集宁新区商业项目调研报告.docx
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集宁新区商业项目调研报告
集宁新区商业项目市场调研报告
调查前言
很荣幸能接手此项目的调研工作，针对这个新区的商业项目，我们对集宁各个售房部进行了实地走访，对各项目信息数据进行了采集，并对当地居民进行了抽样了解和调查，结合目前集宁市各项目的施工现状、促销策略、销售去化率等各方面综合信息以及当地消费能力情况，对新区商业项目情况总结如下，供投资商参考。
该商业项目位居集宁市新城区，顺应了整体规划的发展方向，目前市场周边配套尚不成熟，新城区的开发处于是刚刚起步阶段，行政机关办公楼、文体、美食等项目多数已建成，新的行政文化中心已见雏形；商业项目建成的仅有一处，规模宏大，但缺乏商业气氛；新的住宅、商业项目陆续在建，配套设施在逐步完善。
预计5年后市场前景较好。
我们通过相关数据的整理，结合本案周边市场情况，初步估算出该项目总销售收入可达37950万元，项目总投资24432.9万元，可实现净
利润13517.1万元，投资回报率达到36%。
因新城区刚起步，尚不被广大客户认可，加上市场购买力有限，销售去化周期会较长，在一定程度上严重影响投资收益，使得资金不能在短期内快速回笼，所以对此项目的进一步实施不甚看好。
一、集宁城市概况3•…
二、集宁楼市现状8•…
三、集宁各区域项目简析……
四、新区商业项目可行性分析20•
、集宁城市概况
集宁是乌兰察布市市府所在地，位于内蒙古自治区中西部，阴山山脉灰腾梁南麓，距呼和浩特市130公里，距北京市300多公里。
全区总面积404.8平方公里，市区人口35万人。
拥有各类商业网点4600多个，实现社会消费品零售额10.14亿元。
建成有农机、家俱、集贸、钢材、建材、小商品批发等各类专业市场，从业人员近30000多
人，招商引资到位额5.5亿元，其中外资275万美元，出口创汇36.12
1、地利优势：
位于环渤海经济圈和呼包鄂金三角的接合部，区域发
展前景良好。
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2、交通优势：
境内有京包、集二等五条铁路；110、208高速公路及
呼海大通道等四条国省干道。
3、能源优势：
与大同、鄂尔多斯等煤炭基地为邻，现已形成具有一
定规模的煤炭集散地。
同时又位于蒙西电网和华北电网连接处，是西电东送的首选之地，还有一批电力项目在陆续上马，能源优势在未来几年将会逐步凸显。
4、行政区划：
乌兰察布市地处内蒙古自治区中部，是一个以蒙古族
为主体、汉族占多数的少数民族聚居地区，是全区十二个盟市之一，2003年底撤盟设市。
全市辖1区、1
市、4旗、5县共11个旗县市区，总人口270万，总面积5.5万平方公里。
蒙古族6.34万人，占总人口的2.32%，主要分布在察右后旗和四子王旗。
汉族260.53万人，占总人口的95.47%，回族、满族等其他少数民族6万多人，占总人口的2.21%。
其中集宁城区人口35万人，占总人口的13%。
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县
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5、支柱产业：
电力、建材、化工和农畜产品加工为四大支柱产业，农业、畜牧业是乌兰察布市的传统产业。
电力工业是乌兰察布市的支柱产业。
乌兰察布市毗邻中国煤炭主要产区大同、准格尔、东胜，水资源丰富，输电经济
便利，具备发展电力工业的条件。
此外建材业、旅游
业、化工工业、肉食品加工、乳业等产业逐渐成为乌兰察布市的重要产业。
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6、经济现状：
近年来，乌兰察布市国民经济持续快速增长，综合实力和人均占有水平跃上了新台阶。
2009年GPD总值上升至500.01亿元，增长13.5%。
随着经济发展的不断增强，将会再上一个新台阶。
产业结构得到优化，优势特色产业初步形成，初步实现了国民经济由农牧业主导型向工业主导型转变。
一、二、三产业分别形成了乳业、肉羊、马铃薯（蔬菜）、饲草饲料四大特色产业，电力、建材、化工和农畜产品加工四大支柱产业及交通运输、商贸餐饮、旅游服务和信息通讯四大优势产业
7、城市规划：
规划中心城区空间结构为“两轴、两带、四片多
组团”。
一轴是指沿解放大街、工农北路和工农南路的南北向城市发展。
另一轴是指沿察哈尔西大街、察哈尔东大街一直向东，跨霸王河往东的东西向城市发展。
两带是指沿霸王河和泉玉林河的西北-东南向城市滨水景观风貌带。
四片区分别为集宁老城片区、集宁新城片区、河东片区和察哈尔工业片区。
其中规划中集宁新区，是集未来新的城市政务和商业核心区域
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二、集宁楼市现状
在市调过程中，我们采集了相关部门的统计数据，对集宁楼市现
状的简单分析如下：
1、土地供给状况
2009年--2011年土地出让情况
年份/类别/数量
商品房
商业
工业
合计
2010
734136.46
152942
2283003.4
2011
657253
249948
720644
合计
1391389.4
402890
结论：
从此表可以看出，2011年截止于5月份不到半年时间，土地释放量已达到去年全年土地释放量的71%，按此推算，到今年年底，全年的释放量将比去年全年超出30%，土地供应迅猛增力口，进而提升房屋开发面积，侧面反映出居民对住宅的需求在逐步上升，形势利于商品房的开发建设。
2、房地产市场发展状况
1）整体处于发展初级阶段，发展前景良好。
2010年开发企业项目共48家。
总建筑面积：
276.87万m2，总占地面积：
174.5万m2，总投资：
29.56亿元。
1-10月底总完成投资：
6.74亿元，总套数：
17828套。
其中新建8家：
建筑面积：
48.5万m2,占地面积：
31.78万
m2，总投资：
4.91亿元，完成投资：
2.25亿元
续建22家：
建筑面积：
135.48万m2，占地面积：
79.72万m2,
总投资：
18.02亿元，完成投资：
4.49亿元。
发放预售许可证的：
29家，建筑面积：
69.22万m。
住宅套数：
9449套；商铺：
2415套；出售：
7500套；住宅空置率：
35%、
商铺空置率：
5%、空置率比去年降低了9%。
截止10月底新区涨幅9%，均价：
2203元，旧区涨幅12%，均价：
2500元。
2）居民住房消费支付能力不断提高
通过对居民收入情况及住房消费的抽样调查，我们了解到普通居民年均收入约18000元，公务员年均收入约40000元。
市民的住房消费能力从2009年的约20万元增长至目前约40万元，同时居民的提前消费意识已经形成，贷款购房已成为消费习惯。
环境和配套也逐步成为居民消费的追求和享受。
3）新增楼盘放量增多，部分产品市场需求过剩，存量房制约市场
全市上半年放量楼盘大致10个，市场竞争加剧。
在商业项目中，商场是居民消费最直接的配套设施，但目前市场尚有欠缺，老城
区商场虽多，但整体档次不高，定位混乱，人气普遍不旺
结论：
1）乌兰察布市正由农牧业主导型向工业主导型转变，优势特
色产业初步形成，受渤海经济圈、呼包鄂金三角经济的带动，区域经济发展潜力巨大。
城市化进程步伐加快，人民生活水平逐步提高，平房居民正在“楼房化”，用于改善住宅的支出正稳步增多，周边旗县的居民不断进入城区，购房需求正在进一步释放。
2）2010年商品房销售率达到79%，空置率较高，但整体房价上涨趋势明显，且涨幅较大，住宅市场前景广阔，有很大的市场发展空间，预计后期房地产开发投资空间较大，投资额将进一步攀升。
商铺释放量达到商品房总量的20%，空置率5%，比去年有所降低，有一定的投资开发市场，但去化时间
较长
项目名称
瑞丰-悦园
项目位置
幸福路团结街交汇处北
项目规模
12栋，72000平方米
建筑形式
多层
三、集宁市各区域项目简析
经过对周边项目的筛选和分析，我公司重点实地市调的项目如下:
产品信息
住宅、商铺
价格区间
住宅：
2500—3600元/平方米；商铺：
8000元/平方米
销售状况
一期住宅销售率95%，商铺销售率30%。
商铺为社区内铺，销售状况不是很好。
客户状况
周边居民及县乡居民
周边配套
学校、超市、金融、医疗
老城区住宅项目
（一）：
项目名称
半山一城
项目位置
怀远大街中段路东
项目规模
64栋，分二期开发
建筑形式
多层、小咼层、咼层、别墅、地下车库
产品信息
住宅、临街商铺
价格区间
住宅最高价3500元/平方米，二期预期3800元/平方米，商铺不卖。
销售状况
一期销售95%，二期排号30%
客户状况
周边居民及县乡居民
周边配套
会所、商场、幼儿园
新城区商住项目
（一）：
项目名称
景泰名座
项目位置
祭哈尔西街工农南路交汇处西南角
项目规模
10万平方，商业13400平方
建筑形式
多层、小高层
产品信息
住宅、商场
价格区间
均价4000元/平方米，商场不卖
销售状况
一期多层已售完。
二期排号5%
客户状况
当地富余居民，投资客
周边配套
行政单位云集，数码大厦待建，商业氛围尚不明显。
新城区住宅项目
（二）：
项目名称
宏基名园
项目位置
杜尔伯特西大街与黄旗海路交汇处西南角
项目规模
多层2栋小高层4栋
建筑形式
多层小高层
产品信息
住宅、临街商铺、
价格区间
住宅3000-4200商业12000
销售状况
住宅70%商业80%
客户状况
周边行政单位人员，部分投资人员
周边配套
仃政单位云集，市一中，银仃，餐饮，商业氛围成型。
解析：
1、在售住宅项目多层均价约3100元/平方米，小高层均价约
在3650元/平方米。
相对去年有了较大程度的上涨
2、中心城区环境成熟，居民认可度高，但价格渐高，销售节奏减缓；新区正在崛起，虽在价格上略有起色，但因配套不同
步，尚不能得到客户认可。
3、房价增长平稳，自去年有所加快。
住宅的市场较为乐观。
老城区商业项目
（一）：
项目名称
乌兰察布购物中心
项目位置
恩和路西段乌兰察布宾馆对面
项目规模
地上4层
项目定位
家电，低档服饰
经营模式
分层招租
业态范围
电器，服饰
租售状况
第4层空置
租售价格
1500元/月/平米
老城区商业项目
（二）：
项目名称
联营商场
项目位置
恩和路光明街交汇处50米
项目规模
地上4层
项目定位
中高档综合性购物中心
经营模式
70%统一招租30%自营
业态范围
饰品，鞋帽，服饰，家纺
租售状况
4层空置
租售价格
1800元/平方/月管理费：
营业额5.3%水电：
据实
老城区商业项目（三）：
项目名称
奥威购物广场
项目位置
恩和路光明街交汇处西100米
项目规模
23000平米地上4层地下1层
项目定位
高档综合性购物商城
经营模式
统一招租
业态范围
饰品，鞋帽，服饰，大型综合超市，食品等
租售状况
招商完成，无空置。
筹备扩建1000平米营业面积
租售价格
2100元/月/平米管理费：
营业额1%水电：
据实
新城区商业项目
（一）：
项目名称
温州建材城
项目位置
乌兰察布东街集宁大街交汇处
项目规模
23栋楼。
9万多平方米
项目定位
大规模、专业型建材、五金、机电市场
经营模式
出售、出租
业态范围
建筑材料、装饰材料、五金机电等
租售状况
出售80%左右，开业经营50%左右
租售价格
售：
6000—8000元/m2（现房），租：
15000-20000元/m2/
年
通过以上项目，我们总结如下：
1、多数临街商铺单层价格约在9000元/平方米，二层价格大致在6000元/平方米。
2、社区商业在市场上比较普遍，已经被多数居民认可，面积小投资总额不高的商铺比较热销，且容易在短期内形成市场，投资群体相对宽泛，出售率较高。
3、专一型商场均集中在市中心位置，各家商场体量相当，档次不一。
这些商场多是自建自营，不予出售，而是统一招商出租，仅温州建材城对外出售。
自2009年开始出售至今，尚有20%存量商铺待售，50%商铺空置待租，可见去化周期长、市场认可度不高。
4、老城区配套成熟，人流量大，商业房基本无空置，营业状态良好。
新城区配套尚未成熟且现有常住人口近3万人左右，人流量小，空置率较高，营业状态不容乐观，5-10年后将有很大的发展
四、新区商业项目可行性分析
集宁规划城市发展方向为向东，向南。
空间发展策略为：
开辟东向适度扩展，向南优化提升，向西涵养生态，向北更新整合。
分为集宁老城片区，集宁新城片区，河东片区和察哈尔工业片区发展。
集宁新城片区范围：
101国道以南，京藏高速以北，208国道以东，霸王河以西。
新区聚集了政治、文化、商业功能，将形成新城行政文化中心。
新区集合了集宁的党政办公区以及市级公共设施，预计整个区域将在5年后逐渐成熟。
本案地块位于新区察哈尔西街与工农南路交汇处东北角，总占地面积约64亩。
周边配套：
行政单位云集，距离广场较近，美食、建材已趋向成熟，规划中休闲、娱乐、教育、金融一应俱全，未来配套较完善，但需要较长时间。
自然环境：
自然人文景观较好，交通通达性良好。
规划条件：
总建筑面积6.9万平方米，容积率1.7，建筑层数四层,物业类型为商场。
优势：
※交通便利，四通八达，便于汇聚各方人流；
※土地拆迁已完成，开发便利;
※项目南侧为温州建材城，已投入经营，有一定的商业氛围，便于及早形成市场，有利于促进销售。
劣势：
※商业开发体量较大，市场需求有限，销售压力较大；
※新区配套尚不完善，不被广大客户认可，不便形成短期销售轰动效应，不利于资金快速回笼。
机会：
※位居新区发展的方向，未来前景良好。
威胁：
※集宁地区经济欠发达，购买力有限；
探中心城区商场云集，潜在供应量不容忽视，分散有效购买群体；
※项目周边规划有新的同类项目（商贸购物中心、购物广场、数码大厦），产品同质化会形成区域内竞争压力；
※新城区土地价格较低，低价格项目将会分流部分客户。
五、新区商业项目投资收益分析
本项目的投资估算范围包括土地购置、建筑物土建成本、建筑安装成本、规费等。
具体参考以下表格:
综合成本分析表
项目名称
面积（m2）
单价（元/tf）
备注
土地成本
300
图纸设计费
16
地质勘探费
4
人防设计费
10
防护降水费
100
环境评估费用
3
避雷检测
3
监理费用
5
建筑成本
2100
水电暖配套费用
100
税金
660
管理及销售人员工
资费用
130
开业庆典
10
广告宣传费用
70
其他费用
30
合计
3541
成本累计
69000
3541
24432.9万元
二期项目总投资
24432.9万元
销售收入估算表
项目名称
面积（m2）
单价（元/tf）
金额（万元）
项目总建筑
69000
5500
37950
项目总投资
69000
3541
24432.9
项目总收入
13517.1万元
结论：
通过实地考察以及对市场的综合分析，该项目可实现净利润
13517.1万元，看似投资收益可观，但依照目前市场情况来看，虽该地段顺应新城区规划发展方向，但需要较长周期各项配套才能逐步完善，销售周期过长，投资收益就没有保障，所以现在投资风险较大。
若该项目要进一步实施，建议初步定价5500元/平方米，是比较保守的销售价格，有充足的上升空间，而且，在同等的消费市场，更能够拉动消费，促进销售。
本次调研工作全部结束，提供建议仅供参考。
谢谢!
2011年5月26日
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