房地产营销代理项目招标方案.docx
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房地产营销代理项目招标方案
南长城房地产项目营销策划代理
招标书
招标文件
建设单位：
南长城企业集团房地产开发有限公司
招标代理单位：
鑫杰网络文化传媒有限公司
2013年1月
第一章招标邀请书
第二章招标内容及要求
第三章投标须知
第四章合同主要条款
第四章投标文件格式
第五章评标办法
第一章招标邀请书
铜仁市鑫杰网络文化传媒有限公司受南长城集团房地产开发有限公司的委托，对其公司旗下房地产项目策划及销售代理业务进行招标，欢迎合格的投标公司前来投标。
1、项目名称：
贵州南长城集团旗下房地产项目
2、招标内容：
策划及销售代理
3、投标人资格要求：
具有独立法人资格，具有房地产策划及销售业务资格和相应业绩，并具有大盘操作经历的房地产销售公司。
投标人报名时提交以下资料原件及复印件：
公司简介、营业执照、税务登记证、财务性信用证明、相关业绩证明等。
4、发售招标文件时间:
2013年1月16-17日（下午17:
00点止）
5、发售招标文件地点:
铜仁市锦江广场锦江南路301号（西堤岛咖啡楼上）
6、招标文件售价：
1000元人民币/套，招标文件售出后一律不退。
7、投标时间和截止时间:
2012年1月20日至2012年1月22日。
开标时间：
待定。
8、投标文件递交和开标地点：
南长城企业集团文化公司办公室：
联系人：
任杰
联系电话：
9、招标代理:
铜仁市鑫杰网络文化传媒有限公司
地址:
铜仁市锦江广场锦江南路301号
联系电话:
联系人:
任杰
第二章 招标内容及要求
一、甲方聘用乙方提供房地产全程策划及销售代理服务，负责本项目整体营销中下列工作任务：
（详细内容由乙方在工作计划书中另行拟定，并经甲方核定同意后作为合同附件。
）
前期策划
（一）市场调研
1、铜仁市房地产市场现状分析。
2、项目及周边路段住宅状况。
3、住宅市场情况。
4、潜在客户市场调查分析。
（二）项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
（三）产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
营销策划
（一）项目营销总体策略；
（二）项目阶段性营销计划；
（三）入市时机选择；
（四）销售分期控制；
（五）价格定位及策略；
广告策划
（一）项目推广口号
（二）项目卖点整合包装
（三）整体广告计划
（四）广告预算及媒体组合
（五）项目形象策划
1、项目基本形象设计：
（1）标志
（2）标准字
（3）标准色彩
（4）标准组合
2、项目标志形象应用设计：
（1）内部应用：
名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋；
（2）销售中心：
装修建议及展板设计；
（3）户外应用：
工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
（六）传播工具的创意与设计：
1、楼书创作（创意、文案、设计）
2、折页及海报创作（创意、文案、设计）
3、报广创作（创意、文案、设计）
4、广播、电视稿文案等
销售代理
（一）建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为
（二）销售文件及管理文件的制订
（三）销售道具使用
（四）销售人员培训
（五）制订销控计划
（六）销售执行的内部协调程序
（七）客户资源库的建立
（八）售后服务机制建立
（九）定期报送各项统计报表
二、乙方营销服务必须帮助甲方实现下列目标：
（一）、市场定位、产品定位。
（二）、项目投资利润最大化。
实现销售目标
（三）、在项目营销工程中为甲方积累品牌资产。
三、投标单位的要求
（1）投标单位必须是从事该行业工作的独立法人机构，必须诚实守信，严格执行合同。
（2）投标单位应具有丰富的商品房销售经验，具有高水平的策划能力及熟练的招商宣传、商务谈判、签订合同、办理商品房销售各种手续等的实践经验，并能较好地处理业主的投诉。
（3）投标单位应具有代理过不少于1个（含1个）规模在5万平方米以上楼盘全程销售策划的良好业绩。
第三章投标须知
1、项目概况：
一、招标项目名称（分个楼盘代理）
1、铜仁火车客站商住楼项目：
商业建筑面积11万㎡，住宅建筑面积30万㎡；
2、金滩半岛豪苑、金苑：
商业建筑面积14万㎡，住宅建筑面积8万㎡；
3、铜仁仁和苑：
（金滩汽车站后面）商业建筑面积2万㎡，住宅建筑面积5万㎡；
4、锦苑大厦（花果山与时代商汇之间）商业建筑面积1万㎡；住宅建筑面积1.5万㎡；
5、印江南湖公园：
商业建筑面积15万㎡，住宅建筑面积71万㎡；
6、金滩商业房：
10万㎡。
7、南长城房地产营销中心。
2、招标范围
全程策划及销售代理（详见第二章招标内容）
3、投标费用
投标单位应承担其编制投标文件与递交投标文件涉及的一切费用。
不管投标结果如何，招标单位对上述费用不负任何责任。
4、招标文件的组成
招标文件包括下列内容：
第一章招标邀请书
第二章招标内容及要求
第三章投标须知
第四章合同主要条款
第五章投标文件格式
第六章评标办法
投标单位应认真审阅招标文件中所有的条款。
如果投标单位的投标文件不能符合招标文件的要求，责任由投标单位自负。
实质上不响应招标文件要求的投标文件将被拒绝。
5、招标文件的澄清
投标单位在收到招标文件后，若有问题需要澄清，应于收到招标文件后3日内以书面形式向招标单位提出。
6、招标文件的修改
6.1招标文件发出后，在提交投标文件截止时间前，招标人可对招标文件进行必要的澄清或修改。
6.2招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。
当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。
6.3招标人有权延长提交投标文件的截止时间，具体时间将通知投标人。
7、投标文件的编制
7.1投标文件的组成
（1）营业执照（开标时出示原件）；
（2）法人授权委托书及被授权人身份证（开标时出示原件）；
（3）投标函；
（4）报价方案表；
（5）服务实施方案说明；
（6）项目管理机构配备情况。
内容中涉及到的人、单位等为实名。
1）项目管理机构配备情况表；
2）项目经理简历表；
3）拟投入项目组人员简历表；
4）项目管理机构配备情况辅助说明资料。
（7）资格文件
资格文件应包括以下内容：
1）企业法人营业执照复印件；
2）企业税务登记证书复印件；
3）相关业绩证明复印件。
7.2投标单位应使用招标文件提供的格式，但表格可以按同样格式扩展。
8、投标有效期
投标文件在规定的投标截止日期之后的10天内有效。
9、投标文件的份数和签署
9.1按本招标文件的规定，投标文件为一式两份。
9.3全套投标文件应无涂改和行间插字。
10、投标文件的密封与标志
10.1投标单位应将投标文件的正副本密封在一个袋内，封套应保证其密封性并应加盖投标单位公章作骑缝章。
10.2密封套表面应写明：
“密件：
xx楼盘策划与销售投标文件、正本/副本及份数、投标单位”等字样。
10.3投标文件递交至招标邀请书中所述的地址。
11、投标截止期
11.1投标单位应在招标邀请书中规定的时间之前将投标文件递交到规定地点。
11.2招标单位可以酌情延长递交投标文件的截止日期。
在上述情况下，招标单位与投标单位以前在投标截止期方面的全部权力、责任和义务，将适用于延长后新的投标截止期。
11.3招标单位在投标截止期以后收到的投标文件，将原封退给投标单位。
12、投标文件的修改与撤回
12.1投标单位可以在递交投标文件后，在规定的投标截止时间之前，可以书面形式向招标单位递交修改或撤回其投标文件的通知。
在投标截止时间以后，不能更改投标文件。
12.2投标单位的修改或撤回通知，应按本须知的规定编制、密封、标志和递交（在内层包封上标明“修改”或“撤回”字样）。
13、开标
13.1投标单位法定代表人或授权代表人需携带本人身份证、法定代表人资格证明书或授权委托书原件到招标邀请书中规定的时间和地点参加开标会议，参加开标的投标单位代表应签名报到，以证明其出席开标会议。
13.2开标会议由招标代理单位组织并主持。
对投标文件进行检查，确定他们是否密封完整，文件签署是否正确。
但按规定提交合格撤回通知的投标文件不予开封。
13.3投标单位法定代表人或授权代表未参加开标会议的视为自动弃权；开标前，查验投标单位法定代表人资格证明、身份证原件或授权代表委托书、身份证原件，如果不能提供相应证件的将视为自动弃权。
投标文件有下列情况之一者将视为无效：
13.3.1投标文件未按规定密封；
13.3.2法定代表人或法定代表人授权人参加开标会时未携带本人身份证、法人资格证明书或授权委托书的；
13.3.3投标函、投标报价方案、授权委托书未加盖投标单位公章和法定代表人印鉴；未按规定的格式填写，内容不全或字迹模糊辨认不清；
13.3.4投标截止时间以后送达的投标文件。
13.3.5实质上不满足招标文件要求的；
13.4招标单位当众宣布核查结果，并宣读投标报价。
14、中标通知
代理招标公司将以电话形式告知其中标公司
第四章合同主要条款
房地产项目销售策划代理合同范本
甲方：
贵州南长城企业集团房地产开发有限公司
乙方：
甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的（楼盘项目待定）下简称本项目）的独家策划销售代理工作，特订立以下合同条款：
第一部分 委托策划代理工作方式
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等工作。
第二部分 委托策划代理工作期限
委托期限由本合同签订之日起至本项目交付使用后1个月止。
第三部分 委托策划销售代理工作范围
甲方委托乙方策划销售代理之部分为本合同约定的商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为平方米。
第四部分 甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后方可执行。
三、甲方负责收取定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权和广告委托合同的签订和广告费的支付。
四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的代理费。
五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。
六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作，甲方有权按约终止合同。
第五部分 乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目实际情况进行增减：
一、前期策划
（一）市场调研
1、铜仁市房地产市场现状分析。
2、项目楼盘及周边主要路段商业状况。
3、消费型商业业态分析。
4、现有商城营运现状分析。
5、典型业态经营现状分析。
6、住宅市场情况。
7、潜在客户市场调查分析。
（二）项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
（三）产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
二、营销策划
（一）项目营销总体策略；
（二）项目阶段性营销计划；
（三）入市时机选择；
（四）销售分期控制；
（五）价格定位及策略；
三、广告策划
（一）项目推广口号
（二）项目卖点整合包装
（三）整体广告计划
（四）广告预算及媒体组合
（五）项目形象策划
1、项目基本形象设计：
（1）标志
（2）标准字
（3）标准色彩
（4）标准组合
2、项目标志形象应用设计：
（1）内部应用：
名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋；
（2）销售中心：
装修建议及展板设计；
（3）户外应用：
工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
（六）传播工具的创意与设计：
1、楼书创作（创意、文案、设计）
2、折页及海报创作（创意、文案、设计）
3、报广创作（创意、文案、设计）
4、广播、电视稿文案等
四、销售代理
（一）建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为
（二）销售文件及管理文件的制订
（三）销售道具使用
（四）销售人员培训
（五）制订销控计划
（六）销售执行的内部协调程序
（七）客户资源库的建立
（八）售后服务机制建立
（九）定期报送各项统计报表
五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。
项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。
项目组人员构成：
项目经理（兼现场经理）壹名、策划壹名、文案壹名、平面设计壹名、现场主管壹名、文档管理专员壹名、置业顾问数名。
除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到该项目协助工作。
乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。
六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。
七、乙方独家享有本项目策划代理的署名权。
八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划代理费。
第六部分：
策划代理收费标准及支付方式
一、策划代理收费标准
甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之（%）收取策划代理费。
成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。
除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划代理费的金额。
二、策划代理费计算及提取方式
（一）在本合同签订后，甲方同意支付前期策划费的％做为预付款，随后按工作进度付款，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所支付的款项从乙方第一期所提取的策划代理费中扣除。
（二）本项目正式开盘销售后，乙方策划代理费按月结算。
在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售代理成功，并计入销售目标考核业绩。
在甲方收到购房者支付的首期购房款（不低于合同总额的%）时，即可进行策划代理费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。
（三）乙方总体销售目标是本项目可销售面积（不含）的%以上，策划代理费的提取比例与销售业绩挂钩：
1、乙方销售目标表（按可售面积计算）：
2、乙方策划代理费的提取比例：
阶段 完成的销售面积比例 提取比例
第一阶段 可售面积的%前 已结算策划代理佣金的%
第二阶段 可售面积的% 已结算策划代理佣金的%
第三阶段 可售面积的%以上 已结算策划代理佣金的%
（四）策划代理费付款时间：
策划代理费每月结算一次。
在每月的30日，双方结算当月的款项，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付策划代理费。
（五）若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的%作为乙方该次的策划代理费（同时不重复计算该次成交的按%提取的策划代理佣金）。
三、溢价款的结算、分成比例、提取时间的约定
（一）甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表结合开盘时实际市场情况，经甲、乙双方确认后，作为计算溢价款依据的销售底价。
（二）本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。
若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。
（三）本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分（合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额）视为溢价。
（四）本项目之溢价部分，分阶段计算：
超出销售底价在0－300元/m2以内（含300元/m2）的甲乙双方分成比例为甲：
乙＝％：
％，超出销售底价300－600元/M2（含600元/m2）部分，甲乙双方分成比例为甲：
乙＝％：
％；超出销售底价600-900元/M2（含900元/m2）部分，甲乙双方分成比例为甲：
乙＝％：
％；超出销售底价900元/M2以上部分，甲乙双方分成比例为甲：
乙＝％：
％。
（五）溢价款的结算及支付时间：
在本合同期满或终止的五个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的五个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。
四、履约保证金
保证金
1、乙方付给甲方履约保证金不低于10万元。
2、保证金按乙方的营销工作进度返还，销售40％，甲方返还乙方30％保证金；销售到60％，甲方返还乙方80％保证金。
销售完成或双方认可结束销售工作，同时乙方协助甲方办理完房产手续后，甲方全部返还保证金。
第七部分 双方工作原则
一、甲、乙双方已确认的策划代理计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不得变更，否则产生的责任由变更方负责。
若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。
二、甲方指定项目负责人为，乙方指定项目负责人为 。
甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。
双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。
三、乙方分阶段向甲方提交“项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。
甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。
乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划”开展工作。
四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。
若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。
五、甲、乙双方对本项目的策划代理方案均负有对外保密责任。
第八部分 违约责任及合同终止
一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。
二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。
三、如因甲方与发布、制作单位产生纠纷而导致媒体发布及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。
四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划代理活动。
五、若因甲方原因导致乙方策划代理工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币10万元给乙方作为补偿金。
若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币10万元给甲方作为补偿金。
六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过10个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之8的违约金支付给乙方。
七、在策划代理期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。
八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。
九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划代理署名权。
非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划代理”等有关或同类字样。
十、委托期的延续或终止在委托期限完结前14天内决定。
第九部分 其他事宜
一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。
二、争议的解决方式
本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。
若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。
三、本合同一式四份，双方各执两份。
其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
甲方：
乙方：
代表人签章：
代表人签章：
签约日期：
签约日期：
通讯地址通讯地址：
联系电话：
联系电话：
第五章投标文件格式
一、法定代表人身份证明书
单位名称：
单位性质：
地址：
成立时间：
年月日
经营期限：
姓名：
性别：
年龄：
职务：
系的法定代表人。
特此证明。
投标人：
（盖公章）
年月日
二、授权委托书
本授权委托书声明：
我（姓名）系（投标单位名称）的法定代表人，现授权委托（单位名称）的（姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加（招标单位）的工程的投标活动。
代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。
代理人无转委权。
特此委托。
代理人：
性别：
年龄：
单位：
部门：
职务：
投标单位:
（盖章）
法定代表人：
（盖章）
日期：
年月日
三、投标函
致：
1、根据你方招标工程项目编号为的招标文件，遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，经考察和研究上述招标文件的投标须知、合同条款及其他有关文件后，我方愿以项目策划销售费用为项目销售总额的百分之投标，其中，策划费为人民币（大写）元￥元），详见后附投标报价方案，按上述合同条款，承包上述项目。
并按合同法履行自己的全部责任。
2、我方已详细审核全部招标文件，包括修改文件（如有时）及有关附件。
3、我方同意所提交的投标文件在招标文件的投标须知中第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。
4、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。
5、我方将与本投标函一起，提交人民币元作为投标担保。
投标人：
（盖章）
单位地址：
法定代表人：
（印鉴）
邮政编码：
电话：
传真：
开户银行名称：
开户银行账号：
开户银行地址：
开户银行电话：
____年____月____日
四、投标报价方案
表1、报价方案表
投标人：
策划销售
收费率
总售房款的％
其中：
策划费
万元
溢价部分
结算费率
超出招标人销售底价0～300元/m2（含300元/m2）部分
投标人收取该超出部分的％
超出招标人销售底价300～600元/m2（含600元/m2）部分
投标人收取该超出部分的％
超出招标人销售底价600～900元/m2（含900元/m2）部分
投标人收取该超出部分的％
超出招标人销售底价900元以上部分
投标人收取该超出部分的％
投标人：
（公章）
法人代表或授权代表签字：
表2、策划费汇总表
序号
名目
费用（万元）
备注
1
项目前期策划费
2
项目营销策划费
3
广告费
4
其它
5
合计
表2.1项目前期策划费用表
序号
名目
费用（万元）
备注
1
2
3
...
法人代表或法人授权代表
（签章）
表2.2项目营销策划费用表
序号
名目
费用（万元）
备注
1
2
3
...
法人代表或法人授权代表
（签章）
表2.3广告费用表
序号
名目
费用（万元）
备注
1
2
3
...
法人代表或法人授权代表
（签章）
2.4其它费用表
序号
名目
费用（万元）
备注
1
2
3
...
法人代表或法人授权代表
（签章）
五、销售目标表
阶段
时 间
销售目
升级会员 