南昌市房地产市场报告.docx
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南昌市房地产市场报告
南昌市房地产市场报告
目录
一、南昌市宏观介绍2
二、南昌市2013年房地产市场情况3
1．2103上半年土地交易情况3
2．2013年上半年房地产成交情况5
三、南昌市2103年7月份房地产市场情况6
1．九龙湖片区土地市场7
2．朝阳新城土地市场8
3．东湖区青山湖板块住宅楼盘市场9
4．青云谱区象湖板块住宅楼盘市场10
小结11
四、南昌市7月新开楼盘价格11
1．普通住宅价格12
2．别墅价格13
3．商铺价格14
4．写字楼价格14
五、出让条件设置15
六、2103年下半年南昌房地产发展趋势15
1．整体供求较为平稳15
2．房价稳中有升，小涨5～10%16
3．朝阳洲火热，大九龙湖崛起16
4．旅游地产兴起，重点在城西16
一、南昌市宏观介绍
南昌县位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。
南昌市行政区域面积7402平方公里，南昌市区分：
东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、湾里区（不含红谷滩新区和昌北、高新开发区）。
市区建成区面积222平方公里，人口为92万人。
规划2020年，南昌城区面积将达到350平方公里，城区人口达到350万人。
2012年南昌市GDP为3110亿元，南昌人均GDP达59416.24元，全国第33位。
图1.1南昌区位图图1.2南昌行政区位图
二、南昌市2013年房地产市场情况
1．2103上半年土地交易情况
2013年1～6月份南昌共交易土地105宗，成交面积7830394㎡，土地出让金总额约79.8亿元，与去年同期相比成交金额上涨76%。
上半年成交的105宗土地，含商住用地共19宗，工业用地76宗，金融商务用地8宗，艺术传媒用地2宗。
上半年南昌商住用地成交主要集中于红谷滩区、高新区、经开区、湾里区和桑海区。
其中，红谷滩区成交最多。
2．2013年上半年房地产成交情况
近两年南昌市累计成交居住、商住用地7092.04亩，京东、红谷滩和昌北板块土地成交量均在1000亩以上，其中京东板块接近2000亩，三者累计占总量的近七成。
市区今年约有80个新盘入市，其中将推出住宅项目的有67个，朝阳洲、市中心、红谷滩和京东等四个板块新住宅项目均超过10个，朝阳洲板块以17个项目排名第一。
整体上看，京东和朝阳洲板块是热点板块，红谷滩九龙湖区域和市中心城北区域后劲十足。
2013上半年南昌土地成交楼面单价排行前五地块
地块编号
地块位置
用地面积㎡
规划用途
成交金额（万元）
溢价率（%）
楼面单价（元/㎡）
DABJ2013006
丁公路以西、广场东路以南
31978
住宅用地
91714.816
105.6
11472
DAEJ2013010
红谷滩新区红角洲A-05部分地块
5464.43
商务金融
21377.776
226
7523
DABJ2013007
朝阳新城控规C08-02、C09-01地块
42451
商务金融
29736.692
219.86
5837
DADJ2013005
井冈西路以西、锦绣花园以北
8452
住宅用地
8482.251
109.06
4562
DACJ2013029
青山湖区罗家一路以南、罗家西路以东
66906
住宅用地
36831.753
55.5
3670
2013上半年南昌土地成交溢价率排行前十地块
地块编号
地块位置
用地面积㎡
规划用途
起始价（万元/亩）
成交价（万元/亩）
溢价率（%）
DADG2013003
青云谱区市场中路以东、新溪桥路以南
61884.27
工矿仓储用地
36
180.1
400.28
DAEJ2013010
红谷滩新区红角洲A-05部分地块
5464.43
商务金融
800
2608
226
DABJ2013007
朝阳新城控规C08-02、C09-01地块
42451
商务金融
146
467
219.86
DADJ2013005
井冈西路以西、锦绣花园以北
8452
住宅用地
320
669
109.06
DABJ2013006
丁公路以西、广场东路以南
31978
住宅用地
930
1912
105.6
三、南昌市2103年7月份房地产市场情况
据南昌市国土资源局数据，2013年7月，南昌市土地市场供应43宗国有建设用地，供应面积3653.896亩，同比增加136.37%。
其中，
用地性质
成交宗数
成交面积
（亩）
成交总价
（元）
成交单价
居住用地
6
514
16.24亿
315万/亩
商住用地
1
50
0.55亿
110万/亩
商业金融用地
4
246
6.26亿
254万/亩
文化设施用地
2
336
1.60亿
47.6万/亩
1．九龙湖片区土地市场
自6月份九龙湖片区开始面向土地市场供地，首批千亩土地被万达集团摘得，其中居住用地四宗居住用地起拍价47-71万元/亩不等，总面积达560余亩，均以底价成交，楼板价330-640元/㎡不等，成交总价约3.41亿元。
土地编号
土地性质
土地面积
（㎡）
建筑面积
（㎡）
起始价（万元）
成交总价（万元）
楼板价（元/㎡）
JLH1304—C06
住宅用地
69722
209166
7321
7321
350
JLH1304—C05
住宅用那
84729
237241
8642
8642
364
JLH1304—D01
住宅用地
141643
155807
9986
9986
641
JLH1304—D04
住宅用地
77265
247249
8229
8229
333
JLH1304-C01
住宅用地
128373
192559
10976
10976
570
JLH1304-A02、A03
住宿餐饮用地
168188
168188
8073
8073
480
7月10日的九龙湖土地拍卖中，9宗土地被绿地集团拿下，合计土地面积851.179亩。
从拿地价格来看，以居住用地为主，商业商务、图书展览、文化设施各1宗，合计总价6.62亿元，平均每亩单价为84万元。
住宅楼板价500元上下。
土地编号
土地性质
土地面积
（㎡）
容积率
建筑面积
（㎡）
起始价（万元）
成交总价（万元）
楼板价（元/㎡）
JLH704-D02
文化娱乐用地
34270
0.8
27416
2056
2056
750
JLH603-D03
商服用地
73241
3.5
256344
13952
13952
544
JLH605-C01
文化娱乐用地
189965
1.0
189965
13962
13962
735
JLH605-B01
住宅用地
12644
3.0
37933
2067
2067
544
JLH605-B02
住宅用地
28409
3.0
85226
4219
4219
495
JLH605-B03
住宅用地
50729
3.0
152186
8294
8294
545
JLH605-B05
住宅用地
59346
2.5
148365
7389
7389
498
JLH605-B08
住宅用地
79068
2.5
197670
9844
9844
498
JLH605-B10
住宅用地
52424
2.5
13106
6527
6527
498
2．朝阳新城土地市场
7月份朝阳新城共拍卖2宗居住用地，起拍价高达416万元/亩和401万元/亩，被厦门国贸地产（南昌国贸地产有限公司）以75.72%、79.30%的溢价率摘得。
土地编号
土地性质
土地面积
（㎡）
容积率
建筑面积
（㎡）
起始价（万元）
成交总价（万元）
楼板价（元/㎡）
B01-05
住宅用地
55876
2.2
111752
33609
60262
5392
C03-04
住宅用地
67625
2.2
148755
42198
74151
4984
3．东湖区青山湖板块住宅楼盘市场
4．青云谱区象湖板块住宅楼盘市场
高新区、桑海区、经开区以工业地供应为主，暂不讨论。
小结
截至7月份，2013年南昌土地市场出让金总额已达96.77亿元，占去年全市土地出让总金额的87.35%。
1-7月，南昌市住宅、商服用地累计供应已达5900.1185亩。
根据2013年南昌市土地供应计划，南昌市住宅用地、商服用地计划供应11412亩，目前已经完成今年供地计划的51.7%，按照2012年实际完成计划90%左右计算，下半年预计南昌市还将有4300亩土地将入市，存量尚可。
四、南昌市7月新开楼盘价格
2013年7月，南昌市新建商品房住宅均价为9085元/㎡，环比上月上涨180元/㎡，涨幅为2.02%，同比上涨12.26%。
从走势上看，南昌房价正在9000元/㎡线上拉锯，今年下半年或将稳定住9000元/㎡的均价。
1．普通住宅价格
2．别墅价格
3．商铺价格
4．写字楼价格
五、出让条件设置
在九龙湖18宗2000余亩土地出让中，竞买方竞买要求为：
“须为中房网发布的2012中国房地产开发企业500强测评榜单前10强企业，且在南昌开发过获得国家绿色建筑星级标识项目”；
在红谷滩中央商务区由巴士在线竞购的宗地出让中，竞买条件为：
“竞买人须具备国家科技部颁发的现代服务业示范企业正式认定批复，并在竞得宗地后30天内将具有该认定的现代服务业示范企业全国总部注册在江西南昌”；
另有一宗被终止交易的朝阳新城DABJ2013043地块中，竞买条件为：
“该地块业态为‘移动通信转售业务全国性总部’，竞买人须具备国家科技部颁发的现代服务业示范企业正式认定批复，并在竞得宗地后30天内将具有该认定的现代服务业示范企业全国总部注册在江西南昌”。
无竞买条件限制朝阳新城DABJ2013031号、DABJ2013016号地块由国贸地产和数家地产商共同竞拍，最终溢价成功交易，溢价率达70%。
六、2103年下半年南昌房地产发展趋势
1．整体供求较为平稳
近两年南昌市累计成交居住、商住用地7912.34亩，可规划建筑1169.56万㎡。
一般从拿地到项目开工再到销售短则一年，长则三五年。
从规划报建和新开工量来看，2012年分别为632.81万㎡（住宅405.28万㎡，同比下降1.41%）、559.7万㎡（住宅380万㎡，同比下降13.46%），规划报建和新开工到入市销售一般在半年至一年。
再结合新增供应看，
2013年下半年整体供应保持平稳，略有下降。
全年可能呈现出震荡上行，年尾回落的走势。
2．房价稳中有升，小涨5～10%
2013年房价将稳中有升，小幅上涨5～10%（2007年到2012年南昌房价复合增长率为9.64%）。
3．朝阳洲火热，大九龙湖崛起
近两年南昌市累计成交居住、商住用地7092.04亩，京东、红谷滩和昌北板块土地成交量均在1000亩以上，其中京东板块接近2000亩，三者累计占总量的近七成。
整体上看，京东和朝阳洲板块仍然是热点板块，红谷滩九龙湖区域和市中心城北区域也会有所发力。
新建板块可能是市场上的一大亮点，望城新区可能随九龙湖新兴，该板块新盘数量达到15个。
4．旅游地产兴起，重点在城西
严厉的限购、限贷政策促使商业地产、养老地产和旅游地产等受到极大的关注。
旅游地产成为继商业地产后又一开发热潮，华侨城是国内有名的旅游地产开发商，并且在多地复制；万达集团也较早涉足，在长白山、西双版纳等投入数千亿资金。
到目前为止，南昌还没有真正的旅游地产。
随着万达文化旅游城、金燕国际温泉城、茵梦湖•北纬30°等项目的入市，南昌旅游地产将逐步兴起。
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