工程管理指导书.docx
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工程管理指导书
工程管理指导书
工程管理指导书
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1、白马四期B块项目概况（5）
1.1序言（5）
1.2项目概况（5）
1.3项目发展规划（6）
1.4工程及工程管理重点和难点（6）
2、项目部管理架构及主要岗位描述（7）
2.1部门主要工作内容（7）
2.2组织架构图（8）
2.3主要岗位职责（8）
3、项目质量目标（9）
4、施工单位和监理公司组织方案及管理（9）
4.1奖惩机制（13）
4.2项目施工管理流程（15）
5、项目总进度控制计划（15）
6、进度计划保证措施（16）
6.1计划的工作（16）
6.2资源的工作（18）
6.3协调的工作（18）
6.4甲方内部协调（18）
7、项目质量保证措施（19）
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7.1施工单位和监理单位质量保证体系（19）
7.2万科白马项目质量管理重点（19）
7.3技术方案先行审批制度（20）
7.4样板制度（20）
7.5交底制度（21）
7.6防渗防裂控制措施（21）
7.7监理公司100％细部质量过程检查制度（22）
7.8执行分户验收制度（22）
7.9设备材料进场验收制度（22）
7.10新材料、新工艺控制（22）
7.11质量通病控制（23）
7.12现场质量检查制度（23）
7.13质量事故处理（23）
7.14细部质量检查和整改（23）
7.15奖罚制度（24）
8、施工过程中成本控制（24）
9、安全文明施工管理（25）
9.1施工现场CI标识系统（25）
9.2施工过程管理（27）
10、甲供料管理（27）
11、成品保护措施（29）
12、甲指分包及配套施工单位管理（29）
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13、信息管理（30）
13.1合同信息管理（30）
13.2进度信息管理（31）
13.3质量信息管理（31）
13.4物料信息管理（31）
13.5造价信息（31）
13.6现场信息管理（32）
13.7文档信息管理（32）
13.8入伙信息管理（33）
13.9项目印章管理（33）
14、会议制度（34）
15、设计协调（34）
15.1图纸管理（34）
15.2设计协调（35）
附件一：
《白马四期B总体施工计划》（336）
附件二：
《白马四期B项目材料控制一览表》（337）
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1、白马四期B块项目概况
1.1序言
建设单位：
上海南都白马房地产开发有限公司
规划设计：
上海柏涛建筑设计咨询有限公司
建筑深化设计：
西北建筑设计研究院上海分院
景观方案设计：
LA奥雅景观设计院
总承包商：
上海家树建筑工程有限公司
监理公司：
上海天佑工程咨询有限公司
1.2项目概况
1.2.1白马位于闵行区与松江区交界的新闵园区，属于松江区新桥镇，东北距闵行区莘庄地铁站6.5公里，北距外环线7公里，距离南方商城8公里，距离徐家汇12公里。
宗地属于白马新村5号地块，位于白马新村西南侧。
小区用地面积*****.5m2，总建筑面积*****m2（规划许可证面积），共计138户，住宅容积率0.639，综合绿化率30％。
四期B用地
1.2.2住宅部分由42#至71#联体别墅组成，建筑面积为*****m2，其中地上建筑编制：
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面积约为*****.81m2；地下车库建筑面积约为6784.12m2。
四期B
1.2.3配套开关站建筑面积为154.7m2。
1.2.4住宅楼结构形式为异型柱框架结构，基础为桩基基础。
1.3项目发展规划
1.3.1万科白马四期B项目计划开工时间为2021年6月10日，竣工备案时间为2021年10月25日，入住时间为2021年12月30日。
1.3.22021年10月7日第一批楼盘销售，2021年11月10日第二批楼盘销售。
1.4工程及工程管理重点和难点
1.4.1桩基施工
1.4.1.1压桩工程对周边建筑物、管线等影响。
1.4.1.2对周边情况进行监测，了解需要保护的内容和目前状况。
1.4.1.3确定保护的重点。
1.4.1.4确立行之有效的压桩过程中同步监测方案，及时掌握被保护物的状况；根据检测信息指挥和修正压桩方案。
1.4.1.5确定行之有效的环境保护措施。
1.4.1.6确定符合现场情况的压桩方案，特别是走桩路线、压桩顺序等。
1.4.1.7解决好沉桩速率及工期之间的矛盾。
1.4.2防渗漏
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1.4.
2.1地下室渗漏的预防注意砼配合比设计，尽量减小水灰比，严格控制外掺剂的使用加强养护等措施。
1.4.
2.2注意外墙渗漏的预防措施，对墙体材料、砌筑质量、外墙上的预留孔洞及穿墙螺杆等进行严加控制。
1.4.
2.3外墙上的门窗工程渗漏的预防措施，特别是窗的三性性能、周边嵌缝材料的质量以及嵌缝的施工质量。
1.4.
2.4楼地面渗漏的预防措施，控制楼板上荷载的时间及加强养护，注意厨房、卫生间内穿板管道，以及管道周边砼的封堵密实性。
1.4.4.5屋面渗漏的主要预防措施，主要控制防水材料、防水施工方案及防水施工质量的控制，做好管道周边封堵的密实性及防水层的施工质量。
1.4.4.6管道安装的渗漏主要预防措施，主要控制管材质量、管子接头施工质量等，做好试压、盛水等试验。
2、项目部管理架构及主要岗位描述
2.1部门主要工作内容
负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。
主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。
1、项目立项阶段的建设工期和实施进度的执行。
2、监理公司及各施工承包商的考察。
3、项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划的制定。
4、建设项目拆迁和施工场地“三通一平”的落实。
5、项目施工组织设计的审定。
6、图纸会审和技术交底的组织。
7、材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。
8、施工现场勘探及测量放线的组织实施。
9、现场施工安全及环保措施的检查落实。
10、施工进度计划的审核及检查。
11、按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支付。
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第8页共40页12、施工过程中的质量预测和动态控制。
13、工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。
14、项目实施过程中的相关信息及资料管理。
2.2组织架构图
项目部组织架构安排如上图，并根据工程进展需要和公司要求，做出适当的调整。
2.3主要岗位职责
2.3.1项目总经理
2.3.1.1万科白马项目施工阶段现场总代表。
2.3.1.2对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责。
2.3.1.3协调项目内部和外部关系。
2.3.1.4按公司项目发展计划完成项目建设。
2.3.2项目总经理助理
2.3.2.1协助项目总经理进行项目管理。
2.3.2.2负责项目内部管理工作。
2.3.3专业工程师
2.3.3.1做好本专业工程项目管理工作，对负责专业工程的施工进度、质量、安全文明负责。
2.3.3.2负责组织本专业的验收工作。
项目部总经理项目部秘书土建工程师水电工程师总经理助理
2.3.3.3现场设计变更、签证工作。
2.3.3.4配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作。
2.3.3.5做好本专业与其他专业、公司兄弟部门和有关政府部门的协调工作。
2.3.4项目秘书
2.3.4.1负责项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作。
2.3.4.2按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。
2.3.7.3负责办公后勤工作。
3、项目质量目标
3.1确保两幢“上海市优质结构”，确保上海市“白玉兰”小区
3.2确保一个市级文明工地
3.3对施工现场进行有效监控，保证项目质量目标完成率100％，进度目标完成率100％
3.4入伙前房间检查率100％，问题处理率100％
3.5渗漏率控制在1％（按户计）
3.6无重大质量、安全事故发生
3.7项目总成本控制在公司批准的成本范围内
4、施工单位和监理公司组织方案及管理
4.1总承包单位组织方案及管理
4.1.1标段划分：
按总平面图考虑到全地下车库的施工影响，结合公司的标段划分意见，将白马四期B42~71#30栋楼设为一个标段：
4.1.2总承包单位选择：
由总承包商上海家树建筑工程有限公司承建。
4.1.3总承包单位的管理
4.1.3.1计划管理：
工程总计划
1、总包单位根据项目进度要求，在开工前或遇到重大变动情况下，需
编制《工程总计划》。
并附《计划报审审批表》，及时上报监理审核，
由监理上报甲方（项目管理公司）备案。
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2、监理需根据《工程总计划》，核准及评估计划的可行性，对关键工序
及重要工序编制监理旁站及验收工作计划，将关健疑难问题及时反
馈总包及甲方（项目管理公司）。
工程月计划
1、根据月工程进度，总包单位须编制下月的《工程月计划》，并附《计
划报审审批表》，每月24日前上报监理审核，由监理上报甲方（项目
管理公司）备案。
2、监理需根据《工程月计划》，核对上月实际进度及工程量，并核准及
评估下月计划的可行性及关健疑难问题，对关键工序及重要工序编制
监理旁站及验收工作计划，以《项目管理月报》形式每月25日及时
反馈总包及甲方（项目管理公司）。
工程周计划
1、根据每周工程进度，总包单位须编制下周的《工程周计划》，每周一
上报监理审核，由监理上报甲方（项目管理公司）备案。
2、监理需根据《工程周计划》，核对上周实际进度及工程量，并核准及
评估下周计划的可行性，及关健疑难问题，对关键工序及重要工序编
制监理旁站及验收工作计划，在工程周例会中及时反馈总包及甲方
（项目管理公司）。
材料进货计划
1、总包单位每月需编制下月的《材料进货计划》，每月24日前上报监理
审核，监理审核后，以《项目管理月报》形式每月25日及时反馈总
包及甲方（项目管理公司）。
2、材料进场前一天，总包需及时编制《材料报验单》，上报监理准备材
料验收。
3、材料进场时，监理根据《材料报验单》及质保资料对进场材料进行验
收，验收合格后方可进场使用，监理要对进场材料进行拍照，必要时
对材料进行封样保存。
4.1.3.2现场管理
质量管理
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1、总包需加强现场质量交底及督促工作。
现场发现问题，及时反馈监理，
现场协调解决。
2、工程关键工序及隐蔽工程、盛水试验等重要工序施工前，总包需提前
三天以书面通知形式上报监理，监理必须组织验收旁站检查，并编制
相关记录，现场拍照存档。
验收合格后，方可进入下道工序。
3、监理每日检查现场施工情况，发现问题，需组织总包现场交底，及时
整改。
发现重要问题，需及时下发《监理通知单》，并及时上报甲方
（项目管理公司）备案。
总包单位必须及时整改，并在规定时间内及
时回复监理备案。
对未及时回复情况，监理对总包处以工程罚款，报
甲方（项目管理公司）备案。
4、监理每周二上午组织总包进行现场工程质量检查，对现场发现问题及
时督促总包整改，并做好拍照记录，对于重要问题，下发《监理通知
单》，或处以工程罚款。
及时编制《工程检查报告》，每周三上午上报
甲方（项目管理公司）备案。
5、每周二下午监理主持召开现场工程例会，对现场进度计划、质量问题、
总、分包配合问题、安全文明问题进行各方反馈及协调，形成《会议
纪要》，周三上午上报甲方（项目管理公司）、总包备案。
安全文明施工管理
1、总包需加强现场安全文明管理工作，重视现场安全问题，加强安全防
范措施，保持现场环境，材料堆放整齐，建设文明工地。
2、安全监理需加强组织现场安全交底工作，督促现场安全防范措施，发
现安全问题，拍照记录，及时下发《监理通知单》，总包必须按期整
改回复。
3、安全监理需加强现场文明工地管理，对现场杂、乱、查等现象及时督
促总包整改，并做好拍照记录。
4、每周四上午监理组织总包进行现场安全文明检查，发现问题拍照记
录，及时下发《监理通知单》，或处以工程罚款。
总包必须按期整改
回复。
及时编制《工程安全文明检查报告》，每周五上午上报甲方（项
目管理公司）备案。
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4.1.3.3总包请款流程
请款计划
甲方（项目管理公司）每月9日、22日为集中付款时间，总包必须每月
24日前上报监理未来三个月滚动《用款计划申请表》，提前一个月上报
下月请款计划，监理每月25日将《用款计划申请表》汇总至甲方（项目
管理公司）备案。
未及时上报资金计划，申请进度款时将相应顺延一个
月支付。
请款流程
1、每月25日为进度款申报日。
2、总包需在每月22日前上报《请款报告》，资料齐全，上报监理确认、
监理核实后于每月25日上报甲方（项目管理公司）付款，（相关资料
包括：
申请报告、进度款审批表、进度完成情况确认表、开户银行帐
号说明、营业执照、公司相应付款委托书、付款发票、合同中相关复
印件等）。
3、25日前上报的付款将于下月集中付款时支付，如未及时上报，则在
上报日期后相应顺延一个月支付。
4.1.3.4总包评估
监理每月对总包进行过程评估，编制《供方合作状态月度反馈表》，每月18日前将反馈表上报甲方（项目管理公司）。
监理每月对总包的质量、进度、组织架构进行评估，填写《在建工程总包单位工作质量评分检查表》，每月25日上报甲方（项目管理公司）备
案。
4.1.3.5工程变更、签证及零星委托
由于工程需求及图纸缺陷，需发生变更时，总包单位需以书面形式提出申请，填写《工程变更申请》，说明变更原因、变更方案等上报监理，监
理审核后上报甲方（项目管理公司）备案。
发生工程签证或零星委托时，总包需以书面形式提出立项申请，填好相应表单，并附有设计或甲方（项目管理公司）的书面变更内容、图纸，
变更部位的照片、预算，经监理现场复核确认后上报甲方（项目管理公编制：
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司）；
总包单位每月25日上报《工程签证汇总表》给监理，填好工程结算清单后上报监理确认，监理审核后上报甲方（项目管理公司）；《工程签证汇
总表》需按月份、项目期数分开，并附资料原件、图纸、照片、预算等，各方签字确认。
监理对设计变更、签证进行月度统计，编制《设计变更统计表》和《现场签证统计表》，每月25日上报甲方（项目管理公司）备案。
4.1.3.6资料管理
图纸、文件等资料由甲方（项目管理公司）统一下发监理，监理整理汇总后及时下发各方签收，并做好相应记录。
各单位收到资料后，对于设计图纸等相关资料，需及时核对，收到图纸五日内以书面形式反馈审图意见，经监理确认后上报甲方（项目管理公
司），甲方（项目管理公司）将根据问题组织交底会。
总包每月编制《项目月报》，每月24日前上报监理审核后报甲方（项目管理公司）备案。
4.1.3.7奖惩机制
乙方不得随意变更甲指乙供材料的厂家，否则每次罚款1万元；
乙方接到甲方或监理书面整改通知未及时采取相应措施整改的每次罚款1000元，累计3次以后，每次罚款5000元；
施工期间未受任何惩罚的，待乙方退场后甲方给予一次性奖励*****元；
高层、小高层在结构完成2/3节点、落脚手架节点按时完成或提前完成的，甲方每栋每节点奖励乙方5000元，相反罚款5000元；
多层、别墅建筑在结构封顶节点、落脚手架节点按时完成或提前完成的，甲方每栋每节点奖励乙方2021元，相反罚款2021元；
满足评选白玉兰工程的房号若获评的甲方奖励乙方10万元；
其他方面的奖惩在合同内说明。
4.1.4监理单位的选择及管理
4.1.4.1监理单位的选择
整个白马项目工程采取一家监理公司，利于项目的统一协调，减少协调编制：
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的工作量和加强工作标准的统一性。
白马项目监理单位采取战略合作招
标的方式，在上海市知名的监理单位中挑选好的监理项目部。
经过招标，确定上海天佑工程咨询有限公司中标。
监理架构要求监理单位现场设总监一名，总监代表一名，水电监理负责人一名，同时必须明确一名甲供料管理监理工程师。
监理人数按合同执
行。
4.1.5监理单位的管理
4.1.
5.1质量及安全检查
每周要进行一次工程质量检查；
每周要组织召开工程例会；
将《工程检查报告》和《会议记要》上报甲方（项目管理公司）及总包；
每周要进行一次安全文明检查，并及时将《工程安全文明检查报告》上报甲方（项目管理公司）。
4.1.
5.2进度管理
监理对每月进度进行跟踪控制，发生重大偏差，必须及时以书面形式上报甲方（项目管理公司）预警。
监理每月对工程形象进度记录、拍照，每月25日编制《项目工程形象进度表》，张贴上墙。
4.1.
5.3资料上报
项目管理月报
监理组织总包编制《项目管理月报》，每月25日上报甲方（项目管理公司）备案。
具体填写如样板。
月报后附《甲供材料月度统计表》、《用
款计划申请表》、《合同付款台帐》、《工程月计划》（附《计划报审审批表》）、《材料进货计划》、《设计变更统计表》和《现场签证统计表》等相关表
单资料。
考核评估资料
1、每月18日上报《供方合作状态月度反馈表》。
2、每月25日上报《在建工程总包单位工作质量评分检查表》。
请款资料
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每月25日上报供应商、总包、监理的请款资料，及《甲供材料月度统计表》
质量检查资料
1、每周上报《工程检查报告》和《会议记要》；
2、每周上报《工程安全文明检查报告》。
4.1.6甲方指定分包单位组织
白马四期B块项目中，甲方指定分包的工程包括：
1、铝合金门窗的加工
2、外墙保温、涂料供货
3、直饮水系统
4、有线电视和宽带网络
5、小区智能化系统
6、水、电、煤等配套工程
7、景观绿化工程
8、钢结构工程
4.1.7材料设备组织方案
白马四期B材料设备供应方式详见《白马四期B材料控制一览表》
4.2项目施工管理流程
万科白马项目工程包括桩基工程、基础结构工程、主体结构工程、屋面工程、防水工程、初装修工程、外装修工程、暖卫工程、强电工程、弱电工程、人防工程、小市政工程、园林景观工程等。
项目施工管理总流程：
项目开工――基坑开挖――（地基处理）――基础工程――地下室结构――±0.000以上结构施工――水、暖、电系统安装――屋面工程、初装修、外装修工程――设备安装――精装修――小市政工程――园林景观――竣工备案――入住
5、项目总进度控制计划
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6、进度计划保证措施
本着技术是基础、计划是龙头、资源是保障、执行是关键、沟通是桥梁的原则，项目部将通过以下工作来确保进度计划的完成。
6.1计划的工作
进度计划不是单独存在的个体，是由甲方总控制计划、设计计划、工作计划、总包方总进度计划、材料计划、人员计划、月计划、周计划等综合而成的、有顺序的、有层次的系统。
6.1.1甲方计划的编制
6.1.1.1开工前，项目经理部根据公司安排的工程计划和销售计划，结合白马四期B块的具体情况，编制《白马四期B总控制节点计划》。
并将联合工程管理部、采购部根据《项目总控制计划》，以及甲分包、甲供货、甲指定、甲限价等供应方案，编制切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购计划，着重描述考察时间、二次设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点。
6.1.1.2甲分包商在进场前，项目经理部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，项目经理部联合监理项目房号
第一批交付42―44、47―49、52―54、57、58、61、62、65、66、69、70#房
第一批交付45、46、50、
51、55、56、59、60、63、
64、67、68、71#房开工
2021-6-10基础完成
2021-8-20结构封顶
2021-9-152021-10-25落脚手架
2021-3-30单体竣工
2021-7-15工程具备交付条件
2021-10-25开始入伙
2021-12-302021-2-28
公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。
6.1.1.3白马四期B工程施工计划及关键节点如下：
工程施工总计划
见附件《万科白马四期B总体施工计划》
销售计划
项目白马四期B
销售计划预售
第一批2021-10-07
第二批2021-11-10交付
第一批2021-12-30
第二批2021-02-28
6.1.2总包施工进度计划的编制、审核
6.1.2.1总进度计划的编制、审核
为了确保进度计划控制节点的严肃性，不可变更性，应将主要控制节点在与总包方的施工合同中予以明确。
施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。
监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理
保证措施的有效性。
审核通过后，则转送项目经理部审核。
项目经理部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与公司《项目发展计划》和项目经理部《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。
对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。
总承包商按批准的《项目总施
工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。
6.1.2.2施工过程中施工进度计划的编制、审核
施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周
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计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。
6.1.2.3施工协调管理
对于甲方分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。
总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分
考虑甲分包和甲供货的影响，将其编制在内
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