强烈推荐开茶楼可研报告性告.docx

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强烈推荐开茶楼可研报告性告

百联花园茶楼可行性告

四川川野山珍餐饮管理有限公司

企业宗旨

提供交友平台,弘扬休闲茶文化

企业作风

快速反应、雷厉风行、脚踏实地、精益求精

企业精神

团结务实、与时俱进

企业目标

作成都最好的商务聚会.交友.休闲.茶楼

一.项目可行性分析

1.地理位置

2.人们的文化消费习惯

二.茶楼的市场前景

三.茶楼的定位:

商务聚会、休闲

四.项目要求、设计

1.要求

（1）场地

（2）用电量

（3）空调

（4）消防

（5）其它

2.功能设计

3.施工设计

五.项目投资分析

1.投资估算

2.成本核算

3.利润分析

4.回报

六．项目建设

七.资金筹措与合作

八.项目运营

一.项目可行性分析

（一）地理位置

川野山珍餐饮管理有限公司对百联天府周边的场所进行了综合分析、评估如下：

1.百联天府位临二环路，边靠主干道，交通便利，地下停车可达1000多辆。

2.百联天府属大型商场和写字楼，现大楼已有的90%以上的知名商家入驻，如：

大型的海龙王洗浴中心、高档的名人会所（大型KTV）、友谊百货、世纪联华大型超市、川野山珍酒楼、茗桂轩大酒楼（粤菜）、健身中心等大型餐饮娱乐品牌企业。

整个商场人气渐旺。

3.百联天府相邻有许多的大型高档社区如：

锦官新城、中华园、新加坡花园、华尔兹广场等，且人均收入高，消费档次高。

4.该地段周边有新兴的餐饮消费区，如：

新希望路、科华北路。

茶楼位于百联天府五楼，客人可乘观光电梯直达。

五楼屋面是成都市最美的大型屋顶花园,其环境优雅、空气清新、阳光明媚、鸟语花香、有身临大自然之感,是人们休闲品茗的好去处。

5.南门属于成都市的经济发达区域,人均收入高、消费水平较高。

周边的人群大多都是有车族，生活半径在周边五公里内，而我们的项目刚好处于这个生活半径之内。

6.整个成都的商业重心正逐步向南移,势必可以产生较大的商务会吾需求。

以上这些都为开大型的高档茶楼创造了有利的条件.

（二）人们的文化消费习惯

1.巴蜀饮茶习俗源于先秦，是古老巴蜀文化的重要内容之一。

成都特有的矮桌竹椅和茶碗、茶盖、茶船子的"三年头"茶具，形成了一种独特的茶船文化，也叫盖碗茶文化。

茶馆、茶肆在蜀中更是历史悠久，遍布巴蜀城乡和街巷，极富特色，或隐于闹市，或立于郊野，置身于其中，不但可以品茗养性，还可以听评书、看围鼓，充分体味巴蜀的风土人情。

2.成都人利用茶叶的历史，有文献可查的，已有三千多年。

饮茶对人体有益无害。

因茶叶中含有30多种芳香物质，可以溶解脂肪，使胆固醇含量下降。

3.而成都茶馆之多堪称中国之最。

城乡处处有茶馆，形成人们都喜爱喝茶的一大地方特色。

坐茶馆是许多成都人闲暇的首选休闲方式，茶馆除了休闲之外还是社会社交的一重要场合。

了解行情，洽谈生意，有些茶馆增设娱乐文艺节目，打围鼓、唱清音、打金钱板等曲艺节目，看板、录像节目、打麻将、打扑克等。

当然最多是还是摆闲龙门阵。

茶楼成了成都市民不可缺少的一种生活方式.

二.茶楼的市场前景

1.百联购物中心是一个购物、餐饮、娱乐、品茗的消费摩，有近千户商家,30多家大型公司入驻。

川野山珍酒楼安装了一台方形的三方观看景观的直达专用电梯。

此酒楼是一个大型中高档健康餐饮场所，每天该酒楼客流量达到二、三百人，人气渐好，若五楼茶楼的建立，川野山珍酒楼也会给茶楼带来一定客源。

况且整个百联天府无茶楼，因此开茶楼会弥补百联天府购物中心的一个亮点。

2.成都是个休闲的城市，成都市居民消费水平随着收入的增加，自80年代以来连续攀上了几个台阶。

随着消费水平的提高，他们的消费从注重量的满足到追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型到追求生活质量的享受型、发展型，消费质量和消费结构都发生了明显的变化。

成都人对休闲环境的要求相对于其它城市来说要高，而项目的周边地区没有一个高中档的商务茶楼，我们项目的建立恰好可以弥补这个空缺。

3.酒楼经营时常接待大型的团体婚、寿宴以及零餐,那么茶楼建立后客人就有一个更好的休闲娱乐区,可以促进酒楼经济的增加,产生互动效应,实现餐饮休闲一条龙服务,达到双赢。

4.在满足本酒楼的需求的同时,还可以和茗桂轩、名人会所等公司进行互动,资源共享。

5.因本茶楼的背景与聚网公司有一定关系,茶楼也可整合聚网公司的人脉资源关系.可以满足百联天府以及周边公司商务会吾、购物休闲的需求。

三.茶楼的定位:

商务聚会、休闲

现代社会的发展，使每一个商界人士的工作压力加大，而传统的茶馆休闲行业是商务人士光顾最多的地方。

人们到那里可以为了迎合新的市场需求，我们推出商务休闲型茶楼将倍受欢迎。

四.项目要求、设计

1.要求

（1）场地我们需要百联购物中心五楼靠近二环路,与川野山珍酒楼观光电梯相连的位置,面积为1000平方米左右.

（2）用电量除中央空调用电外,还需电容量配置60千瓦以上.

（3）空调我们需要物业方配置中央空调.

（4）消防要求物业方消防合格,满足该项目经营.

（5）其它六通配套齐全（通水、通气、通电、通宽带、通电话、通光纤）、需业主方保证该项目能在此地方经营,并要求业主保证一切经营证照的顺利办理.

2.功能设计

（1）15平方米的厨房,可做小吃、水果沙拉、现磨咖啡等.

（2）中小包间11个,190平方米,可用于打麻将、洗脚保健.

（3）设商务大包,带卫生间四个,共计200平方米.可商务聚会、亲盟聚会、同学会、商务谈判、商务开会.

（4）公共卫生间,男女各一个,共计20平方米.女卫生间设有梳妆台.

（5）50平方的商务区域,可上网、打字、复印.

（6）大厅250平方米,可摆15张茶桌、酒吧式卡座10张.

（7）吧台15平方米,储藏茶叶酒水、调酒、收银等功能.

3.施工设计:

效果图、立面图、平面图、剖面图、空调新风系统图、水电系统图、煤气系统图、厨房排烟图等（略）

五.项目投资分析

1.投资估算:

120万

1）装修费:

:

60万

名称费用（万元）名称费用（万元）

大厅卡座8地面8

包间大小15个13吧台2

顶面4新风,空调改装10

大小厕所6个6小厨房2

招牌3其他3

设计费2

2）设备:

36万

名称费用（万元）名称费用（万元）

桌椅4沙发3

杯具2电脑8台3

茶几2大电视2台、电视15台4

自动麻将机6背景音乐2

保健床、洗脚椅2复印机等商务设备2

洁具6其他3

3）其他费用：

21万

名称费用（万元）名称费用（万元）

其他、低值易耗品2周转金3

营销前期费用2前期房租12

前期筹备及其他费用2

2．成本核算

1.经营状态分析（大厅按25桌，平均50元桌，包间按15个平均消费200元间）.

（一）低迷状态

1、茶水包间费收入

大厅营业额25×30%×50=375

包间营业额：

15×30%×200=900

大厅营业额25×50%×50=625

包间营业额：

15×50%×200=1500

凌晨00:

00至6时,暂不计算

2、浴足保健收入

按每天15人计算,每人消费45元即收入为15×45=675元

日均营业额：

375+900+625+1500+675=4075元

（二）普通状态

1、茶水包间费收入

①营业额：

25×50%×50=625

②包间营业额：

15×50%×200=1500

下午6:

00----晚上12点大厅上客率75%，包间上客率75%

①大厅营业额：

25×75%×50=937.5

②包间营业额：

15×75%×200=2250

晚上12点----次日早上，暂不计算

2、浴足保健收入

按每天25人计算,每人消费45元即收入为25×45=1125元

日均营业额：

625+1500+937.5+2250+1125=6437.5元

（三）高峰（阳光）状态

1、茶水包间费收入

①营业额：

25×70%×50=875

②包间营业额：

15×70%×200=2100

下午6:

00----晚上12点大厅上客率120%，包间上客率100%

①大厅营业额：

25×120%×50=1500

②包间营业额：

15×100%×200=3000

晚上12点----次日早上，暂不计算

2、浴足保健收入

按每天35人计算,每人消费45元即收入为35×45=1575元

日均营业额：

875+2100+1500+3000+1575=9050元

从目前的投资来看，60天装修完，正好赶上茶楼经营项目的最旺季节，再加上项目优越的地理位置和项目自身的优势互补，极易在最短的时间内直接进入高峰状态。

2.经营费用,因茶楼经营和酒楼经营均属服务性项目,茶楼的管理可与川野山珍酒楼统一管理,财务独立核算,因此人员的配置可节约.

（1）员工每月工资：

34400元月

A.经理1名3000元月

B.各部门领班3名1200元月名共计:

1200元月人×3名=3600元月

C.大厅包间服务员15名800元月名共计:

800元月人×15名=12000元月

D.浴足部保健服务员6名1200元月名共计:

1200元月名×6=7200元月

D.总经理、办公室主任、人事专员、保安等行政人员由酒楼人员兼任，可适当给一点补贴约：

2000元月

保管员1名1000元月

收银员1名1200元月

主办会计1名2000元月

（2）房租：

1000平方米×40.00元＝40000元月

（3）水电气：

6000元月

（4）员工伙食和住宿:

7000元月

（5）不可预计费用:

2000元月

总计：

87000元月

3．利润分析

按照茶楼一般惯例,除营业税后毛利润可达75%.

1.低迷状态每月利润为:

4075×30天×75%-87000=4687.5元月

2.普通状态每月利润为:

6437.5×30天×75%-87000=57843.75元月

3.高峰状态每月利润为:

9050×30天×75%-87000=116625元月

4.因茶楼还可以卖一些小吃、咖啡、洋酒,实际的销售额和营业额远不止以上三种情况,为保守期间暂不计算.

4．回报

综上所述：

该项目总投资120万元.

该项目年营利为：

低迷状态为4687.5×12=5.625万元年,普通状态为57843.75×12=69.4125万元年,高峰状态116625×12=139.95万元年.

按照每年6个月高峰期、3个月低迷期、3个月普通期保守估计一年应净赚（4687.5×3+57843.75×3+116625×6=88.734375万元年）.从以上看,预计一年半内可收回成本，因又百联购物中心整个业态是一个配套项目,相互经营会产生互动效益.所以我们认为这个项目是可行的.

六、资金筹措和合作方式

该项目由四川川野山珍餐饮管理有限公司发起,为充分整合川野山珍酒楼的客户资源,以及内部员工管理资源.在川野山珍酒楼建设期,我们也充分考虑到川野山珍酒楼经营茶楼的项目,我们已投资一部直达五楼的观光电梯约50万、一楼接待厅装修及空调费用16万、接待厅每年的租金8.7万,十年共计87万.该几项共计费用153万.我们愿意以上资源的使用权作为投资,并对外引资120万现金共同合作经营十年.该项目我方占30%的股份,投资方占70%的股份.

六、项目建设

1.项目建设单位（略）

2.工期60天（工期进度表略）

3.组织施工（略）

4.项目工程验收（略）

七、项目运营

因茶楼经营和酒楼经营均属服务性项目,茶楼的管理可与川野山珍酒楼统一管理（或与聚网公司合作经营,暂不讨论）,财务独立核算,因此人员的配置可节约.

1.组织机构及人事分布图

.人员的招聘

1）开业前的酒楼人员招聘：

是茶楼在开业前，根据其组织机构设置及定岗定编的要求，招收一定数量和质量的人员，以使饭店具备开业所必须的人员要求。

在装修刚进行时，首先由酒楼人力资源部，以人力资源部的招聘原则进行。

（1）招聘原则

①计划性原则

员工的招聘，根据茶楼的人力资源需求计划，机构设置和定岗定编的要求来招聘。

②“任人唯贤，择优录用”原则

现代竞争，归要结底是人才的竞争。

因此，任人唯贤原则也是茶楼在进行员工招聘时应该注意的原则，只有“唯才是举，任人唯贤”，才能网罗天下贤士，壮大饭店员工队伍，提高职工队伍的素质，保证每个岗位都有合适的，能胜任的员工。

③程序原则

任何工作都有其特定的程序，员工招聘亦然。

严格遵循科学合理的招聘程序也是饭店得到合格员工的必要条件。

（2）应聘人选的条件及员工选择

①根据茶楼需要应聘人选应具备相应定岗定位所要求的资历、技术、能力、知识等条件。

②通过招聘途径和招聘考试，先招聘茶楼经理，通过人力资源按要求和标准把人员到进，茶楼理执行招聘考试。

招聘考试是招聘员工的重要一环，很大程度地决定了所招聘员工是否合格，招聘考试一般包括笔试、面试、操作技术考核以及档案审查等。

2）招聘程序

明确录用人数及招聘条例—寻找劳动力来源—招聘—确定选

（一）人员培训

1、岗前培训的必要性

A、能够提高新员工素质

B、提高新员工的自信心和积极性

C、能够树立新员工对酒楼的归属感和荣誉感

D、便于筛选及调配人员

2、岗前培训的特点

A、对象是即将上岗的新员工

B、必须结合新员工所在部门及岗位特点，有针对性地进行培训，使新员工能够适应工作的需要。

C、岗前培训必须理论联系实际，重在能力培养。

D、岗前培训与考核相结合，具有一定的淘汰性。

3、岗前培训的步骤与方法

岗前培训共分为二个阶段：

第一个阶段是公共培训

A、集中讲援法，采用讲援形式传播知识的培训方法

B、案例分析法，是让受训人员分析、研究案例，并提出自己的见解的培训方法。

新员工岗前培训内容：

A、茶楼

1、概论2、服务意识

3、全员销售意识4、茶楼简介及《员工手册》

5、礼仪礼貌6、投诉突发事件处理

7、茶楼设备使用8、消防安全知识

9、旅游接待知识10、复习

11、考核

第二阶段是专业培训

A、操作示范法

B、模拟训练法营模式（略）

当然,项目的启动后,项目的经营方式需和投资者共同商议后,才可实施,我们会尊重投资者的意见.

潍坊百大绿洲娱乐中心项目可行性报告

一、项目内容

潍坊百大绿洲娱乐中心位于潍坊经济技术开发区通亭街以北、白云路以西、济青高速公路14号路口以东一公里处，紧靠206国道，距离潍坊市区3公里，交通便利，是已经完成第一、二期工程的潍坊百大绿洲生态度假村的第三期配套工程项目。

百大绿洲生态度假村是以绿色生态为经营特色，集餐饮、购物、娱乐、休闲、健身、会议、住宿、洗浴、文化享受等为一体的综合性生态度假项目，主要工程建设分四期完成，具体如下：

工程进度项　　目设　施　要　求

一期工程百大绿洲生态休闲大酒店（已完工开业）百大绿洲生态休闲大酒店是以绿色生态为经营特色，演绎从土地到餐桌全过程的“生态、环境、养生”为主题的餐饮娱乐项目。

百大绿洲生态休闲大酒店占地面积20000m2，总投资3550万元，工程包括绿色生态园林餐厅、停车场及其它配套设施。

百大绿洲生态休闲大酒店已于2004年12月24日正式营业。

二期工程百大绿洲超市（即将完工开业）位于百大绿洲生态休闲大酒店北临，占地2000平方米，投资1000万元，以生态度假村的顾客和市区及周边居民为经营对象，以本地土特名优产品为主。

主体建筑已完工，预计将于2006年10月左右开业。

三期工程百大绿洲娱乐中心（占地3300平方米，高五层，建筑面积6000平方米）一层生态洗浴、休闲歌厅由温泉洗浴、理疗及视听文化享受三部分组成，注重温泉与中医、文化和娱乐的结合

二楼娱乐休闲健身中心由棋牌室、茶酒吧、美容美发按摩、瑜珈和乒乓室等健身竞技馆等组成

三楼、四楼标准客房共60间，可供120人居住

五楼会议接待中心由大型会议室（200人左右）、中型会议室（100人左右）、小型会议室（50—60人）及宿舍、办公室组成

四期工程百大绿洲生态度假别墅针对国家控制别墅用地导致别墅资源稀缺的现实，以白领族和省内外游客为重点服务对象，注重配套中、长期疗养的服务功能，突出建筑、服务风格的多样化。

二、市场分析

1．行业发展趋势分析

随着人们生活水平的提高和观念的更新，一种新的休闲娱乐模式——生态度假村如雨后春笋般在世界各地兴起，这种生态度假村以“回归自然、保护自然、享受自然”为目标，以绿色为主线与传统度假项目别具特色，有效互补。

走进这些绿色生态度假村就像进了南国水乡，绿色的空间，水桥、流水和古朴典雅的亭台楼阁，千姿百态的奇花异草生机盎然，风情万种。

听琴音袅袅，看溪水涔涔，品万家特色，赏自然风情，高山、流水、小溪、凉亭，百转千回的楼道过廊，轻柔妙曼的音乐，在郁郁葱葱的森林里尽情享受大自然，既可领略美丽的亚热带风光，又享受其乐无穷的休闲活动，完全忘我的脱离了尘世的纷扰回归到大自然的清新恬静。

目前，全国各地已有多座这样的生态度假村，体现着人与自然、自然与环境的和谐发展，是人类在经历了高度工业智能化发展后回归自然的产物。

百大绿洲娱乐中心作为百大绿洲生态度假村的三期配套项目，是百大绿洲生态度假村的不可或缺的重要组成部分，配套齐全的各种休闲娱乐项目，使百大绿洲娱乐中心成为八方宾客享受生活的好去处。

2．市场定位分析

潍坊百大绿洲生态度假村的市场定位不同于一般的以高中低档来划分的市场定位。

潍坊百大绿洲生态度假村主题鲜明的定位在崇尚绿色、生态、自然、养生、风土人情的客户群上，强调人与自然环境的协调发展。

这就使潍坊百大绿洲生态度假村像饮料中的可口可乐一样，既上的了大席，又存在于普通百姓之中，无论哪个层次的人，都可成为未来的顾客群，只要他们崇尚自然，回归自然，享受自然。

百大绿洲娱乐中心在这种广泛的客源下，主题鲜明，以绿色生态为特色，回归自然，享受自然，深谙生态环境养生之道。

这样的休闲娱乐场所在潍坊是第一家，没有其它同类型的竞争对手，这就使得百大绿洲娱乐中心极具经营优势，风景这边独好。

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∙回复

∙你的房子想三万元拿下来只能是简单实用为主了。

∙其实单纯的在这里和你说怎样装修好只能是纸上谈兵，起不到多大的作用的。

不到现场谁也不能给你一个满意的答案。

最好还是请设计师现场勘测，把你的设想和设计师沟通一下，会有一个满意的答案的。

如果你不想请装修公司的话，自己购买材料，请施工队施工可以节约一部份的费用，那你就需要非太大的心了。

∙复合地板在这个价位也可以了。

客厅的顶是需要吊一下，卧室与客厅交界处可以利用那块空间做一组衣橱当隔断。

∙这是装修的基本报价，你可以参考一下，地区和材料质量的不同价格差别太大，具体还得看你找的装修公司的报价

∙第一，墙基层处理，估计每平米3元。

∙产生这部分费用的原因是：

走电线后的墙体弥补，墙缝隙处理，保温层间隙弹性腻子，建筑穿门洞修补，对于特殊需要位置的整体挂布，的确良就行，丝格布更好。

∙小提示：

如果您的基层相当的好，这部分钱可以省下。

这一部分在装修的报价中是看不到的，一般情况下会做到墙体涂料中，或者墙面基体修补中，一般的标明方式：

墙体找平修补，以实际发生量计算。

但是对于一般做过水电开槽或者内墙保温等方式下，都要整体施工。

∙第二，墙体涂料粉刷，

∙1.美巢墙衬加富亚六合一植物漆，每平米37元。

∙2.美巢墙衬加多乐士漆，每平米30元。

∙3.美巢墙衬加普通漆，每平米27元。

∙4.821腻子加普通漆，每平米25元。

∙小提示：

如果您使用底漆模式，那么可以使用821腻子粉。

如果不是，那么尽可能不要使用821腻子，因为821腻子粉容易起泡脱落，颗粒大。

墙体尺寸一般是按地面积乘以3.5为墙体面积，但是一般会多一些，所以乘3.2就可以了，不过为了准确还是以现场情况处理。

∙挑选涂料的基本办法：

打开盖后，真正环保的乳胶漆应该是水性无毒无味，一段时间后，正品乳胶漆的表面会形成很厚的有弹性的氧化膜，不易裂，用木棍将乳胶漆拌匀，再用木棍挑起来，优质乳胶漆往下流时会成扇面形。

用手指摸，正品乳胶漆应该手感光滑、细腻。

在选购时要看一下成分，优质涂料的成分应是共聚树脂或纯丙烯酸树脂。

别忘了看产品的保质期。

同时我并不是一定要介绍美巢，对此很多朋友说过我，我只是认为比较好用，现在的壁贝，立邦，盛邦的墙衬也都不错，涂料是我个人爱好

∙第三，地砖每平米大约为105元

∙费用的组合部分：

{包括踢脚线，600*600普能精工玻化砖，如果您要选择一些知名品牌恐怕要贵一些。

辅料为325.5普通水泥、白水泥、中砂、108胶、勾缝剂}因为会出现裁砖、破损等情况，所以地砖面积应该加3%--8%。

∙小提示：

瓷砖挑选的简单方法：

从包装箱中任意取出一片，看表面是否平整、完好，釉面应均匀、光亮、无斑点、缺釉、磕碰现象，四周边缘规整。

釉面不光亮、发涩、或有气泡都属质量问题。

再取出一片砖，两片对齐，中间缝隙越小越好。

如果是图案砖必须用四片才能拼凑出一个完整图案来，还应看好砖的图案是否衔接、清晰。

把这些砖一块挨一块竖起来，比较砖的尺寸是否一致，小砖偏差允许在正负1毫米，大砖允许在正负2毫米。

一些朋友会选择二级市场的品牌，也给大家一种选砖的方式，选择好自己要的，用手摸边看平整度，再拎一下基础重量，再到一级品牌的地方拎一下，如果差不多就可以了。

∙第四，木地板使用强化木地板每平米大约85元

∙如果要与客厅地面找平，可以使用自流平水泥或者地宝，每平米大约加10元，总价每平米95元。

地板报损加8%--10%。

∙小提示：

记得在地板下一定要多铺设一些防虫药，同时在铺设前用盐水擦一下地面也可以很好的起到长时间防虫的作用。

同时一直到防潮问题所迷惑，所以建议在铺设下面的地垫时一定要用宽胶带彻底密封，这样会让您的地板更加好用。

∙第五，厨房卫生间墙地砖每平米大约95元

∙报损与地面可以相同（墙面用普通工艺镶贴各种瓷片每平方米需普通水泥11kg、中砂33kg、石灰膏2kg。

柱面上用普通工艺镶贴各种瓷片需普通水泥13kg、中砂27kg、石灰膏3kg。

）挑选方式可以参考地砖的方式。

∙对于花砖如果数量不多可以要，现在流行铺设腰线，这个费用会单独计算

∙第六，卫生间设备每套大约3500元

∙（坐便器、洗手盆、龙头、洗浴套件、镜子、纸盒、皂盒、毛巾杆、托盘、地漏、浴霸）。

∙小提示：

现在市场有一些比较便宜的卫具，但是质量相当的差，所以建议不要使用太便宜的，对于浴霸如果资金够还是去国美等电器市场去买吧，建材市场的真的有点靠不住。

地漏的问题建议使用四防地漏，这样的防臭效果会好很多。

∙1.卫生间包管每米85元

∙轻钢龙骨基础，单面水泥版封包，毛面外露；或者使用轻体砖堆砌，素灰浆拉毛后挂丝网，与地面缝隙水泥封补，不含贴封砖。

∙2.现在一些业主喜欢使用手盆加浴室柜的方式，比较大气但是要根据卫生间空间决定，材料分为两种

∙A，橡木纯实木浴柜，加手盆、龙头等估计费用为2500元左右。