特莱斯项目立项规划方案_137ppt_2009年.ppt

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立项规划必须要说清楚的四个问题：

问题一什么是奥特莱斯,问题三为什么能做奥特莱斯,问题二奥特莱斯能给北仑带来什么,问题四如何来做奥特莱斯,什么是奥特莱斯,1.1奥特莱斯业态形成的历史：

欧美成熟国内成长,1.2美国的奥特莱斯：

切尔西在美国共有个店，年坪效达到人民币元每平方米，是国内正常营运百货业态坪效的倍左右。

切尔西在日本有个分店，在韩国有个分店，在墨西哥有家分店。

切尔西已经形成了良性的开发体系，根据不同情况，单店开发面积控制在万平方米。

切尔西已经形成了完善的营运体系，保障百分之百的开店成功率，同时保障开店时，所有店铺百分之百开业率。

美国切尔西集团：

美国切尔西奥特莱斯,SerravalleDesignerOutlet（欧洲）位于米兰西南方的一个小镇，距离米兰约100公里，号称是全欧洲最大规模的OutletVillage，拥有超过180家折扣店。

交通方式：

穿梭巴士：

每天上午10点出发，单程约90分钟，票价20欧元。

火车：

从米兰到最近站点，车程15分钟；自驾车：

A7及A26高速,BarberinoDesignerOutlet（欧洲）距离佛罗伦萨30公里，距离博洛尼亚60公里，坐落在风景壮丽的山谷，拥有超过100家商店，销售服装、鞋类、配饰和运动产品等。

交通方式：

穿梭巴士：

每日均有佛罗伦萨至购物村的穿梭巴士，成人票价12欧元，儿童半价8欧元；自驾车：

A1高速公路。

飞机：

佛罗伦萨机场，20分钟车程；博洛尼亚机场，将近一个小时车程；比萨机场，一个小时车程。

美国OsageBeachPremiumOutlets交通动线及停车安排,停车场,停车场,停车场,停车场,机械式停车场,车入口,车入口,车入口,车入口,停车场,机械式停车场,停车场,停车场,车入口,停车场,车入口,美国ChesshireOaksDesignerOutle交通动线及停车安排,1.3日本的奥特莱斯：

Kobe-SandaPremiumOutlets（日本，切尔西旗下）距离时装中心地神户和大阪约1小时车程，中心内林立着约90多家Bally、Etro、Gucci、HugoBoss、SalvatoreFerragamo、Valentino等世界知名名牌专卖店。

在Outlets商场附近还设有大型购物中心，顾客可选购电器及其它商品。

附近还有温泉，顾客可享受温泉，消除旅途的疲劳。

交通方式：

机场：

JR关西机场线（快速约60分钟），JR福知山线（快速约25分钟）-宝塚，JR福地山线（快速约15分钟）票价:

2080-4000日元；直达巴士：

大阪梅（约70分钟）票价:

往返2200日元,日本奥特莱斯,日本奥特莱斯,日本奥特莱斯,日本奥特莱斯,1.4欧洲的奥特莱斯：

SerravalleDesignerOutlet（欧洲）位于米兰西南方的一个小镇，距离米兰约100公里，号称是全欧洲最大规模的OutletVillage，拥有超过180家折扣店。

交通方式：

穿梭巴士：

每天上午10点出发，单程约90分钟，票价20欧元。

火车：

从米兰到最近站点，车程15分钟；自驾车：

A7及A26高速,BarberinoDesignerOutlet（欧洲）距离佛罗伦萨30公里，距离博洛尼亚60公里，坐落在风景壮丽的山谷，拥有超过100家商店，销售服装、鞋类、配饰和运动产品等。

交通方式：

穿梭巴士：

每日均有佛罗伦萨至购物村的穿梭巴士，成人票价12欧元，儿童半价8欧元；自驾车：

A1高速公路。

飞机：

佛罗伦萨机场，20分钟车程；博洛尼亚机场，将近一个小时车程；比萨机场，一个小时车程。

1.5韩国的奥特莱斯：

YeojuPremiumOutlets（韩国切尔西奥特斯购物中心，切尔西旗下）骊州时尚购物村YeojuPremiumOutlets是韩国第一家名牌折扣店，坐落于交通繁忙的东西部干道Expressway50上，项目位于京畿道首尔东南方向约36英里处。

YeojuPremiumOutlets国际的品牌以及韩国的特色品牌一应俱全，游客可以一边欣赏美丽的景色一边选购心仪的产品。

高速巴士：

约1.5小时；酒店包车：

首尔州际酒店（GrandIntercontinental）有售Outlet一天团套票，24000韩元，包来回巴士车票、购物优惠券及Outlet餐厅午餐券。

专用巴士每日早上11：

00由酒店开出。

1.6奥特莱斯业态凭什么吸引人？

奥特莱斯这一业态为何能吸引这么多的人呢？

它吸引人的奥秘在什么地方？

是什么促促他深得人心，风靡全球？

这是因为奥特莱斯=名牌+实惠。

一、商品本身就实惠,二、物业运营低成本,三、供应专门的奥莱商品,商品实惠的最主要原因就是商品过季（年份）、下架的。

奥特莱斯专门为品牌供应商销售他们过季（年份）产品。

所以，奥特莱斯的商品与市中心的百货市场比较，同样商品的价格普遍相差60，甚至更多。

奥特莱斯最使人心动之处是价格。

名牌+实惠=奥特莱斯,经营场所远离城市，地价成本低。

商业设施简洁，装修投入少；销售方式简单，费用低。

运营的低成本使经营者能够降商品价格。

国内的品牌持有者与欧美奥特莱斯行销方式接轨；直接制造供应奥特莱斯商品，这些新生产的商品使用过时的面料、过时的款式，省去了研发费用、广告费用，售价自然实惠。

1.7奥特莱斯业态低价的原因：

1.7.1奥特莱斯业态低价的原因分析

（一）：

1.7.2奥特莱斯实惠的原因分析

（二）：

1.8中国的奥特莱斯：

国内其它奥特莱斯：

重庆西部奥特莱斯、苏州奥特莱斯、常熟奥特莱斯、杭州奥特莱斯、南京先锋奥特莱斯等,品牌折扣店：

奥特莱斯以品牌+折扣为卖点；品牌折扣店是以折扣+“靠牌”为卖点的假奥特莱斯。

1.9在中国开发奥特莱斯的二个必要条件：

1.10奥特莱斯业态在中国市场的前景预测分析：

奥特莱斯给北仑带来了什么？

北仑的商业缺什么？

1、什么也不缺，宁波中心城区什么商品都有；北仑的商业缺什么？

2、什么都缺，如果不考虑宁波中心城区；北仑的商业能做什么？

1、什么都不能做，宁波中心城区什么业态都有（人口总量少，社会消费品零售总额低）；北仑的商业能做什么？

2、能做，选择辐射力超越宁波中心城区传统业态的项目；有什么样的项目的辐射力可以选择超越宁波中心城区传统业态？

旅游业、奥特莱斯,政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,1、城市层面利好分析：

整合资源,提升认识,适应环境,商业新生,凤凰山游乐园,北仑体育品牌,宁波旅游资源,舟山旅游资源,立体交通资源,项目地标性强,配合业态空间,浙东经济发展,海洋文化元素,佛教文化元素,商业文化元素,奥特莱斯优势,配套业态规律,从北仑品牌上,从文化上,从商业上,从旅游上,旅游产业链,全景式商业,全景式商业成为旅游产业链重要组成部分,凤凰山游乐场,体育中心,行政中心,奥特莱斯,联合八一男篮、女排基地，开展运动类服饰产品大营销活动，将营销活动的商圈扩大到全国体育层面。

选取代表业态形象的形象代言人。

突出显示项目的地标性，擦亮城市商业的名片。

联合营销，打造旅游商圈。

结合凤凰山旅游体验，以舟山、阿育王寺旅游文化，为本项目作为旅游购物场所提供助力。

本项目通过“海洋文化”、“佛教文化”等触媒，通过与凤凰山项目交通相连。

从而成为全面整合北仑商业的“催化剂”。

政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,2、政府层面利好分析：

3、现代商业的补充，提供品牌服饰消化库存的一个有效平台,4、促进顾客认知、消费世界名牌，提升城市的品牌水平及商业价值。

5、与旅游业互相促进，形成“游购”生活方式，吸引外地客户。

6、起到城市商业名片作用,1、商业业态架构更丰富。

2、当地顾客服饰价格选择空间更大；,通过小火车与奥特莱斯项目对流顾客，合二为一，形成巨大的旅游项目。

八一篮球彩车（区间接送顾客）,实质计划,为项目注入强烈的“海洋文化“元素，如中庭设置巨大的水族馆，各种指示系统都采用当地知名的海洋生物元素，各种设施也采用当地知名的海洋生物元素。

汽泡LED幕墙,海藻道旗,大章鱼入口,风帆雕塑中景,海浪谷示意效果图,水梦幻影广场舞台效果示意,音乐海水景效果示意,灯光SHOW虚空间展示,海浪灯光表演海浪SHOW街道帆船灯光SHOW建筑立面海上搜巡灯SHOW,为项目注入强烈的“游乐文化“元素，对接凤凰山游乐项目如入口设置巨大的咕咕钟，让儿童对项目的乐趣充满期待。

巨大的LED天幕,激情电玩中庭,海底隧道广场天桥灯光示意,实质计划,3、商圈层面利好分析,3、商业地产边际效应巨大：

可以带动或互促其它目的性消费行业（如餐饮、家居、汽车等行业），短期内也可带动便利业态（如超市），中长期是商圈形成原动力；,4、地产边际效应巨大：

商业带动的地价提升；商业破局带来的入住率、入住率带来的社区成熟度、成熟度带来的商业价值，商业价值又影响地价提升，形成良性循环。

1、商圈城市化的先锋，商业破茧决定性因素，影响城市商业格局。

2、代表全新的现代商业模式，目的性消费业态，集客力强，辐射力强，一方面承载轨道交通带来的人流，二方面吸引人们通过轨道交通等其它方式到达新商圈；,政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,4、城市综合体层面利好分析,3、丰富项目商业业态；,4、淘宝式购物方式，使得顾客在购物中心滞留时间，从而增加购物中心整体坪效。

1、主力店摆脱免租困局，成为与购物中心共同成长的主力军。

2、正面影响次主力店招商，对次主力店招商产生重大带动作用；,政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,5、淘宝式购物方式，使得顾客在购物中心滞留时间，从而增加购物中心整体坪效。

5、旅游产业链层面利好分析,3、促进酒店中、餐饮、旅游纪念品等旅游服务产业升级；,4、形成独特的旅游+购物产业组合链，区别雅戈尔达蓬山主题公园项目，形成强大的整合竞争力。

1、链接旅游体验与小型旅游购物商业，在为旅游产业链中的重要一环。

2、再链接海洋文化、佛教文化旅游、体育文化产业，成为加强各对外产业的迅速升级的“催化剂”；,政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,6、商家层面利好分析：

政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,3、新的名牌，新的系列产品销售试验地,4、保持了正柜的档次形象及价格形象。

不至于使得正柜销售受到影响。

1、就近消货尾货，减少库存持货。

2、快速回笼资金。

7、顾客层面利好分析：

政府、城市、商圈、开方商、经营者、顾客七方受益于奥特莱斯,3、为顾客制造了品位的希望，为这一希望扫清完全可以成功的价格障碍；,4、远离市区的喧嚣。

休闲购物，既是在旅游又是在购物，充分与家人或朋友支配休闲时光。

1、享受了名牌的品质与文化。

2、只付出相对较少的价格，得到了世界级名牌的体验,为什么可以做奥特莱斯,2.1富邦世纪项目具备奥特莱斯业态生存发展条件汇总分析：

1、浙东经济合作区对外强大的商业辐射力与内需拉动力；,浙东经济合作区是地域相连的宁波、绍兴、舟山、台州、嘉兴五市。

它位于中国黄金海岸线的中段，是浙江东部沿海经济最发达的地区，也是上海经济圈的重要组成部分。

东濒东海，南接温州、金华、丽水，西连杭州、湖州，北临苏州、上海，下辖37个县市。

1、浙东经济区人均GDP是全国的2.5倍，宁波地区更是全国的3倍以上；2、浙东的经济总量已占领浙江全省的半壁江山；3、浙东经济区的人均社会消费品零售总额是全国的2倍多，宁波地区更是达到近3倍。

4、对比浙东经济区5个城市，从商业角度分析，大致上可以将产业归类为：

批发在嘉兴，零售在宁波。

区政府,凤凰山,酒店群,三带合一,项目所在地具备强势的地标性,项目地标性分析：

凤凰山主题公园,梅港渔村,九峰山森林旅游区,北仑港口,阿育王寺,当地独特的植物,2、项目位置具有得天独厚的地标性,商景相融：

业态共生：

凤凰山主题公园,八一男篮基地,女排基地,君临城市综合体,周边商业街区,三带合一：

景观带,交通带,居住带,和义大道,天一广场,新世界百货,国购百货,宁波市百货业发达，为奥特莱斯业态打下良好的品牌普及的基础,东方商厦,