拆迁安置楼可行性研究报告.docx

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拆迁安置楼可行性研究报告

拆迁安置楼可行性研究报告

作者：

shibazi文章加入时间：

2008年1月20日11:

27

目   录

第一章  总论 ……………………………………………………………… …………………………………3

一、项目概况……………………………………………………… ……………………………………3

二、编制依据………………………………………………………… …………………………………3

第二章  项目建设的背景、必要性………………………………… …………………………4

一、项目提出的背景………………………………………………… ……………………………4

二、项目建设的必要性……………………………………… …………………………………5

第三章  项目定位及建设用地现状……………………………………………………………6

一、项目定位……………………………………………………………………………………………6

二、建设用地现状……………………………………………………………………………………6

第四章  项目规划设计方案…………………………………………………………………………8

一、整体设想……………………………………………………………………………………………8

二、户型设计……………………………………………………………………………………………9

三、小区软件配套……………………………………………………………………………………9

四、小区硬件配套设施………………………………………… ………………………………9

第五章  投资估算及资金筹措…………………………………… ……………………………10

一、投资估算…………………………………………………………………………………………10

二、项目总投资估算及筹资方式………………………………………………………11

第六章  项目实施进度安排………………………………………………………………………11

第七章  环境保护…………………………………………………………………………………………12

一、环境质量控制目标…………………………………………………………………………12

二、施工期间环保措施…………………………………………………………………………12

三、投入使用后环保措施……………………………………………………………………13

第八章  社会效益评价… ……………………………………………………………………………13

第一章  总论

一、项目概况

1、项目名称：

北京西集开发区一期（2.45平方公里）村庄拆迁安置小区。

2、项目地点：

该项目建设地点位于通州区西集镇西集村，拆迁安置楼建设用地四至为：

东至于岳路、南至通香路、西至西集兽医站、北至西尹路。

3、项目建设承办单位：

  北京珠江投资开发有限公司

4、项目委托单位：

  北京西集创意投资发展有限公司

5、土地利用情况：

拆迁安置楼规划该项目总占地面积20.34公顷，建筑面积264420平方米，一期建筑面积86200平方米，二期建筑面积178200平方米。

一期住宅面积79700平方米，二期住宅面积153300平方米。

一期公建面积6500平方米，小区总户数990户；二期公建面积24920平方米。

容积率≤1.3。

（规划功能、用地面积及建筑面积以规划部门批准方案为准）

二、编织依据

1、北京市城市规划设计研究院编制的《通州区西集镇镇域规划》

2、北京市规划委员会《关于通州区轻纺服装服饰园区控制性详细规划的批复》（京规发[2005]158号）；

3、通州区西集镇提供的其他相关资料。

第二章  项目建设的背景、必要性

一、项目提出的背景

1、通州区现状：

通州区位于北京市东南部，京杭大运河北起点，环渤海经济圈中部的京津塘三角区内，全区面积907平方公里，人口68万，既是北京市规划建设规模最大的新城区，也是距市中心最近的极具发展空间的卫星城。

区内的新华大街是“百里长街”的东端，到北京CBD只有8公里。

通州区经济实力雄厚，工业门类齐全，既有机电、轻工、建材、化工等传统行业，也有环保、精细化工、电子电讯、新材料等新兴产业。

根据城市总体发展的规划，经营布局的变化和城市功能调整的需求，北京市未来几年内将实行城市开发建设重点的战略转移，重点加强通州、昌平、顺义、黄村、亦庄、良乡六个卫星城开发建设，而通州、黄村、昌平和顺义又是重中之重。

这不仅给通州区的经济建设带来巨大的动力，而且也为通州区的城镇改造进程打下了良好的基础，并直接或间接的带动了周遍各个乡、镇的经济发展。

2、西集镇现状：

西集镇位于北京市东南部，距市区建国门40公里，距通粥区政府21公里，距亦庄经济技术开发区32公里。

该镇三面环河，北起潞城镇，东邻潮白河与河北省香河县隔河相望，西、南靠北运河与漷县镇相接。

镇域总面积90.69平方公里，其中村镇建设用地3.33平方公里。

西集镇地处北京市边缘，是北京市城市总体规划确定的中心城镇之一，对河北省香河县有一定的辐射作用。

京沈告诉公路呈东西向横贯西集镇中部，且在该镇设有两个高速公路出入口。

交通设施的便利对地方的经济发展起到了推动作用。

地域优势为本地企业同时占领两个市场奠定了良好的基础。

二、项目建设的必要性

以加入世贸组织和北京申办2008年奥运会为契机，作为支持北京2008年奥运会行动方案之一的通州区西集镇将会不失时机的抓住这一机遇，加快西集镇建设。

加快完善建设生活配套设施，为对外招商引资创造优越的外部环境条件，拟通过园区窗口作用，积极宣传展示对外整体形象，以加大对国内外企业招商引资的吸引力，扩大对外影响力，从而带动和加快整个西集镇的发展。

这不仅可以加快村民搬迁整体规模的形成，也可提高西集镇乃至通州区经济建设速度，并能早日为北京市经济发展和2008年奥运会做出贡献。

  该项目的建设，可以改造村民的居住条件及周边环境，加快农村城市化进程，适应首都的建设规划。

第三章  项目定位及建设用地现状

一、项目定位

本项目是以镇政府旧村改造立项在集体土地上建造的非商品用房，本着为搬迁农民提供一个高品质的居住环境、高标准的生活服务设施和清新雅致的高品质住宅社区的目的。

⑴、在建设上坚持“可持续发展”的战略，加强规划设计的弹性，在社区生态环境、配套规模、静态交通组织几大方面着重营造出高质量的居住生活环境。

⑵、注重整体规划、强调“以人为本，合理规划”。

在周边环境、建筑设计上尽量做到和谐统一，流线型的道路，设计自然流畅。

⑶、突出尊重自然，尊重生态环境的要求，充分结合地形，因地制宜，突出文化特色，精心组织景观层次，达成人与自然的合一。

尊重地区文化和总体规划要求，充分考虑城市形象，不片面追求经济利益，而始终将社会效益放在首位，努力为地区增添新的亮点。

谋求社会利益与开发效益相结合，达到二者完美的统一。

二、项目建设用地现状

本期建设项目规划用地范围内，教育科研及服务配套设施用地、绿地、道路用地等建设用地，为20.46公顷。

详见表一：

表一：

            项目建设用地现状

序号现状用地名称现状用地面积（公顷）

1建设用地20.46

1.1村镇建设用地0.31

1.2工业用地19.31

1.3生产绿地0.34

1.4道路用地0.5

第四章  项目规划设计方案

一、整体设想

根据项目定位和目标客户特征分析，该项目应建设如下形式：

1、住宅区规划强调整体性、向心性、均好性。

西集迁建项目分为一期、二期两个分期，共四个组团。

住宅建筑顺应地形、变化有序，即使多数住宅南北朝向，又避免了南北行列式的呆板和单调。

公共服务配套设施分散于组团两端或相对独立、交通方便的地段。

1~2层的商业街设于南侧沿街的主路边上。

幼儿园位于一期二期的分界线、集中绿地处，既方便一期、二期的居民接送孩子，又避免了区外人员往来对居住者的干扰；

2、住宅区交通人车分行、住址有序、系统分明、流线明确、安全便捷。

环绕组团的社区道路形成车行系统，与组团出入口自然连接。

不幸系统层次分明，曲径晚宴，与景伴行。

消防车道自成体系。

本规划强调人车分流和无障碍设计，车行行于组团的外部，最低限度的影响室外空间，考虑业主户外活动需求，将内部庭院相对封闭，以最简单的方式解决交通，并与规划的结构体系相适应；

3、围合与开放是空间构成的基本形态。

相对私密的围合，构成每个组团的内部庭院空间；合理的开放，加强组团之间的沟通及于外部自然景观交流不同的空间信息；

4、节点沿市民的行为流线逐渐展开构成特有的景观序列，尊重人的需求，强化各组团相互交融。

节点的强调既能完善轴线本身的韵律又是边缘区独具韵味的场所，正是几条相互融合默契的轴线，将本规划场有机结合起来，真正做到充满诗情画意的、世外桃源的效果；

5、景观设计主要集中在突出自然、突出生态环境上，不追求宏大的场面，而力图使环境亲切宜人，充满人情味；

6、小区容积率应控制在1.3内； 

7、小区设计规模约在2100户左右，总建筑面积为26.442万平方米。

二、户型设计

小区在户型的设计上还是以中小户型为主，这主要是考虑到村民的承受能力，并结合了市场调研。

三、小区软件配套

社区以园林为主，建筑为辅，小区绿化率高达35%左右，争取做到“景中有房”而不是“房中有景”。

1、电视：

有线卫星电视和视频点播；

2、供暖：

   ；

3、空调主机外挂：

应设计外挑托板式；

4、小区局域网，100MBPS宽带高速光纤接入；

5、电话：

两条ＩＤＤ电话线入户；

6、安全：

小区内有保安把守；

7、社区管理系统：

环保、节能、经济洁净；

8、水、电、气自动计量系统：

每个表一个卡。

四、小区硬件配套设施

1、生活设施：

美容、小型超市；

2、健身设施：

社会体育福利健身设施、健身房；

3、娱乐设施：

儿童游戏区、老年活动室（区）、棋牌室阅览室。

第五章  投资估算及资金筹措

一、投资估算

1、投资估算编制依据

依据北京市2001年预算定额及相应的费用标准

2、拆迁安置楼工程要求

⑴、外墙装饰工程为涂料；

⑵、室内卫生间、厨房做法为水泥拉毛，其余房间为四白落地水泥浇光地面；

⑶、全封闭阳台。

3、建安造价估算

⑴、建筑工程：

530元/㎡；

⑵、装饰工程：

380元/㎡；

⑶、给排水工程：

36元/㎡；

⑷、采暖工程：

56元/㎡；

⑸、电器工程：

100元/㎡；

⑹、燃气工程：

70元/㎡；

合计：

1172元/㎡（一期86200平方米造价）。

4、配套费用

⑴、前期工程费用：

56元/㎡；

⑵、道路、绿化、电、水、燃气工程：

200元/㎡；

⑶、小计：

单位建筑成本1428元/㎡。

5、土地费用

⑴、地上物拆迁费用：

13万/亩，土地补偿：

4万/亩，合计17万/亩，合255元/㎡；

⑵、项目占地约305亩，补偿总计约6405万元；

⑶、合计：

单位建筑成本1683元/㎡。

二、项目总投资估算及筹资方式

该项目计划投资总额为2.87亿元。

筹资方式：

北京珠江投资开发有限公司负责该项目投资全部资金的筹措和计划投入安排。

第六章  项目实施进度安排

拆迁安置小区建设项目分为一期和二期，项目一期实施计划安排拟定为2006年6月开工，2007年6月竣工，雨污水、热力等市政配套管线与道路工程同步实施。

第七章  环境保护

一、环境质量控制目标

环境控制的主要依据国家及地方有关的各项标准，分别为：

《环境空气质量标准》     （GB3095-1996）

《地表水环境质量标准》   （GB3838-2002）

《城市区域噪声标准》     （GB3096-1993）

《污水综合排放标准》     （GB8978-1996）

《锅炉污染物综合排放标准》（DB11／139-2002）

《工业企业厂界噪声标准》 （GB12348-1990）

二、施工期间环保措施

1、控制噪音污染

在建筑施工中运行的各种施工机械，如土方阶段中的挖掘机、推土机，基础阶段中的打桩机等都会对环境造成噪声污染。

从声源上来控制噪声，就要进一步完善建筑施工机械的产品噪声标准，并严格执行这些标准。

淘汰高噪声施工机械，推广使用低噪声的施工机械。

对使用中的一些噪声仍较高的机械，在施工中要根据噪声传播的方向，合理布局它们的位置，并在其周围设置适宜的隔声装置。

改变高噪声的施工工艺为低噪声施工工艺。

建设管理部门应对施工工地的噪声问题加强管理，建筑工程质量监督部门要对施工现场的噪声进行测量和监督。

2、地基、道路施工环保措施

在土方、粉煤灰等施工过程中要求承包商对道路不间断洒水，以避免灰尘污染，并对运输的材料（土方、粉煤灰）表面洒水，以防扬尘。

3、结构物施工环保措施

对大型构件的预制，要求在远离村镇的地方专门租用临时用地作为预制场，不得在夜间进行机械拌合和机械振动捣实，解决噪声扰民、噪声污染和粉尘污染。

三、投入使用后环保措施

为美化环境，本项目在小区道路两侧建设绿化带，种植美观的行道树，充分利用绿色植物对噪声和其他污染物的吸收、吸附作用，进一步减少环境污染。

第八章  社会效益评价

进行旧村改造，是推进郊区城市化的一项重要内容，是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。

有利于改善农村基础设施和农民生活环境，提高农民生活质量；有利于进一步规范农村建设，促进农村土地集约利用，提高土地利用效益和利用水平；有利于促进农村二三产业发展，增加农民收入，提高农民社会保障水平；有利于加强农民住宅建设的安全管理，提高施工质量，增强农村地区的抗灾防灾能力；有利于加强农村基层政权建设和社会事业的发展，构建和谐社会。

【封面】

可行性报告 

北京西集开发区一期（2.45平方公里）

村庄拆迁安置小区建设工程

可

行

性

研

究

报

告

XX投资发展有限公司

2005-9-20

本篇范文标题：

拆迁安置楼可行性研究报告

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