最新土地估价师考试大纲.docx

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最新土地估价师考试大纲

第一部分　土地基础知识

一、土地概念

（一）考试目的

测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地的定义

（1）土地的内涵

（2）不同学科对土地的定义

2．土地的特性

（1）土地的自然特性

（2）土地的经济特性

3．土地的功能

4．我国土地资源的特点

（三）考试基本要求

掌握：

土地的基本内涵，土地的主要特性；

熟悉：

土地的功能，不同学科对土地的定义：

了解：

我国土地资源的特点。

二、土地的分类

（一）考试目的

测试应考人员对土地类别及其特点的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地的基本类别

（1）耕地

1）水田

2）水浇地

3）旱地

（2）园地

1）果园

2）茶园

3）其他园地

（3）林地

1）有林地

2）灌木林地

3）其他林地

（4）草地

1）天然牧草地

2）人工牧草地

3）其他草地

（5）商服用地

1）批发零售用地

2）住宿餐饮用地

3）商务金融用地

4）其他商服用地

（6）工矿仓储用地

1）工业用地

2）采矿用地

3）仓储用地

（7）住宅用地

1）城镇住宅用地

2）农村宅基地

（8）公共管理与公共服务用地

1）机关团体用地

2）新闻出版用地

3）科教用地

4）医卫慈善用地

5）文体娱乐用地

6）公共设施用地

7）公园与绿地

8）风景名胜设施用地

（9）特殊用地

1）军事设施用地

2）使领馆用地

3）监教场所用地

4）宗教用地

5）殡葬用地

（10）交通运输用地

1）铁路用地

2）公路用地

3）街巷用地

4）机场用地

5）港口码头用地

6）管道运输用地

（11）水域及水利设施用地

1）河流水面

2）湖泊水面

3）水库水面

4）坑塘水面

5）沿海滩涂

6）内陆滩涂

7）沟渠

8）水工建筑用地

9）冰川及永久积雪

（12）其他土地

1）设施农用地

2）田坎

3）盐碱地

4）沼泽地

5）沙地

6）裸地

2．主要类别土地的特征

（1）商服用地的特征

（2）居住用地的特征

（3）工业用地的特征

（4）交通运输用地的特征

（5）农用地的特征

3．我国主要类别土地的利用方式

（三）考试基本要求

掌握：

土地的基本类别及我国土地的分类；

熟悉：

主要类别土地的特征；

了解：

我国主要类别土地的利用方式。

三、土地实体及特征

（一）考试目的

测试应考人员对土地实体及特征的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地实体的构成

2．土壤类别及特征

3．地质条件及特征

4．土地基础设施类型及特征

5．主要地上物作物种类及特征

6．地下空间及特征

7．土地污染种类及特征

（三）考试基本要求

掌握：

土地实体的构成、土壤类别、地质条件类别、土地基础设施类型；

熟悉：

不同类别土壤特征、不同类别地质条件特征、不同类别土地基础设施特征、主要地上物作物种类及特征、地下空间及特征；

了解：

土地污染种类及特征。

四、土地权利及制度

（一）考试目的

测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地产权概念

2．土地产权的种类

3．我国土地所有权制度

（1）土地所有权的含义

（2）国有土地所有权的权能及范围

（3）集体土地所有权的权能及范围

4．我国土地使用权制度

（1）土地使用权的含义

（2）国有土地使用权的种类及其权能

（3）集体土地使用权的权能

5．土地他项权利制度

（1）土地抵押权的含义及抵押的范围

（2）土地租赁权的含义

6．主要国家和地区的土地制度

（1）美国

（2）英国

（3）德国

（4）日本

（5）中国香港

（6）中国台湾

（三）考试基本要求

掌握：

土地产权的概念及种类、土地所有权制度和土地使用权制度；

熟悉：

国有土地所有权、使用权，集体土地所有权、使用权；土地他项权利制度；

了解：

主要国家和地区的土地制度。

第二部分　土地管理知识

一、土地管理概念

（一）考试目的

测试应考人员对土地管理基本概念、基本内容的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地管理的内涵

（1）土地管理的目的

（2）土地管理的性质

（3）土地管理的职能

（4）土地管理的方法

2．土地管理的任务

（1）维护土地权益

（2）保护土地资源

（3）合理利用土地

（4）规范土地利用行为

（5）健全土地管理制度

3．土地管理的原则

（1）依法管理原则

（2）统一管理原则

（3）维护社会主义土地公有制原则

（4）充分合理利用和保护土地原则

4．土地管理的主要内容

（1）土地法规与政策的制定

（2）地籍管理

（3）土地规划和土地用途管制

（4）耕地保护

（5）农用地转用和土地征收征用

（6）土地供应和市场管理

（7）土地执法与监察

5．我国土地管理机构的设置

6．土地管理与可持续发展的关系

7．新中国成立以来我国土地管理的演变历程

（1）1949～1961年，重要法律《农村人民公社工作条例》

（2）1962～1986年，重要法律《中华人民共和国土地管理法》

（3）1987～1990年，重要法律《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（4）1990年以后

（三）考试基本要求

掌握：

土地管理的内涵，土地管理的目的；

熟悉：

我国土地管理的任务、内容、原则；

了解：

土地管理与可持续发展的关系，新中国成立以来土地管理的演变历程、土地管理机构的设置。

二、地籍管理

（一）考试目的

测试应考人员对地籍管理基本概念和内容体系的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．地籍概念

2．地籍分类

（1）按功能分类：

税收地籍、产权地籍、多用途地籍（现代地籍）

（2）按建立时序分类：

初始地籍、日常地籍

（3）按所记载的对象分类：

城镇地籍、农村地籍

（4）按表现形式分类：

常规地籍、数字地籍

3．地籍管理概念

（1）地籍管理的定义

（2）地籍管理的核心

4．地籍管理原则

（1）必须有国家制度体系作保障

（2）保证地籍资料的连续性、系统性和现势性

（3）保证地籍资料的可靠性和精确性

（4）保证地籍资料的概括性和完整性

5．我国地籍管理的内容

（1）土地调查

1）土地利用现状调查

2）地籍调查

3）土地条件调查

（2）土地登记

1）土地登记的类型

2）土地登记的程序

3）土地他项权利登记的内容及特点

4）土地登记代理的概念及有关要求

（3）土地登记信息公开查询

（4）土地权利制度建设

（5）权属争议调处

1）土地权属争议的种类

2）土地权属争议调处的受理范围和管辖

3）土地权属争议调处的程序

（6）土地利用动态遥感监测

（7）土地统计

1）土地统计概念

2）土地统计的对象

3）土地统计的任务

（8）地籍信息系统管理

6．地籍管理的任务

7．地籍档案管理的基本要求

8．我国地籍的产生和历史发展

（三）考试基本要求

掌握：

地籍的概念和分类，地籍管理的概念和原则，我国地籍管理的内容；

熟悉：

地籍管理的任务，地籍档案管理的基本要求；

了解：

我国地籍的产生和历史发展。

三、土地规划管理

（一）考试目的

测试应考人员对土地规划管理的概念和内容的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地规划的概念与类型

2．土地规划的作用

（1）控制作用

（2）协调作用

（3）组织和监督

3．影响土地利用的因素

（1）自然因素

（2）经济因素

（3）制度因素

4．土地可持续利用的准则

（1）生产性准则

（2）保护性准则

（3）社会可接受性准则

（4）安全性准则

（5）经济可行性准则

5．土地用途管制制度的概念

6．土地用途管制的作用和意义

7．土地用途管制的内容

（1）按用途对土地进行分类

（2）土地利用总体规划规定土地用途

（3）土地登记注明土地用途

（4）土地用途变更实行审批

（5）对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚

8．土地利用总体规划的概念

9．土地利用总体规划的意义

10．土地利用总体规划编制原则

（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地

（2）提高土地利用率

（3）统筹安排各类、各区域用地

（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用

（5）占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡

11．土地利用总体规划的内容

（1）确定区域内土地利用规划目标和土地利用基本方针

（2）确定土地利用结构和各行业用地指标

（3）进行土地利用空间布局

（4）划分土地利用区并规定土地用途和使用规则

（5）将土地利用总体规划的主要规划控制指标按行政辖区进行分解

（6）制订规划管理保障政策和实施措施

12．土地利用总体规划编制程序

（1）准备阶段

（2）调研阶段

（3）编制和调整方案阶段

（4）规划审批和公布实施阶段

13．土地利用总体规划的评审、报批、修改

（1）土地利用总体规划评审的内容

（2）土地利用总体规划的审批程序和权限

（3）土地利用总体规划的修改权限

14．土地利用专项规划

（I）土地利用专项规划的概念

（2）土地利用专项规划的特点

（3）土地利用专项规划的类型

15．土地利用详细规划

（1）土地利用详细规划的概念

（2）土地利用详细规划的类型

16．土地利用规划实施与管理的途径

（1）编制与实施土地利用计划

（2）建立实施规划的领导责任制

（3）实行规划公告制度

（4）建立建设项目用地的规划审查制度

（5）加强对城市和村镇规划中建设用地规模的审核

（6）严格土地利用规划的修改

（7）强化土地利用规划实施的监察管理

17．土地规划与其他规划的关系

18．土地利用计划

（1）土地利用计划的概念

（2）土地利用计划编制的主要内容

（3）土地利用年度计划编制的任务与管理措施

（三）考试基本要求

掌握：

土地用途管制及土地利用总体规划的概念、目的、作用和内容；

熟悉：

土地利用专项规划及土地利用详细规划的概念和内容；

了解：

其他土地专项规划的概念和内容，土地规划与其他规划的关系。

四、耕地保护与土地整理

（一）考试目的

测试应考人员对耕地保护与土地整理基本概念、基本内容的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．耕地保护的重要性

（1）耕地保护关系到国家粮食安全

（2）耕地保护事关我国经济社会可持续发展

（3）耕地保护事关我国社会稳定

（4）耕地保护对生态环境保护具有重要作用

2．耕地保护的责任目标考核制度

3．耕地保护管理的主要内容

4．基本农田保护

（1）基本农田概念

（2）基本农田保护概念

（3）基本农田保护区概念

（4）基本农田保护区划定的原则

（5）基本农田保护区划定的程序

5．耕地占补平衡

（1）耕地占补平衡的含义

（2）耕地占补平衡有关制度的内容

（3）耕地占补平衡中补充耕地数量按等级折算的内容

6．土地整理

（1）土地整理概念

（2）土地整理的类别

（3）我国现阶段土地整理的主要内容

（4）我国土地整理的发展历程及现状

7．土地复垦概念

（三）考试基本要求

掌握：

耕地保护与土地整理的内涵、基本内容；

熟悉：

基本农田保护、耕地占补平衡、土地整理的基本要求；

了解：

我国耕地保护土地整理的发展历程及现状。

五、农用地转用与征地管理

（一）考试目的

测试应考人员对农用地转用与征地管理知识的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．农用地转用概念

2．农用地转用的依据

（1）土地利用总体规划

（2）土地利用年度计划

（3）建设用地供应政策

3．农用地转用的批准权限

（1）国务院的批准权限

（2）省级人民政府的批准权限

4．农用地转用的审批程序

5．土地征收和征用概念

6．征地行为的特征

（1）政府行为

（2）补偿性

（3）强制性

（4）权属转移性

（5）必须依法批准

（6）征地行为的公开性

7．土地征收补偿和安置的内容

（1）土地补偿费

（2）安置补助费

（3）青苗和地上附着物的补偿费

（4）土地征收补偿费的支付和管理

8．土地征收方案的编制与审核

9．土地征收程序

（1）拟定土地征收方案

（2）审查报批和公告

（3）制定补偿和安置方案

（4）组织实施

（三）考试基本要求

掌握：

农用地转用与征地管理的内涵、基本内容；

熟悉：

农用地转用的依据、条件、批准权限，征地安置补偿的内容和基本要求；

了解：

我国征地改革的方向与目标。

六、建设用地供应管理

（一）考试目的

测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．建设用地供应概念

2．国有建设用地划拨供应

（1）划拨供应概念

（2）划拨供应的条件

3．国有建设用地出让供应

（1）国有土地使用权出让概念

1）出让主体

2）出让客体

3）出让年限

（2）国有土地使用权出让的方式

1）协议出让

2）招标出让

3）拍卖出让

4）挂牌出让

4．国有建设用地供应的基本条件

（1）符合规划

（2）符合国家的土地供应政策

（3）符合建设用地标准和集约利用的要求

（4）划拨方式供地的必须符合法定的划拨用地条件

（5）新增建设用地必须符合农用地转用和征收条件

5．国有建设用地供地标准

6．国有建设用地审查报批管理

（1）用地预申请

（2）用地申请

（3）农用地转用方案

（4）补充耕地方案

（5）征收土地方案

（6）建设项目用地呈报说明书

7．国有建设用地供地程序

8．国有建设用地供应法律文书的主要内容

（1）土地有偿使用合同的主要内容

（2）《建设用地批准书》的主要内容

（3）《国有土地划拨决定书》的主要内容

9．农村集体建设用地供应范围

（1）兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地

（2）农村村民建住宅使用本集体所有的土地

（3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地

10．乡（镇）建设用地供应审批内容及基本程序

11．建设用地节约集约利用评价

12．开发区土地集约利用评价

（三）考试基本要求

掌握：

建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方式、程序、基本

条件、报批管理和法律文书；

熟悉：

国有建设用地供应的标准，农村集体建设用地供应范围；

了解：

开发区用地评价的内容和程序，乡（镇）建设用地供应审批内容及基本程序。

七、土地市场交易与监管

（一）考试目的

测试应考人员对土地市场交易与监管知识的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地市场概念

（1）狭义的土地市场

（2）广义的土地市场

（3）土地市场的主体和客体

2．土地市场的特点

3．土地市场的分类

4．土地市场的功能

5．土地市场的运行机制

6．我国土地市场的现状

7．土地市场管理的内容

（1）土地市场供需调控的意义

（2）土地市场供需调控的原则

（3）土地市场供需调控的主要内容

（4）土地市场供需调控的措施

（5）土地市场的微观管理

8．土地使用权转让

（1）土地使用权转让的概念

（2）土地使用权转让的条件

（3）土地使用权转让的方式

1）土地使用权出售

2）土地使用权交换

3）土地使用权赠与

9．土地使用权抵押的概念和条件

10．土地使用权租赁的概念

11．我国土地市场的发展过程

（三）考试基本要求

掌握：

土地市场概念、特点、分类，监管调控的内容，土地使用权转让概念和内容，土地使用权抵押概念和条件；

熟悉：

土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念；

了解：

我国土地市场现状与发展过程。

八、地价管理

（一）考试目的

测试应考人员对地价管理知识的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．地价管理的目的

2．地价管理的措施

（1）提供地价信息

（2）制订地价标准

（3）宏观调控地价水平

（4）监管土地估价行业

3．地价管理的内容

（1）公布基准地价、标定地价

（2）建立土地价格评估制度

（3）制定协议出让国有土地使用权最低限价

（4）建立土地交易价格申报制度

（5）政府行使优先购买权

4．城镇基准地价与标定地价

（1）基准地价概念

（2）基准地价的作用

（3）基准地价的表现形式

（4）标定地价概念与作用

5．城市地价动态监测

（1）城市地价动态监测概念

（2）城市地价动态监测的目的与作用

6．土地估价行业行政管理

（1）土地估价行业行政管理的主要规章制度

（2）土地评估机构和从业人员的执业情况监管

（3）土地估价师资格考试与认证

（4）指导和监督土地估价行业协会工作

7．基于政府管理的地价体系

8．我国土地价格管理发展历程

（三）考试基本要求

掌握：

地价管理的目的、措施、内容，城镇基准地价与标定地价；

熟悉：

城市地价动态监测，土地估价行业行政管理，基于政府管理的地价体系；

了解：

我国土地价格管理发展历程。

九、土地执法监察

（一）考试目的

测试应考人员对土地执法监察知识的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地执法监察的内涵

2．土地违法行为及处罚

（1）非法转让土地

（2）破坏耕地

（3）非法占用土地

（4）农村村民非法占用土地建住宅

（5）非法批地

（6）其他违法行为

3．土地执法监察的内容

4．土地执法监察的意义

（三）考试基本要求

掌握：

土地执法监察的内涵，土地违法行为及处罚；

熟悉：

土地执法监察的内容；

了解：

土地执法监察的意义。

第三部分　地价理论

一、土地价格的概念

（一）考试目的

测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地价格概念

（1）土地价格的内涵与外延

（2）我国土地价格的形式

2．土地价格的主要特征

（1）土地价格是权益价格

（2）土地价格不由生产成本决定

（3）土地价格主要由土地需求决定

（4）土地价格呈上升趋势

（5）土地价格具有明显的地域性

3．土地价格的类型

（1）按土地权利分类：

土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格

（2）按土地价格形成方式分类：

交易价格、理论价格、评估价格等

（3）按政府管理手段分类：

申报地价、公告（示）地价等

（4）按土地价格表示方法分类：

土地总价格、单位面积价格、楼面地价等

（5）按土地的存在形态分为：

生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格

（6）按土地交易的方式分为：

拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格

（7）按土地价格使用目的分为：

买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等

（8）其他一些划分方法形成的土地价格

4．我国土地价格的主要类型

5．我国土地价格理论的发展历史

（三）考试基本要求

掌握：

土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵；

熟悉：

不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素；

了解：

我国土地价格理论的发展历史。

二、土地价格影响因素

（一）考试目的

测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．主要地价影响因素

2．主要地价影响因素的作用规律

3．不同用途地价影响因素的特点

（三）考试基本要求

掌握：

主要地价影响因素的种类；

熟悉：

主要地价影响因素的作用规律，不同用途地价影响因素的特点。

三、地租理论

（一）考试目的

测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．地租概念

2．马克思地租理论

（1）级差地租

（2）绝对地租

（3）垄断地租

（4）矿山地租

（5）建筑地段地租

3．新古典城市地租理论

4．地租与地价的关系

5．地租理论在土地估价中的应用

（三）考试基本要求

掌握：

地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵；

熟悉：

马克思主要地租理论，新古典城市地租理论；

了解：

地租理论在土地估价中的应用。

四、区位理论

（一）考试目的

测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．区位概念

（1）区位的定义

（2）区位的实质

2．区位的影响因素

3．几种主要的区位论

（1）农业区位论

（2）工业区位论

（3）中心地理论

4．区位理论在土地估价中的作用

（三）考试基本要求

掌握：

区位概念，区位的影响因素；

熟悉：

几种主要的区位论；

了解：

区位理论在土地估价中的作用。

五、土地报酬递减规律

（一）考试目的

测试应考人员对土地报酬递减规律的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地报酬递减的含义

2．土地报酬递减的基本原理

3．土地报酬递减规律在土地估价中的应用

（三）考试基本要求

掌握：

土地报酬递减的含义；

熟悉：

土地报酬递减的基本原理；

了解：

土地报酬递减规律在土地估价中的应用。

六、土地市场理论

（一）考试目的

测试应考人员对土地市场理论的理解掌握程度。

（二）考试范围

1．土地供给

（1）土地供给的特征

（2）土地供给的方式

2．土地需求

（1）土地需求的特征

（2）土地需求的种类

3．土地供需平衡原理

4．土地市场分析原理与方法

（三）考试基本要求

掌握：

土地供给与需求的特征；

熟悉：

土地供给种类与方式，土地需求的种类与方式，土地供需平衡原理，土地市场分析原理与方法；

了解：

我国土地供需关系的特点。

第四部分　土地估价方法

一、土地估价概念

（一）考试目的

测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地估价的定义

2．土地估价的作用及现实意义

3．土地估价的使用方向

4．我国土地估价的产生背景和发展过程

（三）考试基本要求

掌握：

土地估价的定义、作用；

熟悉：

土地估价的现实意义，土地估价的使用方向；

了解：

我国土地估价的产生背景和发展过程。

二、土地估价的原则

（一）考试目的

测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地估价原则

（1）预期收益原则

（2）替代原则

（3）最有效利用原则

（4）供需原则

（5）报酬递增递减原则

（6）贡献原则

（7）变动原则

（8）合法原则

2．不同估价原则适用范围及注意点

3．土地估价各原则的理论依据和产生背景

（三）考试基本要求

掌握：

土地估价原则内涵；

熟悉：

土地估价各原则的适用范围及注意点；

了解：

土地估价各原则的理论依据和产生背景。

三、收益还原法

（一）考试目的

测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．收益还原法概念

2．收益还原法的基本公式

（1）公式的内涵

（2）公式的表达式

（3）公式各变量的含义

3．收益还原法不同情况下的公式

（1）预期纯收益不变情况下的公式

（2）预期纯收益变化情况下的公式

（3）还原率变化情况下的公式

（4）收益年期不同情况下的公式

（5）不同公式的应用条件

4．收益还原法估价的基本步骤

（1）总收益测算的项目和方法

（2）总费用测算的项目和方法

（3）不同条件下纯收益测算方法

（4）还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等

（5）评估价格计算公式的选择和估价结果的确定

5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算

（1）土地年总收益的概念

（2）土地年总收益的构成及计算方法

（3）不同条件下土地年总收益的计算要求及方法

6．总费用的测算方法

（1）土地年总费用的概念

（2）土地年总费用的构成及计算方法

（3）不同条件下土地年总费用的计算要求及方法