房地产是暴利行业吗房地产开发商利润率到底有多少.docx
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房地产是暴利行业吗房地产开发商利润率到底有多少
房地产是暴利行业吗，房地产开发商利润率到底有多少？
【知乎用户的回答（197票）】:
同意@图灵Don的答案。
补充一下，如果题主觉得万科的产品线太长，可能影响利润率。
那么，我们再拿一家产品线比万科短，但是基本定位在高端市场的房地产企业-----世茂，来看看（原谅我喜欢香港上市公司，一来数据可信度高（这里不解释），二来年报界面友好）：
2013年世茂年报第九页，营业收入101.5亿，同比增长49.6%，净利润18.7亿，同比增长33.6%。
怎么样，和万科的苦逼差不多吧。
为什么发生这个现象呢？
我们再去看一看土地增值睡（来自XX百科）：
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
土地增值税率表
级数
计税依据
适用税率
速算扣除率
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
2
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40%
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
四级累进税制，在售价扣除成本后（这个应该就差不多是毛利了），大量的金额通过土地增值税回到了不曾出过力的政府的腰包里。
请不要质疑这个税种的合理性。
你把地卖给人家一次了，人家造了房子再卖出去，什么营业税印花说这个费那个费的也交了一遍，结果人家赚的钱你还要分很大一份，呵呵呵，社会主义真好。
那么，房地产企业为了达到或者接近原来的利润指标（人家也有股东，人家借钱也要利息），原来成本加50%可以办到的事，因为这个税，可能就要加到80%。
谁是房价高最大的受益者，不言而喻。
回应@TANXINBUZU的分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
您的资金杠杆理论上是可行的，在实际上：
1.低息贷款。
多么美好的字眼，你说低息就低息了么？
您知道现在银行对房地产开发企业的风控程度么？
资金成本，是每一个房地产企业的生命线，我见过8%已经很自豪的开发商，也见过15%年利率拿钱，自诩为银行打工的房产大鳄。
听说还有更高的。
这么说吧，你有本事拿到正常利率的银行贷款，你就可以做生意啦。
2.投资5亿的房地产项目，土地成本占项目10%已经是很罕见的牛逼了吧，这一单就是5000万，土地费用国家规定是一定要自有资金，不得贷款，全额支付的，哪里来的银行贷款？
3.这一点非常被人忽视，就是周转时间。
房地产项目投资大，周期长，一个项目从买地到销售完毕，一般都是3年以上，哪怕这个项目财务静态利润是100%，三年平均年利润也就是33%。
再算上资金成本，又低了一层。
这就是为什么万达啊，海亮这些发展商在追求快的根本原因，武汉万达汉街从拿地到开业不到12个月，业界瞠目，我们的研究重点，瑞安的新天地太平湖项目，13年了开发了一半不到，大家纷纷觉得高大上但是没有人去效仿，就是这个道理了。
4.刚才看到评论里说到拿到银行贷款，再去投其他项目，这个就更不现实了。
一般而言，我们都是用项目做抵押，以项目公司为主体得到贷款的，这笔钱叫建设贷，银行也有监控，专款专用，只能支付关于本项目的采购，行政和承包商等款项，想拿出来，银行风控是吃白饭的啊？
再多补充一点，大多数城市已经实行了预售款监管，别说银行借给你的钱，就是你自己卖了房子的钱，也不是你想拿走就拿走的。
卖不动，很有关系。
概括来说，和我们个人炒房不一样，利息，监管，税收等等要严格多了，我和@图灵Don的答案中，万科和世茂的年报是公开的，您可以自己去看一下详细的财务数据，这里就不贴出来了。
总之，资金杠杆是存在的，但是没有这么离谱。
感谢大家的意见和支持，再次更新，回应@马冰杰童鞋的答案~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
在三线城市一期就开发15万平方，我猜一定是大盘，也是大发展商。
好吧，我们就算算他的利润：
毛利很好算，4900-2200=2700
这个毛利毫无意义，路上捡瓶子的老太太毛利超过10000%，不是一样苦逼？
我们要算算净利润：
1.企业营业税：
5%，4900x5%=245
2.企业所得税：
10%·12%,按10%算吧，4900x10%=490
3.土地增值税：
这个大概算一下吧，1100x30%+1100x40%+500x50%=1020
4.销售及广告费2%（别告诉我你不请代理不给佣金不打广告）4900x2%=98
5.行政管理费用（员工，总部管理费，法律费用，行政开支等）3%不过分吧，4900x5%=147
项目粗算净利润=2700-245-490-1020-98-147=700
这个项目这么大，一般来说，从立项，报规，拿地，设计到开工，一年不过分吧。
15万方，不可能是多层小区为主吧，一定是高层，建设周期1.5~2年是行业基准吧。
算算整个周期，按2.5年计算，
年净利润为;700/4900/2.5=6%。
这个是粗算，实际的情况不会有太大差距。
大哥，您跟我说这是暴利行业我还真不好意思和您打招呼。
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好，很多同学说房地产是不全部用自有资金的，那咱们也算一下，
土地是自有资金的，算1000吧，其他的在500吧，也不至于交完土地款就全部空手吧？
至少设备场地人员和启动资金总要一点吧？
700/1500/2.5=19%。
这是把杠杆算掉以后哦，也不高啊。
从这个案例可以看出，一个卖4900的房子，政府除了卖地拿钱（我估计800~1000每平方），直接税收又拿了1700，间接税收（开发商付给材料，设计，工程，广告，销售，员工的钱里也包含着税收）更不好算。
谁是最大的受益者？
别忘了，购房者去买房子的钱也是被先征了一遍税的！
！
！
然后还有契税啥的，呵呵。
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什么是暴利？
我觉得在高速公路上设个卡，敬个礼就可以几百几百一辆车收钱的是暴利，我觉得卖给你兑酒精的劣质汽油却和国际北海布伦特精炼油价格挂钩的人是暴利，所有的烟，酒，盐，通信和其他垄断行业是暴利。
一个充分市场化的行业，是没有暴利的。
社会主义万税！
！
！
【张甲岩的回答（70票）】:
房地产的净利率（净利润除以收入总收入）究竟有多少？
如果项目正常运营，10%左右。
做得好的项目，可以达到20%以上；做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。
这里说得是单一的项目，就是建一个楼盘的净利润。
集团公司还需要扣除集团的费用（管理、宣传、公关等费用）。
10%在国内什么水平？
大部分传统行业内的大型企业，利润率5~6%左右，甚至更低。
在《2?
0?
1?
2?
年?
中?
国?
企?
业5?
0?
0?
强的利润排名》中，制造业企业利润率为2.90%上下。
→链接点我！
排名靠前的基本是互联网、垄断、能源、金融（包括银行），也就是「非一般行业」。
房地产行业的公司：
华润：
排名52，利润率22.47%；
世茂：
排名53，利润率21.97%；
恒大：
排名70，利润率18.24%……等等
房地产企业超过15%的有8家，10~15%的有7家。
其余的都在10%以下。
平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。
10%确实高于很多「一般行业」。
但称不上暴利，最多可以说是「微暴利」吧。
题主、以及有的人觉得房地产行业很暴利，为什么？
（题目被修改，可以看问题日志）
之所以他们会认为整个房地产行业都暴利，可能的原因：
①行业中最挣钱的个案（20%以上），甚至是谣言，容易被媒体宣传或口口相传。
传到耳中的更多的是「暴利」的案例；
②有「房价高所以一定高利润，一定暴利」的误解；
③对房价一路狂涨的宣泄；
④没有考虑到其他更暴利的行业；
⑤确实有一些不合法合规的个案存在。
很多答主用了上市公司了数据，可以说明问题吗？
上市公司数据能反映平均值，能展现行业的常态，正常运营方法。
但是也有不足。
因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。
大开发商的融资成本低，但运营成本高，而且会为了打品牌拿「地王」。
排名靠前的开发商，有时候，地拍下来的时候就知道是赔钱的。
所以我们看过大公司，接着看看具体项目的盈利空间。
@图灵Don老师使用的例子，用第三产业和第二产业作比较。
个人认为跨度太大，不太有可比性。
比较暴利的项目应该是什么样的呢？
@马冰杰老师和@张小放老师都提到了一个案例。
我就用这个例子（它是高利润个例，不能代表行业普遍现象）。
@马冰杰老师没有考虑行政和销售费用，@张小放老师的营业及附加税和企业所得税计算有些问题。
该项目每平方米售价4900，拿地成本+建筑成本+融资成本约为2000-2200每平方米（按照2100计）。
毛利润=4900-2100=2800
①扣除营业税及附加=4900*5.6%=274.4
②扣除行政及销售费用=4900*（3%+3%）=294
③土地增值额度=2800-274.4-294=2231.6
扣除土地增值税=2231.6*50%-2100*15%=1115.8-315=800.8
④企业所得税=（2231.6-800.8）*25%=1430.8*25%=357.7
⑤净利润=4900-2100-274.4-294-880.8-357.7=1073.1
项目净利润率=1073.1/4900=21.9%
这里不能除以时间，答案就是21.9%
那我们再看看资金效率：
2100的成本，杠杆2:
1，所以自有资金700就够了，1400靠融资。
时间也按照2.5年（但实际上会比这个短，根据各地政策不同，在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）
自由资金投资回报=1073.1/700/2.5=61.32%
这些公司怎么做到如此高的利润率的？
最重要的一点是要做到拿地便宜。
通过各种方法（此处省略，别问我，我不会说哒！
）拿到价格比较低的地。
其次就是利用财务方法做高成本，以此降低增值税和企业所得税。
据说（不是我说的哦！
不要来查我！
）很多公司都做了一定程度的手脚。
还有融资成本。
房地产项目基本都是要借钱做的，年息个位数的开发贷和30%以上的高利贷，是有很大差别。
写在最后
每个行业都有赚钱的和赔钱的，赚得多和赚的少的。
了解它利润的来源和运营方法，了解「为什么」，远比一个「暴利」或者「非暴利」的概括性答案要重要。
利益关系：
资金方。
===
祝愿各位能买到便宜的房子！
以上。
【知乎用户的回答（34票）】:
万科2013年财报：
万科发布2013年度报告显示，万科去年实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元。
公告透露，2013年万科房地产业务毛利和净利均有所下跌。
房地产业务结算毛利率为22.31%，较12年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。
腾讯2013年财报，作为对比：
腾讯2013年总收入为人民币604.37亿元（约97.55亿美元），相比去年同期增长38%；净利润170.63亿元，比去年同期增长19%。
结算净利率为28.23%。
一个滋润，一个苦逼。
【知乎用户的回答（16票）】:
首先说明，虽然我在房地产行业干了10多年了，但是还是很少去关注房地产是否暴利行业，也很少去研究，这里说一点身在这个行业里的一些直观的认识，不一定正确，纯属一家之言，也没有什么理论高大上，大家看看就过：
1、总体来讲，房地产黄金十年的发展，产生了大量的财富，产生了数目众多的超级富豪，一定程度来说，说房地产是暴利行业也是有一定道理的。
我认识的人中（本人身在国企），靠房地产发家致富的，超多（当然，没去细算过，感性认识）。
2、在帝都，某人一年税后收入30个，据在一地产公司做人力资源总监的朋友说，这人的这个收入在帝都的房地产行业圈内属于中下水平的收入，想想在这个之上的收入需要什么样的利润支撑，还是有一定的想象空间。
3、2008年在帝都，我们公司其中一项目，60万平米建筑面积，拿地成本很低，开盘预计销售7000元~8000元/平米，结果私人股东不同意（项目是与一私企合资成立），说定价低了，时间正好在2008年年中，2008年年底房地产下滑，但是公司还是咬牙坚持，结果坚持到2009年下半年开盘，起价15000元/平米，二期2万/平米以上，后面的基本3万/平米以上，现在尾盘5万/平米以上，我们公司也藉此获得了很多的发展资金。
我当时的感觉就是，暴利。
4、房地产黄金十年的过去，现在的地产行业，再说是暴利行业，其实就不一定正确了，还是要分项目具体来看。
在市场是经过激烈竞争取得的项目，在目前房价趋稳的条件下，本身的拿地成本就高，人工也贵，再想获得暴利，其实很难了，10%-20%应该已经不错了，而且在目前的帝都市场，销售定价太高，人家住建委还不一定给你发预售证呢。
但是对于有些设置了拿地条件或凭guanxi或雄厚的beijing取得的土地，其拿地成本很低，而且还可以取得各种税收优惠，其利润确实是属于暴利的范畴。
（大家不要以为现在是公开市场拿地就很gongping，那是很扯得事情）。
5、给大家看一个我去年做的一个帝都郊区的项目测算，可以看看（随便看看啊，我不保证正确）：
没有计算增值税，大家随便看看玩，上传之前我做了微调，可能有的数据对不上，水边看看。
没有计算增值税，大家随便看看玩，上传之前我做了微调，可能有的数据对不上，水边看看。
2014.4.15补充
1、当然，计算方法不同，可能利润率也不同，比如按项目实际投入资本计算，比如不按照成本利润率计算，我们按照自有资金30%~40%计算，计算自有资金的投资回报率，还是很可观的，不知道这样是不是算暴利，似乎也是目前房地产竞争仍然如此激烈的原因。
2、中国房价到底是怎么确定的，我以前负责过一个楼盘，大致可以说说，一个楼盘入市，销售价格肯定是经过了公司经理办公会或董事会的同意审核，定价方法有很多，什么成本利润法呀，什么市场法呀什么的，不一而足，因为是国企的原因，所以定价的时候我还是比较的保守，采用了成本利润率定价，直接在成本的基础上定了一个利润率，然后在分摊到具体每套房，以求总利润符合公司经理办公会的要求，但是在实际入市的时候，其实没有完全按照这个执行，因为周围的房价在涨，所以我负责的这个楼盘也根据实际情况小幅多次的调高了房价，最终的利润比当初的预估高了很多。
所以我个人觉得中国房价的确定，有两个因素，一个是成本，一个是总体市场不停上涨的价格的推动，纵观这十几年市场的发展，我自己的感觉是，有时候是不停上涨的市场不由自主的推高了房价，反正不管你怎么定，它都能卖出去，挺畸形的。
（补充：
当然，理论上房价的上涨跟货币超发啊、投资渠道少、土地财政啊、土地市场的政府高度垄断什么的等等有关，这里俺就不说了，太理论了。
20144.5.20）
3、其实作为一个行业内人士，我个人不喜欢中国的房价这么疯狂的涨，不利于整个行业的发展，很容易大起大落（当然了，因为我们的房地产市场虽然有竞争，但是也是在政府管控下的竞争，不完全是自由竞争的市场，畸形儿，所以很少大起大落），总让人心惊胆战，我跟我同事开玩笑说，等哪天房地产雪崩了，咱两扫大街去吧，咯咯。
【TANXINBUZU的回答（18票）】:
用利润率来计算房地产开发收入是不实际的。
房地产暴利源于某一时期，因为房地产项目”风险极低“，有了土地和项目书便可以从银行获得巨量的低息贷款。
比如，一个投资5亿的房地产项目，20%的利润率是1亿，但前期投入可能只要2000千万，剩下全是银行低息贷款，那就是500%的收益。
【王小龙的回答（6票）】:
我现在在一个省会城市工作的会计师事务所工作，审计过不少房地产企业，另外我也在一家上市房地产企业做过财务工作，我想试着回答下这个问题。
我觉得目前来看，房产企业已经远远不是前些年那样属于暴利行业了。
以我在房地产企业做的时候开发的楼盘为例：
均价20000，楼面价（就是土地款除以建筑面积）10000，建安成本3500，管理费用和销售费用平均1000。
这样大致算来，房地产企业每销售1平方米息税前利润是20000-10000-3500-1000=5500元。
然后我们再来算算银行利息也就是房地产企业开发具体楼盘向银行申请开发贷款所需支付的利息，这个楼盘总投资大概26个亿，自有资金12亿，向银行筹集14亿，2013年银行贷款3-5年的基准利率是6.4%，开发贷款一般需要上浮一些，这个楼盘上浮30%，所以开发贷利率是6.4%*（1+30%）=8.32%，借款两年，利息总额为14亿*8.32%*2约为23000万，每平米需要承担的利息费用约为2000元。
所以每销售一平米的税前利润是5500-2000=3500元。
然后再算一下税金，首先是流转税，其中营业税率是5%，营业税是20000*5%=1000元，教育费附加及地方教育费附加和城建税是以营业税作为计税基数，综合税率是12%，所以教育费附加为1000*12%=120元，所以每销售1平米扣除流转税的利润是3500-1000-120=2380元。
注意，还没完，我国还有土地增值税，这是根据土地增值额来计算的，采用超额累进税率，所谓超额累进，就是赚的越多，土地增值税越多。
土地增值税的计算比较复杂，我就不详细说了，直接给出大致的结果，为增值额的30%，大概每平米要交2380*30%=714元，所以再扣除土地增值税的每平米利润为2380-714=1666元。
你以为税完了吗，还有一道所得税，这个是根据利润总额的25%征收的，所以要交所得税1666*25%=417元，所以最终每平方米赚1666-417=1250元。
最终的利润率为1250/20000=6.25%，这个利润率能说是暴利吗，注意啊，我还收着算的，很多小税种根本没考虑（契税、印花税等等），另外小的开发商贷款利率要上浮50%，还有就是最关键的你能保证你开发的楼盘每套都卖出去吗，如果卖出去要几年时间呢？
卖不出去就意味着资金链断裂，因为房地产开发前期需要投入大量资金，地价和银行贷款利率以及建安成本都是真金白银投入的，所以房地产企业目前的艰难处境是可想而知的了。
所以，以我国的高地价，高利率，高税率来看，房地产行业绝不是暴利行业，至于现在的限购限贷是否合理，你们就自己想想吧。
【胡子潘的回答（6票）】:
看不下去有傻逼在上边瞎逼逼北海某县08年，100亩1200w可以拍得下来的话，我就是一句话，胡逼一时爽，全家火葬场。
贴点数据来，先来链接：
广西省北海市国土资源局12月29日拍卖出让一幅国有土地使用权
这是06年12月底出的一份拍卖公告，出让地块的位置位于广西北海的海景大道，面积是109203.26平方米，也就是163.9亩，起拍价9828w，最低增幅100w，也就是每亩起拍价已59w！
整条茶亭路就没有几个地块，100亩以上的，找一下就知道是哪个楼盘了，这里我就不对嘴了。
这块编号为2006GC038地块最后的成交价，有兴趣的自己去XX！
我所在的公司是在08年年底拍下来茶亭路某地块（就在这块边上不远），成交完最后每亩折合200w+。
你一亩12w能拍得下来？
某县？
好啊，把地块名称跟公司名称发来，顺道把公示贴出来！
知乎上没有什么听说，没有什么我朋友说，也没有什么我觉得，就是赤裸裸的数据！
知乎容不得你胡逼！
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【马冰杰的回答（6票）】:
本人在三线城市，才做了一个楼盘，一期大概15w多平米，人工材料和流通环节以及公关花销再加上资金拆借的高利息，折合每平米大概2100~2200，销售的开盘价在4900。
你可以自己算利润是多少！
【MatthewGuo的回答（4票）】:
大量地产界人士在这里吐槽啊，题主的问题其实并没有质疑房地产应不应该暴利，而在问是不是暴利。
是不是暴利，这个是相对的，和制造业或者航空业比，房地产普遍2位数的净利绝对是暴利；同时就算很多存在暴利的行业，其实大家能看到的赚到暴利的企业永远是少数比例的。
而且在一个竞争的市场环境下，能赚到暴利的企业一般都需要具备几个条件，要么在一个市场领域有先发优势，比如Apple；要么就是能形成一定的技术垄断，比如医药行业；还有或者就是资源或流通渠道的垄断，比如很多你懂的被打了不少老虎和苍蝇的行业。
房地产可以赚到相对的暴利，就是因为房地产属于一个资源被垄断的行业。
如果大家质疑这句话，我的建议大家要对行业进行广义的理解，一个行业是有产业链的，产业链的上游就是产生这个产业必要资源的地方，在本国就是政府，所以从这个角度来说，咱们政府也是房地产行业的从业实体。
因为存在这种上游的垄断，所以直接下游企业也就是房地产开发商就有了很高的进入门槛，这也意味着可以寻求暴利的机会以及对应的风险。
至于房地产的利润率究竟有多少，很多人的回答已经说得非常细致了。
而价格，最核心还是由供需关系决定的。
中国房地产的需求，并不能简单的说是居住需求，就是用城市化来说也不完全，还有大量的投资需求存在。
一说房地产就能说到宏观经济去了......打住。
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【杨二侠的回答（2票）】:
不是房地产行业的，但是前阵正好跟着老总到厦门与中交海西总部接触，对方总经理叶XX介绍他们一个房地产项目的时候听的。
没有具体的数据分析，也没有专业的词汇，但是让我印象最深的就是对方说，中交海西总部到厦门两年多运作这个项目，现在楼盘正在建，但基本已经预售完了。
就这个项目，就运作了两年，利润30亿。
可能存在中交作为央企的优势和帮政府修地铁做基建的关系，从政府手里低价拿地，同时把地铁线路改了改在自己楼盘下开了一站等因素，但是资金回收的如此快确实比一般同规模的工业项目要强很多。
另：
周边楼盘卖的都没他们的好，除了地铁优势之外，他们的户型相当不错，送的面积不少……
整个项目给我的概念就是，房地产项目做得好利润可以超高，投资回收期很短，比工业项目强多了。
或许是个特殊的例子，但是或许能代表部分典型的企业……
PS：
国企或者大企业都是低价拿地，以整体的大规模投资诱惑政府，然后让政府给一些优惠条件，比如零地价，成本低价等等等等……
【吉少的回答（2票）】:
说房地产行业暴利的知友，建议先看看腾讯、XX之类的互联网公司的盈利率，如果可以的话再了解下时下热门的手游公司的盈利率，回头想想，房地产行业根本不是什么暴利行业
【王岩的回答（1票）】:
暴利，但是分和谁比，很多第三产业的利润率常年低于银行贷款利率，和他们比，自然房地产开发行业是暴利了，但是也不过10%~20%间，而且除了大鳄们，其他的个别项目还有可能亏本，总体来说，作为一家市场化高的企业而不是政府关系户的话，房地产的平均利润率应该是低于饭馆的，当然，规模不可同日而语。
为什么呢？
房价这么贵都被谁赚了呢？
其实你我心里有数。
当年周天勇说房地产开发的70%利润都被政府拿到了，其实差不多，目前北京的住宅土地成本在30%~40%（这是评估的数据，实际上可能更高），这只是土地出让金的部分，然后还有契税3%，这些钱要现钱，不交齐不给办国有土地使用权证，然后报规要求在政府指定的几个地方办，然后准备开工，等拿到国有土地使用权证、建设规划许可证、工程施工许可证、开工证之后才能到银行申请贷款，这几步需要的费用当然要算国家拿走了吧，而且目前这几年银行对房地产的贷款从紧，什么意思呢，就是利率高，作为国有控股的我国银行，这部分利率说被国家拿走也没错吧，然后就是开工建成，这段时间还是可以随着工程进度增加贷款的，然后，该竣工备案了，该拿预售证了，这时候就不能贷款了，而且卖房的先决条件就是还款，这时候又到了该缴税的时候了，比如万恶的土地增值税，我国相关法律认为，房地产出售价格减去相关税费、成本、合理增值（学名扣除项）后的利润视为土地增值部分，这是要缴纳增值最低30
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