前期物业服务合同示范文本附件十.docx

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前期物业服务合同示范文本附件十

裕昌九州国际小区

A区二期

前期物业服务合同

小区名称：

裕昌九州国际小区A区二期

委托人：

裕昌控股集团有限公司（甲方）

受托人：

聊城鼎诚物业管理有限公司（乙方）

年月日

前期物业服务合同

甲方：

裕昌控股集团有限公司；

法定代表人：

吕乃涛；

住所地：

聊城市兴华路72号；

邮编：

252000。

乙方：

聊城鼎诚物业管理有限公司；

法定代表人：

黄风兴；

住所地：

聊城市新华路100号；

邮编：

252000；

资质等级：

三级；

证书编号：

371500200001335。

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方以[公开招标方式][邀请招标方式][协议方式]选聘乙方对裕昌九州国际小区B区三、四期提供前期物业服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况

物业名称裕昌九州国际小区B区三、四期；

物业类型前期物业服务；

坐落位置聊城市开发区黄山路以东长江路以北；

占地面积万平方米；

建筑面积320733.46万平方米。

第二章　物业服务范围

第二条业主入住前提供的服务

1、对已接收的物业进行维护；

2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）；

3、协助甲方做好业主入住时的交房、物业咨询、接待等工作；

第三条业主入住后提供的服务

1、制订物业服务工作计划并组织实施；根据法律、法规、规章和《临时管理规约》制定物业服务的各项制度。

2、建筑共用部位的维修、养护和管理，共用部位包括：

房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。

3、共用设施、设备的看管、维修、养护、运行和管理，共用设施设备包括：

共用的上下水管道、落水管、共用照明、监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线、单元门等（由专业服务机构负责的除外）。

4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。

包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、泵房、停车场（含地下及地上停车场）、水系、护栏及围墙等。

5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

6、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所及设施等。

7、公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

8、交通与车辆停放秩序的管理。

9、协助公安机关维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。

10、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。

11、电梯的运行和日常维护。

12、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

13、组织开展社区文化娱乐活动。

14、在国家和当地法规、政策规定范围内，负责向产权人和物业使用人收取/代收下列费用：

1）物业服务费；

2）装修管理服务费和装修垃圾清运费；

3）机动车辆车位管理费及停车使用费；

4）政府相关部门委托的代收代缴能源及公共服务费用；

5）其它特约服务费。

15、产权人和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。

16、对产权人和物业使用人违反临时管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、申请仲裁、上报行政主管部门、诉讼等措施。

17、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。

18、其它委托事项：

如甲方有其它委托事项可另行约定。

第四条物业服务期限

本合同期限自2018年4月20日起至2021年4月20日止；但在本合同期限内，若小区业主委员会代表全体业主与其它物业企业签订新的物业服务合同生效时，则本合同有效期提前终止。

第三章双方权利义务

第五条甲方权利、义务

1、监督、检查乙方各项服务方案和计划的实施。

2、与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。

3、在业主管理委员会成立之前，负责制定《临时管理规约》，并在物业买卖合同中要求物业买受人书面承诺遵守。

4、审定乙方提出的财务预算及决算。

5、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业服务和经营活动。

6、因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

7、委托乙方管理的房屋、设施、设备交付时应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，按以下方式处理：

（1）甲方全权负责处理在质量保修期内房屋的遗留问题，乙方只负责进行业主与甲方之间的信息传递工作；

（2）经过双方协商，若委托乙方返修部分问题，甲方支付相关的全部费用和附加5%的管理费用。

8、甲方应依据国家及地方物业服务相关法规要求支付给乙方前期物业服务启动资金及相关费用，共计16万元人民币。

9、甲方应按有关规定向乙方提供物业服务用房总计1000平方米（建筑面积按当地的相关要求及公司的相关要求执行）。

根据建设开发进度，甲方可分期提供物业服务用房给乙方；第一期开发项目需在物业交付使用前90日内，甲方向乙方提供物业服务用房1000平方米（建筑面积按分期开发的比例计算）；物业服务用房产权归属全体业主所有，由乙方在物业服务服务期内无偿使用，会所的产权及使用权由开发商决定，由其开发成本是否计入房款而定。

10、负责收集、整理物业服务所需全部图纸、档案资料，并于向业主交房之日起30日前向乙方移交完毕。

11、当产权人或物业使用人不按规定交纳物业服务费时，按政府有关规定及管理规约的规定执行。

12、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动。

13、分期交付使用的住宅小区，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。

但对于售出后无人居住的空闲住房的物业服务费，按当地的相关要求向物业产权人收取规定比例的物业费。

14、因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

15、物业竣工验收合格并交付使用后，甲方应按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

16、甲方需在销售现场公示出确定的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《装饰装修管理协议书》等。

17、地下车库的所有权归开发商，使用权及收益归开发商；地上车位的所有权归全体业主，使用权及收益归全体业主；会所的所有权归全体业主，使用权及收益权归全体业主。

物业服务公司对以上项目收取的管理服务费归全体业主所有。

18、与热力公司、自来水公司、电力公司、燃气公司等相关能源单位签订的使用或其它相关合同文本，需征询物业服务公司的意见或建议，考虑到物业后期服务中容易出现的各类问题。

19、小区标识标牌、道路、园林等公共配套设备设施，应在小区交付使用时配备齐全。

第六条乙方权利、义务

1、业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护管理等方面的规章制度；乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

2、根据物业服务的等级标准和服务内容，乙方须在本物业服务区域内设立驻点专门机构并配备齐相应物业服务人员（如客服人员、秩序维护人员、保洁绿化人员、维修养护人员），负责履行本合同的有关权利、义务，提供质价相符的服务。

3、对产权人和物业使用人违反《临时管理规约》、违反法规、规章的行为，有权采取劝阻、制止、诉讼等处理方式，有权通报或提请有关部门处理。

4、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业服务经营活动，但不得侵害甲方、业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益。

5、未经甲方书面同意，乙方不得在小区内从事违章建筑、广告设置、物业服务用房出租、道路处车位出租等行为。

6、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业性服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，同时对专业性服务企业的服务行为承担连带责任。

7、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

8、向产权人和物业使用人告知物业使用的有关规定，当产权人和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

9、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息。

10、负责编制物业服务年度管理计划、资金使用计划及决算报告。

11、乙方有义务向甲方或业主委员会公布经营账目、接受关于经营账目的询问；及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每年1次公布物业服务费用收支账目。

12、提前告知业主及物业使用人本管理区域内的重大物业服务事项，避免侵害甲方、业主、物业使用人及他人的合法权益。

13、乙方应保护小区内建筑物及设施的完整性；对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

14、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为通过合法手段催收、催缴。

15、本合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交全部物业服务用房、物业公用设施设备及物业服务的相关档案资料。

16、乙方负责制定前期物业服务的组织策划和工程跟进策划，设置前期物业监理人员，甲方对乙方提出的整改建议予以充分重视和配合整改。

17、不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。

确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。

18、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，乙方应与甲方协商解决。

19、对自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理。

20、乙方按照投标方案中的服务标准进行物业服务活动，在应由甲方提供的条件完全具备的情况下，合同期两年内达到“市优”小区服务标准，三年内达到“省优”小区服务标准。

21、乙方按照投标方案要求每年举办与“自然的园，健康的家”的主题相适应的小区文化活动。

第七条配合义务

对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当积极配合。

第四章服务内容与质量

第八条在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第九条在物业服务区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、突发事件应急服务；

2、园区定期为业主公示天气预报；

3、物业为业主开展快递接收服务。

第十条乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（前期物业服务质量标准见附件四）。

第十一条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第五章服务费用

第十二条本物业服务区域物业服务收费选择以下第2种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/月.平方米；

高层住宅：

元/月.平方米；

别墅：

元/月.平方米；

办公楼：

元/月.平方米；

商业物业：

元/月.平方米；

物业：

元/月.平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业服务区域清洁卫生费用；

（4）物业服务区域绿化养护费用；

（5）物业服务区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业服务企业的利润；

（11）全体业主同意支出的费用。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

2、酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/月.平方米；

高层住宅：

1.1元/月.平方米；

别墅：

元/月.平方米；

办公楼：

元/月.平方米；

商业物业：

1.5元/月.平方米；

物业：

元/月.平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业服务区域清洁卫生费用；

（4）物业服务区域绿化养护费用；

（5）物业服务区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）全体业主同意支出的费用。

乙方采取以下第2种方式提取酬金：

（1）乙方按（每月/每季/每年）元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方每年（每月/每季/每年）按应收的物业服务资金3%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。

物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

第十三条业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用（物业服务资金）按年（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个工作月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

第十四条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、可以向主管部门申请仲裁；

2、可以向辖区所在地法院起诉。

第六章物业的经营与管理

第十五条停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位25元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位20元/个·月、车库车位元/个·月的标准提取停车管理服务费。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位240元/个·月、车库车位360元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位120元/个·月、车库车位240元/个·月的标准提取停车管理服务费。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位20元/个·月、车库车位25元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

第十六条业主自用部位收费

乙方应业主要求对房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。

第十七条公共服务项目收费

物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。

乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。

第十八条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十九条本物业服务区域内的会所属全体业主（全体业主/甲方）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

1、；

2、。

第二十条本物业服务区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：

1、；

2、。

第七章物业的承接验收

第二十一条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、供暖设备、消防设备、电梯设备；

2、电子监控系统及公共配套设施；

3、物业用房。

第二十二条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：

1、工程遗留问题；

2、公共设备设施保修期内的养护；

3、交房前做好电梯轿厢的防护。

甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：

1、积极整改配合物业工作；

2、按照设备保修管理要求执行；

3、在保修期内承担保修责任。

第二十三条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。

第二十四条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理所必需的其他资料。

第二十五条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第八章物业的使用与维护

第二十六条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第二十七条乙方可采取规劝、纠正、报告主管部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业服务区域内物业服务规章制度的行为。

第二十八条乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十九条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第三十条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第三十一条甲方应于交房前三个月（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业服务用房。

物业服务用房建筑面积1000平方米，其中：

办公用房平方米，位于会所；住宿用房200平方米，位于会所；

办公用房800平方米，位于会所。

第三十二条物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第九章专项维修资金

第三十三条专项维修资金的缴存。

第三十四条专项维修资金的管理。

第三十五条专项维修资金的使用。

第三十六条专项维修资金的续筹。

第十章　合同的解除和终止

第三十七条期满终止或延续

本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。

本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。

第三十八条期限未满终止

本合同期限未满，而业主大会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止，乙方应按时撤出本物业，并及时移交物业服务用房及与物业服务有关的全部资料。

第三十九条不可抗力的终止

因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。

第四十条终止后处理

本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；乙方应协助开发建设单位和业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作，及时移交物业服务用房及与物业服务有关的全部资料。

第十一章违约责任

第四十一条甲方违约责任

甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金元；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。

第四十二条乙方违约责任

乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金元；给业主或物业使用人造成损失的，当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。

第四十三条提前解约责任

除本合同第九章规定的解除合同的情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。

第四十四条突发事件处理

为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应按有关规定处理。

第四十五条乙方免责条款

以下情况乙方不承担违约责任：

1、由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的服务无法达到合同约定的。

2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失，乙方已采取应急措施的。

第十二章争议解决

第四十六条争议解决

因合同的解释或履行发生争议的，双方可按以下方式处理：

1、友好协商；

2、向所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解；　

3、向有管辖权的人民法院提起诉讼，或申请仲裁。

第十三章其他事项

第四十七条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本