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增城新晨花园项目可行性研究报告

增城新晨花园项目

可行性研究报告

二○○九年七月

第一章总论1

一、项目概况1

二、项目承办单位及法人代表简介3

第二章项目的可行性和必要性5

一、项目建设的必要性5

二、项目建设的可行性6

第三章市场预测及营销策略11

一、市场分析11

二、竞争力分析12

三、营销策略13

第四章建设规模与主要建设内容17

一、项目建设规模17

二、项目主要建设内容17

第五章技术方案、设备方案和工程方案19

一、技术方案19

二、主要设备方案22

三、工程方案24

第六章主要原材料与燃料供应26

一、主要原辅材料供应26

二、原材料、辅助材料来源与运输方式27

第七章总图运输与公用辅助工程29

一、布置原则29

二、总平面布置方案的说明29

三、平面布置31

四、竖向布置31

五、总平面布置主要指标32

六、厂内外运输32

七、公用辅助工程34

八、供电工程35

九、照明35

十、防雷及等电位联结36

十一、通信设施36

十二、供热设施36

第八章节能节水措施37

一、节能节水措施37

二、能耗指标分析37

第九章劳动安全与消防38

一、危害因素和危害程度38

二、安全措施方案38

三、工业卫生39

四、消防设施39

第十章环境影响评价41

一、厂址环境条件41

二、项目建设和生产对环境的影响42

三、环境保护措施44

四、环境保护投资46

五、环境影响评价46

第十一章项目管理与实施进度48

一、项目管理48

二、项目建设工程与实施进度安排48

第十二章投资估算与资金筹措方案50

一、投资估算50

二、估算结果与资金筹措方案51

三、社会风险分析52

第十三章项目结论与建议53

一、结论53

二、建议53

一、开发企业概况

项目投资商广州新晨实业有限公司，成立于2003年，依托集团公司在玩具及动漫产业近十余年的成功业绩及经济实力，定位于“致力于优质物业的发展和投资”，是一家经营理念务实、操盘手法创新的房地产开发商。

新晨地产本着“因使命而聚集，因有梦而筑家”的企业理念，秉承专业的精神、精益求精的态度和锐意创新风格，立足于使其开发的每一个项目皆成为所在地区的精品或标志性楼盘。

广州新晨房地产有限公司拥有健全完整的组织架构、科学合理的管理体系，以及一大批来自万科、中海、时代、新世界地产在内的业界精英，其蓬勃的生机、活力以及所蕴涵的创造力，必将使新晨地产在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为广东房地产行业的一支重要的新生力量！

新晨地产在以创新求发展的同时也不忘将产品品质和控制成本放在各项工作中的重要位置。

致力于将打造精品楼盘与向市场提供性价比优良的产品完美相结合。

以规模、速度、效益宗旨，有效地提高在市场的竞争力。

以品质、创新、服务为导向，赢得市场的认同和口碑。

新晨地产创始人蔡东青先生，现为中华全国青联委员、广东省青联委员、中国玩具协会常务理事、广东省玩具协会副会长，广东知名青年企业家，曾荣获首届广东青年五四奖章。

其创办的奥迪玩具实业有限公司、奥飞文化传播有限公司，均为业界知名的玩具生产和动漫产业的品牌企业，其塑造的科技创作快乐、创新成就未来，正深刻的影响和推动着整个国内玩具动漫行业的发展。

二、项目投资环境与市场研究

（一）增城市的区位优势

1、地理位置

增城位于广东省广州市东部，又称穗东，地处珠江三角洲都市圈内，是广州、东莞、深圳等珠三角城市群和广深经济带的重要节点。

增城依托广州，毗邻港澳，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化，西连广州经济技术开发区和广州科学城，是全国闻名的荔枝之乡、牛仔服装名城、新兴的汽车产业基地和生态旅游示范区。

2、交通优势

增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。

广汕公路（324国道）横贯增城中部，广深公路（107国道）、广深高速公路经本市新塘镇。

广州广园快速干线和广惠高速公路分别贯穿增城中南部，广惠高速公路增城路段设置了多个出入口。

广州北三环高速公路、增莞深高速公路和新平公路正在抓紧规划兴建。

广九铁路横贯南部，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。

广州的城市轨道交通也规划开通至新塘和增城市区。

增城市至广州国际机场和深圳黄田国际机场仅需30分钟至40分钟车程。

新塘镇邻全国第二大港广州黄埔港距离15公里。

增城是广州东部板块的重要组成部分，区位、交通、产业、生态环境、发展空间等后发优势越来越多，发展潜力越来越大。

近年来，随着广州东进战略的实施，我市将迎来新一轮发展的重要战略机遇。

（二）增城市的经济发展

1、经济数据

近年来，增城认真贯彻落实科学发展观，以创建广州东部现代化生态新城区为目标，打好“广州牌”，融入珠三角，积极探索都市圈卫星城的科学发展模式，因地制宜大力发展经济。

2008年，全市国内生产总值510.27亿元，工业总产值1104.42亿元，财政总收入102.49亿元，分别比2007年增长18.28%、22.3%和32.72%。

在全国县域经济基本竞争力评比中，增城跃居全国第12位，连续七年位居广东省首位。

先后荣获“联合国和谐城市提名奖”、“中国和谐之城”、“全国绿色小康县（市）”、“全国绿化模范县（市）”、“全国科技先进市”、“广东省文明城市”、“广东省教育强市”、“广东省卫生城市”和“广东省林业生态县（市）”等称号。

2、发展规划

构筑南中北“三大经济圈”：

南部先进制造业产业圈，中部都市生活圈，北部都市农业与生态旅游圈。

新型制造业基地：

增城大力推进新型工业组团化，可集中连片开发的工业用地近10万亩，发展空间广阔。

市重点建设新塘工业加工区、东区高新产业工业基地、宁西工业基地和石滩工业基地，园区地势平坦，地质条件好，岩层到地面仅20米左右，用地区内建筑物少，土地平整工程和拆迁安置工程量小，运输及运营成本低。

全市已形成汽车摩托车及其配件制造业、牛仔休闲服装业、精细化工等支柱产业。

首期投资22亿元、生产规模12万辆的广州本田二厂及首期投资2亿元、生产规模100万辆的五羊本田新工厂即将投入量产。

牛仔休闲服装约占全国总产量的五成，康威运动系列产品名列全国前茅，国际牛仔服装节、牛仔面辅料展览会影响广阔，新塘镇被授予“中国牛仔服装名镇”称号。

生态旅游休闲区：

重点发展富有特色的生态与体育休闲式旅游项目,尤其是规模大、吸引力强的旅游项目及四星级以上的度假式酒店。

2004年我市加强了何仙姑旅游景区和白水寨风景名胜区的规划建设，加大了策划包装和宣传推介力度，举办了挂绿诗会、荔枝文化旅游节、新塘国际牛仔服装节、增城菜心美食节等系列活动，逐步形成了“荔乡仙境增城游”，白水寨被批准为省级风景名胜区。

全市旅游接待人数首次突破100万人次，增长112.06%。

都市农业基地：

增城农业，是广州地区和珠江三角洲粮食、水果、蔬菜、禽畜和鲜活商品的主要生产基地，走出了一条公司+基地+农户的“三高”农业发展路子。

全市种植优质稻53万亩（优质稻种植率达98.3％以上），蔬菜40万亩、荔枝22万亩、速生丰产林21万亩。

现已形成泰稷丝苗米发展有限公司、威华中纤板厂、汉华莱场等农业龙头企业。

增城挂绿荔枝久负盛名。

堪称品质一流。

2001、2002年举办了两届挂绿荔枝拍卖会，最贵一粒为55.5万元，轰动海内外。

2003年举办了增城挂绿敬赠抗击非典英雄活动，受到社会的好评。

增城丝苗米素有“米中碧玉”美誉，挂绿、总统等品牌米供不应求。

迟菜心等蔬菜鲜嫩爽甜，远销香港及欧美。

（三）增城市的房地产市杨综述

1、宏观经济

2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷、房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段。

2009年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业。

与发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求还比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础。

连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心：

2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低1.89个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。

据银行计算，按等额本息还款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18%左右。

10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1%收取，使购房成本降低了2%以上。

同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

综上所述，经济的良好发展和政策的支持，房地产市场开始升温。

2、发展现状

近几年，陆续有十几家国内知名的大地产商进驻增城，汇美小区、亚太新城、碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新康花园、澳洲山庄、新塘新世界花园、锦绣银苑、新塘国际贸易中心、新都盛世名门、金地荔湖城、顺欣广场、金泽华庭、现代城市花园、合生湖山国际、金泽豪庭、荔富广场、好景华庭、新晨碧桂园、富城花园、嘉骏豪苑、锦绣御景苑、锦绣新天地、恒大山水城、新塘广场等项目，们带来许多新的思维、新的潮流和风格，为增城市排名全国县域经济基本竞争力第15位、荣获联合国“世界和谐城市提名奖”、“全国绿化模范县（市）”、“广东省林业生态县（市）”奠定了坚实的基础。

2004-2008年8月增城市房地产统计数据图

面积：

万平方米，金额：

亿元

　3、周边楼盘

增城地区楼盘概况

楼盘名称

占地（亩）

建筑面积

（平方米）

均价

（元/㎡）

户型

锦绣御景苑

约450亩

700,000

4500

高层洋房、独栋别墅、联体别墅

新晨碧桂园

约23亩

106,000

4000

小高层洋房

好景华庭

约9亩

36,258

4000

高层洋房

侨建绿野山庄

约360亩

120,000

16000

特色别墅

崇和花园

约114亩

177,960

3200

花园洋房

运用市场比较法，参照周边楼盘情况一览表，选取具可比的五个楼盘，随着项目的逐步开发和市场的变化，增城房地产持续向好，售价也将逐步提升、步步走高。

4、目标消费群

当地消费者：

增城当地、新塘等地方企业和富裕居民。

其他消费者：

外来人口，如：

广州市、惠州市、东莞市、香港侨胞等富裕人群。

由于增城当地加工工业发达，产生大批富裕的企业主，这些人的居住观念发生了很大的变化，不再满足于自建房屋居住，转而倾向于有完善的生活配套、精致的园林绿化景观、优秀的物业管理住宅区、更重要的是他们也以能拥有知名楼盘的物业而感到荣耀。

广州市区、经济技术开发区等地的高级白领及管理人员收入较高且稳定，只要产品设计具有品位、价格吸引、交通条件能为他们所接受（一小时内），相信可以吸引一定数量的买家。

三、项目概况（技术分析）

（一）项目基本概况

地块面积

33,019.1平方米，折合50亩

土地所得

拍卖

用途

二类居住用地

坐落

新晨街三联村蛇头岭、狮岭

总建筑面积

69833平方米

总户数

442户

容积率（限高）

1.75

覆盖率

建筑密度小于20.7％、绿化率大于30.4％

地形地貌描述（详见实景照片）

未经整理的用地，基本上平整

配套设施

项目东侧为增城地区最好的中学－增城中学，南面是新晨碧桂园和新晨公园，斜对面还有新晨第三中学及增城实验小学，距离区政府仅10分钟车程。

（二）地块征用情况

项目地块是通过国有土地使用权公开拍卖方式竞得的。

目前该项目已经完成拆迁，项目附近社区的水、电、气、电信等管网基本运营正常，用地条件相对成熟，具备开发条件。

（三）项目定位

1．项目开发定位及市场策略

将项目开发成为新晨西区中高档标志型楼盘，并依托项目周边优质教育资源，以差异化、领先性产品赢得市场；

2．项目市场定位

山水家园、精品社区

3．项目客户定位

依托教育资源所吸纳的客户群：

教师人群、因名校所产生的陪读、就近读书人群；依托高素质、精品项目所吸纳人群：

中高层公务员、较富裕工商户、企业主等；

4．产品类型定位

产品在同样注重附加值的前提下，因客户实际需求而多样性。

即品质、附加值并无高低和多少之分，只因需求而有大小之别。

产品类型包含联排等类别墅、小高层、多层，甚至小多层的情景洋房。

（四）项目规划设计

1、规划目标

（1）以具有21世纪初居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住型、舒适型和安全型的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，力争打造出居住环境与周围环境相互呼应，建筑群体、活动空间以及自然环境和谐的文明示范小区。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能和质量水平，提高小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。

（3）建筑及环境设计应充分体现对人的关怀，以人为本，符合现代人的心理需求，提供舒适、温馨的公共或东、交往空间，提高城市居住环境的质量。

（4）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、小高层住宅分布，使小区具有良好的空间布局形态。

（5）吸收广州居住规划的优秀设计方案及新产品和增城市地方居住规划特点，创造具有增城市特色的满足居住生活需要的优质环境功能小区。

2、规划设计

项目占地面积33019.1平方米，总建筑面积约69833平方米。

充分利用其优越的地理位置，全部用于建造低密度、大规模的高尚住宅小区。

规划布局力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群，使居住步行系统与环境有机结合，充分满足人的环境心理及行为需要。

小区以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。

住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统，中心广场南北向贯穿整个小区。

小区以中心广场为界，分为东西两部分住宅群体，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。

3、道路交通

（1）本小区北面为新晨主干道新晨大道，西面为15米的规划路，东面为，东面为60米的新晨二环线；

（2）本小区主要出入口位置及有关限制详见规划控制图；

（3）本小区道路系统已采取人车分流方式；

（4）本小区住宅按实际每户1.5个车位配建停车为，居住区内地面

停车率≤10%；

（5）结合用地合纵平面规划设计，统筹安排绿化式地面停车位。

（五）项目开发建设及经营的组织与实施计划

项目设计单位为广东省新长安建筑设计研究院有限公司，建筑设计甲级资质及质量管理体系ISO9001：

2000认证的设计院，同时具有丙级的城市规划资质。

项目涉及酒店、办公楼、商住楼、公寓、别墅、住宅小区、标准厂区、商业娱乐房产及学校等，并有多项设计获奖。

良好的配合施工服务深得业主的好评。

项目施工单位为汕头市澄海区建筑总公司广州分公司有限公司，该公司是国家建设部批准的二级总承包企业，可承建大型小区和高层建筑。

该公司有三十余年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集大批高中级施工管理人才，建筑质量绝大部份达到优良等级，在消费者中树立了良好的声誉，加上其施工速度快，多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间，12层带电梯楼宇只用10个月便能交付业主使用，这为本项目开发建设提供了有力的保证。

同时项目还将聘请工程监理，有效控制项目的工期、成本及质量。

四、项目经济分析

（一）基础数据说明

以下单位成本按建筑面积预测

▪土地成本为403.72元/平方米；

▪设计咨询费为64.27元/平方米；

▪建安成本为1562.61元/平方米；

▪市政基础设施费为257.82元/平方米；

▪公共配套费为48.37元/平方米；

▪开发间接费为45.00元/平方米；

▪不可预见费为47.64元/平方米；

▪销售费用为78.53元/平方米；

▪财务费用为117.79元/平方米；

▪管理费用为117.79元/平方米；

▪营业税及土地增值税为272.60元/平方米

▪所得税按25%计算。

（二）项目投资估算、资金筹措计划

本项目开发建设投资为17650.18万元，总成本费用21714.00万元,计划采用滚动式开发，计划资金来源于：

1、股东投入自有资金6178.18万元；2、向银行借款10000万元；3、通过预售筹集建设资金1472万元。

1、成本估算

成本估算表

序号

项目

建筑单位成本

总成本（万元）

占比

土地成本

403.72

2575.33

14.6%

设计咨询费

64.27

409.98

2.3%

建筑安装费

1562.61

9967.87

56.5%

市政基础设施费

257.82

1644.60

9.35%

公共配套费

48.37

308.56

1.7%

开发间接费用

45.00

287.05

1.6%

不可预见费

47.64

303.87

1.7%

销售费用

78.53

500.92

2.8%

财务费用

117.79

751.37

4.3%

管理费用

117.79

751.37

4.3%

其他费用

23.40

149.26

0.8%

建设投资合计

17650.18

　100%

2、投资成本、资金筹措计划，判断每年所需的建设投资资金量

投资成本、费用估算表

单位：

万元

项目

合计

建设经营期

2009年

2010年

2011年

2012年

资金投入

土地成本

2048.10

前期工程费用

1033.05

206.61

826.44

建筑安装工程

10408.40

1043.53

6724.47

2640.40

市政及环境工程

1079.85

　107.99

647.91

323.95

公共配套工程

1273.25

763.95

509.30

开发间接费用

119.86

28.77

59.93

31.16

不可预见费

520.42

143.11

234.20

143.11

行政管理费用

332.46

79.80

132.98

119.68

营销费用

1188.03

237.61

712.81

237.61

财务费用

884.52

442.26

建设投资合计

18887.94

3895.52

10544.95

4447.47

3、资金筹措

资金筹措表

项目

合计

建设经营期

2009年

2010年

2011年

2012年

自有资金

6178.18

3528.45

2649.73

银行贷款

10000.00

3000.00

7000.00

预售资金

1472.00

900.00

572.00

合计

17650.18

6528.45

10549.73

572.00

（三）项目销售收入及利润的估算

1、收入预测

收入预测表

单位：

万元

年份

出售比例

类型

单价（元/㎡）

2010年

2011年

2012年

合计

2010年

60%

洋房

4000.00

10868.78

50%

联排

8000.00

3414.84

80%

商铺

7500.00

664.74

35%

车位

85000/个

918.00

2011年

35%

洋房

4000.00

6340.01

50%

联排

8000.00

3414.84

20%

商铺

7500.00

166.19

55%

车位

85000/个

1436.50

2012年

洋房

4000.00

905.73

联排

8000.00

商铺

7500.00

10%

车位

85000/个

255.00

100%

幼儿园

3800.00

304.11

小计

100%

洋房

4000.00

10868.78

6340.01

905.73

18114.52

100%

联排

8000.00

3414.84

6829.68

100%

商铺

7500.00

664.74

166.19

830.93

100%

车位

85000/个

918.00

1436.50

255.00

2609.50

100%

幼儿园

3800.00

304.11

年度合计

15866.39

11357.54

1464.84

28688.74

2、根据销售收入及成本费用的估算值，测算营业利润

营业利润测算表

单位：

万元

项目

合计

2009年

2010年

2011年

2012年

销售收入

28688.74

15866.36

11357.54

1464.84

总成本费用

17650.18

6528.45

10549.73

572.00

0.00

销售税金及附加、土地增值税

1738.90

1006.39

636.45

96.06

利润总额

9299.66

-6528.45

4310.24

10149.09

1368.78

所得税25%

2324.92

477.56

1505.16

342.20

税后利润

6974.74

-6528.45

3832.68

8643.93

1026.58

（四）项目经济效益分析

1、编制现金流量表，分析计算部分财务指标

现金流量表（二期投资）

单位：

万元

项目

合计

2009年

2010年

2011年

2012年

现金流入

销售收入

28688.74

15866.36

11357.54

1464.84

现金流入合计

28688.74

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