榆林城区住房建设规划方案.docx
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榆林城区住房建设规划方案
榆林城区住房建设规划
（—）
榆林市房产管理局
二00八年五月
一、总则
二、房地产业发呈现状和特点
三、规划期内住房需求量和供应量预测
四、指引思想
五、住房建设构造
六、规划目的
七、政策与方略
八、规划实行保障办法
榆林城区住房建设规划
（—）
一、 总 则
（一）为贯彻贯彻国家宏观调控政策，充分发挥规划对房地产市场引导作用，增进房地产业持续健康发展，满足人民群众住房需求，依照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调节住房供应构造稳定住房价格意见告知》（国办发[]37号）、《陕西省人民政府办公厅关于做好都市住房建设规划编制工作告知》（陕政办发[]64号）、建设部《关于督促做好住房建设筹划和住房建设规划制定和发布工作函》（建办归函[]740号）等文献精神，特制定本规划。
（二）本规划以《榆林市国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》、《榆林市都市总体规划》、《榆林市土地运用总体规划》和《榆林城区“十一五”住房建设规划》为根据，按照中、省房地产调控有关政策，结合我市实际状况编制。
（三）本规划规划范畴为榆林市中心城区，规划期限为至。
（四）本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为
导向，有针对性地加强对房地产市场宏观调控，以实现住房供求总量基本平衡、构造基本合理、价格基本稳定为原则，增进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，维护社会和谐稳定和经济可持续发展。
二、房地产业发呈现状和特点
（一）房地产业发呈现状
1、人口与居住条件
至“十五”末，榆林城区居住人口32万人。
居民住房以自有产权房为主，约占82%。
按建筑面积计算，平房较多，约占60%，多层及高层约占40%。
人均住房面积25平方米。
2、榆林城区“十五”期间房地产开发和经济合用房（涉及集资建房，下同）建设状况。
“十五”期间，榆林城区完毕住宅建筑面积145.2万平方米，完毕投资14.22亿元。
其中，房地产开发规模102万平方米，投资11.03亿元，商品住房销售价格1250元/平方米，底1850元/平方米。
经济合用住房建设规模43.2万平方米，完毕投资3.18亿元，城区经济合用房总量达到60万平方米，经济合用住房销售价格750元/平方米，为1000元/平方米。
（1）房地产开发建设状况
年 度
建设规模（万m2）
投资规模（亿元）
8
0.83
22.5
2.4
23.8
2.5
24.2
2.7
23.5
2.6
共计
102
11.03
（2）经济合用房建设状况
年度
建设规模（万m2）
投资规模（亿元）
6
0.45
8
0.6
9.5
0.68
9.7
0.7
10
0.75
共计
43.2
3.18
3、榆林城区-，两年共建住房102.9万平方米，其中商品住房62.8万平方米,经济合用住房40.1万平方米。
4、房地产公司概况
截至底，全市有房地产开发公司115家，其中，二级资质公司9家，三级24家，四级62家，暂定资质20家，固定从业人员4000多人。
与房地产业密切有关物业管理公司达到67家，房地产价格评估机构7家，房屋拆迁机构14家。
（二）房地产业发展特点
1、房地产业呈迅速发展趋势。
我市房地产业起步于90年代后期，后来逐渐进入迅速发展期。
房地产投资和建设规模逐年增长，房地产开发公司由“九五”末35家发展究竟115家，规划期间，房地产业将继续保持良好发展势头。
2、房地产业为推动经济迅速增长发挥了重要作用。
近几年来，随着我市能源化工基地建设步伐加快，人民群众生活水平提高，房地产逐渐成为投资和消费热点。
住宅建设投资占固定资产投资比例始终保持在3-4%左右。
房地产业也带动了有关产业特别是建筑业、建材加工业、交通运送业、商业、餐饮业和服务业迅速发展。
同步，为社会提供了大量就业岗位。
房地产业发展在拉动国民经济增长同步，增进了都市基本设施完善，改进了都市居民生活环境和居住条件。
房地产业已成为推动经济迅速增长重要因素之一。
3、“十一五”时期乃至此后较长一种时期内，我市房地产业发展尚有较大空间。
近几年来住房建设投资和消费浮现了大幅增长，这与国民经济发展水平是相适应，是在基数较小状况下持续、迅速、平稳增长。
随着城乡化进程推动，居民收入不断增长，消费者优化居住环境、住宅更新换代需求旺盛，房地产业发展尚有较大空间。
4、住宅建设水平有待进一步提高，市场监管有待进一步加强。
与周边都市和同等规模都市比较，我市住宅设计和建设原则、规模、档次以及设施配套水平还比较低，对节能、节水、节材新材料、新工艺，还缺少结识和广泛运用。
许多房地产公司往往忽视了住宅核心品质，在技术创新、管理创新、组织创新方面做尚有待提高。
房地产市场违法违规行为屡禁不止，特别是在基本建设程序、销售环节和物业管理中还存在不少问题，仍需进一步加强监管，不断整顿规范。
三、规划期间住房需求量和供应量预测
（一）住房需求量预测
依照《榆林市国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》及《榆林市都市总体规划》，到，榆林城区人口将由“十五”末32万增长到48万人。
按人均住房面积不低于30平方米计算，同步考虑旧住宅自然裁减和其他购房因素，预测规划期内住房总需求量390万平方米。
（二）住房供应量预测
1、供应量预测阐明
住房市场供应量是由新建房量和二手房上市量决定。
其中新建房是最重要某些，它反映了市场新增供应能力，而二手房上市量多少并不能增长或减少都市住房总量，因而，规划测算重要是新建住房量。
新建住房量来源重要有开发量和政策性住房建设量（经济合用房、廉租房）。
开发量来源重要有开发商存量项目能向市场提供商品房、在规划期前期也许投放市场土地所开发商品房和平房片区以及已搬迁旧机场增长能向市场提供商品房等四个方面。
政策性住房建设中，党政单位集资建房政策已一律停止，廉租房建设规模和比例也相对较小，因而，此后政策性住房重要是由政府划拨土地安排建设经济合用住房。
2、供应量预测
（1）开发商存量项目能向市场提供商品住房，其中涉及正在销售楼盘、即将开工和销售楼盘、已拟定土地开发权项目，预测住宅建筑面积约120万平方米。
（2）依照《榆林市土地运用总体规划》，至，政府将出让商住用地或以划拨形式用于经济合用房建设用地约2400亩，其中，商品房开发用地1400亩，经济合用住房建设用地1000亩，共可建设320万平方米建筑，其中住宅某些预测约240万平方米。
（3）依照旧城改造规划，预测规划期内，将实行三个区域改造开发，即：
（1）西至文化路、东至长乐路、南至崇文路、北至王家楼村，
（2）西至建榆路、东至文化路、南至保宁路、北至西人民路，（3）西至建安路、东至河滨路、南至柳营路、北至外贸家属院，总占地面积约600亩，改造开发后，除安顿改造区域内原有住户和用于商用某些外，可新增商品住宅40万平方米。
（4）依照当前正在编制《榆林市中心商务区修建性详细规划》，预测规划期内，将实行航宇路西侧已搬迁旧机场中200亩土地用于住宅开发，可新增商品住宅20万平方米。
以上测算，平均容积率均按2.0计算，住宅某些占总建筑面积比例按75%计算。
预测在本规划期内，榆林城区住宅供应总量可以达到420万平方米，完全可以满足市场需求。
政府可依照市场需求和价格状况，通过调控土地供应节奏，实现对房地产开发宏观调控目。
四、指引思想
—全市住房建设以满足居民基本需求为目的，加大住宅建设力度，调节供应构造，发挥政府住房保障职责和市场调节作用，进一步完善以市场为主导多渠道、多层次供房供需平衡，稳定住房价格，努力提高和改进居民居住水平和居住条件，增进全市房地产建设和经济持续、健康发展。
五、住房建设构造
（一）住房套型构造
规划期内，凡新审批、新开工各类住房项目，套型建筑面积90平方米如下住房面积所占比重，必要达到开发建设总面积70%以上。
（二）住房供应构造
商品住房满足中档以上收入家庭住房需求，经济合用住房保障都市低收入家庭住房需求，廉租住房保障低保家庭住房需求。
六、规划目的
（一）总体发展目的
进一步完善以市场为主导、政策性住房保障为补充多渠道、多层次住房分类供应体系，严格控制房价大幅度波动，满足不同收入层次居民住房需求。
规划期内住房建设总量目的是：
建设各类住房388.65万平方米。
到规划期末，基本实现常住人口户均一套住房，完全解决双困家庭住房问题；人均居住面积达到或超过30平方米，住宅成套率达到70%以上。
（二）年度规划指标
1、住房建设年度规划指标
单位：
万m2、亿元
年度
商品房
政策性住房
合 计
经济合用房
廉租房
建设
规模
投资
规模
建设
规模
投资
规模
建设
规模
投资
规模
建设
规模
投资
规模
50
10
20
2.3
3.55
0.46
73.55
12.76
50
10
30
4.3
4.25
0.55
84.25
14.85
45.7
7.4
30
4.2
4.05
0.58
79.75
12.18
43
6.5
30
4.2
4.05
0.58
77.05
11.28
40
6
30
4.2
4.05
0.58
74.05
10.78
共计
228.7
39.9
140
19.2
19.95
2.75
388.65
61.85
2、廉租住房建设年度规划指标
依照底调查，列入都市低保家庭共37326户。
筹划，对全市人均住房建筑面积低于8平方米都市低保家庭基本做到应保尽保;到,对全市人均住房建筑面积低于10平方米都市低保家庭基本做到应保尽保;到,住房保障范畴将扩大到人均住房建筑面积低于16平方米都市低收入家庭,使都市低收入住房困难家庭住房条件得到明显改进。
3、年度新增住宅建设用地规划指标
单位：
亩
年度
供 地 面 积
500
500
500
450
450
共计
2400
七、政策与方略
（一）保证住房用地供应，规划期内，按照住房发展规划目的，适度增长住房用地供应规模，年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，且不得低于居住用地供应总量70%。
（二）加强商品住房建设管理，逐渐深化商品房销售制度改革。
要进一步加强房地产开发公司动态管理，对持续几年没有开发业绩、没有土地储备和有违规行为开发公司，要逐渐予以裁减。
加强对房地产开发公司管理人员培训和继续教诲，履行管理人员持证上岗制度，不断提高开发公司经营管理水平，规范开发建设行为。
要严格商品房预销售管理，逐渐提高商品房预售门槛。
进一步完善商品房销售制度政策，对新出让商品住房项目，逐渐履行竣工验收后销售模式。
（三）严格控制房地产建设开发强度，加强住宅建筑节能工作，不断提高住宅建设水平。
既要坚持节约、集约运用土地原则，又要严格控制开发强度。
容积率多层上限1.5（旧区1.6），中高层上限1.8（旧区1.9），高层上限3.5，绿化率不低于30%，建筑间距、建筑密度等指标严行按规定规定执行。
要严格开发项目审批，充分考虑住宅社区总体布局、外观设计、绿化、亮化、水、路、电、热、气、节能等各种因素，大力倡导和推广新工艺、新技术、新材料，建设一批布局比较合理、外观新颖美观、设施比较配套原则较高住宅社区，不断提高开发建设水平和住宅产业化水平。
（四）加快住房保障体系建设，不断扩大住房保障范畴，完善住房保障机制，充分发挥政策性住房对稳定住房价格、解决中低收入家庭住房困难保障作用。
1、加大政府划拨土地进行经济合用房建设力度。
保证经济合用住房建设用地。
贯彻经济合用住房建设各项优惠政策。
完善经济合用房建设和销售管理制度，加强建设和销售全过程监管，贯彻政府划拨土地建设经济合用房出售管理有关规定。
2、建立健全廉租住房制度，完善住房保障体系。
制定廉租房配套管理办法，启动建设恰当规模、原则廉租住房。
积极摸索住房货币补贴等各种形式住房保障办法，逐渐建立多层次、多渠道住房保障体系，切实解决群众实际住房困难。
3、加强廉租住房建设资金管理。
廉租住房建设资金重要来源于两个渠道：
一是财政预算安排，各级财政每年在安排转移支付资金时，应同步安排一定比例廉租住房保障支出；二是从都市土地出让金增值净收益中贯彻不低于5%资金。
要加强廉租住房建设资金监管，保证资金合理、节约使用。
（五）加快进行都市改造。
本着积极稳妥、有序推动，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指引原则，结合旧机场开发，使全市住宅建设水平发生一次质奔腾，逐渐实现旧城区居住生活环境普遍改进，实现都市形象主线提高。
坚决停止审批个人零星插建。
加强城乡结合部建设管理，从严控制低层和零星建设。
（六）加强土地管理，加大闲置土地处置力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地和炒买炒卖土地行为。
根据闲置土地处置法律、法规，结合我市实际，依照导致土地闲置不同因素，采用延长开发建设时间、变化土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。
贯彻土地交易买卖关于政策，坚决打击非法炒买炒卖土地行为，维护正常土地交易市场秩序，增进房地产业和都市建设迅速健康发展。
（七）发挥税收、信贷政策对房地产市场调节作用。
严格执行税收政策，对购买住房局限性5年转手交易，销售时按其获得售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易，销售时按其售房收入减去购房价款后差额征收营业税。
严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调节住房消费信贷政策。
（八）整顿和规范房地产市场秩序。
加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性规定，超过规定建设住房依法予以解决直至没收；切实整治房地产交易环节特别是预售环节违法违规行为；严格规范房地产市场准入和管理。
（九）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
1、进一步增进住房二级市场发展，增进住房梯度消费，优化住房资源配备。
有关部门应加强房地产中介服务行业管理，完善房地产市场中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。
2、进一步增进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。
有关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
（十）加强物业管理，大力推动物业管理市场化进程。
逐渐建立和完善以业主自治与物业公司管理相结合市场化、专业化物业管理运营体制。
积极扩大宣传，哺育示范社区，不断扩大物业覆盖面，规划期末，物业管理覆盖面达到34%。
进一步加大都市住宅专项维修资金监管力度，保障住宅社区公共设施设备正常运转和业主利益。
（十一）加强住房公积金管理。
继续加大住房公积金归集力度，不断扩大住房公积金覆盖面。
按照资金自求平衡原则，认真做好个人委托贷款发放工作。
稳步扩大个人住房放贷规模，充分发挥住房公积金贷款优势和互助互动作用，发挥住房公积金对解决干部职工住房困难保障作用。
（十二）完善房地产记录和信息披露制度。
建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参加房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制；开展住房调查，全面掌握全市住房状况。
（十三）加强房地产市场引导。
坚持对的舆论导向，加强对房地产调控政策宣传，引导广大群众树立对的住房消费观念，切实维护社会稳定。
（十四）加强住房发展战略研究与法制建设。
规划期内，应制定榆林城区住房发展战略，建立完善住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善住房与房地产业发展法制体系。
八、规划实行保障办法
（一）建立住房建设规划实行分级负责制，加强政策传递能力和与基层沟通能力，增强政策执行效率，强化各级政府、各有关部门住房管理责任。
（二）强化住房建设规划年度实行筹划制度。
以年度实行筹划作为贯彻本规划重要手段。
年度住房实行筹划拟定住房目的和住房建设用地调控指标，是规划允许和用地审批详细根据。
对不符合年度住房实行筹划住房项目，规划部门不予核准新建项目规划选址。
（三）加强规划实行技术管理。
在住房建设规划编制体系、目的、内容、办法及原则上与上层次规划紧密协调，建立住房资源动态检测系统与长效监测管理机制。
（四）完善住房建设规划监督管理。
全面贯彻住房规划实行有关责任单位，严肃纠正违背住房规划行为并追究责任，加强住房规划实行检查，完善住房建设规划公共参加机制。
附件：
1、榆林市--房地产开发项目筹划表
2、榆林市—经济合用住房建设筹划表
榆林市房地产开发项目筹划
单位：
万元、平方米、亩
序号
县区
房地产开发公司名称
开发项目名称
项目占地（亩）
筹划完毕面积（㎡）
筹划完毕投资（万元）
项目地址
1
榆林
市区
陕西元驰置地有限公司
元驰世纪城
200
75000
14420
榆林经济开发区
2
陕西圣邦房地产开发有限公司
圣景名苑
45
36000
7040
榆林经济开发区
3
榆林市兴亚集团房地产开发有限公司
亮丽新苑
15.9
36893
7500
榆林西沙
4
榆林市文昌房地产开发有限公司
荟景新苑
60
36000
6480
榆林经济开发区
5
榆林市金都房地产开发有限公司
金都名仕花园
13.4
37000
6240
长城北路
6
榆林市华宇房地产开发有限公司
玉景湾社区
17.8
26200
4810
二里半
7
榆林市怀远房地产开发有限公司
文景苑社区
87
6
12300
榆林经济开发区
8
榆林市华泰房地产开发有限公司
天顺巷住宅楼
4.4
7350
418
驼峰中路
9
榆林市大德房地产开发有限公司
大德商住楼
2.6
6245
350
红山路
10
陕西兴泰房地产开发有限公司
阳光世纪家园
12
16000
3250
长乐南路
11
神木县
神华神东房地产开发有限公司
大柳塔北区
1.3
19291
4436
大柳塔镇
12
神木县房地产经营公司
金陕世家
120
15000
2800
神木西沙
13
神木县金迪房地产开发有限公司
宏光社区
30
3000
1750
神木东兴街
14
陕西成泰房地产开发有限公司
成泰花园
90
0
4200
神木新村
15
榆林市中天房地产开发有限公司
天峰花园
90
1
2400
神木东兴街
16
府谷县
府谷县恒昌房地产开发有限公司
颐佳花园
9
3
8000
府谷城区
17
颐佳华园
8.5
5000
18
横山县
横山县建新居地产开发有限公司
建安家园
5.5
11998
横山城区
19
怡园商住楼
19.8
27071
4750
20
横山县鸿利房地产开发有限公司
鸿利商住楼
6.2
7500
1300
横山城区
21
定边县
定边县金天利房地产开发有限公司
金天利购物广场
15
15600
3851
定边城区
22
定边县荣泰房地产开发有限公司
荣丰社区
17.3
20625
4400
定边新区
共计（22个项目）
870.7
527773
104695
榆林市经济合用住房建设筹划
单位：
亿元、万㎡、公顷
序号
建设项目名称
筹划施工面积
（万㎡）
筹划投资
（亿元）
项目用地
（公顷）
共计
新建
续建
共计
新建
续建
存量
增量
1
榆林市金苑社区一期经济合用住房工程
10
10
1.2
1.2
6.7
2
榆阳区金沙社区经济合用住房工程
20
20
2.2
2.2
11.6
3
神木县经济合用住房工程
5
5
0.55
0.55
3.1
4
府谷县经济合用住房工程
2
2
0.25
0.25
0.12
5
定边县经济合用住房工程
3
3
0.3
0.3
0.18
总 计
40
20
20
4.5
2.3
2.2
21.7
榆林市房地产开发项目筹划
单位：
万元、平方米、亩
序号
县区
房地产开发公司名称
开发项目名称
项目占地（亩）
筹划完毕面积（㎡）
筹划完毕投资（万元）
项目地址
1
榆林市区
陕西元驰置地有限公司
元驰世纪城
200
33000
7920
榆林经济开发区
2
榆林市华瑞房地产开发有限公司
塞维利亚
93
60000
14285
榆林经济开发区
3
榆林市文昌房地产开发有限公司
荟景新苑
60
10000
2250
榆林经济开发区
4
榆林市宏泰房地产开发有限公司
天辰社区
29
26585
5645
榆林城区航宇路东侧
5
榆林市怀远房地产开发有限公司
文景苑社区
87
50000
11730
榆林经济开发区
6
榆林市宏亚房地产开发有限公司
延寿路住宅社区
11.9
1
1800
榆林城区
7
榆林市绿源房地产开发有限公司
绿源社区
113.5
60000
12500
榆林经济开发区
8
榆林市沙海明珠房地产开发有限公司
沙海明珠大酒店
12
39681
9800
榆林城区
9
神木县
神木县房地产经营公司
金陕世家
120
18000
3060
神木西沙
10
陕西成泰房地产开发有限公司
成泰花园
90
38000
6080
神木新村
11
榆林市中天房地产开发有限公司
天峰花园
90
23000
3750
神木县东兴街
12
府谷县
府谷县恒昌房地产开发有限公司
颐佳花园
9
30000
5000
府谷县城区
13
颐佳华园
8.5
10000
14
横山县
横山县建新居地产开发有限公司
河滨花社区
17.7
23478
3500
横山县城区
15
横山县鸿利房地产开发有限公司
鸿利商住楼
6.2
7528
1129
16
定边县
定边县金天利房地产开发有限公司
金天利家具市场
23.4
18788
2900
定边县城区
17
定边县盛达房地产开发有限公司
盛达社区
15
17600
2600
18
靖边县
靖边县大发房地产开发有限公司
红枫苑住宅社区
60.37
28000
4500
靖边县城区
19
绥德县
榆林市伟业房地产开发有限公司
但愿社区
10
0
3200
绥德县城区
共计（19个项目）
1056.57
525660
103649
榆林市经济合用住房建设筹划
单位：
万㎡、亿元、公顷
序号
建设项目名称
筹划施工面积（万㎡）
筹划投资（亿元）
项目用地（公顷）
合计
新建
续建
合
升级会员 