成都经济适用房需求微观测算的理论分析.docx

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成都经济适用房需求微观测算的理论分析

第一章经济适用房相关理论综述

1.1经济适用房的概念及性质

概念：

经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房

性质：

具有社会保障性质的微利商品房

特点：

:

土地划拨、政策扶持、指导价、保本微利、面向广大中低收入家庭

1.2经济适用房与其它住房类型的比较

1.2.1经济适用房与普通商品房

（1）价格构成不同

经济适用房建设用地实行行政划拨方式供应，价格不包含土地出让金，无土地的级差收益

（2）成本构成不同

经济适用房的成本少了土地出让金，且行政事业性收费减半征收，对基础设施配套费用予以相应优惠

（3）价格形成机制不同

经济适用房实行政府指导价，因而对市场供求关系变动不敏感

（4）利润形成机制不同

政府限定经适房开发商的利润率不得超过3%，而普通商品房利润率由市场规律决定

（5）供应对象和购买条件不同

经济适用房只针对中低收入家庭

（6）租售和转让政策不同

经济适用房实行只售不租的政策，根据最新规定，只有在购买五年后才能进入市场流通

1.2.2经济适用房与廉租房

（1）供应对象不同

经济适用房的供应对像是中低收入阶层;而廉租房的供应对像是最低收入家庭

（2）营利与否不同

廉租房是为了满足最低收入家庭的基本生活需要，不允许开发商牟利。

（3租售政策和退出机制不同

廉租房只租不售，不得自由转让，只能由政府收回进行重新分配，具有封闭性

1.3经济适用房是市场化住房

从经济适用房与普通商品房及廉租房的比较中不难看出，经济适用房是一种较特殊的住房，既有市场化的特点又有非市场化的特点，但考虑到其仍由房地产开发企业从市场上提供（其价格和该区域商品住房价格密切相关），且不与职工所在单位相关，在一定条件下可以出租和出售，与房改住房和廉租房有本质区别。

根据抓住主要矛盾原则，将其归入市场化住房。

第二章成都经济适用房现状

2.1成都经济适用房的建设现状

至国发[1998年]23号文件明确提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”以来，成都作为西部最重要的中心城市，一直走在全国经济适用房建设的前列，经济适用房的年开发量逐年增加，由2004年的76万m2增至2007年的140万m2，且政策措施也日趋完善，率先在全国建立起了三级城市住房保障体系，10年来已解决111万户中低收入家庭住房问题，初步实现了住房保障无缝覆盖

2.1.1历年成都经济适用房开发状况

笔者通过收集资料，对成都近年推出的重大经济适用房项目进行了相关整理，表格如下：

项目名称

建筑面积万M2

人口（户）

均价

元/M2

建设情况

区位

绿化率

开发商

锦绣民居

2000元/平方米

建成

已交付使用

青羊区锦屏路97号

周边配套中小学:

川师大附小、附中,银行:

成都市商业银行

30%

皇经楼项目

11.94

1576

不高于3160

在建

市区东南方向，三环路内琉璃立交桥附近，锦江区皇经楼村3组

30%

中坝村项目

3.58

460

不高于3290

在建

市区西面，光华大道三环路外侧，青羊区中坝村3组、培风村2、3组

30%

锦翠南苑

3600

已建成部分已交付使用

武侯区西3环路8号（川藏立交桥侧）

居家福地

2000

成华区宝耳国际大道（三环路龙潭立交外侧）

天府名居

17.6

1228

2623

建成已交付使用

高新区桂溪乡境内（三环路外东侧）

30％

成都人居置业有限公司

光华馨地

4400

建成已交付使用

青羊区青羊大道西窖村六组,北及东面紧接西南财大，南与西城花园相邻

30％

成都市民用建筑统一建设办公室

龙华阳光

450（对外销售）

2800

建成以交付使用

武侯区龙爪村，配套：

健身设施，儿童游乐场中小学:

双楠小学双楠中学西南财大川大附小,综合商场

30.50%

成都市干道指挥部

香江花园

2850

建成以交付使用

成华区新成仁路

31.34%

同上

金桥小区

1.74

132

建成已交付使用

都江堰区观凤楼街

43%

从项目开发的时间来看，由最初的龙华阳光，香江花园，金桥小区到天府名居，光华馨地再到尚在开发中的高家村、皇经楼村、中坝村经济适用房工程项目，经济适用房的区位在不断往三环甚至三环外转移，同时，项目配套设施也日趋完善，这说明经济适用房开发已日趋成熟。

2.2成都市现行经济适用房政策的特点

1.申购标准更加明晰

范围和条件：

本次经济适用房申购预登记的范围主要锁定在我市锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区,下称五城区）内。

申购家庭应符合三项条件:

其一,家庭年收入40000元以下（含40000元）;其二,家庭人均住房建筑面积在16平方米以下;其三,家庭成员中拥有两个（含两个）以上本市五城区正式户口

2.完全由政府主导，拒绝房地产开发商进入经济适用房开发

3.按照标准、提前登记、按需建设、保证供应

4.为推进统筹配套改革试验区建设，成都市计划将农民也纳入经济适用房购买范围

自2006年以来，全国房价一路走高，呈现过热趋势，老百姓住房问题日益突出，针对此问题，国家紧急出台了一系列宏观调控政策，成都市于2007年8月中旬暂停了以前的经济适用房政策，新的完整政策尚未出台，以上各点均是通过逐个收集而来。

从上面的政策中不难看出，成都的经济适用房政策走的显然不是市场经济，恰恰相反，走的是计划经济路线。

从政府主导建房，禁止开发商进入到实行按需分配。

这种政策的产生一方面是总结经验的结果，因为成都市2006年的经济适用房不但没有出现供不应求的局面，恰恰相反，有一半未售出，而另一方面，据不完全统计，成都符合申购条件的家庭有7万多人。

导致这种现象的原因在于经济适用房未联系实际，相对价格虽然较低，但是绝对价格对于中低收入家庭来说仍然过高，再加上户型偏大，导致购买一套经济适用房的价格远远超出中低收入家庭的承载能力。

且06年经济适用房的选址多在三环这些交通不便的地方，有些地方甚至不通公交车，许多家庭如果要买房还得买部车，这些都加剧了06年的经济适用房遭遇冷遇。

但是，从根本上讲，成都实行政府主导的经济适用房政策是由经济适用房的性质决定的，是有理论基础的。

经济适用房是一种保障性住房，同时它在一定条件下又具有可以交易流入市场的特点，由于经济适用房的价格构成较一般商品房少了土地出让金这一大块，导致经济适用房成为了名副其实的“稀缺商品”。

我们都知道，市场能发挥优化配置作用，其中很重要一个原因就是通过供求关系来决定价格又用价格来近一步影响供求，从而让资源流向其最需要的地方，从理论上讲，确实可以通过市场达到帕累托最优，即在不损害另一个个体的前提下，任何个体的效益都不能进一步提高。

但是，经济适用房的性质已经破坏了这种价格调节作用，因而市场失灵也就成为了必然，进而政府主导介入也就成为了必须。

所以说，成都市实行按需分配，政府主导的措施是一个创举。

当然，任何制度都有起两面性，成都市现行的措施也存在着需求反映与时间脱节，政府压力过大，执行难度大等问题，但是，就这种制度本身而言是值得肯定的。

第三章成都经济适用房需求方程的推导

3.1利用hedonic模型法计算住房服务价格Ph

3.1.1住房服务价格的概念一单位住房服务价格是标准住房在一期中的租金（或者自有住房的应计租金），标准住房是为研究方便而人为设定了结构特征、邻里环境、区位状况的住房单元，作为住房的计量单元，住房服务则是被定义为一个标准住房在一个单位时间段里所产生的服务量。

利用住房服务的概念可以很好的规避掉住房需求中住房的互异性、位置固定性、耐久性等特征，从而使需求测算更加客观合理

3.1.2计算方程首先设定影响住房消费支出（E）的若干住房特征X=（X1、X2……Xn），包括结构特征、邻里特征和区位状况等，考虑到各特征属性边际效用递减规律，建立如下模型：

E=βX1β0X2β1……Xnβn-----------------------------------------------------------------------------

对

的两边同时取对数，有：

㏑E=β0+β1㏑X1+β2㏑X2+……+βn㏑Xn------------------------------------

在具体调查中，需要将各个特征数字化，（如住房消费支出由于是自有住房，不便统计，就可用月供加上首付的当期收益作计）再利用成都经济适用房中众多样本估计来估计出hedonic模型中的β值，最后将标准化住房中的各属性特征值带入

中（可以把定义各特征值的均值作为标准住房属性值），就可以求出标准住房的住房消费支出E，实际上就是住房服务价格Ph。

（由于在计算Ph时，住房消费支出中实际上已经考虑了经济适用房政策中的补贴因素，且所有统计量均来自成都市的经济适用房购买者，所以所求的Ph只适用于成都的经济适用房，较为客观）

3.2经济适用房需求方程的推导

根据经典西方经济学观点，家庭在一定的预算约束下将收入在住房和其他消费品间进行分配，其目标是效用最大化，因此，收入（I），住房服务价格（Ph），其他商品价格（Px）是影响家庭住房需求最重要的因素故可建立一下模型，在该模型中，消费品被分为了住房（H）和其他消费品（X），用函数U（H,X）来表示消费效用，于是有：

MaxU（H,X）Ph·H+Px·X=I

根据国际上普遍认同的研究结果，将住房需求写为以下形式（主要仍是考虑边际效用递减）

㏑H=β0+β1㏑I+β2㏑Ph+β3㏑Px+μ---------------③

在③中，β1+β2+β3=0μ为误差修正项

β1=△D/D/△I/I=η（住房需求的收入弹性）

β2=△D/D/△Ph/Ph=ε（住房需求的价格弹性）

上式中，D为住房需求量，I为家庭收入，Ph为住房服务价格，由于经济适用房本身就是政府指导价，是带有社保性质的，所以其需求弹性和供给弹性都小于1，是缺乏弹性的。

上述方程是将所有家庭同质化，实际上家庭偏好也会影响家庭的住房需求量，但是就经济适用房需求而言，实际上在提出申购标准时，就已经对家庭的人口特征进行了一次筛选，且在现有条件下，政府也很难顾及他们的家庭偏好。

故可以认为经济适用房需求中的家庭都是同质的。

所以

式即为求经济适用房需求的方程。

3.3成都市经济适用房需求的具体求解

从3.2中不难看出经济适用房需求方程的推导过程并不复杂，问题的关键是如何求出方程中的变量，由于国际上关于这一点尚无定论，故本文也是就具体情况作一些探讨。

（1）住房需求量H

由于经济适用房只能为自有住房，所以无法直接用租金代替。

但是求得H的最终目的是要求出系数β，所以可以用住房消费支出来代替，而住房消费支出对于自有住房者来说应该等于应计租金，应计租金R可以通过统计与之相邻且区位相近的楼盘的租赁价格来近似求得

（2）家庭收入I

由于住房属于一种耐用品，因此在估计自有住房家庭的收入时应该采用持久收入，如果采用当前收入，会使收入弹性的估计偏低。

但是考虑到成都市经济适用房申请者的具体特点和成都市的经济政策（如果收入变好，超过经济适用房申购标准时，政府有权收回一部分经济适用房的产权），可以将当前收入作为持久收入计，造成误差较小。

另一方面，如果统计的是当前收入的话，由于经济适用房主要针对的是中低收入家庭，在申购时实际上已经将家庭收入报告的比较详细，故此项较易统计

（3）住房服务价格Ph

该项的计算方法在3.1中有详细介绍，在此不赘述

在通过大量的经济适用房样本统计后，将其带入

式，利用概率统计知识，可以求出系数β，在新一轮的经济适用房供给统计中，可以通过申购家庭所提出的相关信息，分析出I、Ph、Px，代入就可求得成都单个家庭经济适用房需求H1，汇总即可求得总的经济适用房需求。

3.4成都经济适用房需求方程的意义

从第二章中，我们已经了解到了成都市的经济适用房政策有着浓重的计划色彩，政府在其中的主导作用及“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的十六字方针实际上是符合经济适用房性质的。

但是，现在的提前登记环节，只是登记了每个申请家庭所需要的面积，而并没有考虑到住房的互异性、位置固定性、耐久性等特征。

经济适用房恰恰考虑到了这一点，用标准住房需求来对住房的这些特征进行了规避，同时，由于所取数据都是通过统计得来，因而也有较强的实际意义。

另一方面，现在国内关于经济适用房的研究多停留在政策、理论阶段，很少有实证意义的。

虽然经济适用房需求方程还有很多不完善的地方，但是，引入计量经济学观点对住房需求的个体进行微观经济学研究也算得上是一次不错的尝试吧！

参考文献

（1）郑思齐住房需求的微观经济分析－理论与实证中国建筑工业出版社2007年1月第一版

（2）崔新明城市住房价格的动力因素及其实证研究经济科学出版社2005年4月第一版

（3）周刚华城市土地价格微观影响因素研究经济科学出版社2005年4月第一版

（4）张红房地产经济学清华大学出版社2005年第一版

（5）赵兴兰对成都市住房价格的思考全国优秀论文库2006年

（6）江山娇成都房地产泡沫问题研究全国优秀论文库2007年

（7）党鹏经济适用房作砝码成都政府重拳平抑房价中国经营报/2004年/10月/25日

（8）余长安成都低收入家庭享廉租房保障全国领先光明日报/2007年/8月/24日

（9）候大伟成都：

住房保障无缝覆盖中低收入家庭经济参考报/2007年/9月/27日

（10）刘婷经济适用房法律制度研究西南政法大学硕士学位论文2007年

（11）创新住房保障京沪蓉各显神通中国建设报/2004年/11月/17日

（12）成都市现行经济适用房政策XX知道2008年/1月/5日