上海曹安路某房地产项目市场报告.docx
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上海曹安路某房地产项目市场报告
上海曹安路项目市场调研报告
上海大通物业顾问有限公司
2007年4月
三个思考：
★酒店业的刚性要求是什么？
★曹安大商圈的酒店业为何繁荣？
★星级酒店存在于曹安大商圈为何重要？
目录
一、酒店业介绍
1、酒店业简介
2、上海酒店业发展概况
3、上海酒店业的市场前景
二、曹安商圈概况
1、区域位置
2、交通
3、区域商业
4、未来规划
三、曹安商圈的酒店业
1、总体水平
1.1、市场供应
1.2、总体特点
1.3、分布情况
2、产品特征
2.1、来源和规划
2.2、服务项目
2.3、市场趋势
3、市场表现
3.1、市场份额
3.2、经营模式
3.3、客源情况
3.4、房价与入住率
四、结论
1、关于三个思考的结论
2、总体结论
一、酒店业介绍
1、酒店业简介
酒店是商务，旅游，休闲等产业的重大支柱之一，在日常生活中起着重要的地位和作用。
第一，酒店是向旅游者提供服务的基地。
旅游者在异地旅游时，需要一定的设施和服务以解决食宿等问题，酒店是满足这些需求的场所。
第二，酒店是人们进行社交活动和商务的重要场所。
酒店是文化、科学、技术交流和社会交往的主要场所。
许多重要的会议、仪式、讲座、新闻发布会、企业的产品促销会等，大都在饭店举行。
第三，酒店是获取和增加收入的主要渠道。
首先，酒店是各种产品的直接消费者。
其次，酒店客人的购买能力较强。
经营得当的酒店则可成为所在地或城市的综合性高消费场所。
结论：
从以上三点我们可以得出酒店的支撑要素
1、酒店生存需要有良好交通的支撑。
2、酒店生存需要有良好的商业，商务环境支撑。
3、酒店生存需要有不同人的群支撑。
有了良好的交通再加上商务，商业环境的支撑自然会吸引不同的人群，酒店业才能赖以生存。
2、上海酒店业发展概况
上海酒店市场在1998-2000年陷入低谷，2001年APEC会议以来逐步复苏（图1）。
尽管2003年受“非典”影响，入住率一度下滑了十个百分点，但“非典”之后的2004年呈现强劲反弹态势，旺季时候高星级酒店甚至出了“一房难求”的局面，2004年平均出租率达到73%。
2005更是超过75%，3星级以上的酒店数量也在稳步增加（图2），因此可以看到上海酒店行业的高景气度来自旺盛的需求。
图1
图2
3、上海酒店业的市场前景
2.1、影响酒店业发展的因素
①宏观经济发展对酒店业产生的影响
随着上海市经济的持续发展，GDP总值（国民生产总值）连续15年保持两位数增长，而经济强劲的增长态势为酒店业的发展创造成了良好的宏观环境基础（图3）。
图3
②旅游业的发展对酒店业产生的影响
伴随国民经济的快速增长，居民收入也在大幅提高。
可支配收入增加，就意味着消费需要“升级”。
对“奢侈”产品和服务的需求，被激发，更需要被满足。
旅游，就是典型的消费升级需求，国内以及国外来沪旅游人数逐年增长，加之世博会和奥运会商机，未来对于酒店住宿业的需求也必然加大。
2001-2005年上海国内旅游人次快速增长，虽然2003年由于“非典”影响，国内来沪旅游人数一度呈现负增长，但的随后的2004年国内来沪旅游人数恢复到了6346万人次，2005年为6805万人（图4）。
图4
③城市影响力的提升对酒店业产生的影响
得益于经济的强劲发展，上海的国际影响力日益增强，一方面，吸引了越来越多的境外人士来沪旅游（图5），另一方面，也使得诸多大型国际会议、国际展览接二连三的在上海举行。
统计数据显示，2006年在上海举办的国际展览会共计318个，居全国所有大中城市之首，伴随而来的商务洽谈人次快速增长。
这些境地外人士来沪的平均逗留时间为3.5天，对于酒店的需求也在日益增长。
图5
2.2、发展前景预测
随着上海经济的持续高速发展，人民收入的不断增高，作为消费升级的典型代表－旅游，必将进入发展的“快车道”。
而上海，更可以期待持续的国内来沪旅游热潮，加上世博会，F1，网球大师赛等项目都持续吸引着大量来沪参观旅游的群众。
图6
二、曹安大商圈概况
1、区域位置
曹安大商圈位于嘉定、闵行、长宁、普陀两区交界处，其核心区域约2平方公里，是上海最密集的居住区之一，周边住户在50万以上（图7）。
图7
2、交通
曹安大商圈周边拥有沪宁、沪嘉、中环线、外环线、204国道以及312国道曹安路段等，规划中还有两条轨道交通线13号、14号经过该商圈，是上海城区与江浙经济联系的门户要冲，交通体系四通八达（图8）。
联动东西：
东连上海市区商务CBD，西傍慧创国际生产性服务业聚集区；
衔接南北：
北抵桃浦西北物流园区，南达虹桥交通枢纽港；
延伸沪宁：
曹安路金三角核心区沿沪宁高速，312国道向江浙腹地便捷延伸；
广域辐射：
商务圈服务功能向内地广域，并通过海空方式辐射海外。
图8
3、区域商业
曹安商圈的定位是与嘉定区重点发展板块以及上海西部发展板块规划结合在一起的，是上海商业“十一五”期间重点发展的商业新中心之一，其核心区域规划由9个专业市场地块组成统一体，既相互独立又相互补充，通过过街天桥和底层步行系统形成有序的商业格局，将于2007年前建成，实现约100万平方米营业面积，年商贸总额预计达130亿元。
同时曹安商圈可对全市和长三角地区30多个中心城市发挥人流、物流、商流辐射作用。
4、未来规划
根据规划，未来曹安大商圈将形成以曹安路沿线8公里长、20平方公里区域的商贸走廊，到2010年形成集商业、物流、商务办公、会展等多种功能于一体的商贸区。
未来重点发展区域将沿着曹安路商业走廊主轴，以及南北两侧的次轴，整合原本有些分散的商业经营模式，进一步提升其商业档次。
在西延伸段上重点发展办公板块和靠近江桥镇的物流板块，从而实现把商业、物流、办公三者结合。
三、曹安大商圈的酒店业
1、总体水平
1.1、市场供应
目前曹安大商圈及其周边辐射地区的住宿业市场上，共有现代意义上的经济型及星经酒店16家，房间总数2469间，其中经济型酒店9家，房间总数为1209间，3星级酒店3家，4星级酒店4家具，房间总数分别为587家和673家，平均每家为156间。
表一：
曹安大商圈及其周边辐射地区酒店供应表
编号
酒店名称
地址
星级
房间数
1
港鸿大酒店
普陀区武宁路501号
4星
225
2
江苏饭店
普陀区武宁路888号
3星
221
3
广西宾馆
普陀区中宁路176号
经济型
127
4
胜利大酒店
普陀区中宁路176号
4星
236
5
锦江之星中山北路店
普陀区中山北路2701弄1号
经济型
144
6
意家人
普陀区金沙江路1818号
经济型
210
7
好心情宾馆
普陀区金沙江路1408号
经济型
27
8
莫泰168大渡河路店
大渡河路1122号
经济型
221
9
上石大酒店
普陀区杏山路5号
3星
74
10
清水湾大酒店
普陀区凯旋北路1305号
4星
212
11
上海爱八酒店
梅岭南路395号
经济型
100
12
梅园酒店
梅川路1249号
经济型
114
13
上海御丰花园大酒店
曹安路1978号
4星
180
14
上海宝燕商务酒店
祁连山路2025梅川路口
经济型
41
15
上海曹安登江宾馆
定边路119号近曹安路
经济型
45
16
金沙江大酒店
金沙江路801号
3星
292
表1
1.2、总体特点
目前，曹安大商圈及其周边辐射地区酒店业的发展呈现以下几种特点：
①一是经济型酒店占据市场主力，并处于较为高速的成长期；
②二是本土品牌占据较大的市场份额；
③三是市场扩张方式以直接投资为主；
1.3、分布情况
目前，曹安大商圈及其周边辐射地区酒店分布具有明显的地段特征，分布点主要有三大块，一是武宁板块，二是长风曹杨板块，三是丰庄板块，其中武宁板块6家，长风曹杨板块7家，丰庄板块3家（图9）
图9
2、产品特征
2.1、来源和规划
目前，曹安大商圈及其周边辐射地区内，现有经济型及星级酒店当中属于酒店改造的比例为44%，而新建物业为56%，这说明了酒店业的良性发展对改善原有行业资产质量、盘活原有资产、提升社会资源使用效率所起的重要推动作用。
调查中发现，各酒店主流店态的主体规模、大堂、餐厅面积差距较大，当然，这种差距不排除由大部分物业为酒店改造而带来的先天性差异，但在客房这一核心产品上差距较小，有较强的趋同性。
2.2、服务项目
在调查中发现，公共休息区域、公共卫生间、停车场、中央消防系统、电梯、电视、电话、分体空调、室内卫生间、24小时热水已成为区域内所有酒店店都配置的基本设施，能提供正餐服务的单店比例为69%（表2）。
在核心需求得到满足的前提下，商务服务和自助服务设施的提供比例较高。
但在提供的具体设施设备性能和服务品质上，不同的酒店表现不尽相同。
编号
酒店名称
星级
主要服务
房间数
1
港鸿大酒店
4星
基本服务+餐厅、会议展示厅、桑拿
225
2
江苏饭店
3星
基本服务+中西餐厅、多功能会议厅、舞厅、豪华KTV包房、棋牌室、健身房
221
3
广西宾馆
经济型
基本服务+餐厅
127
4
胜利大酒店
4星
基本服务+餐厅、会议厅
236
5
锦江之星中山北路店
经济型
基本服务
144
6
意家人
经济型
基本服务+餐厅
210
7
好心情宾馆
经济型
基本服务
27
8
莫泰168大渡河路店
经济型
基本服务+餐厅
221
9
上石大酒店
3星
基本服务+餐厅、会议室、酒巴
74
10
清水湾大酒店
4星
基本服务+中西餐厅，酒吧、咖啡厅、会务中心、洗衣服务、音乐茶座、KTV包房、桑拿、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓房、商务办公房
212
11
上海爱八酒店
经济型
基本服务+中、小型会议室
100
12
梅园酒店
经济型
基本服务
114
13
上海御丰花园大酒店
4星
基本服务+中西餐厅、会议厅、健身室
180
14
上海宝燕商务酒店
经济型
基本服务+餐厅
41
15
上海曹安登江宾馆
经济型
基本服务
45
16
金沙江大酒店
3星
基本服务+餐厅、会议厅、商场、美容中心、咖啡厅、娱乐
292
2.3、市场趋势
通过调查区域内酒店经营者对各项选址标准重要性的排列次序表明（表3），经营者关注的重点是区位，同时对于直接影响到投资额度的日益高涨的物业价格也给予了较高的关注，并且酒店的产品与服务质量受到了更多经营者的关注，这也反映了酒店经营者的日益成熟，酒店业的竞争已从单纯的产品和技术层面提升到了支持系统和管理体系的竞争层面上。
1、区位要求
①邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；
②商务氛围；
③区域规划及经济发展前景；
④客源保证；
2、投资额度及方式
①自建或租赁物业的投资额度；
②特许经营、租赁、共同投资；
3、竞争状况
同行业竞争对手的情况，包括对手的类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、酒店特色及服务对象的阶层等；
4、建筑要求
独栋，周边有停车场
5、面积租期
建筑面积3000—6000平方米，基本使用年限10年以上；
表3
3、市场表现
3.1、市场份额
目前，曹安大商圈及其周边辐射地区中经济型酒店是酒店市场上的供应主力，3星级以上酒店只有6家，经济型酒店的比例占到了63%（图10）,锦江之星、莫泰等相继入驻该区域，而随着曹安大商圈及其周边辐射地区影响力的不断加深和扩大，不排除在未来其它连锁酒店品牌的进一步抢滩入驻。
图10
3.2、经营模式
经济型酒店作为曹安大商圈及其周边辐射地区的供应主力，在经营方式上以连锁经营方式为主，而剩余的星级饭店全部为自主品牌、自主经营（表4）。
经济型酒店的连锁经营模式，既是市场驱动的必然选择，同时，也为下一阶段以品牌特许为车轮的高速扩张预留了空间。
而随着合适物业的竞价成本的日益增高和资源日益稀缺，为那些自身拥有物业的潜在加盟商提供了涉足酒店业的契机。
编号
酒店名称
星级
经营方式
1
港鸿大酒店
4星
自主品牌、自主经营
2
江苏饭店
3星
自主品牌、自主经营
3
广西宾馆
经济型
连锁经营
4
胜利大酒店
4星
自主品牌、自主经营
5
锦江之星中山北路店
经济型
连锁经营
6
意家人
经济型
连锁经营
7
好心情宾馆
经济型
连锁经营
8
莫泰168大渡河路店
经济型
连锁经营
9
上石大酒店
3星
自主品牌、自主经营
10
清水湾大酒店
4星
自主品牌、自主经营
11
上海爱八酒店
经济型
连锁经营
12
梅园酒店
经济型
自主品牌、自主经营
13
上海御丰花园大酒店
4星
自主品牌、自主经营
14
上海宝燕商务酒店
经济型
自主品牌、自主经营
15
上海曹安登江宾馆
经济型
自主品牌、自主经营
16
金沙江大酒店
3星
自主品牌、自主经营
3.3、客源情况
根据调查显示，目前曹安大商圈及其周边辐射地区的酒店客源中有62%左右的为商务散客，而随着曹安大商圈的发展，该比例还有较大的上升空间，同时，随着自助游和休闲市场的升温，休闲度假散客的比例也有望提升（图11）。
图11
同时调查中发现，区域内经济型酒店中92%的客源为国内客人，8%为入境客人，而星级酒店的境外客源的比例为15%左右（图12、13），要略高于经济型酒店，同时调查结果还显示，区域内酒店客源的平均逗留天数为1.92天，因此现阶段这样的客源结构给了区域内酒店极大的发展机遇。
图12图13
3.4、房价与入住率
编号
酒店名称
面积
房价
1
港鸿大酒店
标准双人房：
12m2高级双人房：
14m2
标准单人房：
12m2高级单人房：
14m2
标准双人房：
440元/天高级双人房：
520元/天
标准单人房：
440元/天高级单人房：
540元/天
2
江苏饭店
标准间：
1m2
单人间：
14m2
标准间：
398元/天
单人间：
398元/天
3
广西宾馆
标准间：
12m2
普通单人间：
10m2
豪华单人间：
14m2
标准间：
168元/天
普通单人间：
138元/天
豪华单人间：
228元/天
4
胜利大酒店
标准间：
15m2
单人间：
15m2
标准间：
468元/天
单人间：
468元/天
5
锦江之星
中山北路店
标准间：
12m2
单人间：
9m2
标准间：
219元/天
单人间：
199元/天
6
意家人
标准间：
12m2单人间：
12m2
商务房：
20m2三人房：
18m2
商务套房：
25m2
标准间：
178元/天单人间：
158元/天
商务房：
218元/天三人房：
198元/天
商务套房：
288元/天
7
好心情宾馆
标准间：
12-14m2
单人间：
10-12m2
标准间：
138-168元/天
单人间：
118-138元/天
8
莫泰168
大渡河路店
标准间：
12m2单人间：
12m2
商务间：
14m2家庭房：
16m2
标准间：
198元/天单人间：
218-228元/天
商务间：
248元/天家庭房：
278元/天
9
上石大酒店
普通标准间：
12m2普通单人间：
12m2
豪华标准间：
14m2豪华单人间：
14m2
普通标准间：
238元/天普通单人间：
238元/天
豪华标准间：
268元/天豪华单人间：
268元/天
10
清水湾大酒店
高级双人房：
30m2豪华双人房：
35m2
高级单人房：
29m2豪华单人房：
35m2
套房：
50m2
高级双人房：
300元/天豪华双人房：
350元/天
高级单人房：
400元/天豪华单人房：
600元/天
套房：
1200元/天
11
上海爱八酒店
标准房:
20m2床房:
20m2
商务大床房：
25m2
标准房:
178元/天大床房:
160元/天
商务大床房178元/天
12
梅园酒店
大床房:
25m2标准房:
25m2三人房:
30m2套房:
30m2
大床房:
175元/天标准房（a）:
160元/天
标准房（b）:
140元/天三人房:
169元/天
套房:
240元/天
13
上海御丰花园大酒店
标准房：
18m2商务房：
25m2
湖景房：
25m2行政房：
25m2
行政景观房：
25m2行政套房：
30m2
标准房:
250元/天商务房：
290元/天
湖景房：
345元/天行政房：
335元/天
行政景观房：
420元/天行政套房：
860元/天
14
上海宝燕
商务酒店
标准房:
20m2大床房:
23m2
标准房:
190元/天大床房:
230元/天
15
上海曹安登江宾馆
标准房（a）：
20m2标准房（b）：
20m2
套房：
25m2
标准房（a）：
118元/天标准房（b）：
133元/天
套房：
200元/天
16
金沙江大酒店
标准房：
18m2单人房：
18m2
套房：
25m2豪华套房：
30m2
标准房：
365元/天单人房：
415元/天
套房：
616元/天豪华套房：
816元/天
目前，区域内经济型酒店平均房价为185元，3星级酒店平均房价为400元，4星级酒店的平均房价为483元（图14），从目前市场情况来看，经济型酒店的价格变动幅度要小于星级酒店市场的价格变动幅度。
图14
通过调查显示，2007年一季度曹安大商圈及其周边辐射地区内的酒店中，经济型酒店的平均出租率为72%，而星级酒店相对数量较少，入住率方面要略高于经济型酒店，入住率达78%。
从此次调查数据来看，2007年一季度区域内经济型酒店的平均Revpar（RevPAR是RevenuePerAvailableRoom的缩写，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，用实际平均房价乘以出租率即可）为133元，3星级和4星级酒店平均Revpar分别为312元和377元，可见星级酒店产生的市场收益要明显大于经济型酒店。
四、结论
1、关于三个思考的结论
★酒店业的刚性要求是什么？
结论：
区位
酒店业的发展与区域经济的走势成正比关系，而区域位置的交通条件、商务氛围、区域规划直接影响着区域经济的发展及其前景，因此酒店业的刚性要求首当其冲的就是区域位置。
★曹安大商圈的酒店业为何繁荣？
结论：
经济发展热酒店稀缺性高
有需才有求，目前曹安大商圈经济发展较快，其发展特点是大型专业市场密集而快速崛起，带动了区域内房地产业、建筑业和其它相关产业的快速发展，也吸引了大量人士在此洽谈商务，人员往来十分频繁，而相与之配套的住宿业却发展迟缓，特别是曹安大商圈的核心地带丰庄地区的酒店更是寥寥无几，因此大量的在此洽谈商务的人士只能在曹安大商圈周边的酒店住宿，从而带动了曹安大商圈及其周边辐射地区酒店业的繁荣。
★星级酒店存在于曹安大商圈为何重要？
结论：
市场需求
市场稀缺性的客观存在加上旺盛的市场需求，使得酒店业的发展对于协调曹安大商圈经济的整体发展越来越重要，特别是星级酒店，随着曹安大商圈影响力的扩大和加深，其商业档次和商业形态正在朝一个更高更广的方向发展，未来这里将形成一个集商业、物流、办公三者结合在一起的大型、综合性的商圈，因此对于星级酒店需求也将进一步加大。
2、总体结论
随着上海经济的持续走好，上海市酒店业的发展也进入到了一个良性发展的局面，酒店品牌化、连锁化的发展趋势正在持续和深入，而随着住宅投资热潮的退却，越来越多的资金开始流向商业地产，商业地产的市场价值也在日益增长，这对于持有大量商业地产的开发商来说具有了长期持有的市场基础，同时将其投资于具有发展前景的、能够提供稳定现金流的、达到物业保值增值目的行业，成为诸多开发商思考的问题，而当前酒店业良好的发展局面正好为此类开发商提供了一个契机。
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