地产文化宜居从逃离都市开始.docx

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地产文化宜居从逃离都市开始

地产文化-宜居——从“逃离都市”开始

宜居——从“逃离都市”开始

文/张怡微

前言：

在许多年以前，“外迁”或许还只是一个普通的商业概念，高地价导致企业不得不将生产基地向价格和人力成本更低廉的区域转移；而现如今，当城市中心的住房、生活成本远远高于城市边缘时，每天工作和居住在城市中的人也不得不选择长久位移，以换得真正属己的、更有安全感的生活环境。

据不完全统计，目前已有十万北京人到邻省河北的燕郊、廊坊、涿州等地区安家。

上海、广州等地也不同程度地出现了类似的外迁。

从西方国家工业化情况分析，一般认为只有在工业化的后期才会出现的城市人“逃离都市”的现象，在中国——这样一个处在工业化前期的发展中国家里率先来到。

城市郊区化，催生都市人怀乡之情

现代城市郊区化始于19世纪中叶的欧洲，首先在欧洲南部和英国大城市的近郊，城市的因素不断增加，农村的因素逐渐衰减。

之后郊区化浪潮席卷美国，并且更加突出，郊区化生活成为美国城市文化的基本特征。

20世纪70年代，这种现象在日本出现。

随着日本经济进入高速发展时期，城市人口急剧增加，住宅需求压力使得居住用地向郊区扩展。

大城市圈和地方中心城市圈内的近郊城镇，随着城市生活方式的固定和对土地需要的增大，使城市和农村的土地利用更加混杂。

近年来，第三世界国家的大城市也出现了郊区化现象。

从表面上看，中西方的郊区化有相似之处，不同的是中国郊区化开始的时间比西方晚得

轻人养成了这样的习惯：

在东京、大阪打工，从事白领工作；等年纪大了就返乡，从事简单的服务业甚至司机、家政、务农等体力劳动。

年轻时追求高收入、高消费，年纪大的时候则勤俭持家。

这种迫不得已的改变，也是人们适应不同经济形态的生存方式决定的。

一般来说，当城市弊病（拥挤效应）所带来的损失大于城市优势（集聚效应）带来的收益时，城市人就会自发地考虑搬离市中心——因为郊区有更舒适的居住环境，包括清新的空气、便宜的房价、宽适的道路与更和谐的人际。

“逆城市化”作为都市人“逃离城市”现象的专业定义，是城市化进程中一个寻常的阶段。

巴黎就是典型的例子，1920年左右，大量巴黎市民曾搬离中心城区，这种趋势一直持续到1990年代末。

但这之后，巴黎的人口又逐步增加。

后工业时代有两类人住在市中心：

高收入者和从事服务业的低收入者；搬到市郊的，大部分是有车的中产阶级。

上班族离开市区后，白天和夜间的人口相差可达20%。

逃离：

“新中产”才有的纠结

最容易产生逃离倾向的，莫过于生活在大城市中新兴崛起的“中产阶级”。

他们或是持有经济资本的民营企业家、中小股民中的成功者；或是持有知识资本的中高级白领或公务人员。

在现如今中国的经济背景之下，受过专业高等教育、甚至海外留学归国的年轻人很容易迅速崛起，成为“新中产”。

相对于上一辈的人，因为眼界、所受教育、时代变化，这些新中产们对于生活的要求也在普遍提高，除了物质，他们还需要文化消费、生活品质等等精神领域的满足。

而高企的市中心房价使得他们面对未来显得忧心忡忡。

对他们来说并不遥远的医疗、婚姻和教育支出摆在眼前，每一项都会随着年龄的增长而日益增加。

这些保障是他们居住于这座城市的安全感所需要依傍的。

许多中层白领的收入并不低，可一旦被市中心的房子套牢，一场200元的话剧、100元的电影，可能瞬间都会成为奢侈品。

经济发达的标志，必然是生活在这座城市中的人们能够自由地支配工作与休闲，人们会希望工作是工作，休闲是休闲。

一昧受制于还贷的压力，生活又怎能与生存清楚地分开呢？

“逃离都市”，或有桃源？

我们所身处的地理环境，一直是人类存在和文化创造的先决条件。

可以说，生活在一定地理范围中的人群，必须依赖着自然风貌及资源供给他的条件，从而进行他的文明建构，展开他的文化历程。

而我们与不同文化背景人的人群交往，最大的乐趣与发现，也正是建立于这种差异化的生存样态之中。

以上海为例，从上世纪八十年代末开始，随着旨在打造人才高地的政策放开，一大批新移民的涌入，带动着这座城市欣欣向荣地发展。

然而，当人们尚未完全真正从文化意义上认同这些新移民的加入时，房价的上涨又迫使在这座城市土生土长的二代、三代年轻移民们不得不将自己的居住地由拆迁之前的市中心，一点点从中环退到外环，再从外环退到城市边界。

这些年轻人大都出生于70年代末、80年代初期，在他们的心里，故乡的概念已经很模糊。

“籍贯”除了填表之外没有任何实质性的意义，上海是他们唯一的家园。

长久以来，与其他城市不同的是，上海的异质程度一直很高。

上海人与非上海人，哪怕在地域上只相隔一条线，其心理状态也相去甚远。

但现在这条界线正在打破，一方面是居住在上海的“新上海人”越来越多，另一方面是上海本地人的外迁——例如在上海与江苏交界处的昆山花桥镇境内的超大型住宅区，近年来已陆续搬入了许多年轻的上海白领。

他们虽在上海长大、在上海求学与工作，却迫于房价的压力，不得不将家安在了江苏与上海的边界。

而陆续搬来的上海人，使得这个江苏地界的小区显得相当特别。

他们依然每天往返于家与上海市中心之间，却用低于城里一半以上的房价换来了舒适的房子与宽敞的社区。

尽管努力享受着恬淡自然带来的好处，但在他们心里，仍有着割舍不了的期盼——在11号线通了之后，这里依然是延伸了的上海。

同样的情况不仅发生在昆山，还发生于可能从地铁一号线延伸余杭段获益的临平，以及其他类似的地点。

据统计，2009年2季度以来，随着楼市的回暖，上海人在异地买房的成交量同比增长100%。

城际交通建设将使上海与周边城市的行程时间大大缩短，也是吸引购房者“走出上海”的重要原因。

城外或有城，新城兑旧人

“近郊造城”作为上海市政府力推的改造项目，旨在疏导人口向郊区移动，起着缓冲市中心房价的作用。

翻开2009年10月的上海房价涨幅榜，可以清晰看到，排名前列的楼盘几乎全都在市郊。

比如长江隧道的开通带动了崇明的房价攀升，而迪士尼落户上海的消息更让川沙楼盘成了“香馍馍”。

11月份沪上有34个新盘“开张”，其中以浦东新区和松江区最多。

而在二手房市场，排在涨幅前列的区域为宝山区通河板块、松江九亭板块以及浦东的川沙区域。

这些尚未开发完成的城乡结合区的兴旺，有力地验证了上海的版图正在进一步扩大的事实。

北京房山是另一个例子，作为京西南重要门户，房山是北京两轴两带发展规划中西部发展带的核心地区。

区府所在地距市中心仅20公里。

2009年9月13日房山CSD项目正式启动。

所谓CSD是CentralShoppingDistrict的缩写，即“中央休闲购物区”。

这一针对未来十年的战略性发展规划，以户外体育产业、会展经济、特色旅游等绿色经济为地区发展引擎，提高了当地的投资关注度，计划于2010年底通车的轨道交通房山线等利好也吸引了大批置业人群。

此外，在距天安门广场30公里处，另一个开发区也吸引了将近8万北京人前去居住。

这就是被称作“京城编外地”的燕郊开发区，隶属河北廊坊三河市。

据了解，在燕郊买房的“外地人”中80%来自北京。

同样的情况也发生在廊坊等地，在廊坊购房的北京人占当地买房人的一成左右，当地房价要比北京市郊区同类房屋每平方米便宜二千元左右的价格优势，使得一些住宅开盘伊始就被“北京移民”抢购一空。

迫于价格的外迁，即使在生活之初会面临诸多不便，但随着居住区的综合发展、城际间交通便利度的提升，将大大提升“城外城”居民的生活质量。

综上所言，“遥望”势必会成为城市人逐渐养成的新生活方式。

当我们居于城市中心，大约只会懂得穿梭，而一旦远离，有别于从前的情感便会逐渐滋生并且升腾起来。

即使仍有“郊区化于都市主义”的争论，但越来越多的人仍然会选择居者“优”其屋大于居者“有”其屋，来全面提升生活质量。

逃离都市”，只是为了形成一个更大的都市。

而只要“逃离”不再出于“愤懑”和“无奈”，而是出于人们对于提高生活质量的追求，随着通勤成本的降低，城市人又何乐而不为呢？

试想在不久的将来，当有通宵地铁送人们回家，那么下班后的剧院、音乐厅也就不再那么遥不可及了。

甚而，人们生活观念的改变也将间接推动城市的经济职能转向服务业和文化产业。

到那时，离实现真正意义上的“宜居”梦想，也就不那么遥远了。