普陀区建设项目办理流程.docx
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普陀区建设项目办理流程
上海市普陀区建设项目办理指南
（征询版）
上海天华建筑设计有限公司
2009年6月
前言
为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，推出上海市各区建设项目办理指南（本册为普陀区）。
《上海普陀区建设项目办理指南（征询版）》根据《上海市企业投资项目核准暂行办法》、《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、普陀区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房地局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市普陀区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。
使用须知：
1、普陀区建设项目办理指南主要由两部分组成：
第一章普陀区建设项目办理流程示意图；第二章普陀区建设项目办理流程注解。
在这两篇中根据获得土地的三种方式（招拍挂、划拨、自有土地）又分为三篇相应的办理流程示意图及办理流程注解。
2、本册将普陀区建设项目的整个办理过程分为8阶段（1、土地招拍挂项目——招拍挂出让土地使用权、环评审批、项目核准、设计方案审批、设计文件审查、核发建设工程规划许可证、核发施工许可证、竣工验收；2、划拨用地项目——核发规划选址意见书、用地预审和环评审批、项目核准～竣工验收；3、自有土地项目——规划设计要求（及用地预审）、环评审批、项目核准～竣工验收。
并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。
3、重点报批、设计环节的阐述分为：
控制要点或紧前条件、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。
设计重点关注报送资料的表格等。
4、附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。
5、指导册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。
6、本册第一章的流程示意图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。
7、本册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。
8、普陀区建设项目相关办事指南可查询网站：
9、资料更新机制：
每半年更新一次即3月15和9月15日。
第一章：
普陀区建设项目办理流程示意图
招标文件（房地）
土地中标通知书（房地）
项目核准（发改委20）
土地出让合同（房地）
环评审批（环保15/30/60）
第一篇：
土地招拍挂建设项目办理流程图示图：
项目报建（建交委、当场）
30天
内招拍挂出土
地使用权、
环评审批、
勘察招标、备案（市建材中心30）
设计招标、备案（市建材中心30）
扩初批复（建交委15）
施工图设计60/75
初步设计评审会（建交委7日内召开）
规划设计方案批复（规土局20）
方案设计60/75
施工图审查证（审图公司15/30）
项目核准
建设用地规划许可证（规土局40）
---------------------------------------------------
方案征询
建设用地批准书（房地局30）
设计方案审批
---------------------------------------------------
扩初设计45/60
结构抗震超限文本
施工招标、备案（市建材中心30）
监理招标、备案（市建材中心30）
设计文件审查
---------------------------------------------------
绿化设计审核
卫生防疫审核
交警部门审核
建设工程安全质量监督申报（建交委15）
建筑工程规划许可证（规土局25）
建设工程
商品房预售许可证（房地局15）
规划许可证
申请编订门弄（楼）号牌（公安10/15）
---------------------------------------------------
建筑工程放样复验（规土局3/7）
修建性详细规划批复
建筑工程施工许可证（建材中心15）
申请施工许可证前30天内建设工程
施工许可证
---------------------------------------------------
房屋面积预测报告（房地局65）
多层封顶、3个月内开工
结构施工
高层结构2/3
安装、装饰施工
市政配套施工
环保验收（环保局30）
公安消防验收（公安17）
防雷验收（气象局5？
）
人防验收（民防办5）
建筑工程竣工规划验收合格证（规土局10）
建筑工程竣工档案验收（规土局30）
建筑工程竣工验收备案（建交委15）
新建住宅交付使用许可证（房地局20）
竣工验收
---------------------------------------------------
新建房屋初始权登记（房地局30）
房地产所有权证
环评审批（环保15/30/60）
第二篇：
划拨用地建设项目办理流程图示图：
选址意见书（规土局40）
用地预审（房地局15）
核发规划
选址意见书、
用地预审
项目核准（发改委20）
环评审批、
方案设计60/75
初步设计评审会（建交委7日内召开）
扩初批复（建交委15）
施工图设计60
项目核准
项目报建（建交委、当场）
---------------------------------------------------
、
设计招标、备案（市建材中心30）
勘察招标、备案（市建材中心30）
规划设计方案批复（规土局20）
设计方案审批
---------------------------------------------------
扩初设计45/60
（结构抗震超限文本）
建设用地规划许可证（规土局20）
建设用地批准文件（房地局20）
房屋拆迁许可
（房地局20）
划拨用地决议书（房地局20）
建设用地批准书（房地局30）
施工图审查证（审图公司15/30）
施工招标、备案（市建材中心30）
监理招标、备案（市建材中心30）
设计文件审查
---------------------------------------------------
建筑工程规划许可证（规土局25）
以下节点均同招拍挂建设项目办理流程图示图
设计招标、备案（市建材中心30）
项目报建（建交委、当场）
扩初批复（建交委15）
施工图设计60
初步设计评审会（建交委7日内召开）
第三篇：
自有土地建设项目办理流程图示图：
用地预审（房地局15）
环评审批（环保15/30/60）
建设工程规划设计要求（规土局20）
规划设计要求
及用地预审、
项目核准（发改委20）
环评审批、
项目核准
---------------------------------------------------
方案设计60/75
勘察招标、备案（市建材中心30）
规划设计方案批复（规土局20）
设计方案审批
---------------------------------------------------
扩初设计45/60
（结构抗震超限文本）
施工图审查证（审图公司15/30）
施工招标、备案（市建材中心30）
监理招标、备案（市建材中心30）
建筑工程规划许可证（规土局25）
设计文件审查
---------------------------------------------------
以下节点均同招拍挂建设项目办理流程图示图
第二章：
普陀区建设项目办理流程注解
第一篇：
土地招拍挂建设项目办理流程注解：
一、概述
根据土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节，具体是：
1.招拍挂出让土地使用权——土地使用权招拍挂出让前，由市、区（县）招拍办向房地、投资、规土、环保、绿化、市容环卫、公安（交通）、民防、卫生、管线管理等部门书面征询意见，各部门提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理建设要求，并书面反馈市、区（县）招拍办。
各项管理建设要求应当在招标、拍卖、挂牌文件和出让合同中明确告知土地使用权受让人（项目建设单位）。
2.环评审批——在报送项目核准机关核准前，项目单位凭土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）先到环保部门申请办理环评审批。
3.项目核准——项目单位在获得环评审批文件后，向项目核准机关报送项目申请报告，并附土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）、办理审批等文件。
核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案、建设用地规划许可等手续；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。
4.设计方案审批——项目单位按照出让合同的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。
规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。
5.设计文件审查——项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。
建设交通管理部门受理后,组织投资、规土、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。
会审后的意见反馈审图公司。
审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。
6.核发建设工程规划许可证——项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。
7.核发施工许可证——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
8.竣工验收——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
建设单位可以自行组织竣工验收。
二、办事流程工作指导
（一）.土地获取
1、土地获取
（二）.环评审批：
1、环评审批
（1）紧前条件：
获得土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）；
（2）内容：
（三）.项目核准：
1、项目核准
（1）紧前条件：
获得环评审批文件；
（2）内容：
2、项目报建IC卡申领
重要性：
工程报建IC卡是建设项目进行审批、招标的钥匙，具有非常重要的作用。
（1）紧前条件：
获得项目核准文件批准后30天内；
（2）内容：
3、建设用地规划许可证
控制要点：
地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确。
（1）紧前条件：
获得项目核准文件；
（2）内容：
4、建设项目有偿用地审批及建设用地批准书
（1）紧前条件：
获得项目核准文件；
（2）内容：
（四）.设计方案审批：
重要环节：
设计招投标、方案征询、申请方案批复、申请《建设用地规划许可证》
1、设计招投标（共性）
控制要点：
设计招投标的进行应越早越好，设计合同备案的完成对设计单位尤为重要，是设计单位进行自我保护的最有效的措施。
接触项目后应及早办理设计招投标手续。
招投标备案办理时间不得晚于扩初报审。
（1）紧前条件：
获得项目核准文件；
（2）内容：
2、方案征询
2.1征询部门:
区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区农绿局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、市空港办
2.2征询时间：
10---20个工作日
2.3提交资料：
职能部门
报送资料
审核要点
卫生局
1、申请登记表
2、总平面图
3、地形图
4、文本
5、文本中含日照分析报告
6、中标通知书或土地出让合同（立项批文）
7、修详批复
1、间距符合规范；
2、标明与周边相邻建筑的距离；
3、日照满足规范；
4、充分考虑商铺、会所、泳池等公建对卫生的设计需求；
5、本文盖出图章、建筑师资质章、设计院章。
审批时限：
5天
环卫
1、总平面图
2、文本
3、修详批复
1、垃圾收集站及道班房是否符合标准；
2、垃圾房前留12*12米倒车位。
农绿局
1、总平面图
2、文本
3、绿化分析图（绿地面积和尺寸标注清楚）
4、建设用地规划许可证及附图
5、中标通知书或土地出让合同（立项批文）
6、修详批复
1、绿化率不小于35%，集中绿地率不少于15%；
2、停车位绿地不计入绿化，绿化分析图须标注每一块绿地位置、尺寸及面积；
3、小区内水体若硬质材料铺装水底，水体面积不计绿地面积，非硬质材料铺装水底，水体面积按50%计入绿地面积。
审批时限：
10天
交通（区、市）
1、总平面图（需标明每个停车位）
2、文本
3、修详批复
1、出入口的设置；
2、停车数量；
3、道路宽度。
水务局（两个部门）
1、总平面图
2、文本
3、修详批复
1、文本中含给排水章节，附给排水总平面图；
2、雨污水分流、污废分流设计按标准、水量、方向。
民防办
1、总平面图
2、文本
3、修详批复
4、中标通知书和出让合同
5、分层面积表
6、申请表
1、分层面积表要盖设计单位和建设单位章；
2、总平面图加盖出图章。
房地局
1、详规批文及附图
2、总平面图
3、文本
4、公建配套情况表
5、建筑部分光盘
1、小区围墙必须透空透绿，
2、管线必须入地敷设，
3、公建配套设施满足规范。
教育局
1、总平面图
2、文本
3、修详批文
涉及到教育配套（如学校、幼儿园）需送审
节能办
1、总平面图
2、文本
3、修详批文
文本中是否含节能内容
镇政府
1、总平面图
2、文本
1、退界是否符合规范，
2、公建配套是否满足规划要求。
备注
水、电、煤、电话、有线电视配套公司征询。
2.4获取文件
《方案征询意见》
3、建设工程规划设计方案
控制要点：
容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析
3.1审批单位：
规土局
3.2审批时限：
20个工作日
3.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
设计单位
《上海市建设工程规划设计方案送审表》（纸质原件、电子报件包各一份）
2
设计单位
1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图二份，地形图上应由设计单位用≤0.3mm的红色或蓝色实线笔标明下列内容并盖章：
①建设基地用地界限；②周边地形（包括现状和待建建筑位置）；③各项规划控制线；④拟建建筑位置（包括地下和地上建筑）、建筑物角点轴线标号；⑤基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、绿化、车位、道路交通等；（地形图划示要求参见《报送建设工程规划设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图》）
3
设计单位
1/500或1/1000建筑设计方案总平面图（二份，并送电子盘片一份），总平面图上应标明的内容及要求同地形图，总平面图应符合国家和本市方案出图标准，并加盖建筑设计单位的建筑设计方案出图章和设计负责人、注册建筑师印章
4
设计单位
建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及设计说明文本（二套），图纸应符合国家和本市设计方案出图、文本制作标准，并加盖建筑设计方案出图章和设计负责人、注册建筑师印章
5
设计单位
分层面积表（二份）
6
设计单位
属高层建筑项目的，须加送有相应资质部门编制的日照分析报告（原件一份）
7
设计单位
设计方案修改后再次送审所需的文件、图纸以城市规划管理部门前次审核意见要求为准
8
建设单位
可行性研究报告或其他计划批准文件（复印件一份、经原件核对无误）
9
建设单位
房屋土地权属证明及附图（复印件一份、经原件核对无误））
10
建设单位
《国有土地使用权出让（转让）合同》文本及附图（复印件各一份）
11
建设单位
《国有土地使用权有偿出让合同》等文件中，要求申请单位送审的其它相关文件、图纸
12
设计单位
电子报备光盘（含上述内容）一份
注意事项：
●电子报建光盘从上海规划网站上下载（）。
按沪规信（2004）1190号要求执行。
●设计图光盘内容含所有图纸内容，光盘表面加盖设计院出图章。
●纸质地形图：
用墨线标注总图内容：
1）建设基地界限；2）周边地形（现状和待建建筑位置）；3）各项规划控制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、道路交通（周边道路用红线划示，标出路宽和中心线）。
●总图和方案文本必须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，总平面图上应标明的内容及要求同地形图。
●方案送审表及分层面积表加盖设计院章。
●建筑间距必须满足规划要求，日照分析必须准确，如满足60分钟不满足65分钟日照需提供承诺书，承诺书需设计单位和建设单位共同盖章。
●集中绿地率达到15%，绿化率达35%，停车率达100%即可，数据不宜过大。
●规划经济技术指标必须符合详规批复要求。
●商业要求集中设计并退道路红线10米，不许结合住宅建设底商。
3.4相关表格
3.5获取文件
《建设工程设计方案批复》1份；
《建设工程设计方案批复》附图1张。
（五）.设计文件审查:
重要环节：
扩初征询、抗震超限专项审查、初步设计评审会、申请扩初批复、施工图审查
1、扩初征询
1.1征询部门：
区规土局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区农绿局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。
1.2征询时间：
20个工作日
1.3报送资料：
职能部门
报送资料
审核要点
卫生局
1、申请登记表
2、总平面图
3、地形图
4、文本
5、日照分析报告
6、批文（方案征询、批复）
1、间距符合规范；
2、标明与周边相邻建筑的距离；
3、日照满足规范；
4、充分考虑商铺、会所、泳池等公建对卫生的设计需求；
5、文本加盖出图章和建筑师资质章;
6、地形图上划示用地范围并盖建设单位章；
7、卫生局方案征询意见单加盖建设单位章。
环卫
1、总平面图
2、文本
3、方案征询、批复
1、垃圾收集站及道班房是否符合标准；
2、垃圾房前留12*12米倒车位。
农绿局
1、总平面图
2、文本
3、绿化分析图
4、计委批文、方案批复、绿化方案审核征询意见单
5、建设用地规划许可证及附图
1、绿化率不小于35%，集中绿地率不少于15%；
2、停车位绿地不计入绿化，绿化分析图须标注每一块绿地位置、尺寸及面积；
3、小区内水体若硬质材料铺装水底，水体面积不计绿地面积，非硬质材料铺装水底，水体面积按50%计入绿地面积。
交通（市）
1、总平面图
2、文本
3、方案征询、批复
1、出入口的设置；
2、停车数量。
民防办
1、总平面图
2、文本
3、方案征询、批复
4、建筑分层面积表
1、建筑分层面积表加盖设计单位和建筑单位公章。
文广局
1、总平面图
2、文本
1、按沪闵住发（2003）21号《关于下发[闵行区双向有线电视设计及暗埋管线铺设技术要求]的通知》要求设计，
2、充分考虑商铺、会所等公建对有线电视的需求。
房地局
1、总平面图
2、文本
3、建筑部分光盘
4、方案征询、批复及附图
5、配套情况说明表
1、小区围墙必须透空透绿，
2、管线必须入地敷设，
3、公建配套设施满足规范。
水务局
1、总平面图
2、文本
3、地形图
4、方案征询、批复
教育局
1、总平面图
2、文本
节能办
1、总平面图
2、文本
3、方案征询、批复
文本中建筑节能报告书
镇政府
1、总平面图
2、文本
1、退界是否符合规范，
2、公建配套是否满足规划要求。
规土局
1、总平面图
2、文本
3、方案征询、批复
1、与方案批复指标是否一致
建管局
1、扩初申请报告
2、国有土地出让合同
3、用地批准书
4、总平面图1份
5、文本1份
6、图纸光盘1张
7、高层附日照分析报告2本
8、可研批复
9、各部门征询意见单
1、退界符合规范，
2、间距满足规范，总图和地形图上每栋楼之间的间距标注清楚，
3、日照满足规范，
4、容积率符合详规指标，
5、公建配套满足规范。
6、绿化率大于35%，集中绿地率大于15%
1.4获取文件
《扩初阶段各部门初步意见》
2、抗震超限专项审批（共性）
控制要点：
通常与初步设计进度同步，最晚在初设结束后一周内完成抗震超限审查资料的准备。
抗震超限审批通过批文是初设批文重要的组成部分，需醒甲方提前一周与市抗震办接触，完成报批程序。
（1）内容：
3、初步设计评审会
（1）紧前条件：
获得规划部门签发规划设计方案的审核意见、完成全套初步设计文本（须盖扩初出图专业章）、建委建设规划处认可，并由建设单位委托项目所在地的建委科技委组织专家进行设计技术预审；
（2）内容：
4、申请扩初批复
控制要点：
必要条件（设计方案批复、设计、勘察合同备案）；扩初批复是工程施工项目发包、签订施工合同、施工图审查的必要条件。
4.1审批单位：
市建交委、计划委
4.2审批时限：
审查会通过后的15个工作日内给予正式批复
4.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
扩初申请报告及请示单
2
建设单位
国有土地出让合同
3
建设单位
项目建议书及可研批复
4
建设单位
相关部门扩初设计阶段审核意见
5
建设单位
原设计方案批文及总平面图（包括所附总平图及规划技术指标）
6
建设单位
土地批准文件（复印件）
7
设计单位
扩初设计文本（总平面图及单位平、立、剖面2套），加盖市建委统一颁发的出图专用章及执业注册章
8
设计单位
总平面蓝图1份
9
设计单位
投资概算书1份
10
设计单位
初步设计图纸电子光盘1份
4.43.4获取资料
《初步设计批复》
5、施工图审查
5.1审查部门：
审图公司（包括人防审图公司）
5.2审查时间：
20个工作日
5.3报送资料：
职能部门
责任单位
提供资料清单
审图公司（施工图审查）
建
升级会员 