物业管理师考试模拟试题.docx

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物业管理师考试模拟试题

LSB9926@123456

2011年度行业协会物业管理项目经理资格测试试卷

《物业管理实务》测试试卷

一、单选题（共35题，每题1分，共计35分。

每题的备选项中，只有1个符合题意，错选、多选本题不得分）

1.物业服务企业成立须经（B）。

A．业主大会批准B．工商行政管理部门登记

C．房地产行政管理部门批准D．居民委员会批准

（P33页005题）

2.在物业房屋及设施设备的维修保养工作中，应自始至终把（A）工作放在最重要的位置上。

A．安全管理B．计划维修养护

C．物业的保值增值D．降低能源消耗

（P84页134题）

3.物业管理评审委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（B）人以上单数。

A．3B．5C．7D．9

（P46页025题）

4.某物业服务企业具有一级物业管理资质，现情况如下：

（D）

A．注册资本为人民币600万元；

B．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员40人。

其中，具有中级以上职称的人员25人，工程、财务等业务负责人均具有相应专业中级以上职称；

C．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

D．管理两种类型以上物业：

多层住宅100万平方米；

高层住宅40万平方米

以上情况，哪条不符合一级物业管理资质的要求？

（P33页008题）

5.灭鼠的方法错误的是：

（B）

A．化学灭鼠B．诱杀灭鼠

C．器械灭鼠D．生物灭鼠

（P104页233题）

6.消防制度的制定不包括（A）

A．公共秩序管理服务制度B．制定消防要求规范、消防检查制度

C．制定消防设施设备管理制度D．制定火警、火灾应急处理制度

（P108页246题）

7.（A）是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。

A．风险B．物业管理风险C．管理风险D．早期介入风险

（P111页252题）

8.物业服务企业的营业成本不包括哪一项？

（B）

A．直接人工费B．间接人工费C．直接材料费D．间接费用

（P119页284题）

9.以下不属于物业承接查验期的档案收集范围的是：

（）

A．权属资料档案B．技术资料档案

C．业主装修档案D．验收文件档案

（P123页302题）

10.以下哪一条不属于对员工惩罚应注意的四个方面：

（C）

A．惩罚要及时B．惩罚要适当

C．惩罚要合理D．惩罚要一致

（P135页360题）

11.物业服务企业与建设单位的沟通主要集中在（C）阶段，重点是物业的

承接查验、移交和工程遗留问题的处理。

A．早期介入B．正常物业管理

C．前期物业管理D．装修入住

12.在物业管理适用的各类文书中，规范性最强的文书是（A）。

A．行政公文B．制度文书C．礼仪文书D．会议文书

（P144页387题）

13.在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行（C）评定。

A．危险房屋B．设备完好等级

C．房屋完好等级D．物业建造质量等级

（P85页137题）

14.下列不属于物业管理车辆管理方法与要求的内容是（C）。

A．建立健全车辆管理队伍B．车辆出入管理

C．消防器材的巡视管理D．车辆停放管理

（P111页251题）

15.以下不属于物业服务合同特点的是：

（A）

A．管理规范性B．主体特殊性

C．政府监管性D．个体归一性（P58页50题）

16.物业服务成本或者物业服务支出构成一般不包括（C）。

A．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

B．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

C．物业管理公司自用的固定资产折旧费

D．物业管理区域清洁卫生费用

（P120页290题）

17.（A）是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。

A．辞职B．开除C．辞退D．资遣

（P127页324题）

18.以下关于请示说法错误的是：

（D）

A．必须坚持一事一请示

B．请示在未获批准前，不得对下属单位发送

C．如需向两个上级单位同时请示，只能采取一个主送和一个抄送的办法，

不可多头报送以免造成误会而贻误工作

D．可以越级请示

（P145页397题）

19.物业管理对公共秩序的作用是（B）。

A．保障、保证业主的人身和财产安全

B．提供协助性管理服务，属于安全防范性质

C．与公安机关共同行使治安管理职能

D．业主人身、财产的安全保管保险

（P106页239题）

20.物业管理风险类型不包括：

（D）。

A．早期介入的风险B．前期物业管理的风险

C．日常管理的风险D．合同执行方面的风险

（P112页254题）

21.（C）的目的是了解应聘者是否掌握应聘岗位所必须具备的基础知识和专业知识。

A．面试B．心理测试C．知识测验D．劳动技能测验

（P127页320题）

22.物业服务企业的考核程序不包括（B）。

A．职务分析和确定考核周期

B．权衡结果调整考核分数

C．对考核指标进行科学分档并组织实施考核确认考核结果

D．建立考核机构及设定相应考核指标权重

（P133页354题）

23.客户满意度调查过程的成败首先取决于（D）。

A．该调查的实施步骤B．该地产的协同运作

C．该调查的数据D．该调查的策划

（P142页380题）

24.项目规划图纸中的二书是（C）。

A．房屋质量保证书和使用说明书

B．房屋质量保证书和环境预评价书

C．环境预评价书和详细规划说明书

D．使用说明书和详细规划说明书

（P66页069题）

25.下列关于紧急事件的说法错误的是（D）。

A．在发生紧急事件时，企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，在最短

的时间内恢复正常

B．在紧急事件发生后，应由一名管理人做好统一的现场指挥，安排调度，

以免造成混乱

C．在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对

待

D．处理紧急事件因急于处理，对产生的新损失可以不考虑

（P114页266题）

26.为达到某一专门目的或解决某一专门问题而对员工进行的培训是（C）。

A．入职培训B．操作层员工的知识和能力培训

C.专题培训D．管理层员工的知识和能力培训

（P130页341题）

27.白蚁防治中，利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行灭杀的方法称为（D）。

A．药杀法B．挖巢法C．诱杀法D．生物防治法

（P104页232题）

28.物业服务企业任命一名中层管理干部，应使用（B）。

A．命令B．决定C．通告D．通知

（P144页395题）

29.以下不属于物业管理投标的主要风险来源的是（C）

A．来自于招标人和招标物业的风险B．来自于投标人的风险

C．来自市场的风险D．来自竞争对手的风险

（P48页029题）

30.三级物业服务企业资质的颁发和管理由（A）负责。

A．直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门

B．省级人民政府房地产主管部门

C．建设部

D．市级人民政府房地产主管部门

（P33页007题）

31.《中华人民共和国合同法》规定，撤销要约的通知应当在（）到达受要约人。

A．双方订立正式合同之前

B．要约人实际履行合同之前

C.受要约人发出承诺通知之前

D，受要约人发出承诺通知后，实际履行合同前

（P54页041题）

32.装饰装修造成相邻住宅管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，（B）

应当负责修复和赔偿。

A．物业建设和施工单位

B．装修人

C．建设单位

D．物业服务企业

（P82页125题）

33.物业档案安全管理不包括的内容是：

（D）。

A．档案本身不受到损坏与丢失

B．不被非法复制

C．不被非法查阅与传播

D．不被同时借阅

（P125页310题）

34.消防管理是公共秩序管理服务的一项重要工作，为做好物业的消防安全管理工作，物业公司应着重加强对辖区内业主的消防安全知识教育及安全检查，并建立义务消防队伍，完善消防管理制度，不属于此范围的工作是（A）。

A．配备最先进的消防设备

B．加强消防设备设施的完善与维护保养

C．要对消防设备设施进行日检、周检和月检

D．指定督查队员不定期对安防工作进行突击检查

（P108页245题）

35.在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技

术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，（A）的一种技术，

称为故障诊断技术。

A．预测、预报设备未来状态

B．可能导致的后果

C．分析维修的方法

D．组织维修方案

（P96页198题）

二、多选题（共15题，每题2分。

共计30分。

每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

36.物业管理收入主要包括（ABD）。

A．物业管理费收入B．公众代办性服务收入

C．物业租赁收入D．有偿特约服务收入

E．物业经营收入

（P119页283题）

37.典型紧急事件包括（ABDE）。

A．火警B．气体燃料泄漏

C．电梯轨道磨损D．噪声侵扰

E．电力故障

（P116-117页272-276题）

38.以下属于物业管理方案基本内容中关键性内容的是：

（ABC）

A．项目的整体设想与构思B．组织架构与人员的配置

C．费用测算与成本控制D．人员培训及管理

E．管理制度的制订

（P53页036-037题）

39.物业管理常见的安全防范系统有（ACDE）自动呼救系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。

A．门禁系统、道闸系统B．有线电视网络系统

C．红外自动报警系统D．闭路电视监控系统

E．自动消防监控系统

（P107页242题）

40.物业清洁卫生管理制度以岗位责任制为核心，主要包括（ABCD）。

A．标准作业工艺流程B．岗位操作质量标准

C．清洁质量检查和预防纠正机制

D．员工行为规范E．工作票制度

（P103页231题）

41.物业的装饰装修管理包括（ABE）环节。

A．装饰装修申报和登记B．办理开工手续

C．装饰装修质量的监督D．装饰装修质量的保修

E．装饰装修过程的检查和验收

（P76页101题）

42.项目规划图纸中的六图包括（ABCE）。

A．1/1000比例尺的总平面图

B．规划总平面图和绿地规划图

C．道路规划图和竖向规划图

D．工程施工图

E．市政设施管网综合规划图

（P66页069题）

43.物业房屋及设施设备评价参考的主要指标包括（BCD）。

A．容积率B．房屋完好率C．危房率

D．设备设施完好率E．绿化覆盖率

（P84页135题）

44.物业服务企业对员工奖励要注意（ABCD）。

A．物质奖励与精神奖励有机结合

B．符合奖励标准，管理者应该立即予以奖励

C．对不同的员工要采用不同的奖励的方式

D．奖励程度要与员工的贡献相符

E．奖励要看对象

（P134页358题）

45.物业服务企业发现装修人或装饰装修施工单位违反装饰装修管理规定，应当采取以下措施（ACE）。

A．及时劝阻B．立即停水停电制止

C．已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理D．没收装饰装修的施工工具

E．依据装修合同赔偿损失

46.物业服务企业的组织机构设置要求（ABDE）。

A．按照规模、任务设置B．统一领导、分层管理

C．有效沟通、垂直领导D．分工协作

E．精干、高效、灵活

（P40页017题）

47.早期介入竣工验收阶段的内容包括（ABCD）。

A．各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收

B．掌握验收情况，收集存在问题，为物业的承接查验做准备

C．分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收

D．工程全面竣工后，参与综合竣工验收

E．参与业主装修验收

（P62页059题）

48.日常物业管理风险由业主使用物业和接受服务中发生的风险有（ABC）。

A．物业违规装饰装修带来的风险B．物业使用带来的风险

C．法律概念不清导致的风险D．物业管理员工服务存在的风险

E．物业管理日常运作过程中存在的风险

（P112页258-259题）

49.房屋及设备设施维修养护计划的编制依据为（BCDE）。

A．对维修养护人员的考核指标B．安全与环境保护的要求

C．设备设施的修理周期和修理间隔期

D．房屋和设备设施的使用要求和管理目标

E．房屋及设备设施的技术状态

（P92页177题）

50.物业服务费的测算编制应考虑的因素有（ABCE）。

A．不同物业的性质和特点

B．物业服务的项目内容和要求

C．投入的固定资产和用物业费购置的资产的折旧D．通货膨胀因素

E．收支平衡、略有结余

（P120页289题）

三、判断题（共4题，每题2分。

共计8分。

每题判断准确得2分，判断错误不得分）

51.擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，限期改正并对装修企业处以罚款。

（X）

（P82页126题）

52.为了降低故障率或防止房屋及设备设施性能劣化，对房屋及设备设施进行的维修活动，称为预防性维修。

（X）

（P89页155题）

53.公共秩序管理服务实施的依据是：

一要以国家相关法规为准绳；二要以物业服务合同的约定为根据。

（√）

（P107页240题）

54.为增强企业抵御风险的能力，物业管理中要特别注意对事故隐患的排除，在服务区域的关键位置，设立必要的提示和警示标牌，尽可能避免意外事件的发生。

（√）

（P113页262题）

四、简答题（共3题，每题3分。

共计9分。

每题有答题要点，按答出要点的多少得分，未答出要点不得分）

55.简述培训效果的评估主要包括的内容

A.评估被培训者对培训知识的掌握程度；

B.评估被培训者工作行为的改进程度；

C.评估企业的经营绩效是否得到了改善。

（P131页344题）

56.简述如何使用客户满意度调查报告

A.向客户传达调查结果将使他们确信自己的意见得到采纳；

B.在本单位内部交流这方面的信息则可以使企业职工准确地知道客户

对公司产品与服务的看法

C.制定相关的整改计划和方案

（P143页384题）

57.简述预有火警时，物业处理的基本步骤是什么

A．确认和了解起火位置、范围和程度；

B．向公安消防机关报警；

C．清理通道，准备迎接消防车入场；

D．立即组织现场人员疏散。

在不危及人身安全的情况下抢救物资；

E．组织义务消防队。

在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防

器材控制火势；

F．及时封锁现场，直到有关方面到达为止。

（P116页272题）

58．简述高层建筑外立面装修施工的消防准备工作有哪些

1.工程中的动火电焊作业要有审批手续，要经过专人批准；

2.做好相关灭火和救人预案，配备灭火器；

3.动火之前要检查动火部位、动火周围材料、动火坏境，有无易燃易爆

物品；

4.检验动火人员的资格，看其是否持岗上证、安全常识是否清楚，是否

具备动火的控制能力；

5.动火过程要有专人指挥，发现不安全因素立即停止动火；

6.发现火情等按预案组织扑救和报警；

7.过程中严格执行操作规程；

8.有专门收集电焊焊渣的器具；

9.彻底检查和清理动火现场。

五、案例分析题（共1题，共计18分）

刘小姐购买了一套原业主已入住五年的二手房，搬入不久发现：

家中卫生间地面出现裂纹，阳台窗户变形无法关闭，楼道照明灯不亮，

楼道走廊墙壁小广告泛滥，墙壁乌黑发霉，居住小区垃圾成堆，老鼠蚊

蝇孳生，不少业主私自搭建违章建筑，电梯噪声和震动较大常使乘坐电

梯的人感到害怕，电梯内和大堂安装的电视广告屏不分昼夜地播放令人

厌烦的广告，值班保安经常脱岗并在岗睡觉，小区车辆停放混乱，消防

设施常常误报，消防楼梯布满尘土且堆有杂物。

刘小姐于是向该住宅小区的物业服务公司投诉，但物业公司却要

求刘小姐缴纳原业欠缴一年的物业管理费，而刘小姐则以自己没有缴纳

原业主欠费的义务为由给予拒绝。

同时，物业公司还告知刘小姐，因收

取的物业费太低，对这些问题无能为力，请刘小姐自己解决。

【请问】：

1.针对刘小姐的投诉，物业公司应该怎样处理？

（3分）

2.刘小姐投诉的这些问题哪些需要刘小姐自己解决？

为什么？

（3分）

3.解决这些问题，需要资金投入的项目有哪些？

费用如何解决（不

考虑人工、培训等管理成本）？

（4分）

4.针对这些问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，

以提高管理服务水平？

（4分）

5．原业主所欠物业管理费应该由谁缴纳？

为什么？

物业公司可以采

取怎样的手段追缴？

（4分）

【答案要点】

1.热情接待，逐一分析各种问题的原因和可能的解决办法，并告知哪些问题应该由物业公司解决，哪些应由刘小姐自己解决，对应由物业公司解决的问题给出解决时间表，对于暂时不能解决的问题作出解释，取得谅解。

2.需要刘小姐自己解决的问题是：

家中卫生间地面出现裂纹，阳台窗户变形无法关闭。

原因是：

保修期已过，理应业主自己解决。

3.楼道照明灯不亮----物业费

墙壁乌黑发霉------少量，物业费；量大，专项维修资金

居住小区垃圾成堆，老鼠蚊蝇孳生---物业费

不少业主私自搭建违章建筑---劝告不成，诉讼解决，物业费

电梯噪声和震动较大常使乘坐电梯的人感到害怕---小修物业费；

如需要大、中修，专项维修资金

消防设施常常误报---维护保养，物业费；更新改造，专项维修资金

4.A.加强卫生管理，解决垃圾和蚊蝇问题；

B.对电梯广告进行管理，定时、定广告内容，解决广告乱放问题；

C.加强维修管理，解决楼道灯不亮问题和墙壁乌黑问题。

5．原业主所欠物业管理费应该向原业主收取。

理由是：

谁享受，谁

付费。

物业公司可以采取找原业主请其缴纳所欠物业费，如果不能奏效，

可以采取诉讼的办法收缴所欠物业费。

在解案例题时要注意：

提出正确的做法。