美国新都市工业城镇临时公约.docx

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美国新都市工业城镇临时公约

美国新都市工业城镇一期工程

建筑使用、管理、维修公约

（草案）

根据中华人民共和国和武汉市有关法律、法规，结合“美国新都市工业城镇”（以下简称“工业城镇”）的实际情况，为维护房屋建筑全体产权人、使用人、开发企业及物业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，从而达到对房屋建筑的统一管理，特制定《美国新都市工业城镇使用、管理、维修公约》（以下简称“公约”）。

本公约对开发企业、物业管理企业及全体产权人（包括其使用人、受让人、继承人、承租人或占用人）均有约束力。

第一章物业概况

物业名称：

美国新都市工业城镇

宗地位置：

武汉市汉南区沙帽镇育才路689号

物业四至：

东：

滨河大道

南：

薇湖西路

西：

金城路

北：

育才路

占地面积：

56046.8m2

建筑面积：

298990.22m2

国有土地使用证：

（）

土地用途：

办公、厂房可使用年限：

办公（）年、厂房（）年

公共地方：

指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位。

其中包括工业城镇和园区建筑各出入口、行人道、通道、电梯大堂、外墙、屋面、绿化区、车道、公用车辆停泊及装卸货区域、电梯、消防通道、保安监控室、走廊、楼梯、台阶、共用卫生间、管理用房、电话机房、变配电室、热力站、燃气热水间、隔油池、污水池、化粪池、泵房、中水处理房、水箱、中央空调设备机房及风机房、垃圾房、自动喷淋系统及消防设备控制室、电梯机房及为建筑的产权人、租户及访客而设立的共用的其他地方或范围。

公共设施：

指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用，为该房屋建筑的公众利益而在房屋建筑所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括卫星电视系统、可视对讲系统、热力系统、燃气系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、电梯、公共卫生间设备、玻璃幕墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示牌及其他机械、卫生设备。

以上所列的各类设备，均属公共设施的一部分。

第二章各主体基本情况

1.开发企业

开发企业：

武汉华乐地产拓展有限公司

注册地址：

武汉市洪山区珞瑜路716号华乐商务中心28楼

邮编：

430000

法人代表：

陈洁

2.产权人

拥有该房屋单元的产权人，包括其日后的继承人或转让人（包括但不限于变卖、赠与及互易等），如果该单元已被抵押，则“产权人”应包括抵押人和抵押权人。

3.物业管理企业

3.1物业管理委员会（以下简称“管委会”）成立前，由开发企业选聘的物业管理企业对房屋建筑进行管理。

管委会成立后，由管委会选聘物业管理企业对房屋建筑进行管理。

物业管理企业应具有《武汉市物业管理资质合格证书》。

3.2物业管理企业

公司名称：

武汉华亿新都市设施管理有限责任公司

注册地址：

（）

注册资金：

（）

邮政编码：

430000

法人代表：

（）

第三章定义

本公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：

管理规则

指本公约及用户守则内的一切条款或规定，以及开发企业或物业管理企业按本公约制定的各项与房屋建筑管理有关的规章制度。

管理合同

指开发企业（管委会成立后由管委会）为管理房屋建筑而与物业管理企业签定的《物业管理委托合同》，其内容不能与本公约相违背。

开发企业、管委会、物业管理企业、产权人及使用人等均须遵守。

绿化区域

指根据政府有关法令所要求或由开发企业所设计规划在该土地上实施绿化的地区，属公共设施之一。

停车场

指房屋建筑只限停放机动车、非机动车的地方。

外墙

指房屋建筑的所有或部分墙，为公共地方之一。

保留地方

指所有在土地之上，除公共范围及已售出的单元之外，由开发企业保留所有权而非供产权人使用的各种地方。

业权份额

指各单元产权人的房屋在该房屋建筑内所占的份额。

交付使用通知书

指房屋建筑能交付使用时开发企业给各产权人的通知书。

第四章一般规定

1.本公约对房屋建筑开发企业、全体产权人、使用人及物业管理企业均具有约束力。

2.本公约适用于中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及武汉市法律、法规、政府规章和有关政策。

如政府有关部门颁发新的法规与本公约互相抵触时，将以最新颁发的法规为准。

3.若本公约内有任何条文在任何法律下成为无效、非法或不能执行时，本公约其余条文的有效性、合法性及执行性并不因此而受损。

4.本公约以中文简体书写，印刷文字具有同等法律效力。

5.本公约自武汉市国土资源和房屋管理局核准并经购房人签署遵守公约《承诺书》之日起生效。

6.管委会拥有对公约的解释权，但在业委会成立前，由开发企业解释。

7.业委会成立前，不得对已通过武汉市国土资源和房屋管理局核准的公约进行修改。

业委会成立后，可由业委会根据产权人大会决议对公约进行修改，公约修改版本须经武汉市国土资源和房屋管理局核准。

8.本公约送交武汉市国土资源和房屋管理局，武汉市汉南区城市综合开发管理办公室一份，开发企业一份，具有同等法律效力。

9.房屋建筑单元的购买者须按本管理公约规定签署一份承诺书（见附件），承诺遵守本管理公约各条款，其日后的受让人、继承人、受赠人均受本管理公约各项条款的约束。

而房屋建筑的各产权人将共同享有及遵守本管理公约所载的权利及义务。

各产权人（下称“原产权人”）承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时，必须取得承受人或受让人签署遵守本公约的承诺书。

原产权人在物业管理企业接到承受人或受让人签署的承诺书前，不论该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原产权人仍要履行本公约的责任，包括支付所有管理费用及其他有关费用直到其承受人或受让人签署本公约的承诺书生效之日止。

10.本公约所规定的任何发给房屋建筑各产权人的通知，以送至有关产权人的单元或所知产权人的最后通讯地址为准；如通过邮局挂号信投送的，则以邮局挂号

收据为准；所有不以其单元为通讯地址的产权人应将其选择的通讯地址事先

通知物业管理企业。

11.物业管理企业应在房屋建筑适当的公共范围设置告示牌，以张贴管理规则及其它本管理公约规定的通知及布告，通知或布告在告示牌上连续张贴三日后，即视为对所有产权人即使用人的有效通知。

开发企业/业委会及物业管理企业还可以其它合法方式向各产权人及上述人士发出通知。

第五章产权人的权利义务

1.产权人依法对其名下的单元享有占有、使用、收益和处分权。

2.每个产权人对其单元享有全权处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他产权人或对房屋建筑有任何权益的人士同意，但该处理权须明确地受本公约限制和保障，若任何产权人出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户履行及遵守本公约的条款向其他产权人负责。

3.产权人在出租、转让其所拥有的单元时，应书面通知物业管理企业，并保证承租方和受让方遵守本公约及物业管理规定。

4.产权人在将其单元出租时，该产权人须对物业管理企业及其他产权人保证其或使用人遵守和履行本公约的规定及一切守则，并对其租客或其使用人的违约行为承担责任。

5.在不影响房屋建筑建筑结构、机电设备及外貌下，并获得物业管理企业书面同意及符合政府有关规定的情况下，可以对其名下单元进行内部装修工程。

6.按本公约规定共同使用房屋建筑的共用设备、共用部位、公共设施和公共场所。

7.产权人有权要求召开、参加产权人大会，有选举权和被选举权。

8.产权人可根据本公约条款监督物业管理企业及管理人员的工作。

产权人无权直接处理任何管理人员，可向物业管理企业书面提出任何投诉，由物业管理企业采取其认为合适的、必要的行为。

9.各产权人在任何时侯须遵守和履行本公约所约定的各项保证、规定及限制，并受其约束。

10.产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及物业管理企业依公约订立

的《使用手册》、《装修守则》及其他规章制度。

11.产权人须依照公约的规定，负责依时缴纳其名下应分担的管理费、管理费押金及其他费用等。

12.产权人须准时缴纳其名下单元应付的税项、水、电、暖气等及有关公共设施费用。

13.执行业委会及产权人大会决议。

14.产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及依据本公约订立的其他规章制度。

第六章业主大会及业委会

1.业主大会

开发企业或物业管理企业需在房屋建筑经有关主管部门检验合格后并已交付使用，产权人入住率达百分之五十及以上时，在规定时间内，组织召开房屋建筑业主大会第一次全体会议，选举产生业委会。

业主大会履行以下职责：

（1）选择、罢免业委会委员。

（2）制定、修改业委会章程和管理公约。

（3）监督业委会的工作。

（4）审议、批准物业管理企业的年度预算。

（5）决定物业管理的其他重大事项。

2.业主委员会成员

业主委员会成员经由各产权人依据中华人民共和国有关法规于业主大会选举产生，并由第一次产权人大会会议决定业委会任职人数、任期等事宜，同时选举业委会主任。

业委会职责包括以下各项：

（1）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签定或解除物业管理合同。

（2）审议物业管理企业提出的物业管理服务标准、收费标准以及年度计划、财务预算。

（3）收取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。

（4）审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度。

（5）组织召开业主大会或管理委员会会议。

（6）监督公共维修基金的使用和管理。

（7）协助物业管理企业开展各项工作。

（8）履行物业管理合同，监督公约和其他管理制度的执行。

（9）对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，业委会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中业委会可作为全体产权人的代表，有关诉讼费用由各产权人分担。

（10）公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由业委会保管，产权人或利害关系人如有书面请求阅览，业委会不得拒绝。

第七章开发企业的权利义务

1.开发企业对其拥有的单元，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。

2.业委会成立前，开发企业对房屋建筑内任何使用权未转让、未出售的部分、公共部分以及公共设施进行安装、架设、翻新、保养或拆去梁柱、栏杆、照明及其它各种固定设施的工程，必须事先书面通知各产权人，在获得批准后方可于合理的时间进入上述部位，以便进行有关工程。

开发企业有权根据适当的条款准许、批准或授权其他人进行上述工程；上述工程不得不合理地妨碍其他产权人使用其所属的单元，开发企业在进行上述工程时，对所造成的损失负有赔偿责任。

3.业委会成立前，开发企业有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，有权与物业管理企业签署管理合同、订立管理的职责范围、年期及酬金等。

4.以授权书形式书面授权物业管理企业向房屋建筑各产权人收取物业管理费、物业管理押金及其他有关管理费用。

5.可委派代理人行使本公约给予开发企业的任何权利。

6.向政府有关部门申请对土地批文做出修改并就此事全权与政府进行磋商、达成协议，签署任何相关文件。

行使此项权利时，须不妨碍其他产权人使用其所属单元或其现有权益。

7.在受本公约的限制和保障下，开发企业有全权转让、抵押、出租、批准别人占用或以其他任何方式处置房屋建筑任何部分（已出售的部分及公共部分、公共设施除外）。

8.可就房屋建筑管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约。

9.在业委会成立前审核、批准或修订房屋建筑年度管理预算。

10.物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：

A．新建项目竣工总平面图；

B．单体建筑、结构、设备安装竣工图；

C．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；

D．有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

E．各单项工程竣工验收证明材料；

F．房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

G．房屋销售清单和产权资料；

H．公共配套设施的产权及收益归属清单；

I．物业管理所必须的其他资料。

11.在保修期间开发企业应按照本市的规定，保修期内、范围内开发企业委托物业管理企业进行有关保修事宜。

保修费用由开发企业承担。

保修期从入住通知单发放之日起计算。

第八章物业管理企业的权利和义务

1.一般事项

1.1武汉华亿新都市设施管理有限责任公司是根据有关法律正式登记注册的企业，并具有《武汉市物业管理资质合格证书》。

在业委会成立前受开发企业的委托，全面负责统一管理房屋建筑。

业委会成立之前各产权人、使用人完全同意由开发企业全权选择物业

管理企业。

1.2物业管理企业可视为全部产权人的代理人，而非个别代理，即每一产权人被视为全权及不可撤销地任命物业管理企业为执行本公约规定的代理人。

2.物业管理企业的权利及义务

2.1对接受委托的物业实施管理；

2.1.1根据房屋建筑日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。

2.1.2根据本公约制定房屋建筑用户守则、装修规则及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促产权人和使用人遵守。

2.1.3负责人事管理工作，指导并监督所聘用的员工完成各项管理工作和保障各项公共设施的正常运作。

2.1.4根据房屋建筑实际情况，负责建立、健全财务管理制度和编制房屋建筑管理预算，建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受开发企业或管理委员会的查询帐收取管理费和代收水、电、燃气、供暖、热水费及电话等市政公用设施使用费并追讨欠款，可收取欠款滞纳金及手续费。

2.1.5处理所有对于房屋建筑管理的投诉及各项维修，并协助调解产权人或使用人之间因房屋建筑管理而引起的纠纷与争执。

2.1.6负责房屋建筑保安工作，保持房屋建筑的正常秩序和尽力使产权人、使用人免遭骚扰。

2.1.7对各项管理职责定期（每月及每年）或根据业委会合理要求时做出检讨和总结，并对改善房屋建筑管理或增加服务项目等事宜向开发企业或业委会递交报告及做出建议。

2.1.8清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物、安装物、摆放货物及杂物，并向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用。

2.1.9控制该房屋建筑所有车辆（包括机动车及非机动车）的行驶、停放及行人交通。

2.1.10在有关房屋建筑物业管理事宜法律诉讼中可作为全体产权人的代

表，由此而产生的诉讼费用由各产权人分担。

2.1.11防止任何人未经物业管理企业书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。

2.1.12采取一切必要的措施遵守政府对于房屋建筑的要求。

2.1.13代表全体产权人与政府部门、公共事业机构、承包商、专业服务机构及其他任何单元接触、交涉、签订合同或进行诉讼。

2.1.14防止任何人对房屋建筑或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿。

2.1.15节日期间可装饰房屋建筑幕墙（包括灯光及其它饰物），并有权组织房屋建筑内的文娱活动。

2.1.16聘请、撤换及付酬金予物业管理相关的律师、建筑师、会计师等专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人员。

2.1.17采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各产权人违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定，包括：

A.在房屋建筑内显著地方公布违约产权人的姓名连同其违约细节。

B.通过民事诉讼向每名违约产权人追讨本公约规定该产权人须缴纳的任何款项。

C.物业管理企业采取合法的其他方法。

2.1.18物业管理企业按实际运作需求安排及调整房屋建筑中央空调开放时间。

2.1.19物业管理企业可根据实际情况，采用书面委托形式，将上述部分管理房屋建筑的职权及责任委托其它公司协助管理。

2.1.20物业管理企业应妥善管理及维修房屋建筑公共范围、设施及提供各项服务，使房屋建筑保持清洁、安全及正常运行。

2.1.21对房屋建筑公共地方和公共设施进行维护和修缮，使其保持良好的状态。

如：

维修主要结构，幕墙、窗框、门、玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等。

2.1.22每年或在有合理需要时，替房屋建筑公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当工程。

2.1.23更换公共地方破损的玻璃。

2.1.24保持公共地方照明良好。

2.1.25保持房屋建筑中密闭公共地方的通风系统运作良好，并作适当维修。

2.1.26保持房屋建筑公共地方的环境清洁、卫生及美观。

2.1.27阻止任何废物被弃置于房屋建筑公共地方，负责清理房屋建筑公共地方的垃圾及安排适当的间隔时间收集垃圾。

2.1.28采取适当措施防止房屋建筑任何公共地方受阻塞。

2.1.29确保所有公用污水管道、排水沟、管道及水管无淤塞情况。

2.1.30保持房屋建筑的所有公用设备、机械和器材（包括房屋建筑消防系统、可视对讲系统、热力系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电气系统、燃气系统、照明系统、给排水系统等）性能良好和运作正常。

当有需要的情况下，经开发企业批准后（业委会成立前），物业管理企业可与第三者订立委托合同维修上述设备、机械或器材（在房屋建筑已批准管理预算范围内或紧急情况下除外）。

凡在开发企业开发红线以内或与其他单位共用的公共设施、设备的维修、使用、管理而发生的一切费用，由开发企业委托的物业管理企业与其共用单位签署相应协议并支付相关费用。

2.1.31在可能的情况下阻止房屋建筑任何垃圾或其他物体被弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出的垃圾、物体移走。

确保物业管理企业所进行的维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其他工程造成损坏。

如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。

2.1.32安排房屋建筑保安、管理员及搬运工人的日常工作程序。

根据房屋建筑管理公约或用户守则约定的条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施：

2.1.32.1装卸货区；

2.1.32.2垃圾收集站、垃圾车停放处；

2.1.32.3花园、花槽、水池及其他设施；

2.1.32.4车辆出入口、车道、车库、公共阶梯、行人路、街灯、栏杆、围墙及公共空地。

2.1.33业管理企业可用产权人或房屋建筑物业管理企业的名义投保，投保项目可包括火灾、其他意外及天灾等与管理房屋建筑有关的保险。

2.1.34安排绿化区的绿化工作。

2.2管理房屋建筑财务

2.2.1负责房屋建筑的财务管理及帐务处理；正确运用房屋建筑管理帐户收取管理费及支付款项；定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支。

2.2.2财务管理包括编制年度房屋建筑管理预算，并尽可能使房屋建筑的开支及运作控制在此预算范围内。

首年度预算由物业管理企业根据本公约制定，财政年度为每年的一月一日至同年的十二月三十一日，第一个财政年度由开发企业发出入伙通知书起至翌年的十二月三十一日止。

每年的年度预算须于该年度前两个月提交至开发企业或业委会审批，并在批准后实施。

财政年度会计报告须于每个财政年度完结日起六个月内由物业管理企业委任政府认可的独立审计师核算。

遇年度管理预算不足以应付所有管理开支，物业管理企业应提交修订预算供开发企业或业委会审批核准。

2.2.3每月定期向各单元产权人或使用人收取管理费及其他应付费用，并定期复审征收情况以确保所有产权人、使用人准时履行其财务责任，对违反规定的产权人或使用人在发出适当警告后，物业管理企业有权代表房屋建筑全体产权人对其采取相应措施（如法律诉讼等）。

2.3帐目审核及保存

2.3.1物业管理企业应聘请中国注册会计师审核房屋建筑年度财务收支报表，并张贴在房屋建筑告示栏。

2.3.2物业管理企业应妥当地保存管理收支帐目，以供各产权人获得批准后查阅。

2.3.3物业管理企业被辞退或合同终止时，须向开发企业或业委会移交所有有关房屋建筑的文件、记录、图则及管理帐目。

开发企业或业委会可聘请中国注册会计师审核管理帐目。

2.4物业管理企业根据本公约做出的决定对所有产权人均有法律约束力。

2.5物业管理企业及其雇员在下列情况下造成的损失无需对用户负责；

2.5.1因对任何设施、设备进行必要的保养及更换而暂时停水、停电或公共设施设备停用。

2.5.2火灾、水灾、地震等不可抗力自然灾害引致中断服务。

2.5.3非物业管理企业责任造成的燃料、材料、供水、电力、空调短缺及其他一切原因造成的损失。

2.6物业管理企业应尽全力按照本公约的规定履行其对房屋建筑的管理和维护职责。

2.7依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；

2.8维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；

2.9协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；要求委托人协助管理；

2.10履行委托管理合同，提供物业管理服务；

2.11听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人有业委会的监督；

2.12接受政府有关主管部门的监督指导；

2.13重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；

2.14定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计；

2.15其他权利义务。

第九章房屋使用、管理、维修的具体规定

1.产权人在使用其名下单元及公共地方、设施时，须遵守如下规定：

1.1不得改变房屋建筑的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得在房屋建筑外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出物；亦不得堵塞任何窗户。

1.2不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰房屋建筑任何公用部分的水、电、暖气、生活热水或燃气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。

1.3不得改变单元各外露窗户的原有色彩，以维护房屋建筑外貌整齐、美观。

1.4各单元的产权人或使用人，只能将其单元按土地出让合同及政府相关规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他产权人的事项。

1.5任何产权人或使用人须遵守武汉市关于饲养宠物的相关规定。

1.6不得在房屋建筑公共区域举行葬礼、宗教仪式或其他类似活动，不得将房屋建筑作斋堂、殡仪馆或类似用途，不得在单元内储存易燃易爆危险品。

1.7不得在房屋建筑内进行任何足以导致房屋建筑所购的保险全部或部分失效，及引致保险费增加的行为。

1.8不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施，不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。

1.9未向物业管理企业申报并获书面批准，任何产权人或使用人不得擅自更改、迁移或增大用电、暖气装置、生活热水装置和分体空调的负荷。

1.10各产权人不得干预或干扰开发企业或物业管理企业以及其委托的装修商、承修商、工程人员在房屋建筑范围内进行各项有关建筑工程。

1.11个别产权人无权要求物业管理企业或其雇员为该产权人提供与房屋建筑管理无关的服务。

1.12每独立单元设电表、水表、热水表、燃气表，费用以实际用量计算收取，未经物业管理企业书面同意，产权人不得对上述仪表进行任何改动，否则，一经查获，物业管理企业有权要求其恢复原状，并由产权人、责任人承担全部责任及损失。

1.13消防系统由房屋建筑物业管理企业集中管理，未经物业管理企业事先书面同意，产权人不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施，不得破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误报警、损坏，否则，将按有关的公安消防条例及法规进行处理。

系统因此而需恢复原状所产生的维修费用、造成的损失以及政府处罚等均由该产