工业园区物业管理方案样本.docx

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工业园区物业管理方案样本

工业园区

物业管理方案

目录

前言

工业园物业管理方案

第一节提高管理服务水平整体设想与策划

第二节拟采用管理方式，工作筹划和物质需求状况

第三节各项指标承诺及完毕承诺办法

第四节管理人员配备，人员培训及人员管理

第五节管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案建立与管理

第六节便民服务

第七节物业管理收费原则建议及收支测算

第八节寻常物业管理

某些公众制度及应急办法

精神文明公约

安全防范办法管理规定

消防安全管理规定

道路及车辆管理规定

工业园区设备安全运营制度

智能控制中心管理规定

消防给水设备保养制度

空调设备巡视管理制度

电梯巡视监控管理制度

水泵房运营操作规程

水泵房运营注意事项

绿化养护制度

清洁卫生管理规定

清洁作业规程及操作要领

清洁服务质量原则检测办法

意外事件解决办法

消防应急方案

停水及事故解决方案

物业管理委托合同

工业园区办公大楼清洗（拓荒）方案及报价

结束语

前言

物业管理作为一种新兴行业，它产生和发展，对于改进人民群众生活，工作生产环境，提高都市整体水平起到了积极作用.

《物业管理条例》颁布和实行更是有力增进了这一行业发展，在不断规范行业法制环境同步，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.

物业管理有限公司在顺应市场需要，提出"内部精细管理，对外稳健发展"战略思路.在这思路指引下来谋求公司出路.咱们公司追求是通过提供专业服务创出客户100%满意度，咱们不追求高额短期回报，咱们相信是"只有最认真，才干最专业，只有最专业，才干最强大".咱们公司做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户最佳回报.

工业园物业管理方案

第一节提高管理服务水平整体设想与策划

**工业园坐落于*****，是集办公和工业，宿舍一体园区.一期占地面积******平方米，总建筑面积约*****平方米，框架构造，其厂房面积*******平方米，办公面积****平方米，宿舍****平方米，园区道路面积*****平方米，绿化面积******平方米，公共卫生面积*******平方米（不含建筑物内楼道走廊面积），园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙（周界）智能防范系统，电梯**部，园区设有出入口**个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标各个要素，管理思路概括为"一种模式，二项承诺，五个重点，五大办法".

一，结识与定位

该工业园区作为一种大型工业园区物业，整体形象应当着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:

开放，高效，规范

开放体现该工业园改革创新思想和国际化办公，生产方式

高效展示该工业园进取，创新精神状态和高效运转机制

规范体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细风貌

二，一种模式

作为国际化工业园需要是体现:

开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒服等，为此我公司拟定该工业园区管理服务模式为:

一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设经营型物业管理模式.

在我公司进驻后，要将公司"全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌"理念全方位导入，并秉持咱们职业操守:

"岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务".咱们深信通过咱们努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意答卷.

三，二项承诺:

1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为先进示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理成功范例.

2，自接管之日起，即按照ISO9001-服务质量体系全面实行物业管理服务.

四，五个重点:

针对该项目特点和工作难点，咱们拟定了在管理上五个重点:

1，树立工业园物业整体形象

通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化氛围融合，塑造工业园区开放，高效，规范整体形象.

2，保证因管理因素导致治安消防事件发生率为零

从咱们管理经验来看，治安，消防状况好坏是物业使用人衡量管理绩效核心.咱们相信只要通过对内准军事化管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防有效结合，可以保证该区域内因物业管理因素而导致治安，消防事件发生率为零.

3，维护好工业园区环境

该工业园区是对外窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业管理和不懈努力，才干从主线上呈现项目良好面貌，同步园区内绿化养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性呈现项目良好形象

4，设施，设备及物业自身管理，使工业园物业保值，增值

此外，该项目设施设备齐全，咱们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值目.

5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目咱们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化特色管理，文明执勤，优质服务，从主线上树立良好形象，给到工业园人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因咱们管理服务增长附加值。

五大办法:

1，依照该项目特点，在治安管理上充分强调人因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其他人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，迅速调度，保证治安万无一失.

2，精心养护园林绿化，实行垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目现状规定，咱们将设立环境管理部（环卫，绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.第一:

维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:

加强和引导环保意识教诲，使每位到工业园区人员都自觉爱护区内环境;第三:

垃圾分类收集，建立回收系统;第四:

开展环境文化建设和环境形象建设.

3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，咱们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，予以解决，最后达到整洁，规范停车和秩序井然目.

4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合管理办法.这种办法体当前人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.咱们以管理处为指挥机构统一集中管理，同步每块区域设班，组长负责各自详细业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.

5，咱们在管理服务中将推出24小时值班巡逻服务机制，以解决使用者所需.

每二节拟采用管理方式，工作筹划和物质需求状况

一，拟采用管理方式

对于不同物业，必要有不同办法，咱们拟采用管理方式为:

专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型管理方式.

基本思路是:

1，严格选人，谨慎用人，保证各类人员专业素质和综合素质;

2，提供24小时服务;

3，严格法规和原则制约，规范组织和个人管理服务行为;

4，致力精神文明建设，实行品牌和形象战略;

5，军事化管理加当代化管理.详细咱们管理分组织系统，运作程序系统，勉励系统三个某些阐明.

（一）组织系统:

1，贵公司可以直接对管理处下批示，以提高服务效率.

2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，品管，各业务部门管理员和业务块操作员工.

（二），运作程序系统:

1，整体运作程序

2，内部运作流程

阐明:

1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，筹划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环浮现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.

2，各层职责明确，工作程序有严格质量文献进行规范.同步充分授权，在权责范畴内最大限度地调动员工工作积极性和积极性.

（三），勉励系统:

阐明:

1，勉励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务顾客，创造经济和社会效益.

2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.

3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚"打"着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.

4，培养提高机制在实际工作中极具价值.咱们将培训放在集体和个人发展重要位置，目是使员工忠于公司，一专多能，精益求精，在提高上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才发展创造有利环境.

5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力.

6，公司文化机制是发展之源，通过公司文化发展，增强凝聚力和向心力，增强员工自信心和认同感，通过公司文化凝聚力，引导功能，约束功能把员工目的和公司目的紧密结合起来.

工作筹划

根据管理方式和管理运作流程，咱们将工作筹划分为前期管理，常规期管理二某些，现拟工作筹划如下.

（一）前期管理工作筹划

序号

项目

内容

时间

备注

1

物业管理标调研

全面理解物业管理标

8月2日

尽量提前

2

拟订管理方案

结合调研成果拟定管理方案

8月10日

尽量提前

3

接管合同订立

1，方案送审2，订立合同

方案确认时止

尽量缩短时间

4

组建管理队伍

1，选拔2，培训3，上岗

方案确认至进场

5

整治及完善办公条件

1，安排管理用房2，安排员工宿舍3，物质装备到位

方案确认至进场

6

制定管理制度

1，制定切合实际各项物业管理制度

2，导入ISO9001-

物业接管验收

办理书面移送手续

（二）常规期管理工作筹划

序号

项目

内容

时间

备注

1

房屋及公用部位维修保养

1，制定大，中修筹划方案；

2，寻常零修，急修管理；

3，寻常保养巡逻管理；4，维修质量管理.

接管验收后开始，某些待施工单位保修期满

属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助

2

公共设施，设备及场合使用，维修，养护，管理

1，建立档案，搞好基本资料管理;2，运营管理；3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其她

接管验收后开始，某些待施工单位保修期满

属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助

3

安保管理

1，24小时值班及巡逻，监控等安全防范管理2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理接管验收后开始4，来人来访管理;5，物品出入管理.

4

车辆管理

1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.

接管验收后开始

5

清洁卫生管理

1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理.

接管验收后开始

6

绿化管理

1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.

接管验收后开始

7

客户服务管理

1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.

8

标记系统管理

标记寻常维护管理

9

档案管理

1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立顾客档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格档案管理制度

接管验收后开始

第三节:

各项指标原则及达到原则指标采用办法

本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范工业园区达标评分细则》及ISO9001质量原则，咱们对项目之物业管理规定各项指标以表格形式予以发布，并在列项中概述保障各项指标完毕实行办法：

序号

指标名称

工作原则

指标测定根据

1

房屋及配套设施完好率

95%

中华人民共和国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量原则采用区域巡逻管理与管理法，贯彻责任，责任到人，立完善区域日检，周，月检制度，健全档案记录

2

房屋零修，急修及时率

96%

中华人民共和国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量原则建立严格修缮制度，规定维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完毕，急修工程但是夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度

3

维修工程质量合格率

99%

中华人民共和国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量原则

建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以保证维修服务质量

4

大型及重要机电设备完好率

99%

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量原则

完善机电设备运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，谋求专业公司支持，所有维修人员所有持证上岗，实行24小时专人值班，浮现故障及时排除

5

公用设施完好及使用率

95%

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量原则

贯彻负责人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等进行寻常巡视检修和定期维护保养，由维修部贯彻，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，保证公共设施完好并正常使用

6

停车场完好率

95%

7

路灯安好率

95%

8

消防设备完好率

98%

9

治安案件发生率

1%如下

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量原则

实行24小时保安巡逻制度，分迅速，中速，慢速巡逻，24小时值班，接受报警及实行调度，依照实际状况，确立人防，技防与物防相结合治安思路，明保证安职责，层层防卫，以保证工业园区人身财产安全

10

财产被盗率

1%如下

11

违章发生率

1%如下

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量原则

建立交叉巡逻制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时解决，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应回访制度

12

违章解决率

90%

13

火灾发生率

1%如下（年）

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量原则

全员义务消防员制，拟定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安寻常巡逻，发现隐患及时解决，保证安全

14

绿化完好率

96%

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量原则

建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡逻制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，保证公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.

第四节:

管理人员配备，人员培训

一，物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配备状况，帮咱们在人员配备上坚持以公司"精干，高效，敬业"用人原则为基本，拟定"重学历也重能力，重水平更重品德"用人原则，严把人才选聘关.咱们规定管理人员必要是一专多能.在管理队伍建设上，咱们将采用规范管理和人性化管理相结合方式，运用勉励机制，严格管理，考核，并实行裁减制，才干保证管理目的实现.

（一），管理处人员配备图

（二），物业管理处人员岗位分布阐明

1，管理处主任:

1名，负责全面工作.

2，文员:

负责前台服务，和解决行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.

3，品管:

1名，负责各部门，各岗位工作质量检查，监督.

4，维修部:

2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地寻常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.

5，保安队中队长:

1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作.

保安:

13名，分三班24小时值班（其中一名轮休），负责当班期间安保工作.

6，环境管理部部长:

1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作.

绿化技师:

2名，负责绿化养护工作.

环卫工人:

8名负责工业园区公共区域卫生.

（三），人员培训

公司竞争是人才竞争，而人才竞争核心在于公司与否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，咱们拟定了"全员培训，全过程考核"培训方针，使培训真正贯彻到实处.

1，培训目的:

通过培训，提高员工文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效.

2，培训内容:

（1）新员工入职培训:

A，公司培训:

公司质量方针，质量目的，公司理念，公司精神等;

B，员工手册培训:

员工守则，礼仪行为规范，职业道德教诲等;

C，管理处概况培训:

工业园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;

D，物业管理基本知识及强化服务意识专项培训;

E，军训与参观学习.

（2）岗位专业技能培训:

A，基本技能培训:

相应岗位专业知识，ISO9001文献（涉及质量手册，程序文献，工作批示，登记表格等）;

B，新技术（能）培训:

智能化技术，新设备仪器使用与管理技术等.

（3）素质提高培训:

A，操作层自我开发培训:

进行关于学历，职称外送培训，或运用既有条件，举办电脑，消防，环保等有关知识讲座;

B，管理人员实行"四个一"常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业好书，参加一次讲座，参加一次竞赛.

（4）新政策，新理论培训:

物业管理理论动态，关于法律，法规，同行业新动向等.

（5）培训者培训:

培训者更新知识及观念，吸取新理论，不断创新培训工作思路培训.

3，培训筹划（不详细阐述）

4，培训评估考核

（1）培训中考核:

依照实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于理解员工与否按培训规定和原则指引工作，对没有按规定做员工进行监督和指正.

（2）培训后考核:

分为实操考核和书面考核两种，反馈培训绩效，把考核成果作为薪资发放根据.

第五节:

管理规章制度和建筑及其附属物档案，

设施，设备，业主档案建立与管理

一，管理规章制度

科学完善，合理量化.健全实操管理规章制度是咱们获得成功重要法宝，也是提高服务品质，提高工业园区形象重要根据.为进行统一规范和管理，接管后，咱们将严格按照ISO9001国际原则人，及我公司质量体系文献规定，对项目实行专业化，规范化管理.咱们还将依照该项目实际状况对规章制度及有关程序作恰当调节.管理制度重要涉及公众制度及应急办法，ISO9001服务质量控制程序文献，公司内部管理制度等.

二，档案建立与管理

随着建筑设计高科技，专业化发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽量地完整.咱们拟对项目所有物业管理与服务项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应管理档案.并树立档案管理财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.

三，档案管理运作环节

1，资料收集，直接从属于客户服务中心.建立相应规章制度，对所有档案资源进行严格管理.在收集时，坚持内容丰富原则，依照实际全面收集，小到一盆花均有详细资料收集.

2，资料分类整顿，依照其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.

3，资料归档管理，按照资料自身内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室均有严格规定，严防文献流失.档案管理环境必要做到"三防"，即防火，防潮，防变质.

四，档案资料分类

1，接管移送资料:

名称

资料内容

工程建筑产权资料

A:

规划图纸，项目批文，用地批文

B:

建筑允许证，投资允许证，开工允许证

C:

拆迁安顿资料

工程技术资料

A:

红线图，总平面图

B:

地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告

C:

工程合同，工程预决算

D:

工程设计变更，告知及技术核算单

E:

竣工图：

1.单体建筑，构造，设备竣工图

2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图

F:

房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书

G:

钢材，水泥等重要材料质量保证书

H:

新材料，构配件鉴定合格证书

I:

供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备检查合格证书

J:

供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料

K:

砂浆，混凝土试块，试压报告

L:

绿化工程竣工图

M:

其他技术资料

2，管理档案资料

名称

资料内容

物业资料

A:

基本资料B:

标记资料

事务管理资料

A:

事务值班表

B:

事务交接登记表

C:

物品搬出（入）登记表

D:

寻常事务巡视记录

E:

事务回访登记表

维修资料

A:

维修申报表

B:

维修服务派工单

C:

维修回访记录本

D:

公共设施维修记录

安全防范及交通管理资料

A:

寻常巡逻记录，交接班记录，值班记录

B:

查岗记录

C:

物资搬运放行记录，紧急事件解决记录

D:

车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录

设备管理资料

A:

公用设施保养维修记录

B:

各项机电设备保养维修运营记录

C:

设备分承包方维修保养记录

D:

设备检查记录

员工管理资料

A:

员工个人资料，聘任表

B:

员工业绩考核及奖罚记录

C:

员工培训筹划及实行记录

D:

员工培训考核记录

E:

员工外出考核及参加演习记录

F:

员工住房及内务管理记录

意见反馈资料

A:

服务质量回访登记表

B:

意见调查，记录记录

C:

投诉及解决登记表

行政文献资料

A:

管理处主任值班及督察记录

B:

政府部门文献

C:

物业公司及主管领导部门文献

D:

管理处规章制度，告知，通报等文献

E:

管理处荣誉一览表F:

管理处接待来访参观登记表

会务资料

A:

会务承办实行方案

B:

会务照相及录音，录像资料

第六节:

便民服务

当我公司接管本项目物业管理后，咱们将环绕人员切身需求，秉持"以客户为中心，优质服务，低价收费"经营方针，尽量开展各项便民服务，涉及免费服务项目和有偿服务项目，如下面所列.总之做到使用人有什么需求，咱们就想办法满足.

序号

项目

服务收费标准

备注

1

代理办公物品维修

按维修单位原则收取维修费，每次维修费货比三家，经批准后送修，加收恰当服务费

2

代购车船航空票

除实际费用外，按规定加罢手续费

3

代寄，代领邮件

加收恰当服务费

4

配备急救箱，急救药物

按药物实际收费，不加收服务费

5

建立活动组织，组织文体活动

活动费用按实际发生收费，不加收服务费

第八节:

寻常物业管理

寻常物业管理是物业管理单位实行管理与服务功能重要阶段，咱们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个某些，在介入期咱们从物业管理角度提出一系列建议，并根据贵单位承认项目实行整治和进一步完善物业管理方案，为此后物业管理打基本.

常规期物业管理工作，涉及房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面有关章节体现.在此章节咱们只是就其关于内容进行阐述.

一，介入期

在此阶段，咱们重要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.

（一），调研，编写方案工作

（二），验收接管

1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.

2，对项目进行全面验收，接管，涉及资料接管，另附验收接管有关表格.

3，如有整治，在整治完毕后对整治项目进行接管，届时另列清单交接.

二，常规期物业管理

（一），安全管理

1，安全防范管理分为四个层次:

第一层为督导层，全面巡逻防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡逻，发现问题及时解决或报告解决，同步咱们将编制专项方案进行演习.

2，消防管理:

咱们将建立消防责任小组，分三级巡逻:

第一级为保安员巡逻;第二级