集团房地产相关税收筹划思路.doc

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集团房地产相关业务税收筹划思路

根据目前对集团相关具体业务的了解，选择了几个有代表性问题，提出如下税收筹划考虑，仅供集团决策者及财务内部相关岗位探讨。

一、税收筹划总体思想。

纳税筹划的方式：

账前消化、账外运筹、账内规范、一账统领。

纳税筹划出发点：

税收筹划的基石是在经营行为和业务流程上找空间，仅在财务处理上做文章根本不可行的。

税收筹划的原则：

合法、经济、协作。

节税效益评估：

适时进行税务风险测试，进行有效的自查和专业评估，以防范和降低税务风险。

二、具体税收事项筹划思路。

（一）、甲供材料。

1、理解政策，重点明确三个方面：

（1）、甲供材料的纳税人主体为承建商。

（2）、发包方无代扣税收义务。

（3）、材料发票没有明文规定“不能列入开发成本，必须换建安票”。

2、目前集团部分公司处理现状。

（1）、开发公司利用挂靠解决部分自用材料的开票问题，由于纳税主体原因，该税金不能税前列支，将进行所得税纳税调整。

（2）、天然气公司甲供材料直接列入工程成本，未做处理，税务稽查也未提出异议。

由于纳税主体是建筑公司，甲供方存在协助义务，即使税务检查要求补税，也是要求纳税主体承担方补税，直接处罚企业的可能较小，存在沟通交流甚至抗辩解决问题的可能。

3、税收筹划。

核心内容：

非关联处理，重点把握两个方面要点：

（1）、成立非关联的建筑公司，对公司自用材料由其转换票据，由于非常规业务，可成为地产业务利润转移中心，由于有了非关联的建筑装饰公司，则精装房业务税收筹划一并进行。

（2）、成立非关联的商贸公司，对集团采购业务进行统一办理，综合分析地产项目税负，可成为地产项目利润转移中心。

上述内容可与下面第四项“项目土地增值税事项”结合考虑。

目前集团装饰公司、商贸公司均由房产公司100%控股，不能进行税收规避。

（二）、自然人借款利息事项。

1、税收政策

根据营业税、个人所得税政策，企业向借然人借款业务，出借人（自然人）按“金融保险业”征收营业税、按“股息、红利所得”征收个人所得税，由支付方代扣代缴。

2、企业税负分析：

根据《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号），企业要实现所得税前扣除利息，必须取得合法凭证，即实现代扣代缴后由税务代开发票，但现实中个人取得利息多为税后利息，企业开票则要还原为税前利息，如果支付100万元利息，企业承担的税额相当于=100/（80%*94.5%）-100=32.28万元，税负高达32.28%

3、常规税收筹划。

（1）、公司股东按股份比例同时向公司以支付预付款项的名义借予公司使用，待公司周转资金充裕时再同比例归还；

（2）、以预收货款的方式向其他个人借款，再以折扣、优惠或违约金等等其他方式返还并支付相应的利益；

（3）、向借款人支付工资奖金的形式支付借款应得的利益；

4、结合房地产公司业务特色处理。

（1）、房地产前期拆迁成本。

（2）、项目开发建筑工程成本。

此类借款合同利率及相关条款需与金融机构利率水平衔接。

利息支付时间约定建议为一次性还本付息，根据营业税及其他相关税收政策，缴纳或代扣代缴相关税金时间为企业支付利息时间，即使按期支付也可变通为一次性还本付息，税收时间成本也较关键。

5、风险揭示。

根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

根据《税收征收管理法实施细则》第五十四条的规定，纳税人与其关联企业融通资金所支付或收取的利息超过或者低于没有关联关系企业之间所能同意的数额，或者利率超过或低于同类业务的正常利率，税务机关可以调整其应纳税额。

此类税务风险在现实的经济活动中大量存在，已引起税务机关、企业和个人的高度重视。

（三）、商业地产招租事项

商业地产经营管理模式在之前已经进行过探索并形成了专题报告，不再表述。

集团自持商业物业逐渐增加，招商合同签订与税收处理关系较密切。

1、免租期税收政策规定

房产税：

【财税[2010]121号】第2条规定：

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

营业税、企业所得税，目前税务总局尚未出台专门的文件予以明确，正因为没有明确规定，给税收管理部门提供了自由裁量空间。

2、税收筹划

消除免租期，对租金进行分割（租金与管理费），降低房产税纳税基数。

3、具体操作

招商合同中不能出现“免租期”约定，将租金摊薄。

如商业房产原值5000万元，免租期6个月，则可规避房产税：

21万元。

合理进行租金分割，分别签订租赁合同与物业管理合同。

如500万元租金，若分割租金300万元、管理费200万元，可节税24万元。

4、税收风险揭示

利用免租条款恶意逃避税收行为，规避税务认定关联交易。

企业所得税上适用《特别纳税调整实施办法（试行）》“转让定价方法”和“转让定价调查及调整”的规定进行纳税调整。

营业税上适用营业税暂行条例实施细则“价格明显偏低并无正当理由”，税务机关可进行纳税调整。

个别地方已经出台了税收规定，要求“市场管理费”标准必须是经物价部门批准，方可分开核算并纳税，否则一并缴纳房产税。

（四）、项目土地增值税事项。

1、土增税税负测算。

每一个开发项目，财务一定要做好项目“前期、中期、汇算前”各阶段的土增税税负测算，与本地区同行业类似项目税负进行比较，过高则企业税负加重，过低容易引起税务部门特别关注。

目前财务部门对项目三期土地增值税进行模拟清算。

利息按实扣除：

土增税综合税负为1.61%；利息计算扣除，土增税综合税负为1.44%；

2、税收筹划。

（1）、产品定位与税收政策结合

法规优惠政策：

“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免税”

核心内容：

掌握项目所在地税务部门对“普通标准住宅”界定，并在项目实施中结合。

乐山税务部门规定：

单套建筑面积144M2（含144）以下，住宅容积率1.0（含）以上，实际成交价低于同级别土地上住房综合平均交易价格的1.4倍，价格执行标准以税务部门公告为准，（从2012年5月4日起执行5898.20元/M2）。

税收筹划：

注意税收界线。

如营销定价：

按3期非普通住宅土增税综合税率1.63%计算，基础价格5898.20元/M2,定价平衡点6002元/M2，[（X-5898.20）*（1-5.57%）=X*1.63%]，若企业普通标准住宅属于免税范围，定价区间在5898.20---6001.94之间，均要付出税收管理成本，

（2）建筑成本合理规划。

建筑成本是土增税直接扣除、计算扣除、加计扣除重要因素，建筑成本合理规划是土增税筹划核心关键。

如前所述：

成立非关联的建筑公司、商贸公司，对材料成本、建筑成本进行适度调控，注意结合税负分析，把握“度”的问题，重点分析增量增值税、建安营业税与土增税节约量。

例如：

三期1批次精装房，通过对清水房与精装房同期同口径数据对比，单位销售价格增量比单位装修成本低25.8元，税收检查中此类属于异常现象，可能纳入税收检查重点范围。

（3）、融资成本扣除选择。

法规规定：

“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

”

按实扣除与计算扣除选择权在企业，通过对三期数据比较：

利息按实扣除：

土增税税负为1.61%；

利息计算扣除，土增税税负为1.44%；

计算扣除可节税287万元。

核心内容：

在项目清算中沟通交流非常重要，凡涉及到选择权事项，企业一定要事前判断，提前沟通，选择有利于企业的方案。

（4）、清算方式选择。

政策规定：

增值税清算管理规程：

“主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

”

“应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

”

1、税务主导：

由税务机关受理并指定相关税务师事务所清算。

此种方法企业相对被动，一般属于结果出来后企业确认问题，费用承担方为税务部门。

2、企业主导：

由企业自主清算结果报税务部门审查备案。

此种方法企业主动较强，过程中沟通协调力度较大，费用承担方为企业。

（五）、精装房款项分割。

1、税负比较。

精装房款拆分为房款、装修款，分别适用不同流动税种及税率，房款：

营业税及附加，税率约5.6%；土地增值税，综合税率约2-3%；装修款：

营业税及附加，税率约3.4%（不包括个人所得税附征），例如：

一套房屋装修10万元，则可节税10*（8.6%-3.4%）=5200元，拆分精装房款能够达到节税目的。

2、税收政策依据。

根据国税函[1998]53号批复：

纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。

鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。

因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。

政策核心：

纳税人同一主体。

3、税收筹划：

将精装修房屋销售合同分解为“毛坯房合同”和“装修合同”，具体操作及注意事项：

（1）、装修企业是不能体现关联（如前甲方供材料处理），双方具有严格的合同或协议，而且商品房的售价接近或略低于该小区政府公布的平均售价。

装修企业必须在此基础将发生的装修成本真实的体现，并具有合理利润空间。

装修成本由设计费、材料费、工时费组成。

（2）、时限的确定：

应确定一个时间为房屋完工（达到可以入住）时间，然后再发生装修成本。

　（3）、最重要的一点：

必须买房人与开发企业和装修企业分别签订协议或合同。

4、风险揭示：

（1）、不能仅是房地产开发企业与买房人签订全部合同。

（2）、装修企业与开发企业法理上不能体现关联。

　（3）、利润的合理划分不能偏离常规。

　（4）、若税务机关认为装修企业是开发企业请的，根据国税发[1998]53号文，发生的装修费用是开发企业的成本，开发企业销售商品房应包括装修费用在内。

不但不会少缴税，还多了一个建筑环节营业税收。

四、与税务管理部门沟通。

沟通、沟通、再沟通，与税务部门交流保持常态，经常上门或争取税收部门到公司现场交流，财务部门负责人要与税收管理人员保持良好个人关系，牢记税收自由裁量权掌握在具体税收管理部门（专管员、征收所）。

无论何时，都要保持一个畅通的沟通渠道，同时要有意识留有检查余地，给足税务部门尊重与面子。

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