农贸市场建设项目策划书 2.docx

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农贸市场建设项目策划书2

XX县XX农贸市场建设项目

可行性研究报告

XXXX投资咨询有限公司

第一章总论

1.1项目名称

XX县XX农贸市场建设项目

1.2建设单位

XXXX房地产开发有限公司

1.3可行性研究报告编制单位

1.4建设地址

XX县甘河水库以南、107省道以西、城关镇东徐村以东区域位置。

1.5建设规模及建设内容

本项目占地60.173亩，总建筑面积31100平方米。

具体包括：

序号

项目名称

结构类型

　建筑面积（㎡）

1

果品交易大厅5个

钢结构一层

20,000.0

2

蔬菜交易大厅2个

钢结构一层

5,000.0

3

综合办公楼

砖混结构三层

2,500.0

4

冷库

砖混结构一层

3,200.0

5

其他辅助建筑

砖混结构一层

400.0

6

道路及停车场

6,000.0

7

绿化亮化工程

5,000.0

合计

1.6项目建设期限

根据本项目的建设内容以及项目建设单位的实际情况，建设期初步安排为:

1年，即：

从2011年11月1日至2012年10月31日全面竣工。

1.7投资估算及资金来源

经估算，本项目总投资为7600万元，其中：

征地费1383万元，建设工程投资4673万元，设备投资555万元，工程其他费用332万元，预备费157万元，铺底流动资金500万元。

资金来源：

7600万元由企业自筹资。

1.8土地资源利用

根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政发（2008）25号文件《XX省建设用地指标》（2007年版）《XX省市政公用、环卫项目建设用地指标》，本项目建筑密度73.37%、容积率0.78，行政办公及生活服务设施用地面积占工业项目总用地面积的7%，投资强度为1895万元/公顷；绿地率：

12.46%，符合国家合理利用土地的规定

各项指标计算过程：

建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积

=×100%

=73.37%

容积率=总建筑面积÷建筑用地面积

=×100%

≈0.78

绿地率=绿地面积/土地面积

=×100%

=12.46%

行政办公及生活服务设施用地面积

=

占工业项目总用地面积

=×100%

≈7%

.投资强度

=

=

≈1895万元/公顷

1.9项目编制依据、原则、研究范围

1.9.1项目编制依据

1.《关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技术方案（试行）的通知》（经贸[2009]737号）；

2.《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》（农市发[2006]5号）；

3.《XX县县城总体规划》；

4.《投资项目可行性研究指南》；

5.项目建设单位提供的基础资料；

6.国家现行的其它有关规范、规程和标准。

1.9.2编制原则

1.贯彻落实国家有关政策方针，以建设单位和项目辐射区域实际情况出发，统筹兼顾，量力而行，充分利用果蔬市场这一农产品流通的有效载体，发挥其支农惠农作用。

2.按照独立、公正、科学的执业原则，充分调查取证，从客观角度研究项目的各项可行性。

3.项目规划建设严格执行国家有关部门颁布的相关规范和标准。

　　1.9.3研究范围

依据国家有关政策要求和农产品批发市场建设规划方案，本可研报告主要对项目建设的必要性，建设规模和内容，建设内外部条件，工程技术方案，环境保护，项目实施进度，投资估算和社会经济效益等进行全面论证和研究。

1.10主要经济技术指标

主要经济技术指标表

附表1

序号

项目

单位

数额

1

总投资

万元

7,600.00

1.1

建设投资

万元

7,100.00

1.2

流动资金投资

万元

500.00

1.3

建设期利息

万元

2

年均销售收入

万元

1,835.00

3

年均销售税金及附加

万元

109.75

4

年均总成本费用

万元

358.21

5

年均利润总额

万元

1,367.04

6

年均所得税

万元

239.23

7

年均税后利润

万元

1,127.81

8

贷款偿还期

年

9

年均投资利润率

%

17.99%

10

内部收益率

%

12.78%

11

净现值

万元

1,151.60

12

投资回收期（不含建设期）

12.1

投资回收期（动态）

年

7.42

12.2

投资回收期（静态）

年

5.84

经营期10年、建设期1年、基准折现率10%

1.11结论

XX县建设农贸市场项目符合国家产业政策和地方发展规划，一是可以更加有效的发挥批发市场这一果蔬流通载体，促进XX县农业产业结构调整，推动农业产业化进程，帮助农民提高收入；二是通过完善市场服务，有助于市场自身的发展壮大，更好的为本县居民提供优质的果蔬供应服务；三是本项目实施能提供一定数量的就业岗位，对解决社会就业，维护社会稳定具有重要意义。

该项目前期各项基础条件具备，有较强的竞争力，经济效益明显，社会效益显著，建设方案实施性强，项目建设是必要的，也是切实可行的。

第二章项目建设背景及建设的必要性

2.1XX概况

XX位于XX省关中西北部，地处黄土高原与渭河谷地交汇地带，面积1018平方公里，辖11镇4乡448个行政村，耕地85万亩，人口46万。

有汉族和回、蒙、满、藏、土家7种少数民族，近300人。

距西安市57公里，XX市28公里，东邻西安XX国际机场，南靠欧亚大陆桥--陇海铁路，关中环线，312国道穿境而过。

XX基础设施完善，投资环境优良。

地处中国东西结合部，具有午要的区位优势。

紧靠亚欧大陆和XX国际机场，属陆桥经济带上西安，XX等大中城市近辐射区。

312国道穿境而过，以县城为中心向四面辐射的兴礼路、礼淳路、属陆桥经济带上西安、XX等大中城近辐射区。

312国道穿境而过，以县城为中心向四面辐射的兴礼路、礼淳路、阡礼路和110省道等公路干线纵横交错，内外交通便利，四通八达。

2.2 XX县2010年国民经济与社会发展状况

2010年，在XX县委、县政府的正确领导下，在省市的关心支持下，全县人民坚持以科学发展观为指导，按照“果畜富民、工业强县、旅游活商、强基兴市”的发展思路，团结奋进，开拓创新，县域经济社会发展取得了新的成绩。

2010年，全县国内生产总值累计实现72.566亿元，按可比价计算为54.25亿元，较上年增长15.0%。

其中第一产业实现26.57亿元，较上年增长8.4%；第二产业实现20.895亿元，较上年增长18.2%；第三产业实现25.101亿元，较上年增长16.8%。

第一、二、三产业增加值占国内生产总值的比重依次为36.6：

28.8：

34.6。

1、农业

2010年底，全县完成农林牧渔业总产值40.87亿元，其中：

农业产值35.4亿元，林业产值0.15亿元，牧业产值4.01亿元，渔业产值0.13亿元，农林牧渔服务业产值1.21亿元，实现农林牧渔业增加值26.57亿元。

 全年粮食播种面积28733公顷，全县粮食产量15.2万吨，油菜播种面积3166公顷，总产量为2000吨，肉类总产量7670吨，奶类总产量29500吨，禽蛋产量2100吨，蔬菜总产量58388吨，水产品产量770吨，全年水果栽种面积62.01万亩，总产量139万吨，其中苹果面积45.02万亩，总产量101万吨。

2、工业

2010年，全县工业总产值完成58.7亿元，其中规模内工业完成42.2亿元，其它工业总产值完成16.5亿元。

年产品销售收入41.61亿元,年末流动资产平均余额6.32亿元，固定资产净值年平均余额13.87亿元，从业人员年平均为5600人。

3、固定资产投资、建筑业

 2010年，全县固定资产投资总额达到64.96亿元，其中：

城镇固定资产投资完成63.8亿元，按行业分类，第一产业完成0.63亿元；第二产业完成36.27亿元；第三产业完成28.06亿元。

城镇固定资产按登记注册类型分为：

内资企业35.2亿元，港、澳、台商企业25.5亿元，外商投资企业0.5亿元。

2010年底，全县共有建筑资质等级四级以上企业2个，完成建筑业总产值3.858亿元，较上年增长5.0%。

全社会建筑业实现增加值1.821亿元，较上年下降1.7%。

4、商贸、交通

2010年，全县社会商品零售总额共完成23.9亿元，其中城镇零售额19.12亿元，乡村零售总额4.78亿元。

按行业统计，批发业2.0亿元，零售业17.7亿元，住宿业完成0.12亿元，餐饮业完成4.1亿元，商贸总产值完成7.324亿元，实现增加值4.023亿元。

交通设施日趋完善，运输总量快速攀升。

2010年全县各类交通运输业完成总产值6.31亿元，实现增加值3.801亿元。

5、教育、卫生

2009—2010教学年度，全县普通中学29所，在校学生人数30377人，专任教师2417人；小学147所，在校学生人数43318人，专任教师2996人。

县乡医院、卫生院规模扩大，医疗设施不断改善。

2010年县乡两级医疗卫生机构共26家。

病床共1024张；各类卫生技术人员1892人，其中医生580人；卫生防疫人员497人；每万人拥有卫生技术人员41人，比上年增加9人。

6、人口与收益

2010年底，全县常住人口46.67万人，全县人口出生率9.03‰,死亡率5.17‰，自然增长率3.86‰。

人民生活水平进一步提高，城乡居民收入全面增长。

2010年城镇居民人均可支配收入18258元，农村居民年人均纯收入5695元。

7、财政、金融

2010年，地方财政总收入22448万元，其中地方一般预算收入12170万元，地方财政一般性预算支出99261万元，其中农、科、教、文、卫和社会保障支出68600万元，占财政支出比重为69.1%。

2010年末，全县各类金融企业年末存款余额54.9亿元其中城乡居民个人储蓄存款余额42.8亿元，年末各项贷款余额16.3亿元，全年现金总收入100.6亿元，现金总支出133.0亿元，实际投放资金32.4亿元。

2.3项目提出的背景

农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，依托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发挥着不可替代的作用。

根据《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》，为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的升级改造，强化基础设施，完善市场功能，拓展业务领域，提高管理水平。

2007年7月中共XX市委市政府对于实行“三大创业”的若干意见中指出，全面推行“全民创业、家庭创业、自主创业”的重大战略举动。

此举动是贯彻落实科学发展观的根本要求，是构建社会主义和谐社会的重要基础，是实现XX在关中地区率先发展的必由之路。

实行“三大创业”，有利于调动公民的创业积极性和开创性，使创业者的创业能力变为创业实践，实现人的全而发展；有利于培植开拓精神,整合各类发展因素，激励全社会的创造活力；有利于扩展社会就业，增添城乡居民收入，消除各种不安定因素。

大力推进劳动、知识、技能、管理和资本等的活气竞相迸发，使创造社会财富的源泉充分涌流，形成人人加入创业、各业竞相发展的局面。

XX有得天独厚的农产品种植和养殖的自然条件，群众有丰富的种养殖经验，2007年中央一号文件的颁布，农民生产积极性空前高涨，随着农业产业结构的调整，各地把发展规模养殖、开发优质农作物种植作为致富奔小康的首选项目摆上议事日程，目前已建成了一大批独具特色的农产品生产基地。

“完善一个市场，带活一方经济”已成为社会共识。

拟建XX县甘河农副产品贸易市场建成后，将成为专业的农贸产品的批发市场，在带动XX县城周边蔬菜、水果等农产品生产销售，调节和保障XX县“菜篮子”供应，维护社会稳定方面发挥重要作用。

2.4项目单位概况

XXXX房地产XX有限责任公司是一个以房地产开发与经营为主，同时涉及物业管理、煤炭贸易、大型超市等商业领域的民营企业。

公司现有员工100多人，具有大专以上学历者占80%以上。

公司拥有一批理论扎实、经验丰富的中青年专业技术人员和管理人员，其中高及工程师5人，高级经济师2人，高级会计师2人；工程师、经济师、会计师等中级专业技术人员20余人。

公司惟才适用，人才济济，是一个充满活力的新兴民营企业。

企业管理规范，机构完善，下设行政人事部、企业发展部、工程技术部、合同造价部、材料管理部、物业管理部、财务管理部、营销策划部、项目部等职能部门。

公司近年来先后开发的主要项目有：

XX家友购物广场、眉县风泉路商贸街及广场、彬州商业广场及名仕花园、XX家友时代广场、户县财富中心、XX城市新区、庆阳财富广场、XX项目等。

累计取得开发土地面积达635亩，累计开发建筑面积达30多万平方米。

经过多年的发展，企业已形成具有强大的项目运做能力、雄厚的经济实力和良好的品牌号召力。

当前，企业乘西部大开发的东风，秉“以人为本，创造生活”的理念，正阔步向前。

经过多年的努力，公司共开发各类楼盘项目逾23万多平方米，取得了一定的业绩，获得了用户、政府及合作伙伴的一致好评。

面对新的机遇与挑战，XX房地产公司积极进行资本运作，战略调整，逐步实现跨区域、跨行业的多元化发展战略目标，从而开发新市场，服务新用户，创造新利润，回报新社会。

今天的XX正以坚实的步伐迈向新的征程。

房地产——中国当前的支柱产业，今天，XX人正以满腔的热情为西部房地产事业拼搏耕耘；明天，相信他将成为西部房产界一颗耀眼的明珠。

2.5项目建设的必要性

2.5.1符合国家产业政策

全国农业和农村经济发展第十二个五年计划的建设重点项目中，提出要加快推进农村经济建设体系。

立足为农村和农业经济发展、农业结构战略性调整和农民增收提供及时、准确的服务，加快建设以农业部门为主体，覆盖全国省、市、县并延伸到绝大多数乡镇、农业产业企业、农产品批发市场、中介组织、经营大户的农业综合网络。

提出要认真组织实施“十五”农村市场信息服务行动计划”，要继续推进农产品批发市场建设，积极扩大批发市场的信息网络和电子结算等现代交易方式试点。

强调要积极推进农村经济监测与管理系统建设，要建设全国农业产业化经营信息网，为农业产业化经营的发展提供信息支撑。

国家计委、经贸委（联合农业部、财致部、中国人民银行及工商行总局）发布关于《加快农产品流通设施建设的若干意见》的通知（计经贸『2002]2668号），强调“完善现有市场功能，提高市场档次，搞好全国骨干批发式建设，完善市场的检测、信息、储藏、加工、运输、电子结算等功能。

2007年中央一号文件要求“加强农业发展的综合配套体系建设。

搞好种养业良种体系、农业科技创新与应用体系、动植物全面提高体系、农产品质量安全体系、农产品市场信息体系、农业资源与生态全面提高体系、农业社会化服务与管理体系等‘七大体系’建设”。

2.5.2适合发展农业产业化经营的需要

改革开放所创造的物质条件，为XX县加快由农业大县向农业强县、资源大县向经济强县转变奠定了坚实的基础；随着西部大开发和东部地区产业改造的逐步升级，XX县承东启西的区位优势已非常明显。

2007年中央1号文件明确强调，要“继续加大对多种所有制、多种经营形式的农业产业化龙头企业的支持力度。

鼓励龙头企业以多种利益联结方式，带动基地和农户发展。

为此，XX实施体制创新、科技创新和农村经济结构调整鼓励农产品批发市场等龙头企业带动基地和农户发展，加速推进农业产业化、标准化建设，促进城乡经济共同繁荣。

2.5.3适合农村经济发展的需要

当前我国农村主要以一家一户的分散经营为主，农村经济信息传递缺乏载体，市场已成为地方经济信息的集散地。

在市场中广泛建立信息服务机构，并和全国许多地方的农产品市场实现信息“联网”，及时向农民提供准确的市场信息，引导农民调整种植结构，拓展销售渠道，使农民在市场经济的大潮中有了“千里眼”和“顺风耳”，增加农民抵御风险的能力。

通过市场信息的引导，农民学会了瞄准市场安排生产；同时，还可以通过信息高速公路掌握产、销、农产品动态，进行网上交易。

农村经济的分散性决定了农村市场不宜过分单一，应充分挖掘市场内涵，将市场建设成为多功能的载体，以满足农民消费习惯和农村经济多方面的需要。

农民不仅要求有一个方便的农产品交易场所，还希望从市场上得到更多的农业科技服务，故市场应成为农村的“科技同地”。

目前农贸市场尚处于初级阶段，落后的交易方式、信息传递发布功能都与农业经济发展需要存在着差距。

当前最迫切的问题是，以最快速度使农产品批发市场信息系统建立，管理上档次，功能更齐全。

第三章市场分析

3.1市场现状

改革开放以来，特别是20世纪90年代后，随着农业的持续发展和农产品流通体制改革的深入，农产品告别了总量短缺，绝大多数农产品已经开收购、放开经营、放开市场，流通全面市场化，市场形成价格的机制已经确立，初步形成了以批发市场为中心，以城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市等现代商业流通方式为补充，多种经济形式、多种经营方式共存的农产品流通体系。

3.1.1批发市场居于农产品市场体系的主导地位

农产品批发市场是农产品交易市场的枢纽和核心，承担着农产品集散价格形成、信息服务等多种功能。

现有XX县西北果品交易中心、XX县骏马果品批发市场、东二环果品批发市场、XX苹果交易市场XX果品物流中心等，还有禽类水产交易市场。

市场辐射到各县及周边省市，交易量逐年提高，已形成农副产品交易主渠道。

3.1.2现代流通方式在农产品市场中的地位日益提升

随着人民生活水平的提高和农业产业化的推进，超市、农产品销售公司异军突起，迅猛发展，在农产品销售特别是绿色食品、品牌食品销售中的份额愈来愈高，前景广阔。

一些定点市场注册了蔬菜品牌，实行品牌销售。

在发达地区市场很有影响力。

3.1.3流通设施建设不断加强

一是仓储设施大为改善，附属设施和机械设备较齐全，现代化水平高：

二是市场档次明显提高。

市场的地面已达到部分或全部硬化，露天交易场地逐步缩小，交易大棚数量有所增加，多数市场都建了暖棚、封闭式交易大厅和恒温库，保证了农产品四季供应。

特别是近两年新建市场设施都较完善，现代化程度较高，场地规划较合理。

三是市场配套功能进一步拓展。

配备了相应的管理人员，提高了市场的整体服务功能。

多数市场所在地建立了绿色通道，对运菜车辆发放绿色通行证，外部环境也在不断优化。

3.1.4农产品市场准入和检验检测制度初步建立

重点加强种植业产品质量安全检验检测中心、动物产品质量安全检验检测中心和果桑花产品质量监督检验站的建设工作。

逐步开始对蔬菜实施市场准入。

3.1.5农产品信息网络建设成效显著

交易市场人都有自己的专业网站，与中国农业信息网、高校农业科技与教育联盟网等多个涉农网站实现了链接，具备提供农产品信息、为农民致富服务的基本功能。

初步构成了信息收集、查询、分析、传递、发布和办公自动化为一体的农业信息服务体系。

3.2市场需求分析

批发市场作为农产品流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。

区域性农产品市场的形成与发展，对当地农产品流通至关重要。

通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理，经营的效率，对内外客户服务内容质量以及市场内外的信息沟通提升到了一个新层次，更好的为农民服务。

3.2.1国内农产品批发市场政策导向分析

国家科技部、农业部、信息产业部、发改委、教育部等政府管理部出台了一系列农业信息化建设规划，在全国范围内推进了一系列的重大农业工程，并在资金、退税等方面给予全力的支持。

因此，从整体上看，该行业进入了加速发展时期，而且呈现出规划领先、领导加强、业主主导、农民欢迎、注重实效的鲜明特征。

3.2.2我国农产品交易市场信息化分析

国家发展改革委安排国债资金4亿元，主要支持全国重点农产品市场检验检测系统和信息系统建设，其中西部地区占三分之一以上。

国债资金投入批发市场信息系统的建设，是为市场搭建一个信息平台，最大限度地实现信息化、网络化管理。

农产品批发市场信息系统将对进入市场的全国农产品建立统一的编码，建立标准化的数据交换和处理中心。

首批利用国债资金建设信息系统的农产品批发市场，将建立起自己的网站，对社会发布本市场信息。

国家发改委价格监测中心汇集各市场集场，发布全国平均的数据以及各市场的有关数据。

近两年来，适应农业发展新阶段和加入世贸组织的客观需要。

面向国内国际两个市场，重点加强农产品市场信息的采集与分析。

一是加大了国内农产品市场的开发力度。

初步建成了连接全国280多个主要农产品，批发市场的价格信息系统，每天采集发布300种农产品批发市场的价格信息：

建立了覆盖600多个农产品主产县的价格信息采集系统，每月定期采用分析农产品集贸市场价格信息：

形成了2.5万个注册用户的农村供求信息全国联播系统（一站通），每天在全国联网农业网站同时发布各类农产品需求信息300多条，每天点击1．5万次以上。

二是建立了国际农业生产贸易信息系统，初步开展了国际农产品价格、经验、库存、进出口以及相关的政策法规、市场准入、投资环境等信息的采集分析。

通过加强信息资源整合和开发，农业部全国定期分析发布的农业农村经济信息内容已扩大到285类，信息发布的时效性进一步增强。

启动农产品监测预警系统，提高政府及企业宏观决策能力。

加入世贸组织后，面对国外农产品输入的巨大压力和激烈的国际竞争，我国农产品生产的市场风险愈显突出。

建立起国际贸易体制相适应的农产品

检测预警系统，对重要和敏感农产品的生产、需求、库存、进出口和市场行情进行动态监测、分析，实施先兆预警，这是我国农业应对“入世”挑战的一项重要措施。

2002年初农业部研究设计了农产品市场预警系统建设方案，初步搭建了预警系统的数据、分析、会商、发布四个平台。

定期向社会发布监测预警信息，引导生产经营者及时采取措施规避市场风险，减少损失。

3.2.3农产品交易市场信息化需求分析

批发市场作为农产品流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。

区域性农产品市场的形成与发展，对当地农产品流通至关重要。

现在越来越多的农产品市场的管理者已经意识到信息化建设的重要性。

采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、运营的效率、客户的服务内容和质量以及市场的信息沟通提升到一个新层次。

1、从形势发展要求出发，不断增强交易市场信息化意识

农产品批发交易市场管理人员在抓好市场信息工作过程中，经历了一个从一般化到不断强化信息工作的过程。

最初，农产品批发交易市场仅仅停留于在满足于向广大农户提供交易场所的认识阶段。

随着市场信息在发展市场经济中的作用日趋显现，在抓市场建设过程中，逐步加深了对市场信息的认识。

因此做好市场信息工作，就能发挥好市场信息在群众生产中的导向作用，避免生产盲目性，不断提高农业生产的经济效益和社会效益。

2、农业网站以信息服务为主体，农业信息服务体系仍亟待完善，农业信息内容缺乏，重复的信息多，原创的信息少，有价值的深度开发信息严重不足，农业资源与实用技术等大型数据库建设不完备。

资源的开发、共享以及使用摆在了农业信息体系建设者们的面前。

信息化为农产品批发交易市场带来了新的经营管理理念和贸易形式并成为实现传统市场跨越式发展的重要途径。

建立在计算机、