商业管理房产技术条件doc.docx

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商业管理房产技术条件doc

商业管理房产技术条件

商业管理房产技术条件目录

一、商业步行街建造标准.41、商铺的建造标准.42、公共通道的建造标准.63、洗手间的配置及建造标准.74、服务台的设置及建造标准85、员工休息室的配置及建造标准.86、室内景观设置及建造标准....97、背景音乐和消防广播系统的设置及安装标准9

二、商业广场配套设施建造标准..111、停车场建造标准112、设备房建造标准133、垃圾房配置及建造标准174、仓库建造配置及建造标准195、各系统功能配置及技术标准206、各系统计量配置及技术标准257、高空维修及保洁辅助设施的配置标准298、室内外促销活动及多种经营需要提供的基础技术条件29

三、商业管理用房建造标准..30

四、其他商业元素设计及建造标准...341、商户店招设置需提供的基础技术条件....342、我司店招的设置要求及安装标准....343、商业照明设置及技术标准....354、广告位的设置及安装标准....365、商业广场主入口建造标准....376、外广场商业设施的建造标准....387、导视系统的设置、制作及安装标准....39

一、商业步行街建造标准1、商铺的建造标准序号项目名称房产技术条件备注1零售类商铺面积商铺面积为100㎡以下，深度小于12m临街商铺的临街墙面采用玻璃设计，步行街商铺不对外开门地面地面采用防滑地砖铺设天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆隔墙轻钢龙骨双面石膏板封面，封板高度至顶板。

刮大白，刷乳胶漆（消防分区隔墙除外）空调配置中央空调，风机盘管、温度控制开关，满足室内温度夏季不高于26度，冬季不低于18度的技术要求，相对湿度不大于65％。

强、弱电采用IC卡预付费电度表，集中安装，商铺内配置电源控制箱、电源插座、弱电信息面板消防应满足国家最新颁布消防规范、法规的规定22餐饮类商铺餐饮类商铺面积商铺面积为单间100㎡左右，相邻同类餐饮铺的间隔墙不宜安装有消防设备或不可拆的剪力墙，上下联通的同类餐饮铺应预留增设楼梯的位置。

地面地面采用防滑地砖铺设隔墙轻制砖砌到顶板，防止油烟串味，照明预留电源接线箱。

灯具商户自行设计安装。

空调采用中央空调系统，温度应达到夏季不高于26度，冬季不低于18度，相对湿度不大于65。

排烟采用强制机械排烟，设置油烟过滤装置及专用的排烟管井给排水商铺分给水管径不小于40mm。

厨房排水管道选用铸铁排水管；卫生间采用UPVC排水管，两类水管应分别设置，至室外隔油池和化粪池，室外排水管采用抗压性强的管道，如钢筋混凝土管、铸铁管。

燃气管道煤气应安装到商户户内，计量表安装完毕，达到燃气费用单独计量的要求；配备燃气泄漏报警装置防水包括以下区域作整体防水卫生间、杂货区、冷库、空调机房、压缩机房及员工餐厅。

地面防水在墙面的翻起高度不小于600mm（充分考虑做排水地沟的高度）。

材料选用国家环保部门许可使用的刚性和柔性防水材料。

如毛皮交房则可考虑不做防水。

部分商业广场由于防水问题造成渗漏，引起商户投诉，引发一系列的运营管理纠纷隔油池需设置污水井、隔油池、降温池，每间商铺内设置杂物过滤箱部分商业广场在设计污水井、隔油池没有考虑检修空间及过滤装置，排污泵没有绞刀，造成排污管线堵塞垃圾房同综合垃圾房共用商业广场在招商中由于没有设计餐饮垃圾房，对餐饮户的招商工作产生影响消防应满足国家最新颁布消防规范、法规的规定3服务类商铺面积商铺面积为100㎡以下，深度小于12m临街商铺的临街墙面采用玻璃设计，步行街商铺不对外开门地面地面用防滑地砖铺设天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆隔墙轻钢龙骨双面石膏板封面，刮大白，刷乳胶漆（消防分区隔墙除外）空调配置中央空调设施风机盘管、温度控制开关，室内温度夏季不高于26度，冬季不低于18度的技术要求，相对湿度不大于65。

强、弱电采用IC卡预付费电度表集中安装、商铺内配置电源控制箱、电源插座、弱电信息面板，根据商户实际需求设计用电容量给排水商铺给水管径不小于40mm。

排水管需选用柔性接口排水铸铁管消防应满足国家最新颁布消防规范、法规的规定2、公共通道的建造标准序号项目名称房产技术条件备注1顾客通道位置１、与主力店之间保留一个与柱距等宽的出入口，并设置防盗卷帘２、在步行街超市入口做人流缓冲区设计，2层及以上的廊桥不宜过密，间隔30-50m一个３、步行街内，在主出入口的宽度设计时，至少有一个入口开门宽度能够满足多种经营的车辆进出步行街中庭地面商场内顾客通道地面主通道采用档次较高的耐磨易清洁的防滑石材或地砖，如进口人造石（人造岗石），抛光砖等，次通道采用档次较高的耐磨易清洁的防滑地砖。

天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆墙面刮大白，刷乳胶漆立柱面高级天然石材、定型铝板或铝塑板装饰照明采用冷色调节能型筒灯、日光灯、LED灯、霓虹灯、TS灯作为光源，并分路、分区域、分类型进行控制空调配置中央空调末端设施、，满足室内温度达到夏季不高于26度，冬季不低于18度的技术要求强、弱电每隔两个柱距配置一处五孔墙壁插座及弱电信息点，每间隔四个柱距设置三相四线制电源配电箱，容量不小于30kw；在公共区域安装的强电柜、配电箱需安装保护隔断，防止顾客发生触电事故2员工通道位置应具备贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场的功能，出入口可直接通往建筑体外地面采用一般耐磨易清洁的防滑地砖天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆墙面刮大白，刷乳胶漆照明采用节能型筒灯、日光灯、LED灯、霓虹灯、TS灯作为光源，并分路、分区域、分类型进行控制3货物通道位置通道宽度不小于2.5m，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相连通地面采用抗压耐磨地坪或抗压防滑地砖。

天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆墙面刮大白，刷乳胶漆照明采用节能型筒灯4垃圾通道位置通道宽度不小于2.5m，应设计位于餐饮商户仓库、厨房后仓附近，同货运电梯相连通，直接运送至地下室垃圾房；具体位置以平面布置图进行确认地面采用防滑地砖，通道两侧设置排水明沟宽200mm，其标高略低于主通道防水地面、排水沟防水墙面的翻起高度不小于500mm。

材料需为国家环保部门许可使用的产品天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆墙面铺设釉面砖，高度2.5米照明采用冷色调节能型筒灯3、洗手间的配置及建造标准序号项目名称房产技术条件备注不同业态配比面积1、餐饮区域单独设置卫生间2、根据区域经营面积设计蹲位数，每处卫生间设立独立的用水计量水表，每处卫生间蹲位男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3；公用洗手盆不少于3个。

3、数量根据商业广场业态规划具体位置及数量以平面布置图进行确认部分商业广场步行街、员工休息区、餐饮区域没有设计足够的卫生间造成商户投诉，影响管理费的收取地面地面和墙面（500mm）作刚性和柔性防水，采用铺设防滑地砖墙面铺设墙砖，高度到顶。

吊顶根据设计风格选定。

隔断采用厚度12mm高密度饰面板，高度2000-2010mm，深度不小于1200mm，门安装带自动回归功能铰链，锁具具有显示及紧急开锁功能，安装金属衣帽钩。

洗手台设置洗手盆位置应设置在洗手间入口处，每5个小便池配置2-3个洗手盆，选用陶瓷洗手盆，采用感应式或压力式延时阀；洗手台采用天然硬质理石，颜色为黑色小便池设计配备自动感应式冲洗阀，并配备一具残疾人专用大、小便池擦手纸的设计擦手纸盒应安装在洗手台两侧，下方安放废纸篓红外感应干手器红外感应干手器应安装在洗手台两侧，下方安放接水盘或吸水毯大便器的设计蹲便器应采用防溅尿式，配备脚踏压力式冲洗阀排风系统配备机械排风设施门的设计采用内外双向开启，安装位置应避免人眼直视看到洗手间内部４、服务台的设置及建造标准序号项目名称房产技术条件备注设置１、当步行街公共通道长度大于30米且中间有扶梯，可设计在一楼扶梯下面２、当通向中庭的公共走道不长时，可将服务台设计在副通道四分之一处的位置３、当中心公共过道较长时，每超过200米，增加一个服务台４、服务台配置电脑1台、远程广播台一个、服务电话2台，广场服务信息查询电脑一部1及相关电源制作标准1、高度1500mm，宽80mm,长度根据所在位置确定2、服务台选用实木夹心板，外包铝塑板，台面选用20mm以上厚度的深色石材制作3、设置形象墙５、员工休息室的配置及建造标准序号项目名称房产技术条件备注1位置设置在地下一层靠近员工专用通道附近2面积不小于60㎡，约为步行街建筑面积的0.53层高净高不低于2.6m4强电配置三相四线制电源，容量不小于15kw用于员工饮水机5给排水配备两个洗手盆，并安装饮水机给排水管道6地面采用防滑地砖7墙面刮大白，刷乳胶漆8天花刮大白，刷乳胶漆9空调采用中央空调系统或安装分体空调。

10通风配备机械和自然排风设施６、室内景观设置及建造标准序号项目名称房产技术条件备注1设置小品在电扶梯和楼道空旷地，以及通道交错口设置指示、风景和艺术小品（不锈钢、铜或有机玻璃等其它树脂材料制作）景观造型1、要求可移动性2、采用人工仿真制品3、花坛周边做休闲椅休息椅石材、木制或不锈钢制品，设计时菱角采用圆角过渡，避免尖角伤害儿童。

栏杆设计材料选用不会生锈、强度高、易保洁的材质2标准木材、树脂制作1、木结构小品及木制作部分，要求做工精细，不得出现毛刺、裂纹等瑕疵，各连接节点要求安全、坚固、可靠、不易变形2、设计木材全部选用仿木，并做好防腐、防虫、防变形处理后，现场安装3、木材油漆采用户外木器专用透明涂料，不起翘、不剥落、防水、防潮、防霉金属品制作1、要求做工精细，不得出现毛刺，各连接节点要求坚固、可靠、不易变形2、油漆光亮均匀，不脱落3、凡涉及钢结构、栏杆等工程，除说明特殊性外，均采用焊接，焊接部分须满焊。

焊点要求打磨平整，不允许有气孔、毛刺和裂纹，并须做防锈处理（防锈漆两层，不锈钢构件除外）７、背景音乐和消防广播系统的设置及安装标准序号项目名称房产技术条件备注1背景音乐及消防广播主机背景音乐广播系统与消防广播系统可共用一套装置，当发生火灾时可以进行强切，安装在中央控制室。

控制系统安装在中央控制室，商场服务台安装远程遥控话筒，实现播音和音乐间的自由切换。

2技术标准1、传输方式采用定压式音频传输方式，，选用高压120V传输到各处的终端2、传输出电压国际标准为70V、100V、120V三档规格，建议选用120V传输。

3、传输导线平面传输导线一般采用1.0M㎡的屏蔽导线，垂直传输导线一般采用1.5M㎡的屏蔽导线4、平均声压级背景音乐声级6070dB；公共广播声级6575dB；紧急广播声级8894dB5、声场均匀度声压级均匀，变化范围在8dB左右；频率声响范围150---15KHz6、灵敏度90dB；失真度90dB；失真度87、扬声器布置背景音乐及公共广播的场所扬声器的布距为68米，4消防系统消防设备均应符合国家消防安全法规，建议每个商业单元设计一个无人值守的消防控制报警分机，和物业中央控制主机联控，有利于将来保修与事故责任分清。

根据已开业的商业广场消防设施的运行情况，建议采用国际品牌5燃气系统主力店用气与设备驳接需加装气体泄漏报警自动关气装置物业设备用每台用气设备另外加装计量表，需加漏气报警自动关气装置商户用气将燃气管道、计量表、泄漏报警器接入到商户6、各系统计量配置及技术标准序号项目名称房产技术条件备注1空调系统物业共用制冷系统用电计量1.各制冷主机单独计量，以便统计能耗2.冷却塔、冷却泵冷冻泵和循环泵各自安装用电计量3.如有主力店独立使用的冷却塔、冷却泵冷冻泵和循环泵则分开计量4.公共区域的末端空调设备独立计量5.计量电度表全部采用高精度的电子计量表6.计量电表所用电流互感器采用高精度互感器商业广场普遍存在空调系统用电计量不完善的现象，造成开业后管理公司能耗费用统计盲点，不利于节能降耗工作的顺利进行用水计量1.冷去塔给水管单独安装水表2.冷冻水补水单独安装水表计量3.水表严格按照国标GB/T778.2-1996冷水水表安装要求进行安装商业广场普遍存在空调系统用水计量不完善的现象，造成开业后管理公司能耗费用统计盲点，不利于节能降耗工作的顺利进行用气（汽）计量每台用气（汽）设备安装一台计量表热量表1.每一个分用户管道安装一台计量表2.热量表配备远端抄表统计功能商业广场普遍存在空调系统热能量计量不完善的现象，造成开业后管理公司能耗费用统计盲点，不利于节能降耗工作的顺利进行主力店独立使用系统安装市政计量收费表商业广场对主力店及次主力店空调系统没有安装计量设备，对运管理及收费工作造成困难2燃气系统物业共用制冷系统每台用汽设备加装一台计量表作为内部能耗核算使用主力店由管道供气单位直接安装计量表收费租户由管道供气单位直接安装计量表收费3照明系统地下室停车场照明采用一般精度的电子电度表计量商业广场普遍存在用电计量不完善的现象，造成开业后管理公司能耗费用统计盲点，不利于节能降耗工作的顺利进行出租仓库和垃圾房采用IC卡预付费电子电度表计量内场步行街公共照明采用一般精度的电子电度表计量商业广场普遍存在用电计量不完善的现象，造成开业后管理公司能耗费用统计盲点，不利于节能降耗工作的顺利进行租户（商户）计费电表采用IC卡预付费电子电度表计量主力店计费电表（与物业共用一套供电系统）采用精度0.5的电子电度表和精度0.2计量用电流互感器计量按照商管公司的要求所有的用电设备都要加装0.5S电度表，尤其是在低压配电柜出线端，由于电流较大还需要加0.2S电流互感器，这对通用的抽屉式配电柜生产加工要特殊要求，有一定的难度，在施工图设计时要特别注意，以免造成不必要的损失。

主力店用电量较大，变比大，因计量精度和灵敏度不够，所以造成小电流时计量不准和不计，给管理公司带来一定的经济损失。

外场庭院灯、草坪灯照明分别分区域采用精度0.5的电子电度表和精度0.2计量用电流互感器计量商业广场普遍存在用电计量不完善的现象，造成开业后管理公司能耗费用统计盲点，不利于节能降耗工作的顺利进行广告灯箱照明分区域采用精度0.5的电子电度表和精度0.2计量用电流互感器计量商业广场广告位普遍没有安装用电计量，对广告位的出租和运营管理及收费工作造成困难立面墙体泛光灯照明采用精度0.5的电子电度表和精度0.2计量用电流互感器计量部分商业广场楼体泛光照明（主力店独立使用的建筑体）没有安装用电计量，造成管理公司收费困难墙体广告灯照明每块广告灯独立计量，采用精度0.5的电子电度表计量商业广场广告位普遍没有安装用电计量，对广告位的出租和运营管理及收费工作造成困难建筑体轮廓灯分楼体采用精度0.5的电子电度表和精度0.2计量用电流互感器计量部分商业广场楼体泛光照明（主力店独立使用的建筑体）没有安装用电计量，造成管理公司收费困难4动力系统消防动力在每个用户的低压配电柜出线端采用精度0.5的电子电度表和精度0.2计量用电流互感器计量空调共用部分在每个收费用户的低压配电柜出线端采用精度0.5的电子电度表和精度0.2计量用电流互感器计量物业公司管理的主机、冷却塔、冷却泵、冷冻泵、末端按用户单独计量独立使用部分接入用户的用电计量系统里。

可不装分表计量给排水在每个收费用户的低压配电柜出线端采用精度0.5的电子电度表和精度0.2计量用电流互感器计量主力店动力在每个用户的低压配电柜出线端采用精度0.5的电子电度表和精度0.2计量用电流互感器计量5给水系统主力店独立系统在由市政供水公司安装水表计费共用系统在市政水表后面室内主管部分加装一块水表，用于校对市政水表，各主力店和物业用水分支水管安装分表计量，采用0.2级水表步行街总水表在市政水表后面室内主管部分加装一块水表，用于校对市政水表。

一、二层租户每个分区部分安装一块总表，租户采用节水型高精度方滴水水表计量，0.2级以上公共区域每个用水区域（包括所有物业管理的卫生间）安装普通级计量水表其他公共区同上（包括停车场、垃圾房、屋顶保洁用水、物业用房和设备用水）广场所有水喉安装节水型高精度滴水水表计量，0.2级以上，配备防盗用水不锈钢箱。

7、高空维修及保洁辅助设施的配置标准序号项目名称房产技术条件备注专业工具配备升降平台1部，高度可同时满足室内维修和保洁房屋的最高点，以及可挂80的室外广告画使用高度蓬顶步行街设计为抗风力强的透光蓬顶，如楼层在3层以上，透光蓬顶处建议设计维修、保洁行车或专用维修行人道女儿墙1.女儿墙上面的避雷带和楼体装饰灯带要预留保洁清洗墙面穿吊绳的位置2.在屋顶预留系绳桩保洁辅助设施1.外广场每隔50米设一个保洁用水点和配电箱，给水管Φ40mm,配电箱2Kw，每个花坛设一个给水点，给水管Φ25mm2.地下室停车场每隔50米设一个保洁用水点，给水管Φ40mm3.步行街每隔20米设计一个2KW电源插座4.屋面女儿墙和玻璃蓬屋面安装保洁用水，每隔20米设置一处给水管Φ16mm、220/380V电源8、室内外促销活动及多种经营需要提供的基础技术条件序号项目名称房产技术条件备注1导示在入口和交叉口设计抗风力强、高大、明显的导示牌，采用强度高视觉效果好易清洁的材质，制作成固定式及可移动式，内置LED灯或日光灯作为光源2多种经营供电１、在室外广场安装配电箱，小配电箱5Kw，中配电箱30Kw，大配电箱80100Kw，配电箱采用不锈钢制作，要求进行防水处理，具备漏电保护２、室内步行街每隔两个柱距配置一处五孔墙壁插座及弱电信息点，每间隔四个柱距设置三相四线制电源配电箱，容量不小于30kw可供广告、促销活动和