房地产审计汇编.docx

房地产审计汇编.docx

《房地产审计汇编.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产审计汇编.docx（37页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产审计汇编

第1部分了解房地产企业及其环境

第2部分房地产行业审计重大错报风险点审计

第3部分房地产企业财务报表附注特点

了解房地产企业

1.索取主要的五证

2.五证的范围、申请顺序及作用

“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）

项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

（规划部门）

第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。

第三申办的是《施工许可证》，此证件是申请可以合法施工。

第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。

房屋是否拥有产权，全系此证。

一般住宅的国有土地使用年限为70年。

（国土部门）

最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。

是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。

房地产业四个阶段特点说明：

（一）前期准备阶段

开发的前提是取得土地，目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。

房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批。

一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权。

而房地产企业在开工前，要通过政府的立项审批和规划审批。

用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批，取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。

（二）建设阶段

开发过程中受到政府相关部门的控制。

在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。

开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。

经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后，开发产品才可上市交易。

市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。

水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件，房地产企业的开发产品才能交付使用。

对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。

施工要委托具有相应资质的施工企业来完成。

建设周期长，投资大。

房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。

房地产企业在开发过程中，一方面，需要投入大量的购地资金；另一方面，开发产品本身的造价很高，又需要不断地投入建设资金，因而，房地产项目的投资额往往都非常大。

（三）销售阶段

销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。

现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。

由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

商品房预售实行许可证制度。

开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。

取得“商品房预售许可证”。

产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。

另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。

（四）持有阶段

房地产企业开发建设的开发产品，除了对外进行销售转让外，还可能存在长期持有的情况。

一般情况下，房地产企业长期持有的物业仅包括经营性物业，而不包括住宅物业。

所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。

相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。

房地产企业持有物业的特点如下：

为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险，一般隋况下，房地产企业持有的经营性物业规模较大。

如果经营性物业规模较小，房地产企业可以直接将其进行销售，因其一般不具有持有的价值。

房地产企业对持有的经营性物业，存在两种经营方式，一是对外出租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。

持有物业一般具有增值的特性。

房地产企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。

持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。

持有物业可以产生并为房地产企业提供充足的现金流。

在宏观经济调控之下．房地产企业的可持续经营能力面临考验，依靠内生资金提升业绩、扩展规模的企业更容易受到投资者的青睐。

而内生资金主要来源于企业自有经营性物业产生的长期收益。

第1部分了解房地产企业及其环境

1.1房地产行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；

1.2被审计单位的性质；

1.3被审计单位对会计政策的选择和运用；

1.4被审计单位的目标、战略以及相关经营风险；

1.5被审计单位财务业绩的衡量和评价；

1.6被审计单位的内部控制。

1.1房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素

1、行业状况

注册会计师可能需要了解以下情况：

（1）房地产行业的总体发展趋势是什么？

（2）当前房地产行业所处市场的需求、市场容量和价格竞争如何？

（旅游+地产模式，高端稀缺资源，受地段影响较大，竞争对手分析：

宋城股份等）

（3）房地产行业是否受经济周期波动的影响，以及采取了什么行动使波动产生的影响最小化？

如金融危机、欧洲债务危机等的影响，企业是否采取保持货币充裕、适时谨慎扩长、控制项目进度、积极储备业绩方式等措施来降低经营风险。

2、房地产行业审计涉及的法律法规

1）法律

中华人民共和国城市房地产管理法（主席令2007年第72号）

城乡规划法（主席令2007年第74号）

中华人民共和国土地管理法（主席令第28号）

中华人民共和国建筑法（主席令第91号）

2）行政法规

房地产开发企业资质管理规定（建设部令第77号）

建设项目选址规划管理办法（建规[1991]583号）

关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知（建规字［1990］第66号）

中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）

建设用地审查报批管理办法（国土资源部令第3号）

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）

建筑工程施工许可管理办法（1999年10月15日建设部令第71号发布，2001年7月4日修正）

工程建设监理规定（建监[1995]737号）

城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）

2、房地产行业审计涉及的法律法规

2）行政法规

建设工程质量管理条例（国国务院令第279号）

建设工程质量保证金管理暂行办法（建质[2005]7号）

建设项目[工程]竣工验收办法的通知（建设[1990]1215号）

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（建设部令第78号）

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建〔2000〕142号）

关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房[2002]44号

商品房销售管理办法建设部令第88号

城市商品房预售管理办法（建设部令第131号2004年7月20日修订）

城市房地产转让管理规定建设部令第45号

房屋登记办法建设部令第168号

房屋建筑工程质量保修办法（建设部令 第８０号）

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房[1998]102号）

经济适用住房管理办法（建住房[2007]258号）

建设工程价款结算暂行办法（财建[2004]369号）

3）地方颁布的行政法规及规章

新疆维吾尔自治区实施《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》细则（新建监[2000]11号）

徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（徐州市人民政府令第114号）

北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法（京建法[2007]99号）

上海市新建住宅交付使用许可规定（2005年11月25日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过）

银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定（2006年5月12日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过）

苏州市商品住宅交付使用管理办法（苏州市人民政府令第94号）

4）涉及的税收法规

中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号）

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号）

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号 ）

《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号 ）

财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]048号）

财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税[2002]191号）

房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号 ）

中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号）

中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52号令）

中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发[1985]19号）

中华人民共城市房产税暂行条例（国发[1986]90号）

中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第11号）

中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号）

中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）

1.4被审计单位的目标、战略以及相关经营风险

1、政策风险。

国家政策在产业的引导、购买力的刺激、税收信贷的杠杆作用等方面。

2、地域区段风险分析。

政府出于公共利益或城市发展需要时，可以通过城市划规对某地域、区位、路段的土地用途、建筑容积率指标作出硬性的规定。

3、项目开发风险。

在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素导致开发成本提高的风险。

如项目开发中如存在停工、烂尾、空置的情况等风险。

4、筹资风险。

公司筹措资全时，受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素影响的风险。

5、销售风险。

开发项目销售受项目定位、销售价格变动、竞争

楼盘供应情况等因素影响的风险。

6、土地风险。

土地开发时面临的各种风险，包括市政规划调整的风险、土地闲置风险、地价变化的风险。

如在集体土地上开发建设的小产权房风险。

7、合作和合资项目的控制风险。

对合作、合资开发项目如果设有实际控制权将增加不确定性的风险。

8、工程质量风险。

已完工项目或在建项目如果存在质量缺陷，将会对公司产生不利影响的风险，如工程质量存在严重问题而导致事故发生,上海市闵行区莲花河畔景苑。

9、其他风险。

税收制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其它政策变化对公司的不利影响的风险。

10、舞弊风险。

1.7审计资料清单

1、开发企业资质证书

2、拆迁协议、拆迁许可证

3、建设项目选址意见书

4、建设用地规划许可证

5、建设工程规划许可证

6、国有土地使用证

7、施工许可证

8、商品房销售许可证

9、施工承包合同、监理合同、勘察设计合同

10、房地产开发项目手册

11、建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书）

12、建设工程竣工验收备案表

13、入伙通知书、购房者签署的房屋验收合格书

14、工程投资概算、预算报告

15、规划、消防、环保、人防等部门验收报告或批准使用文件

16、工程质量监督报告

17、工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告

18、商品房面积实测技术报告书

19、住宅质量保证书和住宅使用说明书

20、商品房买卖合同及销售合同统计表

21、土地出让合同及市政配套费协议书

22、工程台帐（包括公司所有工程项目：

地产项目+公园项目等）

23、当期的经营计划、销售计划、投资计划等资料

第2部分房地产行业审计重大错报风险点审计

2.1审计底稿存在的主要问题

2.2房地产企业存在的主要问题

2.3房地产企业审计中重大错报风险点审计

2.1审计底稿存在的主要问题

一、对房地产行业的整体认识不够，如对房地产开发企业业务流程关注不够

二、风险导向审计理念未得到认真贯彻，仍停留在就账论账审计，未做到：

“跳出交易看实质，跳出会计看审计”

三、控制测试、分析性程序执行不到位

四、房地产企业存货、收入审计获取审计证据不充分、适当，未体现房地产行业特点

五、房地产企业开发成本、开发产品成本分配底稿记录不清晰

六、所得税、递延所得税、利息资本化不熟悉，底稿编制不准确

七、现金流量表底稿编制不准确

2.2房地产企业存在的主要问题

一是销售收入不实。

少计收入或提前确认收入、虚假销售等，表现为收取商品房房款长期挂账等方面。

二是虚列开发成本。

成本费用反映不实，已销售房屋未及时转为成本；或不按规定及时办理工程决算，导致成本不准确。

三是存货资产不实。

主要表现为随意结转开发产品成本、自用开发产品账面未反映，或者房产已销售仍作为存货核算。

2.3房地产企业重大错报风险点审计

2.3.1收入确认不实

一、商品房销售收入确认原则

结论:

1、开发项目经竣工验收合格是确认收入的首要条件。

开发项目商品房已竣工验收合格，包括工程质量、规划、消防、环保等部门（含配套设施验收）验收批准文件，并在主管部门办理竣工验收备案；

2、已与购房者签订销售合同；

3、已取得有资质部门出具的商品房面积测绘成果报告书；

4、房地产企业已收到50%以上房款，开具销售发票或提交结算账单；

5、商品房经购房者验收合格，双方无异议；向购房者办理交付房屋入住手续，签署房屋交接书，并向购房者提交住房质量保证书、住房使用说明书；

6、某些合同条款决定是否确认销售收入。

7、工程竣工结算已完成，成本能够可靠计量。

【案例】华侨城A（000069），2011年02月22日

•[问题]房地产收入确认政策披露不明晰。

公司在年报中披露房地产收入确认政策为：

“签订了销售合同，房屋已竣工验收合格，并达到可交付使用状态，同时房款已按合同规定全部收清时确认收入。

”公司在政策中未明确界定达到可交付状态的标准，实际执行时以发出入伙通知作为标准。

•[整改]公司根据监管意见及相关的法规制度，结合本公司的实际情况，将该收入政策完善修订为“签订了销售合同，房屋已竣工验收合格，并达到合同约定的可交付使用状态，同时房款已按合同规定全部收清时确认收入”，并在2010年年报中予以披露

•分析：

2011年年报披露是按整改后的情况披露。

•

•收入确认条件基本为：

•

（1）房屋已竣工验收合格

•

（2）销售合同（包括现售、预售合同）

•（3）收齐房款－（公司年报应不存在大额应收账款）

•（4）发出入伙通知书（快递单、挂号信？

）

•（5）开具销售发票

附：

华侨城收入确认条件－旅游业

一、公园年卡收入：

适用收入准则，比照提供劳务（服务）收入的确认，在年卡约定的受益时间内（1年内）按季或按月分摊计入收入。

公司实际操作中往往一次性确认，审计中应当提醒公司按照正确的方法进行核算；底稿中一定要测算年卡收入对当期的影响，写出调整分录，如影响不大，调整分录纳入未调整事项；如影响大，应当调整。

（此处还要看该业务的数量和频率，如果是一次性确认，从连续年度来看，对报表是否有较大影响）

二、会籍收入：

适用收入准则，如果一次性收取的入会费，仅仅是入会者为了获取会员资格，会员在接受公司所提供的具体商品或服务时，需另行交纳相关费用的，则当一次性收取的入会费当期收回的可能不存在重大不确定性时，确认为收入；如果一次性收取的入会费，入会者不仅仅是为了获取会员资格，还包括为将来接受公司的商品或服务而预先支付的订购费用，或包括接受公司以低于非会员价格提供的商品或服务，则该项收费应区别其所代表的受益性质、受益价值和期间，按照合理的方法分期确认收入。

分析说明：

属于一次性还是应分期确认的收入，应分期确认收入的，应说明理由和方法、测算过程。

计算应调整的金额并写出调整分录，属于未达重要性水平的过入未调整事项

二、商品房销售收入存在的问题

1、预收房款长期挂账、延迟确认收入；（根据绩效考核指标提前或推迟确认收入的情况）

2、视同销售不确认收入（如置换）；

3、出租开发产品收入、周转房收入直接冲减装饰装修支出。

三、商品房销售收入审计程序

1、获取或编制主营业务收入、成本项目明细表，复核加计正确并核对与总账、明细账、报表发生额是否相符；

2、检查房地产销售收入的确认原则和方法是否符合会计准则规定，前后期是否一致；

3、实施实质性分析程序

1）将本年度销售收入与上年度的进行比较，分析商品房销售收入结构和价格变动是否正常，并分析异常变动的原因；

2）比较本年度各月各种主营业务收入、成本及毛利率的波动情况，分析其变动趋势是否正常；

3）根据普通发票申报表，测算全年收入，与实际入账金额核对，并检查是否存在虚开发票或销售而未开票情况；（不太适用）

4、获取商品房销售价格目录，抽查售价是否符合价格政策，并注意有无价格异常或转移收入情况；（不适用）

5、抽查销售业务的销售合同、原始凭证（发票、房屋交接书等），并追查至记账凭证及明细账（顺查）账到原始凭证、销售合同（逆查）

6、进一步判断销售舞弊情况，可以实施其他程序如

（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。

（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。

（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。

关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。

 （4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。

（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。

对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。

同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。

7、调查向关联方销售的情况，审查其价格是否公允；若存在关联方交易情况，则需查验销售合同、收款情况、交房情况等，并将其单价与同一情况下的其他交易方的单价进行比较，查验是否公允，必要时进行调整。

8、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；

9、检查营业收入是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。

注意：

主营业务收入的结转与预收账款的查验需结合进行，特别需关注结转收入的依据是否充分（如合同日期、收款情况、交房日期等），检查是否存在应确认而未确认收入或不应确认收入而提早确认收入的情况。

检查入住通知书的笔迹是否为同一人；应实施现场观察、拍照等审计程序，并形成文字记录、照片等审计证据。

四、商品房销售收入审计取证

1、商品房预售许可证

2、工程竣工验收备案表

3、入伙通知书、房屋交接书

4、住宅质量保证书和住宅使用说明书

5、商品房实测面积技术报告

6、销售合同统计明细表、销售台帐

五、发生退房的几种情形

一、不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;

二、开发商无故比原合同约定延迟交楼，以购房人催促后超过3个月交房的；

三、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同约定的配套环境的；

四、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；

五、合同约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合同；

六、经符合资质的质量检测机构核核验，房屋主体结构质量确实不合格的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的；

七、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事实；

六、预收、获取或编制预收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账合计数核对是否相符；

2、抽查预收账款有关的预售合同（商品房销售合同）和租赁合同，检查已实现销售的商品是否及时转销预收账款，并检查至审计日止已转销的预收账款；

（1）向客户取得预售许可证，并将预售房情况与预售许可证的内容进行核对；

（2）向客户取得全部预售合同（商品房销售合同）和定金合同，将合同情况如房产权利人、房号、面积、销售单价、总房价、交房情况等相关内容记录在底稿中，并将合同情况与账面情况进行核对；（3）取得入伙通知书或房屋交接书与账面情况进行核对；（4）核对当地房地产交易网的网上信息，将网上所示信息与账面情况进行核对。

（5）对已转销的较大额预收账款进行检查，核对记账凭证、入伙通知书、房屋交接书、销货发票等，并注意这些凭证发生日期及转销日期的合理性；

3、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债务，如有，应作出记录或作必要调整；

1）预收账款的现金流入对象与购房单位不符，需向客户询问原因，并收集相关资料判断情况是否正常，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。

2）预收账款的贷方发生额为转账方式，需结合对应科目进行查验。

4、检查预收账款长期挂账的原因，并作出记录，必要时予以调整；一般情况下不应存在长期挂账的情况，如有，审计人员应向公司有关人员查询该款项的性质，并取得相关依据，特别需关注是否存在纠纷情况，同时查明该款项是否应该在本科目核算，并根据实际情况必要时作相应审计调整。

5、对税法规定应在收到预收账款时计缴相关税金的，应结合应交税金项目，检查其是否及时、足额计缴有关税金；

6、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；

7、检查预收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。

七、商品房销售成本审计程序

1、获取或编制主营业务成本明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账发生额核对是否相符；

2、检查主营业务成本内容和计算方法是否符合会计制度规定，是否前后期一致；

房地产企业的主营业务成本查验主要是检查结转的单位成本和面积是否正确。

（1）查验租赁单位成本：

根据出租开发产品原值（如有车库需扣除相应原值）和可出租面积测算出应摊销的单位成本。

（2）查验商品房销售成本：

根据开发产品账面原值（如有车库需扣除相应原值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。

如果原出租开发产品本期进行销售，需按出租开发产品的账面摊余价值（如有车库需扣除相应摊余价值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。

3、实施实质性分析程序，抽查各月主营业务成本结转明细清单，分析检查各月份之间及前后期同一产品的单位成本是否有异常波动，注意是否存在调节成本现象，验证销售成本结转数额的正确性，并检查其是否与销售收入配比；

4、检查销售成本账户中重大调整事项是否有其充分理由，会计处理是否正确；

房地产企业的销售成本系根据开发产品－＊＊项目的原值计算出的单位成本进行结转，故该开发产品结转的单位成本一经确认后基本不会发生变动，除非当初预估的开发成本与期后实际发生额有较大出入需调整开发产品的原值时才会涉及销售成本的调整。

如有此情况，审计人员需收集充分的调整依据，并重新对单位成本进行测算。

5、检查营业成本是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。

注意：

（1）主营业务成本的查验主要是检查单位成本的计算是否正确。

（2）建筑面积需与产权证所示面积进行核对。

2.3.2存货核算不实

1、存货中存在的问题

1.1土地成本的核算不准确

（签订了土地出让协议、价款已支付80%，尚未办理土地使用权证，挂帐预付账款，尚未计入拟开发土地或无形资产）

1.2配套设施核算不准确

（规划内的规划外的核算混淆，经规划部门批准，规划内的为全体业主共同享有，规划外的为开发商