有消防水带和水枪，房屋内部配备小型灭火器，为了美观需求，灭火器放置在暗装壁橱中，方便取用。
1.2.6项目定位
1.2.6.1功能定位
●居住功能：
共13幢联排高绿化低层低密度住宅建筑，安居乐业，其乐融融；
●度假功能：
健康花园全区被天然植被和山水湖泊所包围，常年冬暖夏凉，气候宜人，雨量充沛，四季恒温，是休闲度假的好选择；
●智能化设施功能：
分户计量式电水表、智能化系统、全区门禁系统、住宅防护系统……让住户享受高科技式的生活，解除一些不必要的烦恼；
●交流功能：
园区拥有一处集商住游玩、会议交流多功能社区会所——健康花园度假酒店，让住户可以和处于同一阶层的人士进行高谈阔论，畅所欲言；
●旅游功能：
项目位于抚州市森林公园内。
森林公园总面积达12万亩，是一个景点众多、风光独特的大型综合风景区，住户能足不出户便能享受其中。
1.6.2.2目标群体定位
1、基本信息分析
客户来源：
新华区（也包括其他地方）的私营企业老板、民营或外资企业高级职员或高层管理人员，从事金融，证券、保险业的高收入者以及持外国护照在大陆做生意的华人等，以新华JK城区为中心，辐射新华周边其他城市及乡镇，如广州市、南海区等；
客户阶层：
处于金字塔顶端的人士；
年龄状况：
40—60岁为主
家庭结构：
拥有子女，有着3口或更多家庭成员的组合
家庭状况：
注重家庭生活，更注重子女的生活环境
工作状态：
工作繁忙，压力繁重
生活方式：
摆脱现在的枯燥乏味的生活方式，注重对生活品质的追求
购买动机：
改善居住环境，追求居家生活品质，对目前新华的楼市（尤其是高档住宅）发展前景充满信心
消费行为：
注重品质，充满理性
2、特征分析
他们是这个社会的高层人士，人际交往档次高，在社会上打拼多年并且有了很高的成就，且在不断的向更高方向去追求和拼搏。
他们希望好好享受自己所创造的人生成就。
他们开始向往对生活品质的追求，开始注重对生活情调的讲究，他们有较强的社会阅历和经验，对生活有着较为深刻的认识和领悟。
1.6.2.3价格定位
在相近原则和可比原则的指导下，考虑未来竞争楼盘的预计销售均价，本项目价格预计销售价格主要参考项目一期的住宅价格（均价7000元/平方米），考虑到竞争楼盘的预计销售均价、建筑材料未来价格走势及项目的发展升值潜力，因此，本项目市场预计销售均价为8000元/平方米。
1.3项目的投资规模和资金筹措
1.3.1项目总投资
本项目预计总投资3517.53万元，各类费用估算详见表1-7。
表1-7工程项目开发建设投资估算表
项目名称
总价（万元）
单方造价（元/㎡）
一、土地费用
二、前期工程费用
三、建筑安装工程费
四
升级会员 