最新房地产业务流程及会计处理1.docx

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最新房地产业务流程及会计处理1

地方政府投融资平台公司业务

流程和会计核算办法

为了进一步规范投融资平台公司的会计核算，提高投融资平台公司会计信息质量，根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》、《企业会计准则》及国家有关法律、法规，结合投融资平台公司的实际情况，制定了《规范投融资平台公司业务流程和会计核算》。

投融资公司及其独立核算的分公司应当根据有关财务会计法律法规，按照“市场运作、自求平衡、依法平衡、依法经营、规避风险”的原则，建立健全财务管理制度、完善内部经济责任制，在授权范围内运作相应资产、资源，承担政府性建设项目的建设管理、融资及还本付息等相关职责。

投融资公司应严格区分政府性城市建设资金、经营业务资金和日常管理资金。

有市场化运作的政府投融资主体应将承担的公益性项目和自营的非公益性项目分离，别进行核算。

投融资平台公司业务类型主要包括土地开发整理、市政设施建设、房地产开发。

土地开发整理平台公司通过政府挂牌取得土地使用权，并对土地上的建筑物及附着物进行拆除、整理达到建设用地“六通一平”的标准后由政府回购、转让或自行开发。

市政设施工程建设就是平台公司接受政府委托以自有资金进行市政设施项目的建设管理，完工后由政府回购。

相关会计核算流程如下：

第一部分：

土地开发

1、已获取土地使用证的土地开发

（1）净地

支付土地出让金：

借：

开发成本—A项目—土地

贷：

银行存款

附：

土地出让合同复印件、土地出让金专用缴款书、银行支付凭证

交纳契税（4%）及相关费用：

借：

开发成本—A项目—土地贷：

银行存款

附：

税收专用缴款书、银行支付凭证

支付印花税（0.05%）：

借：

管理费用—税金—印花税

贷：

银行存款

附：

税收专用缴款书、银行支付凭证

计提土地使用税（1.2元至24元）

借：

管理费用—税金—土地使用税

贷：

应交税金—应交土地使用税

附：

地税申报表

注：

1.对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；

2.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

前期工程费（规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等）：

借：

开发成本—A项目—前期

贷：

应付账款—x单位

附：

相关工程合同复印件、工程合同进度付款审批单、工程款发票等基础设施费（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施费用）：

借：

开发成本—A项目—基础

贷：

应付帐款—x单位

附：

相关工程合同复印件、工程合同进度付款审批单、工程款发票等开发间接费（项目现场管理人员的工资、福利费、办公费、劳动保护费、项目所属房屋、设备、仪器等提取的折旧费和修理费、利息支出等）：

借：

开发成本—A项目—间接费用

贷：

银行存款

附：

费用报销单、相关发票、自制凭证等

2）毛地

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等）：

借：

开发产品—A项目—土地

贷：

银行存款附：

拆迁汇总表、银行支付凭证、支付土地出让金：

借：

开发成本—A项目—土地

贷：

银行存款附：

土地出让合同复印件、土地出让金专用缴款书、银行支付凭证交纳契税（4%）及相关费用：

借：

开发成本—A项目—土地贷：

银行存款

附：

税收专用缴款书、银行支付凭证交纳印花税（合同金额的0.05%）：

借：

管理费用—税金—印花税贷：

银行存款附：

税收专用缴款书、银行支付凭证计提土地使用税（1.2元至24元）：

借：

管理费用—税金—土地使用税贷：

应交税金—应交土地使用税附：

地税申报表

注：

1.对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；

2.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

前期工程费（规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等）：

借：

开发成本—A项目—前期

贷：

应付账款—x单位

附：

相关工程合同复印件、工程合同进度付款审批单、工程款发票等

基础设施费（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用）：

借：

开发成本—A项目—基础

贷：

应付帐款—x单位

附：

相关工程合同复印件、工程合同进度付款审批单、工程款发票等

开发间接费（项目现场管理人员的工资、福利费、办公费、劳动保护费、项目所属房屋、

设备、仪器等提取的折旧费和修理费、周转房摊销、利息支出）等：

借：

开发成本—A项目—间接费用

贷：

银行存款

附：

费用报销单、相关发票、自制凭证等

2、无土地使用证的土地开发

（1）净地

前期工程费（规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整

费等）：

借：

开发成本—A项目—前期

贷：

应付账款—x单位

附：

相关工程合同复印件、工程合同进度付款审批单、工程款发票等

基础设施费（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用）：

借：

开发成本—A项目—基础

贷：

应付帐款—x单位

附：

相关工程合同复印件、工程合同进度付款审批单、工程款发票等

开发间接费（项目现场管理人员的工资、福利费、办公费、劳动保护费、项目所属房屋、设备、仪器等提取的折旧费和修理费、利息支出等）：

借：

开发成本—A项目—间接费用

贷：

银行存款

附：

费用报销单、相关发票、自制凭证等

（2）毛地

前期工程费（规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等）：

借：

开发成本—A项目—前期

贷：

应付账款—单位

附：

相关工程合同复印件、工程合同进度付款审批单、工程款发票等

基础设施费（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用）：

借：

开发成本—A项目—基础

贷：

应付帐款—单位

附：

相关工程合同复印件、工程合同进度付款审批单、工程款发票等

开发间接费（项目现场管理人员的工资、福利费、办公费、劳动保护费、项目所属房屋、设备、仪器等提取的折旧费和修理费、周转房摊销、利息支出等）：

借：

开发成本—A项目—间接费用

贷：

银行存款

附：

费用报销单、相关发票、自制凭证等

3、土地项目转让

1、已获取土地使用证的土地开发项目转让

结转已完工项目的成本：

借：

开发产品—A项目

贷：

开发成本—A项目—土地

—前期

—基础

—间接费用

转让项目：

根据与政府相关部门签订的协议，符合条件后由政府回购，

借：

银行存款/应收帐款贷：

主营业务收入—不动产销售收入—A项目结转销售成本：

借：

主营业务成本—不动产销售成本—A项目

贷：

开发产品—A项目

计提营业税（余额交税，5%）：

借：

主营业务税金及附加

贷：

应交税金—应交营业税

计提城建税（营业税的7%）：

借：

主营业务税金及附加

贷：

应交税金—应交成本维护建设税计提教育费附加（营业税的4%）：

借：

主营业务税金及附加

贷：

其他应交款—教育费附加

计提印花税（合同金额的0.05%）：

借：

管理费用—税金—印花税贷：

其他应交款—印花税

计提土地增值税（合同价扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地的成本、费用，与转让土地使用权有关的税金外，另加计扣除取得土地使用权所支付的地价款和开发土地的成本之和的20%；按四级超率累进税率，增值额未超

过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项

目金额100%的部分，税率为40%，增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

）：

借：

主营业务税金及附加贷：

应交税金—应交土地增值税注：

营业税是余额征税（适用财税[2003]16号中差额征税条件）。

四、无土地使用证的土地开发项目转让土地转让：

根据与政府相关部门签订的协议，符合条件后由政府回购借：

应收账款贷：

主营业务收入—A项目

结转成本：

借：

主营业务成本—A项目贷：

开发成本—A项目—前期

—基础

—间接费用计提营业税（余额交税，5%）：

借：

主营业务税金及附加

贷：

应交税金—应交营业税

计提城建税（营业税的7%）：

借：

主营业务税金及附加贷：

应交税金—应交成本维护建设税计提教育费附加（营业税的4%）：

借：

主营业务税金及附加贷：

其他应交款—教育费附加第二部分：

房地产开发

1、土地征用及拆迁补偿费

支付土地出让金及拆迁费：

借：

开发成本—A项目—土地征用及拆迁

贷：

银行存款

交纳契税（4%）及相关费用：

借：

开发成本—A项目—土地征用及拆迁贷：

银行存款

计提印花税（0.05%）：

借：

管理费用—税金—印花税贷：

应交税费—印花税

计提土地使用税（1.2元至24元）

借：

管理费用—税金—土地使用税贷：

应交税费—应交土地使用税

2、前期工程费（规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等）

借：

开发成本—A项目—前期工程费贷：

应付账款—x单位

3、基础设施费（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施费用）：

借：

开发成本—A项目—基础设施费贷：

应付帐款—x单位

4、建筑安装工程费（房屋建筑安装工程支出）

发包工程：

借：

开发成本—A项目—建安工程费

贷：

应付账款—x单位

甲供材：

购买入库：

借：

工程物资—A项目

贷：

银行存款

工程领用：

借：

应付账款—X单位

贷：

工程物资—A项目

5、配套设施费（不能有偿转让的公共配套设施支出）

借：

开发成本—A项目—公共配套费贷：

应付帐款—x单位

6、开发间接费（项目现场管理人员的工资、福利费、办公费、劳动保护费、项目所属房屋、设备、仪器等提取的折旧费和修理费、利息支出等）：

借：

开发成本—A项目—开发间接费

贷：

银行存款

二、结转开发成本

借：

开发产品—出售开发产品—A项目

贷：

开发成本—A项目—土地征用及拆迁

—前期工程费

—基础设施费

—建安工程费

—公共配套费

—开发间接费

三、销售

1、确认收入：

符合房地产开发的销售收入的确认条件

借：

银行存款/预收帐款/应收帐款

贷：

主营业务收入—不动产销售收入—A项目

2、按销售面积比例结转销售成本：

借：

主营业务成本—不动产销售成本—A项目贷：

开发产品—出售开发产品—A项目

四、按预收款预交税金

a）营业税（全额交税，5%）：

借：

应交税费—营业税贷：

银行存款

b）城建税（营业税的7%）：

借：

应交税费—城市维护建设税贷：

银行存款

c）教育费附加（营业税的4%）：

借：

应交税费—教育费附加贷：

银行存款

d）土地增值税（预交2%）：

借：

应交税费—土地增值税

贷：

银行存款

五、按销售收入结转税金

a）营业税：

借：

营业税金及附加贷：

应交税费—营业税

b）城建税：

借：

营业税金及附加贷：

应交税费—城市维护建设税

c）教育费附加：

借：

营业税金及附加

贷：

应交税费—教育费附加

d）土地增值税：

借：

营业税金及附加

贷：

应交税费—应交土地增值税第三部分：

市政工程及配套设施建设针对市政工程、配套设施代建行为适用施工建筑行业相关规定，按建造合同准则进行会计处理.具体涉及以下业务.

1.确定预计合同总收入和预计合同总成本.预计合同总收入按合同总

价、变更增加收入、索赔收入、奖励收入来确定。

预计合同总成本按实际已发生的成本、未完成工程量预计的成本来确定。

2.发生工程成本时.

1）、购买材料

借:

原材料贷:

银行存款

（2）、工程发生各种成本费用（规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费、融资利息等）

借:

工程施工-合同成本-人工费

-材料费

-机械费

-直接费用

-其他

-工程费用

-融资利息贷:

原材料/银行存款等附：

相关工程合同复印件、工程合同进度付款审批单、工程款发票等建设单位的提供材料是必须交纳营业税费的，建设单位应建立起代扣代缴的责任。

3.确认收入成本毛利:

根据与政府相关部门签订的市政工程回购的协议，按规定确认收入

借：

营业成本（实际工程施工当期数）贷：

营业收入（预计总收入*累计完工百分比-以前已确认的营业收入）工程施工-合同毛利

累计完工百分比=累计实际已发生的工程成本（“累计工程施工-合同成本”科目下金额）/预计总成本附：

相关工程合同复印件、工程合同进度付款审批单等

4.收到结算价款时

借:

银行存款/预收账款贷:

工程结算

附：

银行收款凭证等

5.竣工时结平工程施工与工程结算，

借:

工程结算

贷:

工程施工-合同成本

-合同毛利

附：

工程完工验收相关资料、工程决算资料等

6.计提税金

a）营业税：

借：

营业税金及附加

贷：

应交税费—营业税

b）城建税：

借：

营业税金及附加

贷：

应交税费—城市维护建设税

c）教育费附加：

借：

营业税金及附加

贷：

应交税费—教育费附加

d）所得税：

借：

所得税

贷：

应交税费—所得税

第四部分：

借款费用

1、对于建造的工程尚未达到预定可使用或者可销售状态时，其相关融资费用就计入相关工程成本

借：

工程施工——**项目/开发成本——**项目

贷：

银行存款/长期借款等

2、对于建造的工程达到预定可使用或者可销售状态时，其相关融资费用就计入相关费用

借：

财务费用——利息支出

贷：

银行存款/长期借款等

3、对于已结转相关收入，尚未收到的款项，应与相关部门签订合同，对

于未收款部分按同期银行贷款利率收取利息收入。

借：

银行存款/应收帐款等

贷：

财务费用——利息收入

《会计准则-借款费用》相关规定

1、借款费用开始资本化时点的确定：

必须同时满足三个条件，即资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2、停止资本化时点的确定：

达到预定可使用或者可销售状态时。

所购建固定资产达到预定可使用状态是指，资产已经达到购买方或建造方预定的可使用状态。

具体可从以下几个方面进行判断：

（1）固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或者实质上已经完成；

（2）所购建的固定资产与设计要求或合同要求相符或基本相符，即使有极个别与设计或合同要求不相符的地方，也不影响其正常使用；（3）继续发生在所购建固定资产上的支出金额很少或几乎不再发生。

如果所购建固定资产需要试生产或试运行，则在试生产结果表明资产能够正常生产出合格产品时，或试运行结果表明能够正常运转或营业时，就应当认为资产已经达到预定可使用状态。

五、税收相关问题

1、对于投融资平台集团公司统一贷款利息的处理，集团公司应制定《集团公司借款费用分摊办法》的规定确定集团借款费用的分摊方法及相关依据。

（1）集团公司向银行贷款后将款项借给集团公司下属子公司，向子公司收取的利息如果符合财税字[2000]7号、国税发[2002]13号规定的不高于支付给金融机构的借款利息，是不征营业税的。

否则按国税函发[1995]156号的规定征收“金融保险业”营业税。

（2）对于“集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用”，只是资金管理方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款。

《国家税务总局关于中国农业生产资料集团公司所属企业借款利息税前扣除问题的通知》（国税函[2002]837号）规定：

对集团公司所属企业从集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，不受《企业所得税税前扣除办法》第三十六条“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除”的限制，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。

2、对于政府回购市政公用设施、土地、代建房、安置房等相关税收问题，应由投融资平台集团公司通过与国税、地税、财政等相关部门协商，确定公司的相关经营收入的相关税目、税率等，以减轻公司的税收负担。

附件：

1：

《施工企业会计核算办法》

2：

统一的《施工企业会计科目表》

3：

统一的《会计报表》格式