地产项目工程样板管理作业指引修订版.docx
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地产项目工程样板管理作业指引修订版
地产项目工程样板管理作业指引
（修订版）
修订部门：
集团成本工程部
修订时间：
2012年9月
一、目的
样板管理是项目工程管理的重要环节。
系统、细致的样板管理工作，可对工程施工起到良好的引导作用，提升项目工程管理水平。
二、适用范围
本指引适用于各开发类项目的工程样板管理工作。
三、样板的定义及分类
样板是指能够代表部品、部件和施工工序的核心控制要素的少量实物或局部工程。
根据目的不同，样板可以分为三类：
3.1实施材料/设备样板
实施材料/设备样板是指当项目确定某特定工程/材料设备的供应商后，要求供应商提供的拟采用的符合采购合同要求的相关材料/设备的样板。
实施材料/设备样板应由我方人员签字确认后妥善保存，作为对进场材料/设备的核心控制要素的对照。
3.2完成面效果样板
完成面效果样板是指用来评估完成面设计效果的样板。
例如精装修样板房、毛坯交楼标准样板房、栏杆安装效果样板、外墙石材效果样板、外墙装饰线条做法样板等。
3.3工序样板
工序样板是指施工关键工序在大面积开工前，通过提前制作样板来明确施工材料、做法、验收标准等要求。
如砌体砌筑施工、抹灰施工等。
四、应进行样板控制的材料/工程/工序的范围
4.1实施材料/设备样板
对部分质量差别大、成本较高、客户关注的材料/设备，应保存实施样板，以对进场材料/设备进行对照（见附表一）。
实施材料/设备样板应明确产品标准、生产厂家、品牌、型号及检验标准等。
其他材料/设备，项目可根据自身的实际情况，确定需要保存的实施样板的材料/设备的范围。
4.1.1土建工程
（1）砌块、防水卷材、防水涂料；
（2）保温板及相关系统断面小样、面砖、石材及相关辅料、涂料、勾缝剂；
（3）屋面瓦、成品天沟、雨落管；
（4）入户门及相关五金件（应选取比较复杂和数量较多的类型1-2樘`，含门框、门扇、锁具及拉手、合页、胶条、门扇填充材料切块、内衬骨架切段、合页及锁挡片衬板、工程临时锁芯等）；
（5）窗户及相关五金件（应选取典型、便于保管的类型1-2樘，含窗框、窗扇、五金系统及把手、风撑、纱窗、附框切段、主框及扇的断面、发泡胶、密封胶、防水雨布之类的防渗漏材料、降噪窗户的相关措施材料如窗框填料、衬料，地簧门的地簧锁等）；
（6）单元门（框料、扇料、内衬骨架的切段，玻璃、合页、闭门器、顺序器、拉手、门档，雕花之类的装饰构件，合页、门禁、闭门器及顺序器等部位的衬板等）；
（7）防火门（框料、扇料、内衬骨架的切段，防火玻璃、防火条、合页、闭门器、顺序器、拉手、门档、合页、门禁、闭门器及顺序器等部位的衬板、收口嵌缝胶等）；
（8）各式栏杆及百叶（含阳台窗、户内及公共区低于900mm高的窗户、飘窗的栏杆、台阶/无障碍坡道栏杆、防盗栏杆、窗井栏杆及百叶、女儿墙栏杆、空调板栏杆及百叶）；
（9）单元标识板、楼层标识牌、物业信息发布标识板、告示栏等各种标识牌。
4.1.2精装修工程
（1）内墙涂料、瓷砖、壁纸、木饰面板、木皮、大理石、花岗岩、木地板、地毯等；
（2）石膏板、铝扣板、吊杆、龙骨、挂件等；
（3）厨柜1套（含台面、面板、隔板、背板、底板、封边、胶条、合页、拉杆、拉手等五金，板材连接工艺的典型切面）、水槽、龙头、燃气灶、抽油烟机等；
（4）马桶、水柜、小便器及感应设备、龙头、花洒、隔断、阀门、洗手盆、浴缸、梳妆镜、镜前灯等；
4.1.3水电安装工程
（1）开关面板、配电箱、电线、电缆的切段、预埋管切段、灯具、电表及卡，门禁、摄像头、红外报警探头、相关设备、表卡等；
（2）电气面板、显示屏、摄像头、电梯呼叫面板、电梯报警盒、电梯轿厢内饰、门禁门口机、手机信号覆盖天线及走线等；
（3）各种管材切段、阀门、散热器及切剖面、龙头、水表及卡、散热器、分集水器、温控器、消防报警按钮、消防广播、消火栓箱体及箱壳等。
4.1.4室外及园林绿化工程
（1）乔木、大灌木照片，石材、透水砖、透水沥石、路牙石、灯具、灯杆及基座、喷管头、喷泉水嘴，景观石选样照片、户外小品样品、座椅或照片等；
（2）挡车桩、车位锁、标示牌等交通设施、标识系统；
（3）其他品质敏感或成本敏感、或特殊定制的部品部件。
4.2完成面效果样板
完成面效果样板包括交楼标准效果及装饰工程设计效果。
为明确交楼标准效果，无论是精装修交楼还是毛坯交楼，都应考虑制作交楼标准样板房，以明确项目的交楼标准。
如下图所示：
毛坯交楼样板房
精装修交楼样板房
当项目定位较高或设计较新颖时，为了实现设计效果，往往需要通过制作样板考虑确定设计效果，这些样板也可以归类为设计效果样板，例如：
（1）首层大堂精装修样板；
（2）栏杆安装
（3）外墙石材安装
（4）装饰线条做法
（5）墙地面石材的拼花
（6）小区样板道路铺装
（7）其他项目认为有必要控制的内容等。
下图为完成面效果样板的示意图。
室内地面砖拼花样板室内饰面砖效果样板
4.3工序样板
在项目实施过程中，部分关键工序要求在样板验收通过后再进行大面积施工，（见附表二）。
部分工序的样板可以在场外制作，部分工序则应以现场开工后施工的少量实体作为样板，进行确认验收。
4.3.1防水工程
4.3.1.1地下室防水施工工序
对地下室防水施工，应通过样板明确防水材料类型、厚度、做法、地下室底板及侧墙后浇带防水节点、侧墙施工缝、管道穿墙、板节点防水封堵、顶板变形缝防水节点等做法。
4.3.1.2屋面防水施工工序
对屋面防水工序，应通过样板明确防水层次做法、管道穿屋面周边节点处理、变形缝防水处理节点、屋面侧排雨水管节点处理等要求。
下图为屋面防水施工的示意图：
屋面防水施工工序
4.3.1.3卫生间防水施工工序
卫生间防水施工工序样板应明确墙地面防水材料类型、厚度、做法、防水上翻高度、地漏安装、穿越楼板管道周边防水封堵、保护层、试水等方面的要求。
卫生间墙面1800mm高防水卫生间地面防水
4.3.2砌筑及抹灰工程
4.3.2.1砌筑施工工序
在项目砌筑施工大面积开工前，应通过砌筑样板来明确垂直度、灰缝、砂浆要求、预埋水电管线、留槎、窗台压顶、顶砖斜砌、过梁、砼预埋块、防水返坎、拉结钢筋、与混凝土结构搭接时加强钢丝网布置等要求。
砌筑施工样板
4.3.2.2室内外抹灰施工工序
在项目的大手抹灰施工开始之前，应该通过样板的形式明确墙身和天棚抹灰工程施工的实体验收要求。
抹灰完成后样板应对抹灰厚度、阴阳角方正垂直度、分割缝要求、线盒和窗边收口做法等作出反映。
抹灰施工样板
4.3.3外立面工程
4.3.3.1窗安装工序
窗框安装阶段，应通过样板明确窗框安装垂直度、洞口与窗框缝隙大小、临时固定方式、防雷措施等事项。
窗框安装后，应通过样板对塞缝材料（干硬性水泥砂浆/发泡胶）、塞缝次数要求、防水涂膜层数、玻璃安装要求、淋水试验等要求。
4.3.3.2外墙保温相关工序
在外墙保温施工工序，应通过样板明确外墙保温体系的做法、拼缝要求、门窗洞口转角处拼接方式、门窗洞口侧面保温处理及节点搭接方式、管件穿墙孔处拼接后的节点处理、窗台保温板找坡等方面的要求。
4.3.3.3外墙面砖粘贴工序
在外墙面砖粘贴工序，应通过样板明确外墙面砖的排砖、缝宽、勾缝要求、阴阳角接口处理、砂浆配合比等细节要求，如下图所示：
外墙面砖粘贴样板
4.3.3.4外墙面石材施工工序
在外墙面石材工序，应通过样板明确石材安装做法、排布、缝宽、勾缝要求、阴阳角接口处理等细节要求，如下图所示：
外墙石材施工样板
4.3.3.5外墙涂料施工工序
在外墙涂料工序，应通过样板明确外墙腻子施工要求、基层、面层涂刷厚度、分色部位及节点处理等要求。
4.3.4精装修工程
4.3.4.1地面砖、石材施工工序
在地面砖、石材工序，应通过样板明确排列、对色拼花要求、缝宽、勾缝处理做法、相邻件数高差要求、砂浆配合比等要求。
4.3.4.2墙面砖、石材施工工序
在墙面砖、石材工序，应通过样板明确整体排列、图案排布、缝宽、阴阳角做法、与吊顶标高相接处节点做法、门窗洞口处的节点做法、与卫生洁具交接处节点做法等要求。
4.3.4.3墙面壁纸施工工序
在墙面壁纸工序，应通过样板明确粘贴壁纸的基层质量标准、壁纸粘贴顺序、接缝的处理方式及质量标准、收口的做法、与开关面板交接处的节点做法、成品保护等要求。
4.3.4.4木地板施工工序
在木地板工序，应通过样板明确木地板施工的基层质量标准、对排列及图案的要求、收边的处理做法、与踢脚线处的节点做法、成品保护等要求。
4.3.4.5石膏板吊顶施工工序
在石膏板工序，应通过样板明确吊顶的造型、排版、标高、尺寸、起拱、吊杆龙骨饰面材料的安装、饰面板上的灯具、烟感器、喷淋头、风口等设备的位置、石膏板的拼缝等要求。
4.3.4.6户门及户内门安装工序
在户门及户内门工序，应通过样板明确开启方向、门框的固定点位置、门框的安装位置、五金件的安装、盖口条,压缝条,密封条的设置、门坎的设置、框与扇,扇与扇接触处高低差、门套及门贴脸的安装节点、门扇与地面的留缝宽度、收口做法、成品保护等要求。
4.3.4.7橱柜安装工序
在橱柜安装工序，应通过样板明确造型、尺寸、安装位置、制作和固定方法、预埋件、后置埋件的规格、数量、电气点位位置、配件的品种、规格、抽屉和柜门开启灵活、收口、拼缝、成品保护等要求。
4.3.4.8栏杆安装工序
在栏杆工序，应通过样板明确预埋件锚固、栏杆安装垂直度、现场焊接节点处理、栏杆表面涂膜、完成面高度等方面的要求，对玻璃栏杆，还应通过样板明确玻璃厚度、高度等。
栏杆施工样板
4.3.5水电安装工程
4.3.5.1采暖及地热施工工序
在采暖及地热施工工序，应通过样板明确采暖管走向、给排水管位置分布、地面垫层混凝土浇筑等要求。
4.3.5.2水电安装工序
在水电安装施工工序，应通过样板明确安装质量要求、管线走向、标高、预留洞口位置等要求。
部分工序由于可以在场外制作样板，因此为了较长期的保存样板（或为了营销展示），可以专门制作独立的工序样板房或样板墙，以明确各项工序的验收标准，并辅以文字描述工序的施工过程，如下图所示：
专门的工序样板房工序样板墙示例
五、工程样板管理的具体要求
5.1设置样板管理员及储存室
项目应设置专用并封闭的样板储存室。
项目的实施材料/设备样板应尽可能存放在样板储存室中。
项目应明确指定一名兼职的样板管理员。
该管理员应负责样板的日常管理，包括钥匙管理、样板入库登记、分类存放管理、样板借出及返还、定期清查、样板到期清理、项目部搬迁等特殊情况下的样板安全等。
样板储存室示例
5.2实施材料/设备样板的管理
项目应编制实施样板/设备计划，并上报集团进行备案。
由施工单位提供的实施材料/设备样板，应报监理单位、专业负责人、项目设计师（如涉及设计效果实现）、设计方项目负责人（如涉及设计效果实现）审批。
审批同意后，由施工单位、监理单位、项目专业负责人、项目设计师（如涉及设计效果实现）和设计方项目负责人（如涉及设计效果实现）等三方或五方在粘贴于该样板合适位置的“工程实施样板各方签字确认标签”（见附表三）上签字。
对由我方自行采购或指定/控制品牌的实施样板，也应经监理单位、项目专业负责人、项目设计师（如涉及设计效果实现）、设计方项目负责人（如涉及设计效果实现）审批。
审批同意后，由供应商、施工单位（如该项目是我方指定/控制品牌，但由施工单位采购的材料/设备）、监理单位、专业负责人、项目设计师（如涉及设计效果实现）、设计方项目负责人（如涉及设计效果实现）等几方在“工程实施样板各方签字确认标签”上签字确认。
该标签应由管理员负责准备、盖章、妥善粘贴、并确保其不易坏损；采购主责人或专业工程师应正确、完整、清晰地填写“工程实施样板各方签字确认标签”中的样板主控属性、检测方法及工具、允许偏差限值及保障率。
工程实施样板应尽量有两份以上，其中一份保存在项目部材料设备样板储存室，其他可存在方便工地进场查验的合适处所。
当材料设备进场时，专业工程师和监理工程师应亲自参与第一批进场材料/设备的查验，并应尽量参与后续进场材料/设备的验收。
经与样板比对符合标准要求后，专业工程师及监理单位工程师填写相应记录表。
对不合格的材料设备，应要求即时离场。
对专业工程师未亲自参与进场查验的进场批次，必须严格要求监理单位进行进场查验，且必须与实施样板比对，经比对且符合要求后，监理单位工程师方可填写相应记录。
对不合格的材料设备，应要求即时离场。
5.3完成面效果样板管理
对于完成面效果样板项目工程应参与验收，并针对实施质量及技术标准提出专业意见。
5.4工序样板的管理
项目应编制工序样板计划，并上报集团进行备案。
在项目工程管理中，应要求施工单位依据施工方案和技术交底以及现行的国家规范、标准，组织工序样板施工，并在施工部位挂牌注明工序名称、工序要点、技术交底人、操作班组、施工日期等。
对现场施工的样板，项目可首次施工的各检验批、分项工程及重点工序都作为样板，要求施工单位报监理和甲方共同验收，样板未通过验收前不得进行大面积的施工，同时分包队伍在施工中也接受了技术标准、质量标准的培训，做到统一操作程序，统一施工方法，统一质量验收标准。
（工序样板验收表详见附表四）
在对工序样板进行现场验收过程中，应在国家和地方规范的基础上，结合项目实际设计要求与施工安排，对容易发生质量问题、容易发生做法偏差的地方与监理单位、施工单位一起明确施工做法，这样才能够达到工序样板管理的目的。
5.5样板提供/制作的合同要求
对实施材料/设备样板、效果样板和工序样板，项目应在招标文件和合同中，对施工单位和供应商明确提出提供和制作样板的要求，要求施工单位和供应商将样板相关的费用反映在投标报价中，避免因样板费用问题发生合约分歧。
六、样板展示与营销的配合
项目往往采用样板展示的方法来促进项目销售。
除了常见的精装修样板房、毛坯交楼标准样板房外，景观样板、材料样板、工序样板都可以用于营销展示（与工程实施一致）。
例如图片所示的用于营销展示的景观样板区和工序/设备样板：
用于营销展示的景观示范区
用于营销展示的工序和设备样板
七、附件
附表一实施材料/设备样板清单
序号
材料/设备名称
1
保温板及相关系统断面小样
2
外墙面砖
3
石材
4
屋面瓦
5
入户门及相关五金件
6
窗户及相关五金件
7
瓷砖
8
壁纸
9
橱柜
10
开关面板
11
灯具
12
给、排水管材
附表二实施工序样板清单
序号
工序样板名称
1
卫生间防水工序
2
砌筑施工工序
3
抹灰施工工序
4
窗安装工序
5
外墙石材施工工序
6
户门安装工序
7
地面砖、石材施工工序
8
墙面砖、石材施工工序
9
橱柜安装工序
10
采暖及地热施工工序
附表三工程实施样板各方签字确认标签
样品名称：
适用部位：
项目设计师：
项目设计单位负责人：
监理单位：
专业负责人：
相关施工单位：
供应商：
日期：
核心控制要素
检查方法
容许偏差率
保障率
材质
厚度
颜色
其他…他率
附表四工序样板验收表
项目名称：
样板的检验批、分项工程名称：
监理单位：
施工单位：
验收日期：
施工方案是否齐备：
验收标准是否明确：
完成样板工程的现场检验情况：
1.施工质量情况：
2.施工周期是否符合要求：
3.正式施工中应重点监控的问题
4.存在的缺陷与改进方案
签字栏
施工单位专业负责人
施工单位技术负责人
施工单位项目经理
监理公司专业工程师
监理公司总监
甲方专业工程师
甲方专业负责人
升级会员 