丹东知春园四期工程开发建设施工方案.docx
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丹东知春园四期工程开发建设施工方案
丹东知春园四期工程开发建设施工方案
1.项目申报单位情形
1.1企业名称：
丹东昌隆房屋开发
1.2法定代表人：
徐道胜
1.3设立时刻：
1999年9月24日
1.4办公地址：
丹东市振兴区人民路50号
1.5注册资本：
人民币800万元
1.6企业营业执照注册号：
210600004014798
1.7经营范畴：
房地产开发，农贸市场经营，租赁摊床商品房销售。
1.8开发资质等级：
三级房地产开发资格
1.9企业综述：
丹东昌隆房屋开发〔以下简称昌隆公司〕是东北金城工程四大队的直属企业，成立于1999年9月，注册资金人民币860万元，现有职员169人，其中，中、高级治理人才79人，大专以上学历占61%，是具有国家三级资质的房地产开发企业。
几年来，在各级领导和社会各界人士的关怀支持下，昌隆公司坚持以〝质量第一、信守合同〞为宗旨，发扬〝开拓进取、务实高效〞的企业精神，凭借雄厚的经济实力、先进的技术和精良设备，公司逐年高速进展。
连续四年成为东北金城总公司〝巨人企业〞，被丹东市人民政府授予〝重合同、守信用〞企业和先进单位，被辽宁省委、省政府授予〝文明单位〞。
2000年东北金城建安总公司通过ISO9002、ISO14000、OSH·MS1800质量、环境和职业健康安全三个国际体系认证。
七年来，昌隆公司运用科学的治理手段，在房地产开发领域取得了丰硕成果，在丹东市相继开发建设了军苑小区、福春大市场和知春园小区，累计开发施工建筑面积33.7万平方米。
其中军苑小区被丹东市评为世纪杯样板工程；福春大市场被丹东市评为世纪杯工程，知春园小区24#主体被辽宁省质量协会评为优质工程，并在2003年12月8日«辽宁日报»上公示，9、18#主体被丹东市评为世纪杯工程，另有几项工程获丹东市优质工程和创建文明小区等称号。
目前公司竞得知春园小区四期工程开发建设权，公司董事长兼总经理徐道胜、党委书记任爱民、董事王世义、谢冰携全体职员将以创新促进展，靠质量赢得市场，将知春园4期工程再创江城新亮点。
2.拟开发项目情形
2.1项目简介
2.1.1项目名称：
〝知春园〞四期开发建设工程
2.1.2规划用地面积：
1.13公顷
2.1.3总建筑面积：
48596平方米
2.1.4拟建地址：
春三路东侧，原自来水仓库及周边
2.1.5建设期限：
2年
2.1.6投资估算：
7761万元
2.1.8资金筹措：
全部自筹
2.1.9项目要紧技术经济指标表：
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总占地面积
平方米
11300
1.13公顷
2
总建筑面积
平方米
48596
2.1
住宅建筑面积
平方米
41806
2.2
公建面积
平方米
6790
3
地下室面积
平方米
5019
未计入建筑面积
4
居住户数
户
464
5
居住人口
人
1485
6
户均人口
人/户
3.2
7
容积率
4.30
8
建筑密度
%
30
9
绿地率
%
25
10
停车率
%
10
11
停车位
辆
46
12
居民自行车停车位
辆
696
13
建筑高度
米
2层不大于8米;
11层不大于36米;
25层不大于78米
14
主营业收入
万元
10668
15
总成本
万元
8235
16
建设投资估算
万元
7761
17
税金及附加
万元
592
18
利润总额
万元
1841
19
所得税
万元
460
20
税后利润
万元
1381
21
销售利润率
%
17
22
投资利润率
%
24
2.2项目申请报告编制单位简介
丹东市国际工程咨询研究中心成立于1997年，具有独立法人资格，是中华人民共和国进展和改革委员会批准的综合性乙级工程咨询单位（资质证书编号：
工咨乙10620070026）。
中心是固定资产投资行政审核部门行使治理职能的重要参谋和助手。
同时，面向社会开展投资领域里的技术咨询、技术服务等业务。
2.3项目申请报告编制依据
2.3.1«中华人民共和国土地治理法»；
2.3.2«中华人民共和国都市规划法»；
2.3.3«中华人民共和国环境爱护法»；
2.3.4«中华人民共和国都市房地产治理法»；
2.3.5«国务院关于投资体制改革的规定»；
2.3.6«企业投资项目核准暂行方法»；
2.3.7«建设项目经济评判方法与参数»（第三版）；
2.3.8«投资项目可行性研究方法与案例应用手册»；
2.3.9«房地产开发项目可行性研究与经济评判手册»；
2.3.10«辽宁省都市房地产开发经营治理规定»；
2.3.11«辽宁省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方法»；
2.3.12«辽宁省都市房屋拆迁治理方法»；
2.3.13«辽宁省产业进展指导名目»（2006年本）；
2.3.14«辽宁省都市住宅物业治理条例»；
2.3.15«辽宁省建设工程概算定额»；
2.3.16«丹东市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要»；
2.3.17«丹东市都市总体规划»
2.3.18«关于建立开发建设项目水土保持方案治理联合办公制度的通知»；
2.3.19«关于公布丹东抗震设防重大建设工程和可能发生严峻次生灾难建设工程范畴及其投资治理有关规定的通知»；
2.3.20项目承办单位提供的相关资料；
2.3.21丹东市国际工程咨询研究中心与丹东昌隆房屋开发签订的编制«项目申请报告»的技术咨询合同；
2.3.22国家有关技术规范、规程和规定，要紧有：
«都市居住区规划设计规范»（GB50l80—93）；
«住宅设计规范»（GB50096—1999）；
«住宅建筑设计规范»（GBJ96—86）；
«混凝土结构设计规范»（GBJ16—87）；
«建筑设计防火规范»（GB50016—2006）；
«高层民用建筑设计防火规范»（GB50045—95）；
«低压配电设计规范»（GB50054—95）；
«电力工程电缆设计规范»（GB50217—94）等。
2.4项目申请报告编制原那么
2.4.1科学规划，合理布局，节约投资；
2.4.2以市场为导向，确定项目建设方案和规模；
2.4.3从实际情形动身，力求近期与远期进展相结合；
2.4.4合理安排进展用地，保证符合可连续进展的需要；
2.4.5依照建设内容和规模，合理确定建设期。
2.5项目申请报告研究范畴
丹东市国际工程咨询研究中心受丹东昌隆房屋开发托付，承担«丹东昌隆房屋开发〝知春园〞四期开发建设工程项目申请报告»的编制任务，要紧进行了以下研究工作：
1、项目开发单位情形调查；
2、项目的建设背景、必要性；
3、房地产市场的调查及进展前景；
4、项目建设方案及内容；
5、项目经济效益和社会效益分析
6、项目生态环境及节能分析等。
3.项目建设背景及必要性
3.1项目建设背景
近年，房地产业尽管受到国家宏观政策的限制，但仍是国民经济和社会进展的重要支柱产业之一。
全面启动激活房地产市场，对扩大投资和消费需求，加快都市化进程，具有十分重要的战略意义。
随着新世纪的到来，中国的商品住宅已进入一个新的换代期。
这是中国住宅建设快速进展进程中的必定时期，促成这一时期到来的要紧缘故是：
3.1.1国力增强，人们生活水平的普遍提高，从而对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。
3.1.2我国的住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次差不多拉开，而其中的中高档住宅已领先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。
3.1.3从中国旧有住宅的布局看，有相当一部分已过早地进入了剔除期，这也是与我国经济不发达，早期建筑的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可幸免的。
3.1.4住宅科技成果向住宅转化的速度明显加快，目前中国的商品住宅定位差不多开始瞄准国际水平、而集合式住宅设计水平、智能化配置水平等方面实际上已超过一样发达国家。
3.1.5建材和建筑部品的短缺状况已终止，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。
3.1.6我国的环保和可连续进展已刻不容缓，这也在新的目标上推动住宅建筑向更高层次的进展。
生态环保和可连续进展不仅是住宅更新换代的侧重点，也是最鲜亮的标志之一，更是21世纪全球研究的主课题。
3.1.7人们的购买欲望理性增长。
正是由于这些缘故的形成和不断成熟，中国商品住宅进入一个新的换代期已是水到渠成了。
3.1.8丹东市，房地产开发在全市经济进展中的地位和作用日益突出，不仅对拉动该县经济增长发挥了重要作用，同时对完善都市功能，提高都市品味，改善市民生活环境和居住水平等方面做出了较大的奉献，房地产业差不多成为了该县国民经济的支柱产业。
丹东市房地产市场出现出了许多特点和热点，整个市场的运行是积极的、良性的。
3.2项目建设的必要性
该项目在上述良好的进展现状和进展趋势下，抓住契机，以需求为导向，以调控为手段，全面合理地开发和利用丹东市的土地和都市空间，全力建设我市的房地产经济，全面促进丹东市经济、社会的可连续进展。
其必要性表现在以下几点：
3.2.1该项目的开发，能够改善丹东居民的住房水平，也是都市进展规划的需要。
随着丹东市对外开放和招商引资的不断扩大，旅行业的迅猛进展，交通条件的改善，都市基础设施建设的增强和都市整体服务功能的不断提高，丹东市商业、餐饮、高中低档住宅、写字楼、别墅需求出现出强劲的增长势头。
在丹东市市区进行房地产开发，不但能够改善丹东市居民的住房水平，而且也是都市进展规划的需要。
3.2.2、该项目通过土地利用和市场规范运作，不断优化都市空间结构。
房地产运作实际上是都市土地利用问题，它是由土地利用的专一性和排他性决定的。
土地及其依附的建筑及其由此形成的人口集合模式是构成都市空间结构最差不多的要素，是都市功能分区的实际表达。
通过土地的合理利用和市场规范运作，并取得最正确效益的目标和实质应是都市社会经济的和谐推进，都市空间结构的优化，真正实现都市可连续进展，而不能仅仅看成是为都市政府带来多少土地的出让金和税源，或是给开发商带来多少利润，也不能单纯看成是为都市居民解决了多少住房。
能否通过土地合理利用市场规范运作，优化都市空间结构的关键在于建立在土地价值和价格一致的土地收购、储备、出让的规范运作、土地使用方向和开发时空选择的整体调控到位。
该项目统一规划，统一布局；合理利用土地，规范市场动作，将会使丹东市的都市空间从
整体结构上得到改善和优化。
3.2.3、该项目通过房地产建筑设计和色彩调配，美化都市形象。
都市形象是指公众对都市内在实力，外显活动和进展动力的具体感知，总体看法和综合评判。
都市形象是都市特色的具体表达，是都市景观与环境的有形展现。
美化都市形象，不仅需要从都市整体上进行科学的形象设计，更需要从微观上，通过房地产的规范运作，达到逐步美化都市形象的目标。
该项目的建筑设计和色彩调配从都市历史文化积淀实际动身，重视都市整体和局部的〝人、时、空、美"的结合，幸免和杜绝建筑设计和色彩的千篇一律和反差太大。
通过房地产建筑设计、合理布局和色彩调配来具体实现对丹东市都市形象的美化。
3.2.4该项目通过经济适用房的合理开发，促进都市可连续进展。
都市可连续进展的核心是人的全面进展，它包涵进展、和谐、限制和公平的目标和内容，其中公平是其核心的表达。
在政府宏观调控下的房地产规范运行，应在提高效率的前提下，将实现开发、运营的公平性、确保〝人人有住房〞作为差不多目标，其中经济适用房的合理开发是必定选择。
该项目符合政府关于房屋开发的住房标准的要求，进行总体设计和把握，合理开发丹东市的空间结构，合理设计产品的标准，使丹东市的都市开发得到可连续的进展。
4.市场推测
4.12020我国房地产行业进展推测
2007年以来，全国房价同比涨幅却呈逐月加快之势。
据统计，2007年4至10月份，70个大中都市房屋销售价格同比分别上涨5.4％、6.4％、7.1％、7.5％、8.2％、8.9％、9.5％。
专门是刚刚过去的11月，全国70个大中都市房屋销售价格涨幅首次突破两位数，达l0.5％，涨幅比l0月份高出1个百分点，再创两年来新高。
目前中国房地产市场面临三大矛盾：
社会保证住房和市场化住房的矛盾，供不应求的矛盾，资金流淌性过剩的矛盾。
而这些都将因国家政策从治标转向治本的过程中逐步得到解决。
2020年整个房地产政策将从治标转向治本。
宏观层面，2007年保证房政策的推出及有效执行；操作层面，金融货币政策的紧缩，包括限制开发商银根紧缩，到限制购房人的〝第二套房贷〞政策；土地供应方面，一方面加大保证住房用地的大量供应，另外一方面严格打击开发商捂地囤地的行为。
这些政策的实施都将有效的解决房地产面临的三大矛盾，但调控的关键和成效还将集中表达于各地对中央政策的执行力度。
2O08年要经历奥运会之前和之后两个时期，奥运会能不能成为房地产市场的分界线，人们都在拭目以待。
关于2020年的房产新走势企业要看清，政策仍会阻碍房产需求。
在住房供应结构调整、操纵房价、加强土地调控、加强保证性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐步辞别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期进展的房地产企业的关注重点。
4.1.1房地产开发投资增速将放缓。
在政府操纵房价、调整住房结构、加强土地操纵、信贷操纵的阻碍下，2020年房地产开发投资的增速将受到阻碍，专门是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密操纵。
操纵房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得许多从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐步退出或收缩战线。
在这种背景下，我们估量2020年房地产开发投资增速可能会放缓到15％左右。
4.1.2住房供应结构连续调整，一般住房和经济适用房供应将增多。
2007年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90／70标准，国六条和国十五条的导向确实是重点进展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型一般商品住房，连续抑制房地产的投资和投机性需求。
2020年的住房供应结构将连续调整，一般住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。
4.1.3土地治理更加严格，土地增量供应操纵更严，土地成本将提高，这也将加剧关于存量土地的竞争。
2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。
不仅是在2006年5月出台的〝国十五条’’中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发«关于加强土地调控有关问题的通知»，要紧针对当前各地区在土地审批、用地集约治理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。
此后，国土资源部又下发了«关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知»，这些都显示了中央对土地治理改革的决心和深意，是对2004年国务院28号文（«国务院关于深化改革严格土地治理的决定»），2005年国八条、144号文（«关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知»）和2006年国六条的连续。
这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的操纵，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的成效。
从近期连续报道的地点土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的治理权限可能会上收，建设项目用地治理将更加严格。
估量随着土地供应〝闸门〞的缩紧，如没有重大政策变动，那么土地价格的上涨趋势短期内难以显现变化。
另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。
关于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。
总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透亮化和市场化，房地产行业〝强者恒强〞的局面将得到进一步的表达，行业集中度也将进一步提高。
4.1.42020年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素。
从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳固房价是核心要点，改善供求关系和住房价格将仍是2020年政府宏观调控的要紧目标之一。
从房地产供给的一些先行指标来看，2O08年的实际供应量增长将有所加快，然而，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐步显现放缓趋势；需求方面，通过几年快速开释的自住性需求在高房价的阻碍下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，估量2020年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为阻碍供求关系的关键因素。
关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力
度较大，在当前时期房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保证属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情形，将对短期内的房地产价格预期产生较大的阻碍，假如政策向社会保证属性的倾斜是渐进的，温顺的，那么2008年房地产价格增幅将稳中放缓，假如政策向社会保证属性的倾斜是急进的，变革性的，那么房地产价格的短期波动将加大。
4.2本项目市场推测
丹东市现有人口242万人，其中市区人口75万人，市内人口密度为每平方公里1332人。
丹东市内目前的人均住房水平专门低，除部分无房户外，大部分的住户为平房和土楼，平房不仅使居民生活不便，污染环境，而且白费土地，这部分住户急需换成楼房，与邻近的大连和本溪平房（棚户区）改造率在75％以上，每年丹东市内住宅楼建筑面积约有10～20万平方米的缺口。
随着丹东经济的不断进展，人们把提高生活质量、改善居住条件作为头等大事，对住房要求区位好、大户型、环境美、安全性强的高档住宅小区；还有一大批公职人员，现已不满早已解决的差不多安居条件，有着强烈的换房要求，这两部分人群正是售楼的要紧对象。
丹东昌隆房屋开发依照以往工程的体会，并分析当前市场需求，决定以6O～140平方米的户型为主导户型。
5.项目建设规模及功能方案
5.1项目建设规模
项目总占地面积11300平方米（1.13公顷），总建筑面积48664平方米，其中包括：
5.1.1要紧建筑物明细表
序号
项目名称
建筑面积
（平方米）
备注
1
住宅
40928
2
公建
7736
2.1
商业网点
7543
2.2
公厕
40
2.3
社区用房
73
2.4
垃圾收集站
40
3
地下室
3474
未计入建设面积
合计
48664
5.1.2要紧设备明细表：
序号
名称
数量
备注
1
电梯
9台
2
箱式变电亭
1处
5.2内部功能方案
5.2.1规划目标
1、以具有21世纪居住水准的文明小康型都市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒服性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，制造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区；
2、依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节材成效，使小区和住宅具有较高的科技含量；
3、合理组织绿色、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形状；
4、吸取优秀的地点居住规划特点，制造具有本地区特色的满足居住、生活需要的环境功能。
5.2.2功能结构
项目建成后，将形成三大功能：
1、居民安置功能，通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为丹东的一个个亮点工程。
2、房产开发功能，项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的消费者前来入住，打造的舒服住宅环境。
5.2.3总图布局
〝知春园’’四期开发建设工程规划采纳多、高层结合的规划布局，高低不同，错落有致；组团绿地行列式布局，形成建筑群落环抱组团绿地，丰富多彩的空间形状。
沿街设置商业网点。
小区内设置市场和超市，以方便居民的生活需要。
小区出入口的位置充分考虑居民出行规律，区内要紧道路宽度为7米，小区级道路构成内环式道路网结构，以满足居民日常生活要求。
小区规划共建四栋构筑物，其中：
1、2号楼为11层建筑，3、4号楼为25层建筑；临街设置二层设置网点，地下室面积约为3474平方米，设有地一停车场，公用基础配套设施如配电室、水加压泵房、消防水池、生活水池、热交换站等。
小区绿化规划中不设置小区中心绿地，代之以假设干组团级绿地，结合院落式景观绿地，形成多处景观结点；依照不同的使用功能，设置休闲广场、活动场、凉亭、花架等，适当配置观赏性花木，满足不同人群的使用要求。
小区绿地率25％。
5.2.4户型
〝知春园〞四期开发建设工程设计经典有用，灵活多变。
单体采纳经典平面，大厅小卧房，明厕明厨；户内可自行分割，户与户之间可自由调整。
具体户型以60—140平方米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。
6.项目建设方案设计
6.1整体规划设计原那么
6.1.1高绿化低密度；
6.1.2综合服务配套设施齐全；
6.1.3户型设计适应〝升级换代〞居住要求；
6.1.4表达小区专门的整体建筑风格。
6.2项目建设的原那么
6.1.1项目要贯彻〝以人为本〞的原那么。
项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。
6.1.2项目要贯彻〝高效、便利’’的功能原那么。
从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便利的网络，要结合人们对生产生活的需要。
6.1.3项目要贯彻〝可连续进展〞的原那么。
项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采纳都要坚持可连续化进展要求。
6.1.4项目要贯彻〝适用、经济、在可能条件下注意美观’’的原那么。
突出丹东文化，制造建设品牌，成为产地产开发的样板工程。
区内建筑力图实现精巧、典雅，具有美感。
6.3建筑设计方案
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。
给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
6.3.1平面设计
住宅：
依照使用功能，住宅采纳框架结构大空间布局，条式结构可依照消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。
住宅单体平面设计符合国家住宅建设差不多标准和有关规范要求。
公用建筑：
符合现行行业标准，如«汽车库建筑设计规范»（JGJ00—98）等的有关规定。
室外有消防环形车道和休闲广场等。
6.3.2立面设计
立面造型设计突显现代住宅建筑特色，考虑和周围都市环境和谐，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内文雅、和谐、宁静的环境既和谐统一，又具有鲜亮的个性。
6.3.3结构设计
依照地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采纳以下类型：
基础选型及处理：
桩基础：
桩基础应依照地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并依照实际地质勘探结果，确定成桩方法
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