物业用书.docx

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物业用书

配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。

（2）制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。

（3）建立供配电系统技术档案。

（4）配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。

（5）定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。

进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。

（6）建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。

（7）要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。

（8）做好节约用电工作，降低损耗。

（9）限电、停电要提前通知业主、物业使用人。

（10）供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。

（11）定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电/，对备用发电机进行运行试验。

（12）重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。

（13）进行公用电的测算和计量统计工作，为管理服务

消防系统

（一）种类

物业管理所涉及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂，典型的高层建筑消防系统通常由8个部分组成。

1．火灾报警系统

火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按扭、闭路电视监视系统、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信联络器材组成。

2．消防控制中心

消防控制中心由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制柜、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成。

当火警发生后，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防水泵、送排风机、消防电梯等设置。

3．消火栓系统

消火栓系统由消防水泵、管道、阀们、水龙带、喷水枪、消防水泵结合器等组成，是应用最为普遍的灭火装置。

4．自动喷洒灭火系统

自动喷洒灭火系统由喷洒泵、供水管道、喷头等组成。

当火灾使环境温度达到一定临界值时，该系统自动喷洒水流灭火，是一种非常有效的灭火系统。

其应用越来越广泛。

5．防排烟系统

防排烟系统由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成，通过排烟风机抽走含烟气体，用正压风机强制送入新鲜空气，使保护区域当中的人员免受毒烟伤害。

6．安全疏散和防火隔离系统

安全疏散和防火隔离系统由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成，它对疏散人员指示方向，对火和烟进行隔离。

7．手提式灭火器

手提式灭火器是较为常用的灭火器具，携带使用方便，对范围不大的初期火灾灭火效果好，常见的有泡沫灭火器、干粉灭火器等。

8．其他灭火系统

其他灭火系统如气体自动灭火系统，主要用于变压器房、配电房、发电机房和油库等不宜用水灭火的特殊场合。

管理工作主要内容

（1）配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心。

（2）建立严格的消防设施管理制度，每个消防设施设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排24小时值班。

（3）建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书，测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。

（4）建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。

1）每周检查项目：

检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水抢是否在位；检查各处消防水管是否漏水；检查各类手提式灭火器是否完好；检查防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好。

2）每月检查项目：

消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次；检查各类信号指示灯是否正常；检查各类水压压力表是否正常；检查消防水泵泵体是否漏水，生锈；检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。

3）每半年检查项目：

检查手提式灭火器是否有效；检测烟感、温感探测器是否正常工作；消火栓放水检查一次；检查消防报警按扭、警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行一次试验测试；检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水；气体灭火装置的检查测压。

每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行调试。

（5）对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。

（6）对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。

（三）注意事项

（1）同其他机电设备不同，消防设备大多数是在火警发生时才投入运行的待机设备，到实际使用时才发现故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、试验和测试是保证设备完好的基本手段。

要高度重视这项工作，要针对巡视、检查、试验和测试等工作制订计划，要有专人进行，要有记录，对发现的隐患要有整改方案和时限。

（2）消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，及时发现错误和隐患，还可以训练操作人员，避免在实际发生火警时发生由于紧张而产生的判断和操作失当的错误。

电梯系统

（一）种类

常见电梯按用途分为乘客电梯、载货电梯和客货电梯；按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分有单机控制电梯、集选控制电梯等。

（二）管理工作主要内容

（1）根据电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要有持有国家或地方管理部门认可的上岗资格证书。

（2）根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。

（3）建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。

（4）备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。

（5）根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。

（6）进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。

（7）电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人。

（8）将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。

（9）电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。

五、空调系统

（一）种类

空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收制冷机；按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调。

（二）管理工作主要内容

（1）配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的情况可分为中央空调和独立空调。

（2）建立空调系统技术档案。

（3）根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制订空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划。

（4）备齐空调维修、测试用工具、准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。

（5）根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。

（6）进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。

（7）在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。

（8）在业主和住户自己安装空调时提供技术指导，主要内容有：

1）用电负荷的计算和供电线路的匹配；

2）安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。

（9）在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有：

1）对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整；

2）清理各管道内的灰尘；

3）检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整；

4）检查各类泵、水塔等设备是否工作正常；

5）检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。

（10）定期对空调系统进行调试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。

（三）注意事项

（1）空调系统运行消耗的水、电和其他能源在物业管理公司用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。

常用的几种节能措施有：

1）使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待，这是空调节能的重要手段；

2）保证和加强相关管道的保温；

3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响；

4）保证冷媒液的恰当用量；

5）冷凝水的排除等。

（2）空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。

（3）中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。

一、清洁卫生服务内容与基本方法

（一）清洁卫生服务内容

1．建筑物外公共区域清洁

建筑物外公共区域的清洁主要包括道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁、水池景观清洁、露天停车场清洁等。

室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡等。

2．建筑物内公共区域清洁

建筑物内公共区域的清洁包括大堂清洁、墙面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁、卫生间清洁等。

室内公共区域的清洁涉及到玻璃清洁、地毯清洁与保养、各种石材的保养及翻新、打蜡、晶面处理以及各种不同材质装饰面的清洁与养护等，对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高。

3．垃圾收集与处理

垃圾收集与处理工作包括收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，以及将垃圾统一清运到市政垃圾填埋或焚烧。

４．管道疏通服务

管道疏通服务主要是对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏，确保其畅通不溢漏，同时为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务。

5．外墙清洗

外墙清洗是指为了维护整个建筑的外观形象，减缓其老化而定期对建筑物的外墙进行清洗的保洁工作。

它是清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作。

6．泳池清洁

泳池清洁包括了泳池水面漂浮物清理、池壁清洁、水质处理等，包括定期对泳池水的ｐＨ值、余氯含量、细菌含量等进行测试。

经过清洁的泳池应确保水质达到国家卫生防疫部门要求的标准，确保泳客的健康安全。

７．上门有偿清洁服务

上门有偿清洁服务是为了满足业主（客户）的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，它是常规物业管理清洁服务的延伸服务。

8．专项清洁工作

专项清洁是指清洁工作中技术要求较独特，需用专门的设备、药剂及技术进行的清洁工作，包括打蜡、晶面处理、洗地、地毯保洁、玻璃清洁及金属器具清洁等。

（二）清洁卫生服务管理的基本方法

1．清洁卫生操作的基本方法

清洁卫生操作的基本方法包括：

全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装饰面的清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理、泳池循环过滤、泳池日常清洁和泳池加药消毒等。

２．清洁卫生服务管理的基本方法

清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类：

外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施；自行作业是由物业管理企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。

无论是外包管理或是自行作业，物业管理企业均应根据物业服务合同的要求，实施清洁服务相关工作。

管理中，前者的重点是监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核与管理，后者则不仅要监督检查，更要强化清洁服务工作。

二、清洁卫生的日常管理

（一）清洁卫生管理制度的建立

清洁卫生管理制度主要包括：

各岗位的岗位职责、各项清洁工作的标准操作工艺流程、各个岗位的操作质量标准、清洁质量检查与预防纠正机制、员工行为规范等相关管理规章制度。

（二）清洁卫生日常管理方法与要点

清洁卫生日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中日检应覆盖小区主要室内外公共区域。

检查的主要部位有：

建筑物的内外墙角、地面、顶棚、天台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手等。

同时，还要区分不同物业类型，注意检查以下方面：

１.多层小区

（1）室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水；

（2）绿化带内垃圾杂物；

（3）楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物；

（4）业主信报箱上部的积尘；

（5）楼梯扶手积尘；

（6）室外公共区域的垃圾杂物；

（7）公共区域各类乱张贴；

（8）停车蓬（场）内及顶棚垃圾杂物、积尘；

（9）清洁工仪容仪表及工作纪律等。

此外，北方地区冬天还应重点检查人行道路积雪、结冰情况，及时清扫积雪，避免因雨雪天路滑对小区居民造成伤害。

2.高层小区及写字楼

（1）大堂地面光泽度，各公共区域地脚线积尘；

（2）室外沙井及排水明沟内烟头等垃圾杂物、积水；

（3）各类机房、设备房内的积尘；

（4）公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴；

（5）电梯顶棚、四壁、按扭积尘及痕印、轨槽内沙粒杂物；

（6）信报箱、窗台等上平面积尘；

（7）绿化带、花坛内垃圾杂物；

（8）地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等；

（9）清洁工仪容仪表及工作纪律等。

表8-1是某高层小区的清洁检查标准，可供参考。

月检的基本内容与日检相同。

专项检查则是对物业某个部位的清洁工作实施集中检查的方式，一般多由物业管理企业相关职能部门组织检查。

××高层小区清洁检查标准　　　　　　　　表８-１

序号

项目

频率

标准

１

保洁员

仪表礼节

上岗时间之内

工服整洁、佩带共卡。

仪表礼节符合公司标准

２

公共场所

跟踪保洁

无积物、果皮、纸屑、烟蒂、痰迹、灰尘、泥垢

３

电梯

轿厢每月打蜡或晶面研磨两次，每天用钢水擦内壁１次

目视无果皮杂物、烟蒂、灰尘杂物、明显手印、门槽无沙粒杂物，轿厢灯蜡有工作人员签字记录，白手套抹四壁无明显灰尘，电梯按扭无污渍

４

电梯厅

每天清洁２次，每３天用油拖拖地１次，每季打蜡２次

无灰尘，洁净，打蜡后光泽均匀，打蜡或晶面处理每次有记录

５

大厅大堂

每月做一次晶面研磨处理

地面光洁，植物小品、信箱、宣传栏无灰尘，晶面研磨后光泽均匀

６

走廊楼梯

每天清洁１次，每周用地拖拖走廊、扶楼梯扶手各１次，各层电梯门口墙壁（至两边消防门）砖缝污垢，每季药水洗１次

清洗砖缝污垢，做到每次有记录，做到目视无污渍、积尘，走廊楼梯、墙壁、防火门无痰迹、污渍、蛛网、地面清洁光亮

７

绿化带及人行道绿化带

每天清扫，保持洁净

无烟蒂、果皮、纸屑、杂物

８

天台

设备房

每周清洁１次

地面清洁、无痰迹、污物、纸屑、灰尘，设备无灰尘或蜘蛛网，排水畅通，墙面镜框光亮无积尘

９

垃圾清运

每天清洁２次

垃圾袋口扎紧，电梯内无滴漏，及时清运，清理垃圾桶及桶点周围无污渍、臭味，垃圾桶洁净

１０

雨水井、

排污井沟、

沙井

沙井每周清理1次

无积土、垃圾

１１

停车场/棚

每天清洁，各种指示牌每周擦洗1次

地面洁净，无垃圾杂物积水，无泥沙、油迹，顶棚无蜘蛛网或明显灰尘，每100m2烟头不超过1个

１２

公共卫生间

每天清洁两次，喷空气清新剂４次

地面无积水、杂物，墙面瓷片、门、窗户无明显灰尘，便器无污渍，顶棚、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，灯能亮，空气清新

１３

灯罩、吹风口、指示灯

每月清洁１次

无污渍、灰尘、蛛网，无破损

１４

果皮箱

每周擦洗１次，每天清运里面垃圾

外表无污渍，清洁，无异味，没有积攒的垃圾

绿化管理

一、绿化管理的内容

物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。

物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。

（一）日常管理

绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等。

另外，日常管理中还包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养等。

根据不同地点的园林，室内绿化与室外绿化的质量要求及环境条件各不相同，日常管理也有较大的差别。

（二）翻新改造

翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。

另外，对于一些用时令花卉摆设的花坛也应根据不同时期及节庆要求及时进行更换翻新。

（三）花木种植

花木种植包括苗圃花木种植及工程苗木种植。

苗圃花木种植是物业管理企业为了方便绿化管理而自建花木生产基地，用于时令花卉栽培、苗木繁殖及花木复壮养护等。

花场花木种植工作包括时令花卉栽培、荫生植物繁殖与栽培、苗木繁殖、撤出花木复壮养护、盆景制作等。

工程苗木种植是指在绿化工程施工中按设计要求栽种绿化苗木。

（四）环境布置

环境布置是指节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置。

（五）绿化有偿服务

绿化有偿服务是利用物业管理企业所拥有的园林绿化专业人才开展针对业主、物业使用人甚至是物业管理区域外其他单位的绿化有偿服务。

此服务既可方便客户，充分利用资源，又可以增加收入。

绿化有偿服务包括园林设计施工，绿化代管，花木出租出售，花艺装饰服务，插花及开办盆景培训班、花卉知识培训班等。

二、绿化管理的要求

（一）基本要求

（1）保证植物正常生长。

应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长，没有明显的生长不良现象。

（2）加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。

为了保证小区环境整治及安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除苦枝。

在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。

（3）及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。

如对交通道路行道树进行适当修剪，对因设计不合理而造成的对居民正常生活有明显影响的园路分布进行合理化改造。

这样既方便业主、物业使用人，也减轻物业公司绿化补种的压力。

（4）创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。

要对主要花木进行挂牌宣传，注明其植物名、别名、学名、科属、原产地、生长习性等方面的知识。

引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。

（二）针对性要求

除绿化的基本要求外，还应根据物业的不同特点和要求实施针对性管理。

1.酒店及会所绿化

（1）合理划分工作范围

由于酒店、会所绿化管理工作内容很多，技术要求较高，为了提高工作效率及工作质量，可根据绿化员工的技术特长进行合理的工作范围划分。

如将绿化工人分为插花组、机动组、生产组及酒店（会所）植物管养组等。

（2）灵活调整工作时间

为了不对客人的活动造成影响，酒店或会所的绿化布置、养护工作应在客人到达前或休息时进行。

如对于白天营业或客人较多的餐厅、大堂，可在晚上停止营业后进行植物的浇水、施肥、病虫防治、绿化保洁等管理工作。

2。

学校绿化管理

对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域，如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所，应采用精品式管理，对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶，保持绿化环境整洁、富于生气。

对小游园、坡地、备用地等人员活动较少的地方以及全校的大乔木则宜采用自然式的管理，保持树形生长自然，以保持学校绿化环境的幽静、协调。

3。

医院绿化

在进行医院绿化管理时，要对园林绿化植物的保洁（包括景点、植物叶面保洁等）、清残（包括残花败叶、枯枝等）及植物长势进行重点管理。

避免过多的人为修剪，保持植物良好的长势，创造清新、幽雅、舒适的环境。

4.机关单位的绿化

机关单位的绿化管理要求庄严、整洁、高雅。

机关单位的绿化多作规则式设计，比较讲究立体空间的垂直绿化，其绿化造型及材料选用一般都比较严格，在进行绿化管理时应按设计意图进行规则式修剪。

修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点。

5.工厂绿化

工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以环保为主，在植物选用上多选用生长快，成活率高、抗性较强的树种。

绿化管理中，要注意合理浇水，尤其注意不要使用工厂排出的有污染的水来浇植物，尽量使用自然水。

另外，由于工厂常会排放一些杂质对土壤造成影响，因此在施肥时应针对土壤的污染情况采取针对性施肥，避免造成植物的缺素症状。

6.大型公共物业绿化

大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。

针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意：

（1）不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物。

（2）不宜使用果树或大花植物作绿化。

（3）植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏。

三、绿化管理方法

（一）建立健全绿化管理制度

绿化管理制度的主要内容与清洁卫生管理制度基本相同。

（二）日常绿化植物检查内容与重点

各类绿化植物检查的重点内容如下：

1.乔木

虫害、病虫的情况；攀爬及寄生植物情况；有无枯黄枝及折断枝；植物长势及肥水情况；植物修剪状况（株型及造型是否合理，有无徒长枝及重叠枝等）。

2.灌木

植物虫害、病害的情况；有无攀爬及寄生植物情况；植物肥水状况；有无枯黄枝及折断枝；植物修剪、造型状况，植物生长势；松土除草状况等。

3.绿篱及造型植物

虫害、病害情况；修剪造型情况（重点注意有无变形、崩露、徒长现象）；有无寄生或杂生植物、杂草；施肥及水分状况；有无枯黄枝、空膛、空脚现象；生长势；有无垃圾杂物等。

4.地载花卉

有无残花、观花植物结果枝、黄枝；有无虫害、病害；施肥及水分状况；有无枯黄枝；植物花卉修剪状况；生长势；松土除草；有无垃圾杂物等。

5.草坪

杂草状况；修剪是否及时；施肥、淋水是否合理；表面平整度、秃斑；垃圾杂物。

6.绿化保洁

草坪内垃圾杂物及落叶；灌木及绿篱下落叶杂物；地栽花卉内垃圾杂物；有机肥料裸露情况；花盆花槽内烟头等杂物；室内花木叶面是否积尘等。

7.棕榈科植物

枯黄叶及时清除；花苞及花果枝及时清除；病虫害情况等。

8.花坛

花坛摆设造型、花坛植物的残花清理情况、花坛卫生等。

9.室内植物

植物枯黄叶情况、植物叶面积尘情况、植物盆内杂物清理情况、植物生长情况等。

【案例】某花园入住不到三年，其园林设计曾得过设计大奖。

但入住一年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道，尽管物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护烂，但依然收效甚微。

后物业管理项目机构经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。

发现此问题后，物业管理项目机构采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面铺设石板路径，既方便了业主物业使用人，又保护了园林景观。

【案例分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”。

小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。

物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。

消防管理

消防管理是公共秩序管理服务的一项重要工作，为了做好物业的消防安全管理工作，物业管理企业应着重加强对辖区内业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查，并建立义务消防队伍，完善消防管理制度，加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。

一、义务消防队伍建设

义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经