中高层住宅二次供水现状及对策研究应用.docx
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中高层住宅二次供水现状及对策研究应用
城区中高层住宅二次供水现实状况及应对方法
——北京市昌平自来水有限责任企业
二次供水定义：
当民用和工业建筑生活饮用水对水压、水量要求超出城镇公共供水或自建设施供水管网能力时，经过储存、加压等设施经管道供给用户或自用供水方法。
相对市政管网直接供水，这种供水方法还需要经过二次供水设施这一步骤，包含泵房、储水设施、加压和水处理设备、电气和自控系统、输水管线等。
一、二次供水现实状况
从开始，我区花样年华、新新公寓两个小区开建高层住宅项目。
近十年，伴随我区人民生活水平提升和城市发展和建设速度快速提升，新增建设项目大全部属于高层建筑，近两年更是展现爆发式增加趋势。
而和之配套二次供水则长久处于一个极不规范自主设计、建设、使用、管理状态。
建设和管理之间存在矛盾和衍生出产权不清、收费混乱、管理不善、二次污染等一系列问题，引发了政府、供水行业和社会各界广泛关注。
为切实处理现在中高层住宅二次供水中存在突出问题，确保人民群众饮水健康，急需对二次供水市场进行规范和完善。
下面我企业将结合昌平区二次供水管理现实状况和其它水司优异管理经验，就现在区内二次供水管理工作中存在问题进行总结和分析，并就怎样规范和加强二次供水管理提出部分见解和提议。
基础情况
截至到，由我企业负责供水范围内采取二次供水方法高层住宅已建小区40个，15个单位，高层住宅168栋，二次供水设备100余台，包含品牌近20种。
在建小区规模超出300万平米。
我区二次加压供水方法现在有“高位水箱供水”、“气压罐供水”和“变频调速加压机组供水”三种供水方法，现在已进入“管网叠压无负压供水加压机组供水方法”新时期。
加压设备种类繁多，质量参差不齐。
开发单位设备选型过程中侧重于成本控制，泵房位置大全部设在地下室，有部分生活泵房和消防泵房合二为一，存在极大二次污染安全隐患。
管理体制
现在，辖区内中高层住宅二次供水一直沿用开发单位自行设计施工、供水企业负责市政管网接入、建设主管单位负责工程验收、卫生防疫部门负责水质监测、物业负责日常维护传统模式。
自来水企业现阶段关键以总表计量方法供水，供水企业按月对总表进行抄表收费。
总表内供水设施为全体业主共有，并由小区物业企业负责日常维护管理。
总表以后对每家每户进行二次供水运行管理费用，包含内部供水管道及设备维修养护费、二次增压电费等，由物业企业向业主收取。
二、存在关键问题
因为现行法律法规对供水企业在供水设施维护管理分界点上有不一样表述，了解存在分歧（物权法以建筑物或小区红线划分产权、供水管理条例以小区报装计量总水表为产权分界点、物业管理条例要求供水企业管理、服务、收费到终端用户）。
同时因为二次供水设施建设单位不一样，“产权人管理”机制使部分二次供水设施管理长久处于无序状态，责任主体不清，设备维护不佳，水质管理不善，影响了二次供水设施正常运行，并直接影响到中高层住宅饮用水水质和居民身体健康。
一是管理体制不顺，二次供水设施产权不清、责任不明、建管分离、供用脱节。
二次供水设计、建设、管理、收费各个步骤没能得到有效控制，各行其是，配套政策和监管体制不到位，形成了供水不建设，建设不管理，管理不专业多头管水、各自为政、缺乏沟通尴尬局面。
设备选型五花八门、内部管网材料、供水系统质量参差不齐，根本无法达成国家要求“供水企业管理、收费、服务到终端用户”基础要求。
为后续管理维护留下了重大安全隐患。
供水质量和安全根本无从谈起。
另外：
依据《物权法》相关要求，二次供水设施全部权归全体业主全部，业主对共用供水设施是一个混合型共相关系。
因为二次供水设施产权不属于供水企业，供水企业不负担区域内二次供水设施维护管理职责，北京市现行水价政策也没有将二次供水设施维修保养、更新改造、二次增压电费等费用计入现行水价成本。
二是没有统一计划，二次供水设施建设随意性较强。
因为没有统一计划，二次供水泵站建设过于分散，布局不合理，负担供水负荷也不均衡。
有建设规模过小，满足不了高峰用水时需要；有储水箱（池）建得较大，水长时期滞留在储水箱（池）中，易滋生细菌，产生水质污染；有建在居民楼内，水泵产生噪音影响了居民正常生活。
三是管理能力滞后，物业运行难认为继。
部分经济效益不好二次供水管理单位，无力负担二次供水设施正常维护管理。
应更新设备无法更新；应备用设备没有备用；水箱多年不清洗消毒，水质不检测，极难确保饮用水水质；常因欠电费停电而造成停水；部分在用住宅小区供水设施因缺乏有效监督，地下掩埋二次供水管线混乱、老化破损、漏水严重，造成水资源浪费和水质污染。
因为缺乏维护资金，部分二次供水管道、储水箱（池）、水泵失修漏水，管理单位处理不立即，浪费了大量水资源。
四是二次供水设施建设缺乏质量监督机制，工程质量难以确保。
二次供水泵站由开发或建设单位自行组织建设，有不按正常建设程序进行，施工中无质量监督机制，在管材、设备选择和工程施工等方面无法确保质量。
大部分开发企业为节省资金，自行组织施工队伍进行二次供水管网建设，有选择钢管作供水干管，使供水管网出现了锈蚀、影响寿命等问题。
五是供水复杂性得不到专业支撑。
中高层住宅对水压要求比较高，所以中高层住宅必需采取分区供水。
部分高层住宅，生活、消防、热水、中水四大系统界限不明，分区供水设置混乱，且工程质量参差不齐。
关键表现在：
（1）冷热水系统相互串接，不易分割；
（2）生活系统和消防系统合二为一，不仅严重影响居民饮用水水质，而且降低了消防用水安全性；（3）关键设备质量不过关，且种类繁多，存在部分质量隐患。
究其原因，关键是长久以来缺乏专门二次供水设施建设技术标准，二次供水设施任由开发商建设，建设标准低，工程质量没有得到有效监管，供水企业不能将优异管理经验和专业资源优势进行有效全程介入，严密水质监测系统和应急处理能力和用户用水安全需求之间无法建立正常联通路径。
六是居民用水质量和供水安全得不到保障。
一直以来因为水箱等蓄水设备污染造成水责问题在全国乃至北京时有发生，这也是现有二次供水管理中存在最为突出问题。
经过几年来用户投诉统计发觉，中高层住宅居民用户自来水浊度、色度、铁等水质感官指标时有超标，在很大程度上存在二次污染现象。
即使我们输送出水是严格按国家要求加氯消毒，水质是合格，但因为管线加压和单位贮放全部处于一个动态过程，余氯也会随之消耗殆尽，必需在水箱等处继续补充消毒药品，预防微生物繁殖污染水质。
不过经过了解，现在二次供水实际运行管理单位根本没有二次消毒方法和能力，造成水中微生物、细菌滋生繁殖，水箱、管网内部锈蚀严重，成为影响居民健康一个关键原因，极易发生重大供水安全事故。
水质下降关键原因有：
（1）因为建筑材质标准较低，有甚至于以次充好，还有一大部分给水管采取是国家严禁使用淘汰白铁管；
（2）年久老化未进行更新改造；（3）物业企业管理不善，未按规范对水池、水箱进行清洗、消毒；（4）相关部门还未全方面开展对中高层住宅二次供水卫生监督检验。
现在区内二次供水设施日常运行维护均由物业管理部门或使用单位负责，受前期建设遗留问题影响，也受本身运行成本、管理能力、专业技术等方面制约而无法提供立即、专业日常维护，一旦碰到管道破损造成大量自来水漏失或设施设备需要更新和大修，费用就愈加无法落实，在发生设备损坏更换、内部管网漏损、水质污染等事故时，往往因为本身处理能力不足而造成事故升级，影响扩大，影响用户正常生活，极易造成建设单位、用水户、管理单位、供水单位用水纠纷。
近几年昌平福地家园、金地家园等多个小区均因为物业更替、被炒或无法筹措设备更换费用而造成二次供水设施带病运行甚至停止工作，社会影响极其恶劣。
政府和供水企业不得不被动介入，既要面对混乱供水系统和糟糕设备现实状况，还要承受无故社会舆论压力和高昂运行费用。
三、中国二次供水管理模式
我企业从以来开始关注并研究二次供水管理中存在多种问题，并数次组织人员到已开展此项工作水司参观交流，依据我们几年来调研和行业交流结果来看，中高层住宅二次供水管理已成为中国大中城市供水管理中一大难题，怎样理顺和规范管理体制，各地全部在进行主动地探索并付诸实施，现在中国供水行业近70%以上水司已经以多种方法介入了二次供水管理工作，并得到了各级政府大力支持。
建设部10月颁发了《城市供水行业技术进步发展计划及远景目标》，其中把二次供水设施和管理落后作为关键问题提出，水协更是把研究和处理中国二次供水管理过程中存在突出问题作为年内供水行业关键工作。
现在全国关键有三种管理模式，分别为：
（1）以北京城区、上海为代表，按总表收费，原总表内二次供水设施产权归属、管理职责不变，二次加压设施、水池、水箱等由物业企业维护管理，相关运行费用仍由物业企业按原渠道支付。
（2）以合肥、齐齐哈尔为代表，由供水企业抄收到户，加价收费。
二次供水设施按相关标准验收合格后，统一移交给供水企业管理，物价部门许可其将相关费用计入水价，经测算中高层住宅居民每吨水统一加价0.4—1.05元不等。
（3）以南京、江阴、重庆为代表，开发企业将二次加压供水设施委托供水企业建设，和供水企业签署委托建设、水质等一揽子管理协议。
由供水企业负责二次供水设施设计、采购、施工、管理、维护，并依据物价管理部门核定标准向开发单位一次性收取供水设施建设、运行和维护费用，设备日常运行所产生电费等其它费用由物业按原有模式计入物业管理费中由业主支付。
南京市二次供水建管费用收取标准
项目
建筑面积S
h﹤18
18≤h﹤54
54≤h≦100
设施建设费
S≦1万㎡
23
29
1万㎡＜S≦3万㎡
19
23
27
3万㎡＜S≦5万㎡
15
17
24
S＞5万㎡
13
15
22
运行维护费
S≦5万㎡
20
25
32
S＞5万㎡
15
18
24
江阴建管费用收取标准
高度（米）
18m≤h﹤36m
36m≤h﹤66m
66m≤h≦100m
设施建设费
13
17
24
运行维护费
18
23
32
四、改善我区二次供水管理模式设想
经过对上述不一样供水管理模式分析，结合昌平区实际情况，我们初步计划以南京、重庆管理模式为基础，试行“已建中高层住宅继续实施总表计费，终端服务、新建中高层住宅控制源头，全程介入”管理模式，立即探索出一条符合昌平区实际，兼顾各方权益，确保供水安全，稳妥、科学二次供水管理新路子。
首先整合企业内部优质人财物力资源，成立专业二次供水管理部门，确定本身职责和发展方向。
配置专业人员，配置专用机械设施，根据规范化、专业化模式，全程负责新增二次供水报装用户接洽、制订二次供水设计、建设、维护、运行方案。
按市场规律规范管理二次供水设施日常运转、养护、维修、清洗和消毒等工作。
其次是实施接水准入制度，规范审批验收，严格建设管理。
通常进入城市公共供水管网包含生活饮用水二次供水设施，不管新建、改建、扩建，其设计施工均应该经过二次供水管理部门审批，二次供水设施设计和施工应该符合国家和地方相关行业技术标准和规范，所用设备和配件、建材、管材等涉水产品，必需符合国家质量标准，从源头上杜绝二次供水水质隐患。
完工验收时应有二次供水管理部门参与，包含生活饮用水二次供水设施严格按标准审查把关，经验收合格后方能和城市公共供水管网连接。
第三是建立一套符合全程管理需求模式，这个模式即：
委托建设、移交、实施一体化管理。
将设施建设、移交委托管理和业主单位经过协议方法同时加以明确，即经过建设和后期运行管理一体化服务模式，将小区业主共同拥有二次供水设施委托给二次供水管理机构进行一体化管理，并在移交管理时明确移交管理范围、方法和标准。
这种移交管理模式有效地处理了二次供水设施管理权问题。
并以协议方法确保了居民权益，也为二次供水有效服务铺平了道路，使以前二次供水中存在老大难问题诸如水价、水质找到了处理方案。
对于已建小区，应加强宣传引导工作，对于有改造意向并含有改造条件成熟一个处理一个，对于条件不成熟或改造难度较大、资金筹措困难单位加强和使用部门日常沟通和监管，确保人民群众正常见水和水质安全。
第四是由供水企业对二次供水实施统一计划管理，和城市建设发展相适应。
新建、扩建、改建工程项目，水压要求超出国家要求标按时，应该设置二次供水设施。
二次供水设施应该和主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。
二次供水设施工程建设投资，应该包含在建设工程项目总概算中。
供水设施产权或管理单位必需建立生活饮用水卫生管理档案，每十二个月对二次供水设施进行二次全方面清洗消毒，并不定时对水质进行检验。
发觉水质污染或不符合国家生活饮用水水质标按时，必需立即进行清洗消毒，确保居民饮用水卫生安全。
第五是确保工作能否顺利实施关键原因，就是得到政府和价格管理部门政策上支持，在参考各地水司定价标准同时制订适合当地实际费用收取标准，在确保工程工艺、供水系统和管材质量同时，兼顾供水企业前期建设、后期维护管理成本。
工作简明步骤
五、二次供水实现统一管理过程中亟待处理问题
理顺中高层住宅二次供水管理体制是一个很复杂系统工程，也是关系到老百姓民生工程，包含到法律、资金、政策、技术等很多问题。
这些问题处理需要得到各职能部门和区政府帮助和支持。
现行二次供水管理包含多个部门，必需要有权威部门以行政手段对各方面关系进行调整。
提议立即出台二次供水设施建设和理顺相关管理体制实施意见，明确总体目标、工作范围和标准等内容。
提议由区关键领导主抓二次供水管理工作，加强宏观调控，协调各相关单位工作。
明确自来水企业具体负责二次供水日常工作，细化各个职能部门责、权、利，改变二次供水分散管理、无人负责、无序操作现实状况，形成各司其职、上下联动、协力推进工作格局。
二次供水管理是为广大市民提供一个企业服务。
供水企业负责二次供水管理，大家全部是放心，但经费也必需确定并落实。
提议抓紧制订统一二次供水管理标准和二次供水工程建设技术标准，明确二次供水建管费用收取标准，健全二次供水设计、施工、验收制度。
结束语
二次供水是城市供水一个关键组成部分，处理好我区二次供水中存在问题，确保正常供水和水质安全是关系到社会稳定、经济发展和人民安居乐业大事。
伴随我区城市经济发展和人民生活水平不停提升，消费者对饮用水水质标准要求也随之提升，也必将对城市二次供水管理有了更严格要求，这也客观上要求政府及相关部门加强对供水安全和水质管理法治建设，立即完善多种法规，从而真正把城市供水纳入法制化管理轨道。
针对现在昌平区二次供水管理工作中存在很多问题。
我企业认为借鉴和采纳各省市和弟兄水司优异管理经验，全程介入并根本处理二次供水管理被动局面，落实国家相关“供水设施服务、管理、收费到终端用户”具体要求条件和时机已经成熟。
计划成立二次供水服务企业，意在加强对二次供水设施建设和水质管理乃至后期管理全程监管作用，为我区二次供水管理措施和相关配套政策出台积累经验，扎实基础。
逐步形成产、供、管一条龙，从设计、建设、管理、收费、服务全过程控制，实现服务到终端用户管理模式，为用户提供专业化、规范化、精细化供水服务。
从而引领供水企业深入丰富和拓宽服务领域，实现社会效益和企业效益双丰收良好局面。
国家、行业相关供水设施产权界定和二次供水管理方面法律、法规：
1、《中国物权法》
10月1日起施行。
第七十三条 建筑区划内道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路除外。
建筑区划内绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人除外。
建筑区划内其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
2、《国务院相关修改〈物业管理条例〉决定》
10月1日起施行。
第四十五条
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。
第五十二条
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应该依法负担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。
3、《北京市城市公共供水管理措施》
1992年12月20日起施行。
第十三条 用户供水设施工程完工并经验收合格后，其计费总表以外户外管道及隶属设施并入公共供水管网，交由供水企业统一维护和管理。
4、《GB17051-1997——二次供水设施卫生规范》
从1998年12月1日起实施。
本标准由中国卫生部提出，关键侧重建筑二
次供水设施卫生要求和水质检验方法。
5、《北京市高层住宅二次供水管理要求》
自1995年10月１日起施行
第三条要求：
管理责任分界：
以收费计价总水表为界，其表外设备（含水表）由供水部门管理，其表内全部供水设施由管房单位管理。
其它省市二次供水管理政策：
1997年9月1日湖南省城市二次供水管理措施
11月14日济南市城市二次供水管理措施
12月22日青岛市城市二次供水管理措施
4月1日天津市二次供水管理措施
9月常州市高层住宅二次供水设施管理措施
４月1日合肥市二次供水管理措施
2月南京市居民住宅二次加压供水管理措施
1月1日广州市二次供水设施管理措施
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