湛江国有土地上房屋征收与补偿实施细则.docx

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湛江国有土地上房屋征收与补偿实施细则

湛江市国有土地上房屋征收与补偿实施细则

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了规范我市国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号（以下简称《条例》），结合本市实际，制定本细则。

第二条为了公共利益的需要，在本市国有土地上实施房屋征收与补偿的，适用本细则。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。

第四条市房产管理部门为我市房屋征收部门，主要职责为：

（一）负责贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和政策，拟定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，报本级人民政府批准后执行;

（二）负责对全市国有土地上房屋征收与补偿工作的指导和监督；

（三）组织实施本级人民政府决定的国有土地上房屋征收与补偿工作;

（四）受本级人民政府委托，组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见，按规定举行听证会，对房屋征收进行社会稳定风险评估等。

各县（市、区）人民政府（管理委员会）确定本级房屋征收部门，负责组织实施本级人民政府（管理委员会）决定的国有土地上房屋征收与补偿工作。

市和县（市、区）发展改革、财政、综治、公安、规划、住建、国土、城市执法、工商、文化（文物）、审计、监察等相关部门，应当依照本细则的规定，按职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

被征收房屋所在地的街道办事处、镇（乡）人民政府，应当配合做好房屋征收与补偿的相关工作。

第五条房屋征收部门经本级人民政府批准，可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条市房屋征收部门每年应会同相关部门对县（市、区）房屋征收部门组织实施的房屋征收与补偿工作进行监督检查，主要检查的事项：

（一）房屋征收计划执行情况；

（二）房屋征收补偿方案的执行情况；

（三）房屋征收决定和补偿决定的执行情况；

（四）社会稳定风险评估情况；

（五）相关信息公开情况；

（六）房屋征收档案建立及保存管理情况；

（七）需要监督的其他行为。

第七条国土、规划、住建、房管部门要积极配合房屋征收部门做好被征收的房屋调查、核对工作。

城管执法部门应加大对城市房屋征收范围违法建筑物、构筑物、设施的查处力度，对征收期内未自行拆除的违法建设要依法查处及拆除。

审计部门要加强对房屋征收补偿费用使用情况的监督，按规定公布审计结果。

监察部门要加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门、相关单位及其工作人员的监察。

房屋征收范围所在的街道办事处、镇（乡）政府等有关单位应按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第二章征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县（市、区）人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本细则第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合本市国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当按照程序纳入市、县（市、区）国民经济和社会发展年度计划。

第十条市、县（市、区）人民政府作出国有土地上房屋征收决定，应当满足下列条件：

（一）为了公共利益的需要；

（二）征收项目需取得发展改革部门出具的立项批文、规划部门出具的规划意见和国土部门出具的用地审查意见;

（三）已进行社会稳定风险评估并制定风险评估报告；

（四）对拟征收范围内的房屋相关情况进行摸底调查并确定征收补偿方案。

征收范围按照规划部门出具的规划意见红线范围确定，征收项目涉及被征收人数量达100户以上（含100户）的，或者存在其他重大复杂情况的，市、县（市、区）人民政府作出房屋征收决定前，应当经本级人民政府常务会议讨论决定。

第十一条作出房屋征收决定前，房屋征收部门组织房屋征收实施单位做好并完成以下工作：

（一）房屋征收部门应当核实拟建项目是否符合本细则第八条的规定；

（二）指导拟建项目业主向发展改革、规划、国土部门办理立项批文、规划意见和用地审查意见；

（三）房屋征收部门会同相关行政管理部门按规定组织社会稳定风险评估并制定风险评估报告，报本级市、县（市、区）人民政府审核。

（四）房屋征收部门应当指导房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、结构、层数、建筑面积、房屋占地面积等情况进行调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。

调查登记结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

（五）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报本级市、县（市、区）人民政府。

市、县（市、区）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布（公布方式：

采取在政府门户网站、房屋征收部门网站、湛江市市级公开发行报刊、征收范围的居民社区及所在的街道办事处、镇（乡）公告栏进行公布），征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

被征收人提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交给房屋征收部门。

征收补偿方案应当包括以下内容：

1、房屋征收与补偿的法律依据;

2、房屋征收的目的；

3、房屋征收的范围；

4、征收时间；

5、实施步骤；

6、补偿依据；

7、房屋征收补偿办法：

被征收房屋类型和建筑面积的认定办法、补偿方式及标准的计算方法、补助和奖励标准；

8、用于产权调换房屋的基本情况和调换的办法；

9、房屋征收评估机构选定办法；

10、征收补偿资金的安排情况；

11、房屋征收补偿的签约期限；

12、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；

13、其他事项。

（六）市、县（市、区）人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改征收补偿方案。

（七）确定征收补偿费用按期到帐、专户存储、专款专用。

第十二条市、县（市、区）人民政府作出房屋征收决定后应当及时在征收范围内公告，并将公告在湛江市市级公开发行报刊、政府门户网站和房屋征收部门网站上发布。

公告应当载明以下内容：

（一）征收的依据和目的；

（二）征收的地点和范围；

（三）委托的房屋征收实施单位名称；

（四）房屋征收补偿方案；

（五）达不成房屋征收补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法；

（六）行政复议、行政诉讼权利；

（七）房屋征收与补偿的咨询地址；

（八）其他应当公告的事项。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十三条市、县（市、区）人民政府及房屋征收部门根据房屋征收范围的实际情况，切实做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

第十四条被征收人对市、县（市、区）人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋用途以增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：

（一）以被征收房屋为注册地址的工商注册登记手续办理；

（二）房屋的转让、租赁和抵押；

（三）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;

（四）其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告，并书面通知有关部门，暂停办理有关手续。

公告和书面通知应当载明暂停期限和征收范围，并附征收范围图。

暂停期限最长不得超过1年。

第三章补偿

第十六条房屋征收部门委托的房屋征收实施单位可以与被征收人签订房屋征收补偿协议。

第十七条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

房屋征收补偿可实行搬迁时限奖励和搬迁补助办法。

搬迁时限奖励标准应控制在被征收房屋类似房地产市场价格的10%以内，搬迁补助费每户不应低于1500元。

第十八条征收住宅房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择住宅房屋产权调换。

第十九条被征收人选择住宅房屋产权调换的，房屋征收部门应当计算被征收住宅房屋价值的补偿金额与产权调换住宅房屋价值金额，并与被征收人进行结清差价。

除房屋征收部门与被征收人协商一致以外，产权调换住宅房屋的套内建筑面积不得少于被征收住宅房屋的套内建筑面积。

第二十条依法征收个人住宅房屋且被征收人符合住房保障条件的，市、县（市、区）人民政府应当优先给予住房保障，不受轮候限制。

第二十一条征收按照房改政策购买的房屋，按照房改政策批准购买住房的面积进行补偿，公用分摊面积尚未购买的，不予补偿。

第二十二条征收非居住房屋的，应当对被征收人给予以下补偿：

（一）被征收房屋的市场评估价格;

（二）设备搬迁和运输、安装费用；

（三）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（四）停产停业损失补偿。

第二十三条征收宗教团体所有的房屋，房屋征收部门应当事先征求宗教事务管理部门的意见，尽可能满足宗教事务的习俗，并与宗教团体签订征收补偿协议。

第二十四条征收房产管理部门依法代管的房屋，房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。

征收补偿协议应当经公证机构公证，征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全，补偿款应由公证机构办理提存。

第二十五条征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照《担保法》和房地产抵押有关规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。

达不成协议的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人应当变更抵押物。

第二十六条征收的房屋，因产权人不明确或者被征收人下落不明的，房屋征收部门应当按征收实施单位调查登记被征收房屋的情况（包括房屋座落地址、门牌号、基底面积、占地面积、结构、层数、总建筑面积、成新率、房屋环境因素），评估价格等有关事项向公证机构办理证据保全和提存补偿金后实施征收。

第二十七条被征收的房屋可以按以下情形及标准进行补偿：

（一）被征收房屋层数为一层的（包括棚户区平房），用途属于住宅性质的，征收补偿可以按房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍以下进行补偿；

（二）被征收房屋层数为二层以上（含二层）四层以下（含四层），用途属于住宅性质的，征收补偿可以按房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.4倍以下进行补偿；

（三）被征收房屋层数为五层以上（含五层）七层以下（含七层）用途属于住宅性质的，征收补偿可以按房屋征收决定之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.2倍以下进行补偿。

第二十八条因房屋征收涉及被征收人、公房承租人的固定电话移机以及有线电视、管道煤气、水表、电表、宽带网迁装等费用，由房屋征收部门按照征收时的相关部门收费标准予以补偿。

第二十九条被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房地产登记机构颁发的《房地产权证》记载的面积和用途为准。

第三十条对经规划、国土和房产管理部门认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

住宅房屋改为商业经营用房的认定：

在征收决定前住宅房屋经规划部门批准改为经营性用房的，可以认定为非住宅用途。

第三十一条被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房屋征收决定公告后30个工作日内，被征收人应协商选定房地产价格评估机构；半数以上被征收人共同选择同一家房地产价格评估机构的，应视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估工作。

如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布的房地产价格评估机构名录中通过摇珠方式确定。

房屋征收部门组织被征收人通过摇珠方式确定房地产价格评估机构，被征收人仍然不配合的，房屋征收部门可以通过向社会公开购买评估服务确定房地产价格评估机构。

房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构在征收范围内予以公告。

采取摇珠方式确定房地产价格评估机构的，房屋征收部门应当在摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点。

公开摇珠时，应当由公证机构现场公证。

第三十二条房地产价格评估机构应当将评估结果在征收范围内进行公告，公告期限不应少于10日。

第三十三条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告或者应当知道评估报告结果之日起10日内，向确定的房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向确定的房地产价格评估机构提出书面复核申请，并提出评估报告存在的问题和意见。

房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

被征收人或者房屋征收部门对确定的房地产价格评估机构的复核评估结果有异议的，应当自收到复核评估结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

房屋所在地没有确立评估专家委员会的，可以依法确定评估专家委员会。

第三十四条对于因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益和停产停业期限等因素确定。

房屋被征收前的效益，原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。

停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起到产权调换房屋通知交付之日止。

如按房屋被征收前的效益原则进行补偿，被征收人不同意的，房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

被征收人对评估结果有异议的，可以按照本细则第三十三条规定申请复核、鉴定。

被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收房屋产权人的，被征收人应负责搬迁被征收房屋的所有责任。

被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

第三十五条房屋征收补偿资金的使用范围为：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）搬迁、临时安置补偿；

（三）停产停业补偿；

（四）对被征收人的补助和奖励；

（五）与房屋征收有关的经费。

第四章征收实施

第三十六条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县（市、区）人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威协或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十七条房屋征收部门与被征收人依照本细则的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和相关奖励、补助等事项，订立补偿协议。

征收补偿协议签订后，一方当事人不履行协议约定义务的，另一方当事人可以向人民法院依法提起诉讼。

第三十八条实行货币补偿的，被征收人在签订征收补偿协议时，应当将被征收房屋的《房地产权证》或者《房屋所有权证》、《国有土地使用证》一并交给房屋征收部门。

房屋征收部门、被征收人应当及时到房地产登记机构办理房地产注销登记。

实行产权调换的，房屋征收部门应当协同被征收人办理所调换房屋的产权登记手续。

第三十九条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县（市、区）人民政府依照《条例》及本细则的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

征收补偿决定的期限不得少于30日。

补偿决定应包括本细则第三十七条第一款规定的有关补偿协议的事项。

对征收住宅房屋补偿争议的，补偿决定的征收补偿方式应当采取产权调换的方式进行补偿。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县（市、区）人民政府向被征收人发出搬迁催告被征收人仍不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县（市、区）人民政府向人民法院申请强制执行。

申请人民法院强制执行的，市、县（市、区）人民政府应当按照规定提交作出补偿决定的文件、被申请人的基本情况、并附具体补偿金额和专户存储帐号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

人民法院裁定准予执行的，由作出征收决定的市、县（市、区）人民政府组织城市管理、房屋征收等部门和单位协助人民法院执行，依法实施强制搬迁和拆除。

第四十一条征收项目完成后，房屋征收部门应当书面告知建设项目业主，并办理相关交接手续。

第四十二条房屋征收部门应当依法建立房屋征收与补偿档案，将项目补偿安置方案、被征收房屋评估、被征收房屋的补偿、行政复议及行政诉讼、资金使用（拨付）、审计、监察等情况纳入征收补偿档案。

房屋征收部门应当将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第五章附则

第四十三条《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理。

各有关部门要加强引导、监督拆迁人和拆迁实施单位，依法做好被拆迁人的补偿安置工作，严格执行有关规定，政府及有关部门不得组织实施行政强制拆迁，应当依法申请人民法院强制执行。

第四十四条本细则中下列用语的含义：

（一）被征收人，是指被征收房屋的所有权人。

（二）公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立合法的租赁关系的个人和单位。

第四十五条本细则自发布之日起施行，有效期年。

有效期届满或政策、法规变化，根据实施情况依法评估修订。