专业律师手把手教你签订商品房买卖合同.docx

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专业律师手把手教你签订商品房买卖合同

专业律师手把手教你签订《商品房买卖合同》

（一）

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2009-08-0910:

49

   选择一处理想的居所，虽颇费心思与精力，倒也可能乐在其中。

但一提起签订购房合同，不少人心存恐惧：

那么多条款、内容，既有印刷文字，还需手写与选择；不仅专业术语与条文让人费解，而且相关法律规定陌生。

面对售楼小姐热情的期待，顾虑重重，生怕一不小心掉入合同“陷阱”，苦不堪言！

笔者现根据现行法律、规章与司法解释的规定，结合楼市“陷阱”案例，总结多年指导客户签订购房合同的经验，从专业律师的角度对如何签订《商品房买卖合同》（示范文本）提出建议，供大家参考。

   一、关于“商品房买卖合同示范文本条文说明”的解读

（一）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。

签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

   解读：

该文本为建设部与国家工商总局推荐适用之示范文本，可直接作为签约文本使用，但无强制使用之规定。

仔细阅读并理解条款内容是签订合同的前提，不少买受人未能看明白合同条文内容就匆忙签字，事后悔之晚矣！

对合同条款及专业用词有疑问的，要向专业人士咨询，售楼人员的解释往往靠不住。

房地产主管部门要求必须使用示范文本签订的合同才予以备案的，开发商要求采用其自制文本签订合同不能答应。

（二）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

   解读：

实践中，房屋分为商品房、经济适用房、房改房、单位集资房、个人所有的私有房等，只有房地产开发企业开发建设并出售的房屋方可称为商品房。

目前，商品房与经济适用房买卖均使用本示范文本，其他房屋买卖不宜直接使用。

   （三）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。

双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。

合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

   解读：

本条说明应予以充分重视。

合同双方关系平等，合同内容是双方协商一致的结果，任何一方不得将己方意志强加于对方。

双方当事人可根据具体情况，经协商一致对示范文本的条款进行修改、增补或删减。

实践中，开发商往往利用优势将其单方修订过的合同文本交由买受人签字。

修订的内容多为减轻或免除其责任，排除买房人权利或加重买房人责任。

买房人应谨慎审查有关修订内容，必要时坚决抵制此类“霸王合同”，若“霸王”条款可能根本上损害己方利益或隐藏巨大风险，宁可放弃交易。

   （四）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

   解读：

本条是关于合同解释顺序的说明，合同中的手写内容优先于印刷文字。

实践中，合同有关选择、填写内容多由出卖人的售楼人员手写，买受人无手写机会，故不应忽略售楼人员手写在合同中的任何一个符号与文字。

   （五）对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。

【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

   解读：

本条说明提醒买受人警惕合同中的选项与空格部分的填写。

有关空格与括号选项应明确填写，确定的选项划√，否定的选项划×；空格删除或不作填写的，要打×或直接划掉。

千万不可留有空白，免得给不良出卖人以可乘之机。

笔者曾遇购房合同中出现应单选的项目被多选之现象，导致该条约定无效。

   （六）在签订合同前，出卖人应向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

   解读：

本条为提示性说明，既规定了出卖人的义务，也告知了买受人的权利。

根据有关规定，出卖人在签订合同前，应向买受人出示如下证书与证明文件：

建设用地规划许可证、国有土地使用证或其他合法用地证明、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或商品房登记备案证。

另有规定出卖人须明示《商品房销（预）售管理办法》和《商品房买卖合同》示范文本，否则将受到处罚。

   （七）合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

   解读：

本示范文本系建设部和国家工商行政管理局联合制定，其解释权当然归制定机关。

地方建设、工商部门与有关专业人士均无权解释示范文本的条款，但可对有关条款的理解出具咨询性意见。

建设部的有关规章，如《商品房销（预）售管理办法》等，可作为解释示范文本条款的依据。

   二、《商品房买卖合同》示范文本逐条约定建议

   （合同编号：

　　　　　　）

   说明与建议

   合同编号多为房地产主管部门统一编定与打印。

若出卖人提供无统一编号的合同文本，最好去房地产主管部门核实，免得将来备案时出现麻烦。

   合同双方当事人：

   出卖人：

 _________________________________________________________　　　　

   注册地址：

_______________________________________________________　　　　

   营业执照注册号：

_________________________________________________　　　　

   企业资质证书号：

_________________________________________________　　　　

   法定代表人：

____________________联系电话：

_______________________　　　　

   邮政编码：

_______________________________________________________　　　　

   委托代理人：

____________________地址：

__________________________　　　　

   邮政编码：

____________________联系电话：

________________________　　　　

   委托代理机构：

__________________________________________________　　　　

   注册地址：

______________________________________________________　　　　

   营业执照注册号：

________________________________________________　　　　

   法定代表人：

____________________联系电话：

______________________　　　　

   邮政编码：

______________________________________________________

　  说明与建议

   以上内容由出卖人填写，买受人应进行审查核实：

出卖人的营业执照与资质证书名称是否一致，与有关建设、销售证件上建设单位的名称是否一致，是否均在有效期之内；委托代理机构是否有代理销售资格，有无出卖人书面授权，代理销售行为是否在授权范围与委托书载明的有效期之内。

   买受人：

________________________________________________________　　　　

   【本人】【法定代表人】姓名：

__________________国籍______________　　　　

   【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_______________________　　　　

   地址：

__________________________________________________________　　　　

   邮政编码：

______________________联系电话：

______________________　　　　

   【委托代理人】【】姓名：

____________________国籍：

_____________　　　　

   地址：

__________________________________________________________　　　　

   邮政编码：

______________________电话：

__________________________

   说明与建议

   此项应由买受人亲自填写，出卖人代为填写的，买受人要认真核对无误。

买受人委托他人代为签订购房合同，要有书面委托书，授权要明确、具体。

   根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

   第一条项目建设依据。

   出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。

【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

   该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

   出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。

建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。

　  说明与建议

   本条要求填写的“三证”，是出卖人进行商品房开发必备合法证件，房屋入住后长期无法办证的，多是本条相关证件出了问题。

出卖人填写后，买受人要逐一审查核实：

   1、填写内容与有关证件内容是否一致，有关证件载明的使用权人或建设单位与出卖人名称是否一致，土地证载明的用途、规划证载明的项目性质与合同约定的房屋用途是否一致；

   2、土地证项下的土地是否系出让取得（经济适用房除外）、是否被设定抵押或被法院查封。

若出卖人未取得国有土地使用证，却持有国土部门出具的“土地证正在办理之中”的证明，应须慎重，这个证明有时靠不住！

   3、务必看证件原件。

销售人员可能会告知原件在公司，务必去一趟，有疑问时别听出卖人解释，到颁发证件的主管部门去核实。

   第二条商品房销售依据。

   买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。

预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。

   说明与建议

   《商品房预售许可证》是出卖人预售商品房的合法证件。

根据有关规定，出卖人预售商品房的，须持有房地产主管部门颁发的《商品房预售许可证》；销售现房的，须具备现房销售条件。

审查《商品房预售许可证》应注意：

1、查看原件，确认其真实性；2、是否在批准预售的有效期之内；3、核对所购房屋是否在批准销售房屋的范围之内。

根据最新司法解释，出卖人未取得《商品房预售许可证》的，商品房买卖合同无效；但在起诉前出卖人取得《商品房预售许可证》的，合同有效。

建议在出卖人未取得《商品房预售许可证》之前，还是不与之签订购房合同为好！

   实践中，出卖人多在取得《商品房预售许可证》前，以认购或预订的方式变相售房，或先行签订简易合同，取得《商品房预售许可证》后，再签订或更换正式合同。

此做法可能存在定金“陷阱”或导致购房合同无效。

   第三条买受人所购商品房的基本情况。

   买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

   该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。

   该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

   该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

   说明与建议

   本条款的空格务必全部明确填写，不能遗漏。

填写建议：

1、所填内容要与出卖人持有的有关批文、证件和楼宇的设计施工图纸的标注内容一致；2、最好同时附上小区总平面位置图、楼宇分层平面图和所购房屋平面图，作为合同附件；3、公摊面积条款最易引发纠纷，请坚持将“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”作为合同附件，出卖人借口尚未制作的，让其给出时间表。

切记，购买预售房就是按图索骥，没有图纸会很危险！

   第四条计价方式与价款。

   出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

   1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米______元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

   2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

   3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

   4、___________________________________________________________。

　  说明与建议

   本条选择与填写时须注意：

1、双方可选择约定房屋的计价方式，一般以建筑面积（含公摊面积）计价，个别地方（如北京市）明确规定以套内建筑面积计价；2、购买经济适用房的，要核实一下约定价格是否在政府批准的售价范围之内；3、应在本条或补充协议中约定，买受人是否需另行支付有关水、电、气、暖、通讯、智能化管理与车库等配套设备设施费用，如无明确约定，应视为本条总价款当然包括上述费用。

   第五条面积确认及面积差异处理。

   根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

   当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

   合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

   商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_________种方式进行处理：

   1、双方自行约定：

（1）                             ；

（2）____________________________________________________________。

   2、双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；　　

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

   买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。

   买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　  面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）/（合同约定面积）×100%

   因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

   说明与建议

   本条条款的选择与填写应注意：

   1、由于将来取得的房屋所有权证上的公摊面积大于约定公摊面积较为常见，建议补充约定有关套内建筑面积、公摊面积允许误差的比例及处理方式,如建筑面积增加，公摊面积增加、不变或减少如何处理；建筑面积减少，公摊面积增加、不变或减少如何处理；建筑面积不变，公摊面积增加或减少如何处理。

   2、关于面积差异的处理原则，建议直接选用示范文本第五条第2种处理方式，并将第1种处理方式的备填空格全部打×。

出卖人往往已为你选择好第1种处理方式，并填写了“以产权登记面积为准，据实结算房价”的内容，建议你拒绝此种选择。

   3、按套计价的房屋须填写具体建筑面积，附预售房平面图，并约定允许误差范围。

   第六条付款方式及期限。

   买受人按下列第__________种方式按期付款：

   1、一次性付款　　2、分期付款3、其他方式　

   说明与建议

   双方可以通过本条约定选择付款方式。

买受人于合同签订前已先行支付的定金、订金、预付款如何处理应约定清楚，免得付款时出现争议。

分期付款时，应明确付款期限与具体金额。

采取按揭贷款或住房公积金贷款的付款方式时，可在“其他方式”栏约定：

“买受人于  年 月 日前支付房价款总额的 %计  元，其余房价款由买受人以按揭贷款（住房公积金贷款）方式支付。

买受人应于本合同签订后 日内向  银行办理按揭贷款（住房公积金贷款）手续，并按规定承担相应的费用。

”另外，出卖人承诺的有关一次性付款优惠的内容也应写入本条。

   第七条买受人逾期付款的违约责任。

   买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

   1.按逾期时间，分别处理（不作累加）　　

（1）逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行；　　

（2）逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。

买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应不小于第

（1）项中的比率）的违约金。

   本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

    2.______________________________________________________________。

   说明与建议

   本条约定应把握如下两点：

   1、违约责任的约定要体现与出卖人实质性对等。

出卖人原则上不会同意分期付款，故只要及时办理按揭贷款手续，买受人逾期付款的可能性不大。

鉴于以本条约定与出卖人责任条款形式上对等意义不大，建议加重本条中约定违约金的计算比例，以免被出卖人利用，作为减轻其违约责任的借口。

   2、买受人无法按约定取得按揭贷款或住房公积金贷款时如何处理。

买受人采取按揭贷款或住房公积金贷款的付款方式时，应约定“若买受人不能以按揭方式取得银行贷款（或住房公积金贷款），双方另行协商变更付款方式，达不成一致的，任何一方均有权解除合同。

”在你做好准备之前，诸如“若买受人原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应于 日内一次性付清房款，逾期付款，按本合同约定承担违约责任”的约定，建议你予以拒绝。

第八条交付期限。

   出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

   1．该商品房经验收合格。

   2．该商品房经综合验收合格。

   3．该商品房经分期综合验收合格。

   4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

   5．___________________________________________________________。

   但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

   1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；　　

   2、  __________________________________________________________                            ；

   3、 __________________________________________________________                             。

   说明与建议

   1、约定交房期限不宜过长，要明确具体日期，提防出卖人将具体日期改为“具备交房条件 日内交付”。

   2、可以接受出卖人选择的本条中交房条件选项的第1种作为约定交房条件，但不接受任何附条件的补充约定。

   3、允许顺延交房栏原则上不同意约定其他条件，当出卖人坚持填写有关“城市规划变更与实施”、“市政工程施工”等作为顺延交房时间的条件时，可考虑接受，但须约定以“取得有关部门证明”且“该情形必然影响施工工期”作为条件。

   第九条出卖人逾期交房的违约责任。

   除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

   1、按逾期时间，分别处理（不作累加）　　

（1）逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行；　　

（2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______（该比率应不小于第

（1）项中的比率）的违约金。

   2.______________________________________________________________。

   说明与建议

   1、如无特别要求，请选择第1种方式处理，不宜接受出卖人在第2栏中填写的“买受人不退房”、“本合同继续履行”等约定。

固然你本意不在于此，但多一项权利便是多一条保障。