监理合同谈判专用.docx

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监理合同谈判专用

合同编号：

SQJD-2013-02

XXXXXXXXXXXXXX养基地项目

监

理

合

同

签约时间：

签约地点：

第一部分建设工程委托监理合同

委托人XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX与监理人XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX协商一致，签订本合同。

　　一、委托人委托监理人监理的工程（以下简称"本工程"）概况如下：

　　工程名称：

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

　　工程地点：

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

　　工程规模：

总建筑面积33333㎡

　　总投资：

39955.56万元

　　二、本合同中的有关词语含义与本合同第二部分《标准条件》中赋予它们的定义相同。

　　三、下列文件均为本合同的组成部分：

①监理投标书或中标通知书；

②本合同协议书

③本合同专用条款

本合同通用条款

⑤在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。

⑥《建设工程监理规范》

⑦《监理承诺书》

上述文件应视为补充性的和互为理解的如有冲突和不一致处以上列顺续在先者为准。

　　四、监理人向委托人承诺，按照本合同的规定，承担本合同专用条件中议定范围内的监理业务。

　　五、委托人向监理人承诺按照本合同注明的期限、方式、币种，向监理人支付报酬。

本合同自2013年3月20日开始实施，至本项目工程全部竣工验收结束（含但不限于总承包单位竣工验收、消防竣工验收、电梯竣工验收、人防竣工验收、室内精装修承包单位竣工验收、室外景观绿化工程竣工验收、所有室外配套设施工程竣工验收）以及所有工程的缺陷责任期满为止。

本合同一式9份，具有同等法律效力，委托人执4份，监理人执4份，主管部门备案1份。

委托人（印章）：

监理人（印章）：

住所：

住所：

法定代表人（签章）：

法定代表人（签章）：

委托代理人：

委托代理人：

经办人：

经办人：

开户银行：

开户银行：

帐号：

帐号：

邮编：

邮编：

电话：

电话:

签订日期：

年月日

第二部分通用条款

词语定义、适用范围和法规

　　第一条下列名词和用语，除上下文另有规定外，有如下含义：

（1）“工程”是指委托人委托实施监理的工程。

（2）“委托人”是指承担直接投资责任和委托监理业务的一方以及其合法继承人。

　　（3）“监理人”是指承担监理业务和监理责任的一方，以及其合法继承人。

　　（4）“监理机构”是指监理人派驻本工程现场实施监理业务的组织。

　　（5）“总监理工程师”是指经委托人同意，监理人派到监理机构全面履行本合同的全权负责人。

　　（6）“承包人”指除监理人以外，委托人就工程建设有关事宜签订合同的当事人。

　　（7）“工程监理的正常工作”是指双方在专用条件中约定，委托人委托的监理工作范围和内容。

　　（8）“工程监理的附加工作”是指：

　　①委托人委托监理范围以外，通过双方书面协议另外增加的工作内容；

　　②由于委托人或承包人原因，使监理工作受到阻碍或延误，因增加工作量或持续时间而增加的工作。

　　（9）“工程监理的额外工作”是指正常工作和附加工作以外，根据第三十六条规定监理人必须完成的工作，或非监理人自己的原因而暂停或终止监理业务，其善后工作及恢复监理业务的工作。

　　（10）“日”指任何一天零时至第二天零时的时间段。

　　（11）“月”是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期的前一天的时间段。

　　第二条建设工程委托监理合同适用的法律是指国家的法律、行政法规，以及专用条件中议定的部门规章或工程所在地的地方法规、地方规章。

第三条本合同文件使用汉语语言文字书、解释和说明。

如专用条件约定使用两种以上（含两种）语言文字，汉语应为解释和说明本合同的标准语言文字。

监理人义务

　　第四条监理人按合同约定派出监理工作需要的监理机构及监理人员，向委托人报送委派的总监理工程师及其监理机构主要成员名单、监理规划，完成监理合同专用条件中约定的监理工程范围内的监理业务。

在履行合同义务期间，应按合同约定定期向委托人报告监理工作。

　　第五条监理人在履行本合同的义务期间，应认真、勤奋地工作，为委托人提供与其水平相适应的咨询意见，公正维护各方面的合法权益。

　　第六条监理人使用委托人提供的设施和物品属委托人的财产。

在监理工作完成或中止时，应将其设施和剩余的物品按合同约定的时间和方式移交给委托人。

第七条在合同期内或合同终止后，未征得有关方同意，不得泄露与本工程、本合同业务有关的保密资料.

委托人义务

　　第八条在进场之后委托人向监理人支付5%预付款。

　　第九条委托人应当负责工程建设的所有外部关系的协调，为监理工作提供外部条件。

根据需要，如将部分或全部协调工作委托监理人承担，则应在专用条件中明确委托的工作和相应的报酬。

　　第十条委托人应当在双方约定的时间内免费向监理人提供与工程有关的为监理工作所需要的工程资料。

　　第十一条委托人应当在专用条款约定的时间内就监理人书面提交并要求作出决定的一切事宜作出书面决定。

　　第十二条委托人应当授权一名熟悉工程情况、能在规定时间内作出决定的常驻代表（在专用条款中约定）负责与监理人联系。

更换常驻代表，要提前通知监理人。

　　第十三条委托人应当将授予监理人的监理权利，以及监理人主要成员的职能分工、监理权限及时书面通知已选定的承包合同的承包人，并在与第三人签订的合同中予以明确。

　　第十四条委托人应在不影响监理人开展监理工作的时间内提供如下资料：

（1）与本工程合作的原材料、构配件、机械设备等生产厂家名录。

（2）提供与本工程有关协作单位、配合单位的名录。

　　第十五条委托人应免费向监理人提供办公用房、通讯设施、监理人员工地住房及合同专用条件约定的设施，对监理人自备的设施给予合理的经济补偿（补偿金额＝设施在工程使用时间占折旧年限的比例×设施原值＋管理费）。

第十六条根据情况需要，如果双方约定，由委托人免费向监理人提供其他人员，应在监理合同专用条件中予以明确。

监理人权利

　　第十七条监理人在委托人委托的工程范围，享有以下权利：

（1）选择工程总承包人的建议权。

（2）选择工程分包人的认可权。

　　（3）对工程建设有关事项包括工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和使用功能要求，向委托人的建议权。

　　（4）对工程设计中的技术问题，按照安全和优化的原则，向设计人提出建议；如果拟提出的建议可能会提高工程造价，或延长工期，应当事先征得委托人的同意。

当发现工程设计不符合国家颁布的建设工程质量标准或设计合同约定的质量标准时，监理人应当书面报告委托人并要求设计人更正。

　　（5）审批工程施工组织设计和技术方案，按照保质量、保工期和降低成本的原则，向承包人提出建议，并向委托人提出书面报告。

　　（6）主持工程建设有关协作单位的组织协调，重要协调事项应当事先向委托人报告。

　　（7）征得委托人同意，监理人有权发布开工令、停工令、复工令，但应当事先向委托人报告。

如在紧急情况下未能事先报告时，则应在24小时内向委托人作出书面报告。

　　（8）工程上使用的材料和施工质量的检验权。

对于不符合设计要求和合同约定及国家质量标准的材料、构配件、设备，有权通知承包人停止使用；对于不符合规范和质量标准的工序、分部分项工程和不安全施工作业，有权通知承包人停工整改、返工。

承包人得到监理机构复工令后才能复工。

　　（9）工程施工进度的检查、监督权，以及工程实际竣工日期提前或超过工程施工合同规定的竣工期限的签认权。

　　（10）在工程施工合同约定的工程价格范围内，工程款支付的审核和签认权，以及工程结算的复核确认权与否决权。

未经总监理工程师签字确认，委托人不支付工程款。

　　第十八条监理人在委托人授权下，可对任何承包人合同规定的义务提出变更。

如果由此严重影响了工程费用或质量、或进度，则这种变更须经委托人事先批准。

因在紧急情况下未能事先报委托人批准时，监理人所做的变更应尽快通知委托人。

在监理过程中如发现工程承包人人员工作不力，监理机构可要求承包人调换有关人员。

第十九条在委托的工程范围内，委托人或承包人对对方的任何意见和要求（包括索赔要求），均必须首先向监理机构提出，由监理机构研究处置意见，再同双方协商确定。

当委托人和承包人发生争议，监理机构应根据自己的职能，以独立的身份判断，公正地进行调解。

当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机关仲裁时，应当提供作证的事实材料。

委托人权利

第二十条委托人有选定工程总承包人，以及与其订立合同的权利。

第二十一条委托人有对工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和设计使用功能要求的认定权，以及对工程设计变更的审批权。

　　第二十二条监理人调换总监理工程师须事先经委托人同意。

　　第二十三条委托人有权要求监理人提交监理工作月报及监理业务范围内的专项报告。

第二十四条当委托人发现监理人员不按监理合同履行监理职责，或与承包人串通给委托人或工程造成损失的，委托人有权要求监理人更换监理人员，直到终止合同。

并要求监理人承担相应的赔偿责任或连带赔偿责任。

监理人责任

　　第二十五条监理人的责任期即委托监理合同有效期。

在监理过程中，如果因工程建设进度的推迟或延误而超过书面约定的日期，双方应进一步约定相应延长的合同期。

　　第二十六条监理人在责任期内，应当履行约定的义务。

如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。

累计赔偿总额（除本合同第二十四条规定以外）不应超过监理报酬总额（除去税金）。

　　第二十七条监理人对承包人违反合同规定的质量要求和完工（交图、交货）时限，不承担责任。

因不可抗力导致委托监理合同不能全部或部分履行，监理人不承担责任。

但对违反第五条规定引起的与之有关的事宜，应向委托人承担赔偿责任。

第二十八条监理人向委托人提出赔偿要求不能成立时，监理人应当补偿由于该索赔所导致委托人的各种费用支出。

委托人责任

第二十九条委托人应当履行委托监理合同约定的义务，如有违反则应当承担违约责任，赔偿给监理人造成的经济损失。

监理人处理委托业务时，因非监理人原因的事由受到损失，可以向委托人要求补偿损失。

第三十条委托人如果向监理人提出赔偿的要求不能成立，则应当补偿由该索赔所引起的监理人的各种费用支出。

合同生效、变更与终止

　　第三十一条由于委托人或承包人的原因使监理工作受到阻碍或延误，以致发生了附加工作或延长了持续时间，则监理人应当将此情况与可能产生的影响及时通知委托人。

完成监理业务的时间相应延长，并得到附加工作的报酬。

　　第三十二条在委托监理合同签订后，实际情况发生变化，使得监理人不能全部或部分执行监理业务时，监理人应当立即通知委托人。

该监理业务的完成时间应予延长。

当恢复执行监理业务，应当增加不超过7日的时间用于恢复执行监理业务，并按双方约定的数量支付监理报酬。

　　第三十三条监理人向委托人办理完竣工验收或工程移交手续，承包人和委托人已签订工程保修责任书，监理人收到监理报酬尾款，本合同即终止。

保修期间的责任，双方在专用条款中约定。

　　第三十四条当事人一方要求变更或解除合同时，应当在7日前通知对方，因解除合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应由责任方负责赔偿。

变更或解除合同的通知或协议必须采取书面形式，协议未达成之前，原合同仍然有效。

　　第三十五条监理人在应当获得监理报酬之日起7日内仍未收到支付单据，而委托人又未对监理人提出任何书面解释时，或根据第三十三条及第三十四条已暂停执行监理业务时限超过六个月的，监理人可向委托人发出终止合同的通知，发出通知后7日内仍未得到委托人答复，可进一步发出终止合同的通知，如果第二份通知发出后7日内仍未得到委托人答复，可终止合同或自行暂停或继续暂停执行全部或部分监理业务。

委托人承担违约责任。

　　第三十六条监理人由于非自己的原因而暂停或终止执行监理业务，其善后工作以及恢复监理业务的工作，应当视为额外工作，有权得到额外的报酬。

　　第三十七条当委托人认为监理人无正当理由而又未履行监理义务时，可向监理人发出指明其未履行义务的通知。

若委托人发出通知后7日内没有收到答复，可在第一个通知发出后7日内发出终止委托监理合同的通知，合同即行终止。

监理人承担违约责任。

第三十八条合同协议的终止并不影响各方应有的权利和应当承担的责任。

监理报酬

　　第三十九条正常的监理工作、附加工作和额外工作的报酬，按照监理合同专用条件中第三十九条的方法计算，并按约定的时间和数额支付。

　　第四十条如果委托人在规定的支付期限内未支付监理报酬，自规定之日起，还应向监理人支付滞纳金。

滞纳金从规定支付期限最后一日起计算。

　　第四十一条支付监理报酬所采取的货币币种、汇率由合同专用条件约定。

第四十二条如果委托人对监理人提交的支付通知中报酬或部分报酬项目提出异议，应当在收到支付通知书24小时内向监理人发出表示争议的通知，但委托人不得拖延其他无异议报酬项目的支付。

其他

第四十三条委托的建设工程监理所必要的监理人员出外考察、材料设备复试，其费用支出经委托人同意的，在预算范围内向委托人实报实销。

　　第四十四条在监理业务范围，如需聘用专家咨询或协助，由监理人聘用的，其费用由监理人承担；由委托人聘用的，其费用由委托人承担。

　　第四十五条监理人在监理工作过程中提出的合理化建议，使委托人得到了经济效益，委托人应按专用条件中的约定给予经济奖励。

　　第四十六条监理人驻地监理机构及其职员不得接受监理工程项目施工承包人的任何报酬或者经济利益。

监理人不得参与可能与合同规定的与委托人的利益相冲突的任何活动。

　　第四十七条监理人在监理过程中，不得泄露委托人申明的秘密，监理人亦不得泄露设计人、承包人等提供并申明的秘密。

第四十八条监理人对于由其编制的所有文件拥有版权，委托人仅有权为本工程使用或复制此类文件。

争议的解决

第四十九条因违反或终止合同而引起的对对方损失和损害的赔偿，双方应协商解决，如未能达成一致，可提交主管部门协调，如仍未能达成一致，根据双方约定提交仲裁机构仲裁，或向人民法院起诉。

第三部分专用条款

第二条本合同适用的法律及监理依据

（1）依法签订的本工程建设监理合同及其附件；

（2）依法签订的本工程委托人与承包人签订的施工承包合同；

（3）依法签订的本工程委托人与供应商签订的销售合同；

（4）委托人提供的施工图纸及其技术说明、技术交底会议纪要、工程建设计划、施工图预算、施工组织设计及其他文件；

（5）委托人审批的监理大纲、监理规划和监理细则；

（6）《建设工程质量管理条例》国务院令第279号

（7）《建设工程监理规范》（GB50319-2000）

（8）《建设工程安全生产管理条例》国务院令第（393）号

（9）国家、建设部、海南省颁发的与除上述列明以外的与工程建设有关的法律、法令、法规、规章等；（同时满足上述法律、法令、法规、规章）

第四条总监理工程师、监理范围和监理工作内容

（1）监理人员：

为保证本合同的严肃性监理人所派到本项目到场的监理人员必须与监理人投标时所承诺的人员一致，监理人不得擅自更换总监、总监代表、各专业监理工程师等主要监理人员如擅自更换监理人向委托人支付本合同价款的10%违约金。

（2）监理人必须根据确定的开工日期前到场，经委托人面试合格后方可上岗，委托人将对派本项目监理人员试用考核三个月，对不符合招标人要求者将予退回和更换。

监理人总监、总监代表、各专业监理人员等主要监理人员在项目实施期间应全职在岗履行职责每月在岗时间不少于25个工作日。

（3）为保证工程质量、进度和投标文件的严肃性、满足本项目监理工作需要，监理人员的配备必须满足总监1名；总监代表1名；土建专业监理工程师2名；室内装修专业监理工程师2名；电气、给排水、空调、景观绿化、人防、电梯、造价等各专业监理工程师1名；资料员1名；监理员2名。

监理人必须在规定时间内按投标文件列出的总监、总监代表、监理造价工程师及各专业监理人员等主要监理人员如数到场，如不按时到场，按总监2万元/天，总监代表1万元/天，监理造价工程师5000元/天，其它监理人员若不按时到场每缺少监理人员一名向委托人支付5000元/天.人违约金。

总监、总监代表、监理造价工程师及各专业监理人员等主要监理人员如遇特殊原因离岗，必须经委托人同意，擅自离岗，按1万元/天.人向发包人支付违约金。

（二）监理范围：

土建工程、消防、电梯、空调、电气、给排水、室内精装修、智能化、景观绿化、室外配套等与本项目有关的所有工程施工阶段和质量缺陷责任阶段监理。

施工及质量缺陷责任阶段全过程监理（含施工准备阶段、施工阶段、竣工及缺陷责任期阶段的质量、进度、投资、安全、文明施工、竣工档案等方面的全过程监理）。

（三）施工阶段和质量缺陷责任阶段监理的工作包括以下内容：

（1）监理规范、国家地方政府的有关法规文件规定的工作内容。

（2）协助发包人办理开工手续，协助发包人检查工程承包人的开工准备工作，并在检查与审查合格后签发工程开工令。

（3）协助发包人组织并参加图纸会审、设计交底，并负责编写会议纪要。

（4）审查承包人提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系。

出具书面报告（或特定的表格表式）。

（5）对总进度及交叉施工工序安排提出优化方案和合理化建议，出具书面意见。

（6）审核工程建设合同总进度计划，编制控制性进度方案，审批承包人的施工作业计划，并督促、检查其实施情况。

（7）督促、检查承包人严格执行工程建设合同和严格按国家技术规范、标准以及设计图纸文件进行施工和安装活动，检查工程过程中的主要部位、环节以及隐蔽工程，做好工程质量控制工作。

（8）审查承包人提出的材料和设备清单及所列的规格、数量、质量及价格，并审查材料和设备供应单位的资质，提出合理建议，报发包人批准后执行。

（9）严格依据设计图纸和规范要求，检查工程使用的材料、构件和设备的质量及各类原材料的配合比，并在原材料抽样试验时按规定进行见证取样；对用于工程的主要材料、构件的出厂合格证、材质化验单等进行核定，如发现不实之处，有权责成施工单位对材质进行化验，防止不合格的材质用于工程。

（10）对关键部位、关键工序施工质量实施全过程现场旁站的监督活动，做好现场施工质量控制工作。

（11）核实工程数量，组织隐蔽工程和分部分项工程的检查、验收。

签发工程付款凭证，提出验收报告。

计量已完合格工程的工程量，审核支付证明，协助发包人完成分部分项工程的预结算工作，并对工程造价进行动态控制。

（12）编制安全、文明监理方案、安全、文明监理实施细则，负责实施安全、文明监理。

督促、检查承包人施工安全措施、文明施工措施、劳动防护和环境保护措施，并提出建议，监督承包人搞好安全生产和施工现场管理，做到安全、文明施工。

（13）根据施工进度计划协助发包人编制用款计划；审核经质量验收合格的工程量，并签证工程款支付申请表；协助配合发包人及相关单位进行工程竣工结算工作。

（14）督促并审批承包人报送的施工总进度计划；审批承包人编制的年、季、月度施工计划；分阶段协调施工进度计划，进行分阶段目标分解，及时提出调整意见，督促承包人实施进度计划。

配合发包人编制进度报表。

（15）协助发包人及设计单位鉴定工程质量事故和工程质量责任，编写事故分析报告，审查监督事故处理方案的执行，对质量事故的处理过程及处理结果进行跟踪检查和验收,及时提交有关质量事故处理的书面报告。

（16）负责对本工程各种检测过程进行监督，以及施工项目相关工作的配合。

（17）在签证、变更发生前，参与制定变更的计费办法。

（18）负责施工现场签证。

明确签证的内容、数量及计费办法。

（19）做好工程例会、现场会议等的会议纪要，负责分发到相关单位，督促会议纪要确定之事的落实。

（20）对竣工图纸的审核。

（21）组织或参与工程各阶段验收工作，具体执行国家及地方相关规定。

（22）审核工程竣工结算报表。

（23）受理索赔申请，进行索赔调查和谈判，提出处理意见报业主批准，为发包人提供索赔、反索赔的咨询服务，维护发包人的权益。

（24）配置相应的设备和人员，参与项目的信息化管理，满足发包人对信息化管理的要求及投标书上的承诺。

做好施工现场记录与信息反馈，按期整编工程资料和工程档案，做好文、录、表、单的日常管理，并在监理工作完成后移交发包人。

（25）督促承包人整理合同文件和技术档案资料。

（26）组织发包人和承包人进行工程竣工初步验收。

（27）提出工程质量评估报告。

（28）参加工程验收，协助发包人审查工程结算。

（29）检查工程状况，参与鉴定质量责任。

（30）督促承包人及时完成未完工程尾项，维修工程出现的缺陷。

（31）督促承包人回访。

（32）协助发包人在工程竣工验收前按《城市建设档案管理规定》，及时向城建档案管理部门报送工作档案。

协助发包人及时获得《海南省建设项目（工程）档案接收合格证》。

监理单位自身档案必须完整，正确，全部按城建档案的要求来归档。

第九条删除并修改为本条监理人负责本项目对外所有关系的协调，所发生费用已经含在本合同价款中。

第十条委托人应提供的工程资料：

施工图一套。

第十一条委托人应在10天内对监理人书面提交并要求作出决定的事宜作出书面答复。

第十二条委托人的工程师代表为：

第十五条委托人免费向监理机构提供如下设施：

现场办公、住宿用房各一间，由监理人自备的其他一切设施，委托人不予补偿。

第十六条在监理期间，发包人不向监理机构提供工作人员。

第三十九条委托人同意按以下的计算方法、支付时间与金额，支付监理人的报酬：

合同监理费：

合同监理费为叁佰玖拾捌万元整（￥3，980，000元），本工程合同价为采用固定总价合同，不做任何调整。

监理费支付时间与金额：

1、支付条件

合同生效日起，合同总价款扣减15%的工作保证金，按实际工程进度折算。

即为每月应支付监理报酬。

2、预付款的支付

在合同生效后15日内，监理单位开据预付款票据，招标人按实际开工项目合同监理费的5%支付预付款。

3、中间支付

按工程进度，每月所占比例支付。

监理报酬的支付方式为：

按月工程量百分比支付总费用85%。

监理报酬的支付时间为：

次月中旬支付上月报酬。

4、最终支付

竣工验收完成后的30天内，招标人向监理单位支付合同金额的5%，余款5%为质量保证金，待一年质保期完后，如未出现质量事故一次性付清。

5、监理人在本工程监理工作中对工程有关关键工序、分项、分部工程和隐蔽工程执行旁站监理。

如违反上述规定，按发现次数，每次扣罚当月监理费报酬的5%。

　第四十六条监理人驻地监理机构及其职员不得接受监理工程项目施工承包人的任何报酬或者经济利益。

一经委托人发现核实后，监理人应向委托人支付合同价款10%的违约金。

其它

新增

（1）、履约保证金的金额

监理人应在签订合同前按照委托人在招标文件中规定向委托人递交履约保证金，履约保证金的金额为合同总价的10%

履约保证金的有效期履约保证金的有效期应当自本合同生效之日起至本工程竣工验收之日止，在工程竣工验收合格后7天内全额退还。

（2）、施工单位在施工、安装中如有施工、安装质量问题，监理人应发现而未发现被委托人发现经核实每发生一起向委托人支付5万元/起违约金，此类问题发生三次以上时，委托