房地产信托投资基金.docx

房地产信托投资基金.docx

《房地产信托投资基金.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产信托投资基金.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产信托投资基金

所谓REITs（房地产信托投资基金），属于不动产证券化中的一种，即房地产企业将其旗下部分或全部商业物业资产（如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产）打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

国际上通行的REITs少数属于私募，绝大多数属于公募，既可以封闭运行,也可以上市交易流通。

REITs解冻（《财经》总第229期）

为解决房地产市场过于受宏观调控左右的局面,监管当局终于加快了房地产信托投资基金的推出进程《》记者张宇哲

酝酿经年的房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrust,REITs）,这一次似乎不再上演“狼来了”的故事。

2008年12月3日,在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中,房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。

仅仅十天之后,国务院办公厅发布了更为细化的“金融国30条”,再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。

“REITs是一种高端金融产品,一定要做好。

”业内人士转述国务院有关人士的观点说。

2007年,央行就酝酿在银行间市场推出REITs,但因种种原因并未正式成行。

当年爆发的美国次贷危机令监管当局对资产证券化产品备加谨慎,REITs基本被搁置。

但出乎市场机构的预料,在经济下行周期,REITs却“高调复出”,三大主要监管部门央行、银监会、证监会对此均持较开放的弹性姿态。

央行有关人士告诉《》记者,REITs将依托信托制度的形式,发行人可以自主选择银行间市场或交易所市场发行上市;而且,管理人不仅限于信托公司,证券投资基金管理公司、券商等都有机会参与其中。

这与此前2007年版本已有很大不同——此前央行和银监会出于谨慎角度,希望首先在银行间市场面向机构投资者而不是个人投资者发行。

据《》记者了解,由央行牵头拟定的REITs试点管理办法,已形成初步的总体构架,实施细则也正在紧锣密鼓地制定中,但暂无明确的出台时间表。

该试点管理办法的原则是制度与试点并行;分业监管,即“谁的机构谁监管”;发行主体以持有物业或出租型自有物业为主,后者包括商业地产、写字楼、商铺等

目前,央行正与多家商业机构进行深入的全面接触,拟在管理办法出台之后选择几个成熟的方案推出REITs试点。

有消息表明,候选者包括天津泰达和中信证券;而来自天津滨海新区和上海浦东的部分物业也在谋划打包上市,上市地点分别为深交所和上交所。

海外阴影

REITs属于不动产证券化中的一种,即房地产企业将其旗下商业物业资产（如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产）打包上市,向投资者发行信托单位或股票,并以物业资产的租金等收益为来源,定期向投资者派发红利,由专业的基金管理公司或投资机构经营管理。

对于房地产商乃至金融机构而言,REITs是一种资金退出渠道;而对于投资者而言,则是一种分享房地产价值的投资工具。

在过去几年房地产价格飙升之际,REITs屡屡被寄予厚望。

但因诸多现实条件不成熟,REITs在内地迟迟未能面世。

内地不通,地产商则绕道海外。

2005年,广州越秀REITs率先赴港成功上市,一度带动了“中国概念”地产基金,但至今,其股价表现并不如预期理想。

2005年末,大连万达集团与澳大利亚投行麦格里银行合作,计划在香港发行总额100亿港元的REITs产品,但经过近一年运作,终因资产包的租金水平难以达到香港证监会的严格要求而失利。

按香港证监会有关规定,REITs每年必须将不低于90%的净利润,以红利形式分配给信托单位持有人。

此后,麦格里银行引导万达走上了跨境CMBS（商业房地产抵押贷款资产支持证券）之路,后者更适合着眼于中长期收入的机构投资者,最终于2006年9月私募发行1.45亿美元跨境CMBS

2007年10月,北京佳程广场租金造假事件,更使香港投资者一片哗然。

2007年6月22日,以佳程广场物业为资产的睿富中国商业房地产投资信托基金（下称睿富基金）在香港联交所上市,募集资金超过20亿港元,用于收购佳程广场100%股权;但未过半年,10月28日,睿富基金即发布公告,佳程广场涉嫌上市前伪造租约、靠欺诈获得上市资格。

佳程丑闻令内地商业地产蒙羞,也折射出REITs对基金管理人水平的高要求。

联想融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容认为,从次贷危机的教训来看,任何金融创新基础资产质量都是根本,对于REITs来说,稳定且优良的租金现金流,是其成败的关键。

在经济周期下行阶段,这一因素充满不确定性,因为物业本身现金流下降,面临一定风险。

“资产包资质优良,这是新加坡REITs比香港做得好的原因。

如果资产资质不好,这个产品就和次贷无异。

”一位业内人士称。

不过,上述阴影并未阻挡地产企业通过资产证券化融资的热情。

近年,包括北京、天津、上海等金融业发达地区,都有房地产企业酝酿将旗下商业物业分拆成REITs上市,如中粮集团拟将旗下三个物业（西单MALL、朝阳北路西雅图项目以及天津世贸中心）打包,总价值超过100亿元人民币;上海金茂大厦曾积极运作将旗下物业未来五年租金收入打包,设计成ABS（信贷资产证券化）上市发行;由于相关政策配套还未出台,该方案最终未能通过证监会的审批。

有此想法的其他机构还有保利地产、北辰实业、联华信托、中信证券、天津领锐资产管理股份有限公司、联想集团旗下的房地产公司融科置地有限公司等。

然而,由于缺乏必要的法律法规的指引,REITs的发展不尽如人意。

由于REITs涉及发起人、受托人、托管人、物业管理人、物业评估人、发行协调人、相关登记机构信息披露、投资人、税收、产权登记、房屋抵押等多重法律关系,所有已经和正在发展REITs的国家,无不将立法作为首要条件。

“不先立法就先推市场,其实欲速则不达,因为有法律障碍明显存在,结果就是几乎做不下去。

”世界银行东亚及太平洋首席金融专家王君对此评价,“一级市场的整套基础制度不规范,二级市场就会出现产品流动性不好、规模做不大、市场做不深的情况。

”

几起几落

REITs酝酿的起起伏伏,一向和宏观政策息息相关。

2007年1月,一路高歌的房价,促使央行从金融稳定的角度,开始着手研究制定REITs的相关政策,并计划于2007年底推出管理办法及试点。

中信证券和联华信托的两套方案是央行方案的主要试点候选。

当时央行金融市场司房地产金融处处长程建盛在接受《》记者采访时表示,REITs对房地产定价有标杆作用,央行推出REITs的主要目的是抑制房价的过快上涨,分散房地产金融风险,拓宽投资渠道,减少房屋投机需求。

由于REITs在中国是新生事物,按照央行的初衷,试点首先面向机构投资者在银行间市场发行,希望通过试点积累立法和监管经验,风险可控之后再面向个人投资者在交易所市场发行,由发行机构自己选择。

几乎与此同时,2007年4月,证监会正式成立一个有关REITs的研究工作小组,希望以封闭型基金的形式在交易所发行。

2007年年初,上交所即表示已做好有关REITs的交易机制安排,希望能够积极推动该产品在上交所进行交易;深交所也在积极准备REITs方案,也已报至证监会。

此后,银监会的推进步伐显得更加迅速一些。

2008年3月,银监会曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿（下称《征求意见稿》）。

参与其中的五家信托公司分别是联华信托、中诚信托、北京国投、衡平信托和中原信托。

银监会出台的“信托新规”中,曾明确将REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一。

联华信托早期报于央行的方案中,设计发行规模在30亿到50亿元的混合型房地产基金。

在银行间债券市场发行与交易。

银监会在上述《征求意见稿》中将REITs定性为:

“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划。

”同时要求“房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场发行和交易”。

这基本搭建了REITs的发行与交易框架,对发起人、受托人、托管人等相关机构给予了相对清晰的勾勒,亦给业内一个乐观的信号。

但不巧的是,美国爆发的次贷危机及对全球金融市场的重创,使决策层对于推出与房地产相关的金融产品趋于谨慎。

银监会的《征求意见稿》就此没了下文,REITs相关政策遂被搁置。

一夜春风来

“金融国九条”和“金融国30条”有关REITs的内容一经推出,无疑给处于融资困境的房地产企业带来一股春风,地产概念上市公司的行情亦应声出现一波上扬。

这意味着,历史上长期依赖银行信贷,因而最受宏观调控左右的房地产企业,有机会拓宽融资渠道,在资本市场上创造除公司债、发行股票外的又一新型金融工具。

据《》记者了解,在“金融国九条”公布前,国务院已明确批复由央行牵头制定REITs的相关政策,REITs管理办法遂被紧锣密鼓地提上日程。

再度启动的计划,与此前央行2007年版本最明显的调整,是REITs的发行人和上市地。

《》记者获悉,REITs将在同一制度规范框架下,依托信托制度,发行人不仅限于信托公司,证券投资基金管理公司、券商集合理财计划等也可以参与其中,并自主选择银行间市场或交易所市场发行上市,由相应的监管部门进行监管。

“新的规划应打好基础,服从统一的政策法规,达成监管协调的共识,各类机构都可参与试点。

”银监会一位人士向《》记者表示。

根据国际通行做法,REITs分为公司制（由房地产公司改造而成）和契约制（香港、新加坡的信托基金模式）。

据央行人士介绍,由于中国的《公司法》不支持企业成立壳公司,在中国现有法律约束下,以信托的形式发行REITs信托单位,从运作上面临的法律障碍较少,是惟一可以实现的组织模式,“但并不排除未来的公司制REITs”。

央行金融市场司副司长霍颖励1月6日在公开场合表示,央行拟在吸取美国次贷危机的经验上,力求简化产品链条,提高产品透明度,设计符合中国法律要求以及投资者投资的房地产信托产品。

不过,在业内人士看来,REITs政策出台前仍有很多技术细节需要厘清。

比如作为市场化的金融产品,REITs需要向投资者保证较高的收益,在中国商业物业普遍不成熟的现实环境下,对收益如何界定?

如何防范投资人的风险?

有关市场人士认为,当前中国真正意义的大型物业管理公司很少,到底REITs在中国有多少需求,是否可行,仍有待观察。

如果希望以此解决当前房地产的融资困境,其圈钱意图更过于明显。

王翔REITs不仅为商业地产开发商提供了新的融资渠道，更重要的是实现整个产业的保值、增值，并催生出商业地产专业运营商这一新的角色潘石屹的三里屯SOHO项目开盘销售已经突破50亿元，从一次性回报来看，可算是不俗的业绩，但从商业地产的持续运营角度看，却不免令人觉得，在这么好的地段只做个“一锤子买卖”有点可惜。

三里屯SOHO的运营模式是将物业散卖给小业主，这导致整个物业的所有权分散在不同的业主手里。

在业权是否统一直接影响租金水平的商业地产领域，“一锤子买卖”的方式显然不利于一个商业地产项目的长期保值、增值。

然而，坐落在北京北四环边的融科资讯中心却是另一番景状：

这里超过80%都是国际级客户，虽然面对国际金融危机和国内宏观调控的双重冲击，2008年融科资讯中心仍然保持了超过90%的出租率，租金上涨了20%。

目前这里已经是英特尔、法国电信、EMC在内的多家跨国公司在中关村的落脚点。

对于处于低迷的房地产市场，融科资讯中心背后的融科智地算是交出了一份靓丽的成绩单。

更为重要的是，这种运营模式才能凸显商业地产的价值。

其实，融科资讯中心最早的A座办公楼投入运营已经将近10年，但直到今天，整个项目还处于投入阶段，如果不是背靠联想控股这颗大树，融科资讯中心可能也会与距其不到两公里、坐落在中关村西区那些散卖给中小业主的写字楼一样，成为个体商户的集散地。

不过REITs的到来将为类似融科智地这样的商业地产开发商解决困扰多年的资金问题，并带来一种商业地产开发商和运营商全新的合作模式。

随着REITs在中国的逐渐明朗，将会给类似融科资讯中心的商业地产项目带来超越同类楼宇的商业价值，同时也改变商业地产业的生态系统，催生出一个新角色──商业地产运营商。

生态系统重构

在国外，商业地产的投资回报方式和中国式的“一锤子买卖”是不同的。

商业地产获得收益一方面是通过项目升值，另一方面是通过租金收入，假设租金收益占商业地产总资产的9%-10%左右，相当于不到10年时间，最初的投入就可以收回，而且随着租金的增长，商业地产的价值也在不断上升，更多投资者也能从项目中获益。

由于商业地产风险和收益介于股票和债券之间，因此在国外很受养老金、保险资金青睐。

商业地产在这种生态下，俨然成为一种投资品，而不仅仅是商品。

国外这种让商业地产可以持续不断的保值、增值的生态系统中，REITs，即房地产投资信托基金发挥了巨大的作用。

这一模式是将一揽子商业不动产的收益打包，分割成若干份单位出售给投资者，由专业机构进行打理，定期向投资者派发红利。

REITs的最大优势就在于它提供给地产投资商一条融资渠道，从而解放地产开发商先期投入的资金，使其有可能用更少的资金去完成更多的项目；对于资产管理公司，他们能够保证业权的统一，实现商业地产从经营中不断增值的目的。

“美国的房地产模式主要靠吸引投资人，可能由一个公司发起，占有的股份并不多，通过经营将其带到资本市场，然后再重新开发别的项目。

”融科智地的副总裁王翔介绍，而这可以让同样的资本“掌控和经营更多的资产。

”REITs是通过保证业权统一性来从根本上影响项目长期价值的。

与住宅类地产不同，商业地产的形态多种多样，购物中心、大卖场、商业街、电影院、写字楼和住宅的底层商铺等都可算作商业地产，由于其用途就是为了商业经营，所以商业地产天生具备金融属性，可以作为一种在持有物业产权的前提下，通过经营等模式使地产升值的一种资产（本）运作行为。

然而，商业地产一般投入较大，虽然投资回报稳定但周期长。

在国内，大部分商业地产开发商来自住宅行业，尤其在住宅市场不景气时期，为了缓解资金压力，很多中小开发商不得不将手中的商业地产出售给中小业主。

除了个别具备强大资本实力的大公司外，很多商业地产开发商都选择出售或租售结合的模式，但这种模式会对商业地产未来价值增值造成不利影响。

出售带来的影响主要是导致业权难以保持统一，比如在写字楼市场，衡量甲级写字楼的标准之一就是业权是否统一。

只有业权统一，商业地产的管理者才有可能对物业进行统一的招商和维护，进而才容易吸引到高端客户，租金才有望提高。

而业权不统一，物业管理、设施维护都将受到影响，都会让商业地产“贬值”。

有数据显示，经过几年的运作，业权是否统一对于写字楼的租金会造成30%甚至50%的差距。

“从商业地产的开发模式、运作模式来看，我们还是处于很初级的水平，”全球最大的私人房地产顾问公司高纬环球董事总经理张良军这样认为。

开发商的融资渠道对商业地产很重要，因为商业地产需要大量的资金来维持业权的统一性，这样才能从长远保证他的品质和经营理念的一致性。

而REITs恰恰可以解决融资渠道问题，这对维护商业地产价值链也很重要。

做写字楼里的万豪

目前已经上报了REITs的试点项目方案的天津泰达集团，正在等待监管部门的批复；融科资讯中心的开发商融科智地也希望借助REITs朝商业地产运营商的方向转型。

商业地产运营商的角色其实是一个需要相当专业经验和能力的服务机构。

与住宅也有很大不同，一家好的商业地产运营公司可以让商业地产持续增值，而运营不好，则会让项目贬值。

这需要运营者具备从选址、定位、规划到管理、招商的一系列能力。

而且并不是所有的商业地产项目都可以进入REITs的视线。

能够上REITs的项目，也对商业地产的运营情况有要求。

REITs需要成熟的、优质的资产包，一般需要进入稳定经营期、年收益率（租金）高于8%的商业地产项目。

而客户质量是REITs对资产包的另一个重要考核方面，因为客户质量直接关系到资产收益的高低及资产收益的稳定。

比如融科资讯中心的目标客户定位在IT企业的研发部门，为了能够为研发人员创造一个更利于创新开发的办公环境，王翔特地去美国考察了硅谷。

王翔特定聘请硅谷的规划设计公司来担任融科资讯中心的设计，为了让研发人员能够在安静的环境中办公，王翔缩小了底层商铺的面积，增加了绿地面积，甚至在大厅里种上竹子。

客户的租期要如何搭配才能保证收益的稳定性，而客户的品质与信誉将影响收益的高低和风险。

为了保证投资人从商业地产中不断获得稳定收入，能够运营商业地产项目的资产管理公司很重要。

但目前由于融资渠道单一，国内没有专业的资产管理公司，高纬环球这样的代理行、投行或开发商都在自己组建或与其他企业合作进行资产管理。

但随着REITs逐渐明朗，专业的资产管理公司和运营商会呼之欲出，王翔觉得这是融科智地的机会。

目前，融科智地已经开始扮演自己在地产行业的新角色。

花旗集团购买了北京西直门西环广场的两栋写字楼，而融科作为合作伙伴参与了其中一栋的资产管理。

作为运营者，融科负责从租赁、物业管理、到财务、法务的所有环节。

但类似花旗这样的投资者目前只是通过商业地产进行短期投机，而REITs的诞生，将使投资人长期持有商业地产，因此更需要专业的资产管理公司。

这将使商业地产既保证了业权统一，又可以使所有者与经营者角色分离，将商业地产推向更加专业化的方向，让专业的资产管理公司确保商业地产保值和增值。

“这可以算作是商业地产里的服务业，”王翔这样定位融科的未来。

目前大量境外投资机构也在关注中国的商业地产市场，但由于缺乏经营能力，他们也需要与专业的运营机构合作，而这都将为王翔创造出新的机会。

“商业地产考验资产的运作能力，其实商业地产取决于运作，包括市场地位，产品定位、产品设计，将产品设计的符合市场需求了，相对来说未来招商、未来资产管理就水到渠成。

”张良军认为。

而且这种运营模式也将在商业地产价值体系中创造新的利润点。

运营商可以通过经营费、服务费盈利，盈利方式将变得多种多样。

“我希望可以做成写字楼行业的万豪”，王翔说到，通过运营商业地产项目，提升它的价值，让整个产业链都能从中获益。

联想融科总裁：

REITs将给基金业提供巨大空间

2009年12月2日讯第八届中国证券投资基金国际论坛年度峰会今日在深圳举行，网易财经作为特邀网络媒体，全程直播本次论坛。

联想融科投资管理公司总裁李汝容表示，REITs（房地产投资信托基金）这个行业由金融机构主导应该是一个必然的潮流和趋势。

但是作为金融机构，面临这样的趋势这既是一种权利，也是一种责任。

“但怎么样能够从长远发展的角度来考虑好能力建设和制度建设这两个方面的问题，我觉得这个是需要在座的各位一起来努力的，我也相信除了股市以外，房市能够给我们的基金业提供一个巨大的发展空间和发展的契机。

”

以下是李汝容的演讲实录：

谢谢健男。

刚才德地总也非常清晰的阐述了REITs的意义，而且图文并茂，数据很严谨。

从宏观的这个角度来讲，市场化的房地产业和基金业的生命、年龄应该是差不多，中国的市场化房地产业是从1997年开始，现在差不多也就10年左右的时间。

在过去10年实际上是一个大规模、城市化为特征的这样一个增量建设，就是建新房子。

到全国各地区看，到处都在盖新楼，经过十年的发展，实际上现在已经到存量房地产资产和增量房地产资产并存的过渡阶段，这个阶段过渡5—7年，中国的房地产市场就会成为一个以存量资产为主的一个房地产市场。

那么存量资产为主，就意味这什么呢？

房地产的资产管理业务应该超过房地产的开发业务，成为房地产行业的一个主流。

从这个意义上来讲，我觉得政府、证监会现在推出REITs这个产品试点，实际上是一个非常恰当的时期，也是有个非常好的前景。

从存量来讲，为什么是个好的呢？

因为有足够、优质的存量作为基础，来供我们在资本品证券化的储值。

举个例子来讲，以我们联想所在的中关村为例，我说的是小中关村，就是在海淀区那一块。

我们大概不完全的统计，目前存量的商业物业资产，就是用来出租，不是住的，存量资产是2千亿，这个规模已经足够大，如果我们要再放大到金融街、CBD，再放大到上海，这个资产我相信应该是以十万亿计。

真正的房地产资产管理需要有专业的房地产资产管理人来操作，目前因为这个行业还缺位，所以都是在一些非专业的资产管理人手里，各个方面的问题都大量的存在。

包括潘石屹潘总的物业，自己建的现在关在房子里挨冻了，就是因为在管理上出了问题。

我作为外行人，我想基金公司应该是重视在房市这方面的资产管理业务和资产管理能力的培养。

联想做这一块我们也是从资产开始做起，到目前来讲已经有20平方米左右的高科技研发中心物业，我们是从下往上做，一点一点在琢磨如何对房地产的资产进行一个全方位的资产管理，也是在探索，和深交所、基金公司一起参与了中国REITs产品的制度设计，也有一些心得体会。

REITs这个产品从技术上来讲，难度不是非常大，现在最大的问题就是要怎样推出来，在看清楚之前慢慢推；但是从长远来讲，在我们目前的制度设计上，一定要慎重考虑，要考虑到REITs不仅仅是推出来试点，还有一个长远发展。

因为这个对基金业来讲，对中国整个金融行业来讲是个商业模式、商业机会，这个推出来一定要慎重，我觉得有两个方面的问题是值得在座的所有朋友，尤其是监管部门要考虑的。

第一，REITs基金管理人的能力培养和团队建设；

REITs的基金和我们的证券投资基金不一样，证券投资基金刚才叶总提到了，也有一个主动投资和被动投资。

REITs是主动的不能再主动了，因为基金管理人实际上已经取代了被投企业的管理层，被投的这个项目，或者这个物业，除了基金管理公司以外，没有人管了。

所以它这个是主动的不能再主动，这样的话需要一个心理准备，你必须要把手插下去。

这方面我也是很钦佩中信的REITs团队同事，两年时间，实际上也是作为高端的金融人士，能够深入地插到天津滨海新区，一个一个资产摸，一层楼一层楼摸底，这是能够培养出主动管理资产的方法和途径。

因为房地产里面的诀窍太多了，比方说，一个楼为什么卖给你，现在的租金是1亿，他为什么按照这个价值卖给你，你得想一想了，很可能出现什么情况呢？

在卖给你两三年以后，出现一个你意想不到的，比方说3千万、5千万，甚至8千万的一个资本性开支，这栋楼要修了，电梯也好、机电系统也好，所以你是不可能领会到中间的诀窍。

如果没有预见到这种重大的资本性开支，REITs的特点，稳健型、防守型的投资，这样一个特点就没有办法体现出来。

换句话来讲，就会把你的基金公司牌子都砸掉的，如果你要做资产管理，看不到这样的缺陷，整个你的基金公司品牌都会要受到一些影响。

具体来讲，我们从运营商的角度，资产管理能力除了刚才德地总提到的资本运作能力。

资本运作能力，他得有一个在REITs产品中间，最后的房地产竞争一定是资金成本的竞争，那么你如何配置股和债，你的股权和债券的比例，怎么样降低你再融资的成本，这些东西都是需要有相当强的能力，金融机构有这样的优势，风险的管理能力，比方说宏观市场的风险，大部分的物业开发商可能更多的是随波逐流。

像基金业也好、证券业也好，对宏观经济形势的判断实际上是非常重要的。

这样的一个宏观经济风险判断能力，也是金融机构能够带给房地产资产管理的重要贡献。

房地产资产管理还有一个很重要的就是市场和风险运营的管理把握，怎么样选租户？

怎么样定租期？

都会影响到REITs将来的收益率，到最后如果REITs正常发展的情况下，你的资产配置管理，哪些资产要卖、为什么要卖？

哪些资产要买，在哪里买，买什么业态？

等等这些东西都需要你对房地产市场相当熟悉的时候才有把握。

基金管理和物业管理，一定是水乳交融的关系，这样的话才能够全方位的支撑起REITs公募基金的管理能力。

第一，这可能是基金业面临要考虑的一个问题，如何在房地产的这个资本市场，作为房地产资本品管理的专业，来提高房地产资产管理的一种主动管理能力？

第二，在目前REITs制度设计中间，要充分平衡好未