房地产概论实验报告蔡家.docx

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房地产概论实验报告蔡家

西南大学

调查报告

学院：

园艺园林学院

专业：

城乡规划（风景园林方向）

年级：

2013级

姓名：

学号：

指导教师：

陈教斌

2015年10月27日

一．实验目的：

1．了解当今及未来房地产市场情况；

2．了解房地产在建设过程中的状况；

3．了解房地产开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力；

4．了解房产的价格走势；

5．了解房地产开发项目的成本；

6．了解楼盘所处地区的交通情况；

7．了解居民对该地区房地产项目的满意程度；

8．了解房地产开发企业在投资决策过程中，土地开发潜力分析、投资可行性研究、营销策划、销售规划、广告推广计划、规划设计方案设计等；

9．熟练运用所学理论知识进行实践，熟悉房地产项目运营的各个流程，进行居住区房地产项目调研与考察，编制调研实验报告。

二．实验方法：

观察分析法，资料分析法，形容词量表（语义差别法，又称SD法）SWOT分析，互联网权威网站，现场调研，实地访问。

三．实验工具：

皮尺、签字笔、铅笔、橡皮、相机、记录本、数码相机、计算机、记忆储存设备、绘图设、各类表格等

四．实验内容：

1．了解当今及未来房地产市场情况；

2．了解房地产在建设过程中的状况；

3．了解房地产开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力；

4．了解房产的价格走势；

5．了解房地产开发项目的成本；

6．了解楼盘所处地区的交通情况；

7．了解居民对该地区房地产项目的满意程度；

8．了解房地产开发企业在投资决策过程中，土地开发潜力分析、投资可行性研究、营销策划、销售规划、广告推广计划、规划设计方案设计等；

9．熟练运用所学理论知识进行实践，熟悉房地产项目运营的各个流程，进行居住区房地产项目调研与考察，编制调研实验报告。

五．调查地点：

重庆市北碚区蔡家岗镇

六．蔡家房地产市场环境概况：

1）基本概况：

蔡家岗镇位于重庆市北碚区南部，三面环江，东、南临嘉陵江与重庆北部新区隔江相望，西靠中梁山脉与龙凤桥镇、童家溪镇、沙坪坝区回龙坝接壤，北接施家梁镇，距北碚城区12公里、渝中区15公里。

全镇幅员45.75平方公里，下辖6个行政村，6个社区居委会。

目前，全镇常住人口约7.6万人，户籍人口约3.8万，公租房居住人口约4万。

2）地理环境：

蔡家岗镇为亚热带季风性气候区，雨热充沛，林木丰茂，一江三环，浅丘起伏，西高东低，为灯塔向斜丘带，地势平坦开阔，海拨一般在150——350米之间，地质结构稳定，无滑坡等地质灾害发生，适合城市建设。

清晨的蔡家

3）交通条件：

国道212线和渝合高速路南北纵贯。

境内有乡道11条41公里，村村通公路；境内有水码头7座，多为人渡，使用情况良好。

规划中的二环线从该镇北面而过，规划中的中环线嘉陵江大桥跨江与北部新城、江北机场相接;规划中的轻轨线、滨江大堤公路和遂渝铁路的开工建设更为蔡家的交通打开了出口，缩短了蔡家与主城区的时间和空间距离，蔡家岗镇交通将四通八达。

蔡家岗镇距江北国际机场仅15公里，境内有渝武高速（G75）、中环快速干道、国道212、轻轨六号线（在蔡家境内设有向家岗、曹家湾、蔡家三个车站）、兰渝铁路（蔡家站）通过，交通十分便利。

远期将建成水土大桥、嘉悦二桥以及轻轨14号线（蔡家站）等，进一步加强蔡家岗镇与重庆主城其他区域的联系。

4）经济发展概况：

蔡家岗镇于1998年规划为市级小城镇试点镇，重庆市第11个城市发展外围组团之一，经国务院批准，重庆市城市发展总体规划确定，2004年—2020年，蔡家组团以发展中高档住宅区、大型公共设施用地和以仪器仪表制造为主的拓展区，举办国家级和世界级的博览会、体育赛事等的备选用地之一。

力争15年时间，使蔡家组团与沙坪坝区、北部新区连成一片，成为长江上游的科教文化信息中心和北碚区新型的政策、经济、文化副中心。

2005年1-8月完成镇级财政收入379.3万元，完成年度计划85.81%，在城郊片区位居第二，乡镇企业实现总产值58242.7万元，增加值17157.6万元，入库税金1830万元。

分别完成年度计划的70.6%、69.8%、78.28%;固定资产投入8242万元，完成年度计划的69.85%，招商引资5510万元，完成年度计划的68.87%。

2013年，全镇实现工业总产值350.19亿元，实现限上商业销售额90亿元，实现居民可支配收入11000元，实现财政收入逾6300万元。

5）城市规划概况：

按重庆市都市功能拓展区规划，将加快建设21个大型人口聚居区，其中蔡家聚居区规划面积38平方公里，规划人口52万，蔡家岗镇规划建设用地面积37.41平方公里。

全镇除三溪村外均已纳入规划范围，属两江新区蔡家组团开发建设核心区。

6）城市建设概况：

1．2012年1月1日，两江名居公租房竣工投入使用；

2．2013年8月8日，蔡家岗镇总投资超50亿元的项目——佳程广场开工建设；

3．2013年12月25日，蔡家岗镇—横线中梁山歇马隧道破土动工；

4．2014年4月15日，蔡家公租房社区卫生服务站投入使用；

5．2014年6月29日，蔡家老街“环线”竣工通车；

6．蔡家岗镇已通天然气，已建成了一个能满足组团需要的气源站、日产3000吨的自来水厂、22万伏的玉皇观变电站、11万伏的李家坝变电站。

该镇电力充沛、水资源丰富、基础设施完善，加上以光缆为主的传输宽带数据信息网和重庆主城区相连的有线电视网覆盖全镇，将全面满足蔡家组团15--20万人的精神文明和物质文化生活的需要。

新建的蔡家综合贸易大楼及蔡家、灯塔2个集贸市场，改善了蔡家面貌。

建设中的蔡家

七．蔡家岗镇房地产消费市场特征

1．城市住宅区需求量持续上升，城市的进一步拓展与配套不断完善对广大市民具有相当大的吸引力，蔡家岗镇的的城市配套设施较为完善，但受城市发展空间与价格的限制，以及市民对居住环境的越来越强烈等因素的影响，住宅郊区化越来越明显。

2．对现房需求比重下降，期房接受程度高。

在网上查阅资料了解到蔡家岗镇近两年实际成交的房屋类型中，期房的成交量明显多于现房。

虽然人们对现房的需求程度明显高于期房，但隋着房地产市场逐渐规范，开发商的实力不断增强，人们对期房的信心进一步增加，从而使消费者对期房的需求比重提高。

可以预见，在今后一段时间内人们对期房的需求量会进一步增加。

3．小区深受市民的喜爱。

小区在居民的心目中占据了相当的位置，尤其是小区多层建筑和小区小高层浇筑深受欢迎。

对居住环境的更加看重和人们的生活习惯决定了消费者对小区情有独钟，这也是目前市场上多数单体建筑销售进度相对较慢的重要原因之一。

4．房屋类型需求量呈多元化格局，平层认识购房的首选。

错层结构在前些年一直受到市场的追捧，一段时间内占据相当大的市场份额。

但目前人们的更加喜欢平层的布局简洁、使用和低价。

5．注重室内个性化的装饰，清水房仍是市场需求主流。

清水房价格相对较低、且对房屋的装饰可以更多的实现个性化。

6．三居室称为市场需求的主力户型。

80——130m2的三居室成为目前的市民需求的主流。

一方面受生活水平提高的影响，另一方面受目前家庭人口结构的影响，市场对三居室的需求在短时间内不会发生改变，并会在今后很长一段时间延续。

7．房价仍是影响剧名消费的第一要素。

根据发达国家地产规律显示，一个地区房地产价格就是一平方米房价等于一个白领阶层一个月的收入，由于目前蔡家岗镇的居民收入偏低，消费者将房价作为首要考虑因素也在情理之中。

八．调查项目介绍：

本次调查选取的是蔡家轻轨站附近，该区域目前已经引起了主城投资客的关注，但价格仍是至关因素。

目前整个蔡家的房子价格算比较低的，轻轨6号线也开通了，交通还算方便，钱不充足的刚需族可以考虑在这边置业。

蔡家组团规划为低密度、高品质生活区、但目前发展下，刚性需求反而销售情况较好。

蔡家组团今年来供应量很大，整个区域的发展前景很好，名流印象位于该区域，潜力很不错，在售的名流印象高城区自开盘短短的一段时间内，销售率达到了80%；但目前在售的名流印象别墅项目销售状态一直不是很好，别墅类产品受市场、配套、总价等方面影响，销售情况并不乐观。

现场接待人员的专业素质对提升项目品质、促成成交起到了至关重要作用。

1）隆鑫·爱琴海

项目地处照母山板块，该区域目前是买房最热的区域，距照母山森林公园约1.3公里，该公园是重庆的城市緑肺，在调节气温、净化空气方面有着重要重要，居住环境非常不错，居住环境十分良好。

户型：

三室两厅、三室一厅、两室两厅、两室一厅

三期A户型，2室2厅1卫，约80.00平米二期B户型，2室2厅1卫，约80.00平米

一期D户型，2室2厅1卫，约95.14平米二期D户型，2室1厅1卫，约90.00平米

2）名流印象

名流印象潜力很不错，整个区域的发展前景很好。

目前整个蔡家的房子价格也较低，且轻轨6号线开通了，交通还方便。

2房变3房户型，2室2厅2卫，约84.98平米2房户型，2室厅2卫，约75.93平米

2室2厅2卫，约99.05平米2室1厅1卫，约75.00平米

B2户型，2室2厅2卫，约84.00平米B1户型，2室2厅2卫，约99.00平米

3）上城中央

上城中央位于北碚蔡家组团核心区域，紧邻轻轨6号线，交通方便。

且蔡家附近居住人群少，空气也非常清新。

目前，购买上城中央的房子，一次性付款还优惠6.5万。

D1-1/8户型，1室1厅1卫，约64.56平米D1-4/5户型，2室2厅1卫，约77.89平米

D3-1户型，2室1厅1卫，约105.84平米D1-3/6户型，2室1厅1卫，约78.94平米

4）旭辉朗月郡

蔡家组团作为两江新区重要的组成部分，经历了几年蓄势，蔡家组团的发展前景与市场价值已经完全被市场所认可，宏伟的价值预期正逐步转化为现实。

目前蔡家的楼盘供应量很大，价格较市场上更低，前景看好。

跃层B9户型，4室2厅2卫，约147平米Bx-1户型，1室2厅1卫，约58.00平米

loft跃层户型，2室2厅1卫，约53.00平米B1户型，3室2厅2卫，约112.00平米

5）两江名居

两江名居是重庆市的一个公租房小区，位于重庆两江新区蔡家组团北部，具体位置为重庆市北碚区蔡家镇灯塔村，占地面积630亩，总建筑面积106万㎡。

整个项目由住宅和配套工程组成。

住宅楼由A、B、C、D、E、F六个地块共45栋27－33层住宅组成，总共17150套，采用剪力墙结构，室内精装，住宅层高达3米，设计使用年限50年。

6）雍林雅苑

本楼盘旁边有3个大型市政公园,环境好。

毗邻蔡家工业园区,升值空间巨大。

同时蔡家组团的生态环境也十分优越,组团（园区）位于市域主要旅游干线上,是城市旅游的黄金通道,一面靠山,三面环水,山丘河谷层次丰富,场地形态独具个性,周边还有缙云山、北温泉、小三峡等著名的风景旅游区,景观奇佳、环境优美。

北碚蔡家组团单位小高层团购电梯房,中庚城旭辉朗悦郡对面的雍林雅苑,小区环境很好共16栋小高层,每户一个车位,配套由单位出资,紧临轻轨站。

九．调研结果：

重庆作为中国第四个直辖市、作为西部地区唯一的直辖市，它是一个快速发展中的城市，毫无疑问经济是会持续上升的。

通过在图书馆、在网络上查找以及现场调研等方式得出以下结论：

目前国房地产开发企业普遍存在“小、散、差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。

为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。

为保持我市房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产市场的调控能力，完善房地产市场管理制度。

近年来，房地产开发呈现持续快速发展的良好势头，为推动经济发展、美化城市、改善居民生活做出了一定贡献，但房价上涨过快，无形中降低了居民购房的能力。

因此，政府要加强对房地产市场的调控，加快经济适用房的建设步伐，促进房地产业健康稳定发展。

同时要加强对房地产行业的管理，健全和完善我市房地产管理体系，有效抑制投资、投机性购房。

2、做好中长远规划，保持房地产开发投资适度规模发展。

一是要因地制宜合理编制房地产开发和土地供应规划，重点保证经济适用住房、廉租住房建设的土地供应。

二是加强房屋拆迁计划管理，把房屋拆迁总量控制在住房供应量的合理范围之内，防止由于拆迁规模过大，加剧普通商品房供需矛盾。

3、增强企业实力，提高市场竞争力。

在国家房地产调控政策下，必然会引起房地产开发企业进行重新洗牌，一批没有资金实力的小企业将会被淘汰出局，一大批自身规模较小的企业，必须要采取各种方式，走兼并调整的道路，一批有实力的企业，要集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。

面对激烈的市场竞争，房地产开发企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，增强市场竞争力。

通过本次的调查学习，我们小组对蔡家地区的几个典型的房地产开发项目进行了调查，一是了解了北碚区进来的房地产市场，二是学习到了房地产开发的基本流程，三是对以后的学习工作打下基础。

这次调查我们小组不仅完成了老师布置的实验任务，而且自身也收获良多。

附件

调查实景