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房地产评估分析报告

房地产评定汇报

估价项目名称：

北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评定

委托方：

于同江

估价方：

北京宜山房地产评定

估价人员：

张**

估价作业日期：

二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日

估价汇报编号：

第六部分附件............................................................18

第一部分：

致委托方函

致于同江：

承蒙委托，***房地产评定有限责任企业对在北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评定，评定目标是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。

估价人员本着独立、客观、公正、正当标准，在进行实地查勘、广泛搜集相关市场信息和估价对象信息基础上，全方面分析了影响估价对象公开市场价值各项有利和不利原因，依据国家相关房地产估价法律法规和估价目标，根据科学估价程序，并利用合适估价方法，对此次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点1月10日市场价值为1625.05万元，（币种：

人民币）。

以下是估价结果明细表。

详情请阅读房地产评定汇报。

估价结果明细表

评定对象

实用面积（㎡）

估价单价

（元/㎡）

估价值（万元）

京师家园二栋五梯101室

188.42

86246.14

1625.05

法定代表人：

李**

北京宜山房地产评定

二○一六年一月十六日

第二部分：

估价师申明

我们郑重申明：

1、估价人员在本估价汇报中陈说事实是真实和正确。

2、本估价汇报中分析、意见和结论是估价人员自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。

3、估价人员和本估价汇报中估价对象没有利害关系，也和相关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、估价人员依据中国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。

5、估价人员张**已对本估价汇报中估价对象进行了实地查勘。

6、本汇报书含若干附件，和汇报书正文具相同效力，不可分割对待。

7、没有些人对本估价汇报提供了关键专业帮助。

8、本评定汇报由北京宜山房地产评定负责解释。

9、本汇报估价结果仅作为委托方在此次估价目标下使用，不得做其它用途。

未经本估价机构书面同意,本汇报全部或任何一部分均不得向委托方、汇报使用者、汇报审查部门之外单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

特此申明！

参与本系评定活动评定人员署名：

姓名评定师注册号签字

张**

二○一六年一月十六日

第三部分：

估价假设和限制条件

一、假设和限制条件

1、本估价汇报中市场价值，是指估价对象在采取市场价值标准并假设未设置法定优先受偿权利条件下最可能形成客观合理价值。

所谓公开市场，是指一个竞争性市场，在该市场上交易各方进行交易目标在于最大程度地追求经济利益，她们而且全部掌握了必需市场信息，有比较充裕时间进行交易，对交易对象含有必需专业知识。

另外，市场交易条件公开并不含有排它性，即全部市场主体全部能够平等自由地参与交易并同时满足以下条件：

（1）自愿销售卖方及自愿购置买方；

（2）有一段合理洽谈交易时间，能够通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；

（3）在此期间物业价值将保持稳定；

（4）该物业能够在公开市场上自由转让；

（5）不考虑特殊买家额外出价。

2、对于估价对象产权，以委托方提供房地产证记载为依据，我们并未到相关主管部门对房地产证登记内容真实性进行核实，由委托方确保其产权真实性。

3、估价对象土地面积、建筑面积等相关数据，均以委托方提供房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据和实际数据不符。

4、对于估价对象建筑结构我们仅作通常性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。

此次评定假设估价对象建筑结构是安全。

6、本汇报中估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价假设和限制、并假定未设置法定优先受偿权利条件下市场价值，不包含该房产买卖时发生各项税费。

7、估价对象估价时点设定为完成实地查勘之日。

二、需要特殊说明事项

1、本汇报中市场趋势分析等专业意见，是估价人员依据具体情况和估价时点市场情况分析推断、估计得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力限制及一定程度主观原因影响，特提请汇报使用人注意。

2、委托方提供房地产证等资料是此次估价所需关键依据，估价人员已对其给了必需关注。

该资料真实性、正当性和完整性均由委托方负责，对由此而引发后果及相关责任，我企业不负担任何责任。

3、如无尤其说明，本估价汇报中所使用货币均为人民币。

4、此次评定是基于上述假设和限制条件成立，如以上假设和限制条件发生改变，本汇报结果必需作对应调整。

第四部分：

房地产估价结果汇报

一、委托方

于同江

二、估价方

北京宜山房地产评定

地址：

北京市X路X号X大厦22楼

法人代表：

李**

房地产评定资质等级：

贰级

资质证书号：

****号

联系人：

***

联络电话：

010-****

三、评定对象

1、1.估价对象基础情况

此次估价对象为北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产，房屋建筑面积为188.42平方米，商品房用途为住宅。

北京市海淀区太阳园小区11栋为一般住宅，建成于，钢混结构，总层数19层，建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。

估价对象在12层，四室两厅2卫一厨格局，正南朝向。

室内装修情况为：

地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。

室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。

依据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况很好，未发觉基础沉降、结构变形等现象。

用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为87%。

平面图所表示。

2.估价对象权利情况

依据《商品房买卖协议》记载，估价对象买受人为于同江，商品房用途为住宅，房屋建筑面积为188.42平方米，土地使用年限自2月23日至2077年2月23日。

此次评定设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等她项权利存在，不存在法律纠纷，评定结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。

3.估价对象区位情况

（1）海淀区基础概况

估价对象在北京市海淀区，海淀社会经济发展、城市建设和房地产开发情况等，均对估价对象房地产价格有显著影响。

海淀区拥有深厚文化底蕴和丰富文化资源，同时也是全国智力资源和科技人员最密集地域。

以圆明园、颐和园为代表园林艺术，记载了海淀文化积淀；以北大、清华为标志高等学府和以中科院为代表科研院所，证实了海淀文化传承；以国风企业等为代表现代文化产业集团，更标示出海淀文化发展创新。

图书城身处中关村地域尤其是文化和科技发展交融前沿地带。

这里高等学府６８所，有以中科院为代表各级各类科研机构２１３家，两院院士占全国院士总数３９％，每十二个月产业辐射全国高水平科研结果数千项，高新技术４５００余家，年销售额达４７０亿元（１９９９年）。

其中，纯智力产业（软件、图书、企业诊疗及咨询等）占全国５０％左右，全员劳动生产能力达２０万左右，以此项区域经济指标判定，中关村无疑可列全国之首。

（2）估价对象区位情况

在北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁荣程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周围环境良好，现在是北京市繁荣商业、办公地段。

估价对象所处地域，土地现实状况开发程度达成宗地外“五通一平”，基础设施情况完全能够满足居民生活需要。

4.估价对象市场分析

多年，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等原因影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不停恢复，完工面积稳定增加；伴随市场销售价格继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度加大和销售市场活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。

北京全市住宅网上签约49891套，和相比，成交套数同比上涨13.7%，成交总金额同比上涨37.7%，成交均价涨幅为12.8%。

除了初开局遇冷，进入二季度以来，北京楼市成交不管量价全部接连攀升，甚至有多个月份成交连连破纪录。

新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。

调查显示，9月份，本市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提升1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。

二手住宅价格环比涨幅略有回落。

9月份，本市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在连续3个月上涨0.2%以后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。

受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全方面回升态势。

前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增加82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。

其中金融贷款增加最快，为1602.2亿元，同比增加1.5倍。

自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增加25.9%和65.9%。

总而言之，北京房地产市场经济发展现实状况及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定影响。

四、估价目标

为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。

五、估价时点

1月10日

六、价值定义

（1）本汇报估价结果是反应估价对象在估价时点房地产公开市场价格。

该估价结果基于以下假设条件：

估价对象以委托方确定并经政府确定用途连续使用，估价对象无她项权利限制和其它限制按估价目标使用情形；未考虑未来市场改变风险、自然灾难和强制处分等很原因对估价对象影响。

（2）估价对象房地产用途为居住用房。

所以，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价汇报中“估价假设和限制条件”下房地产全部权公开市场价格。

货币单位：

人民币元。

七、估价依据

1.相关政策法规和文件

（1）《中国土地管理法》；

（2）《中国城市房地产管理法》；

（3）中国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

（4）中国国家标准《城镇土地估价规范》GB/T18508-；

（5）京政发〔〕32号文件《北京市人民政府相关调整本市出让国有土地使用权基准地价通知》；

（6）京国土房管出〔〕1121号文件《相关公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法通知》；

（7）其它相关法律法规。

2.委托方提供相关资料

3.评定人员掌握相关市场资料及估价人员实地勘察、调查所取得资料。

八、估价标准

此次估价依据房地产估价正当标准、最高最好使用标准、替换标准和估价时点标准等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理评定。

九、估价方法

估价对象用途为住宅，和估价对象类似房地产开发成本费用资料较齐全，故采取成本法测算估价对象建筑物重置成本价格，因为估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域，能够采取基准地价修正法测算其楼面熟地价；因为和估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采取市场比较法测算其市场价格。

然后综合两种方法评定结果来确定其最终价格。

1、基准地价系数修正法：

是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评定结果，根据替换标准，就估价对象之土地区域条件和部分条件等和其所处区域平均条件相比较，并对照修正系数表选择对应修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格方法。

2、成本法：

是求取估价对象在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态估价对象所需各项必需成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象客观合理价格方法。

3、市场比较法：

将估价对象和在估价时点近期有过交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产已知价格作合适修正，以此估算估价对象客观合理价格或价值。

十、评定结果

本着公正、公平、公开总标准，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域市场分析，根据房地产评定基础标准和估价程序，选择适宜估价方法，评定得到估价对象房地产在价值定义和相关限制条件下，于估价时点1月10日市场价格为：

（币种：

人民币）

房地产总价：

1625.05万元

大写金额:

壹仟叁佰伍拾陆万陆仟贰佰元整

房地产单价：

82246.14元/平方米

十一、估价人员

勘查人：

张**署名：

估价人员：

张**署名：

联络电话

十二、估价作业日期

二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日

十三、估价汇报应用使用期

本汇报在市场情况无较大波动时使用期为十二个月（自二○一六年一月十六日起至二○一七年一月十五日），若市场有较大波动或超出十二个月，需重新进行评定。

第五部分：

估价技术汇报

一、估价对象资料

估价对象

户型

面积（㎡）

地段

太阳园

4室2厅2卫

188.42

太阳园

二、类比对象资料

1、参考物基础资料

可比实例

项目

中山大学博雅苑

海怡湾畔

金晖苑

类型

住宅

结构质式

钢混

地段等级

三级

土地使用权类型

出让

交易面积（平方米）

155

102

106

成交单价

（元/平方米）

77421

106816

64115

室内二次装修情况

中等装修

流水号

无

（无）市场调查

交易日期

-3

-9

-12

备注

二手房

一手房

2、参考物和估价对象对比表

项目

中山大学博雅苑

海怡湾畔

金晖苑

估价对象

交易情况

偏低

正常

交易日期

3月

9月

12月

估价时点

商服繁荣度

中山大学校园内，基础没有商业设施

近郊海景小区，商业气氛不浓郁

关键以一般商业为主

商业中心，繁荣度高

交通便捷度

通常，离公交较远

小区前后全部有公交线路

很好

小区门外有公交线路

公共配套设施

较完善

通常

较完善

环境和景观

很好

好

通常

很好

结构质式

钢混

建成年份

小区品牌档次

中

中高

通常

中

楼宇样式

多层，电梯

多层，无电梯

多层，电梯

小区配套

很好

好

通常

很好

小区环境

绿化好

绿化通常

绿化好

物业管理

专业物业管理

门卫

专业物业管理

外观及外墙饰材

好、喷涂

很好、瓷砖

略好、马赛克

好、喷涂

所在层数/总层数

6层/11层

3层/5层

4层/7层

12层/19层

建筑面积（㎡）

155

102

106

188

户型及平面部署

好

通常

好

朝向

南北

处于

中间

西头

中间

底层有没有隶属间

或架空层

有

总价

1200

1090

680

三、原因修正

1、交易情况修正

（1）基准地价说明：

12月4日，北京市人民政府颁发了京政发〔〕32号文件《北京市人民政府相关调整本市出让国有土地使用权基准地价通知》；12月27日，北京市国土资源和房屋管理局以京国土房管出〔〕1121号文件颁发了《相关公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法通知》，本汇报以上述两个文件为依据估算土地使用权价格。

所选参考物和估价对象性质一致。

搜房网公布数据显示，北京市下六个月商品住宅销售均价82283元/平方米。

根据目前情况，以上三个参考物中除金辉园房产外均比现行市场价值低。

据北京市住规建局公布全市6-612月房地产数据显示，新建住房价格为81028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。

依据收据数据及资产评定人员经验得到以下调整：

价格情况

偏差量

修正系数

中山大学博雅苑

偏低

约低1%

100/99

海怡湾畔

正常

100/100

金辉园

正常

无需修正

100/100

2、交易时间修正

依据《北京晚报》：

“12月21日消息，6-12月新建住房价格为81028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。

”则每个月平均上涨1.4%。

考虑到7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，环比6月上涨0.21%，涨幅和6月相比有所下降，其中环比涨跌幅在1%以内城市数量共有80个。

所以，每个月上涨取1%。

所以，交易时间修正以下表：

修正率（取整）

修正系数

中山大学博雅苑

1%*9=9%

109/100

海怡湾畔

1%*3=3%

103/100

金辉园

1%*1=1%

101/100

3、区域因数修正

中山大学博雅苑

海怡湾畔

金辉园

自然条件

同

社会环境

同

似

街道条件

同

很好

交通便捷度

同

很好

离交通车站点距离

同

离市中心距离

较近

同

基础设施情况

同

较差

公共设置完备情况

同

较差

水、大气、噪音、污染情况

同

较差

周围环境及景观

同

很好

较差

计划限制

同

综合得分

102

105

四、部分原因修正

无

五、修正后价格

修正后价格（万元）

中山大学博雅苑

77421×

=83569.9

海怡湾畔

106816×

=104781.41

金辉园

64115×

=70387.12

所以，每平方估价=

=86246.14（万元）

据上所述，估价=86246.14*188.42=1625.05（万元）

六、估价结果确定

估价人员本着独立、客观、公正、正当标准，在进行实地查勘、广泛搜集相关市场信息和估价对象信息基础上，全方面分析了影响估价对象公开市场价值各项有利和不利原因，依据国家相关房地产估价法律法规和估价目标，根据科学估价程序，并利用合适估价方法，对此次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点01月10日市场价值为：

（币种：

人民币）

房地产总价：

1625.05万元

大写金额：

人民币壹仟陆佰贰拾五万零伍佰元整

房地产单价：

86246.14元/平方米

第六部分附件

1、《委托评定函》复印件

2、《商品房买卖协议》复印件

3、估价对象位置图

4、估价对象照片

5、评定机构营业执照和资质复印件

6、评定人员资格证书复印件

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