张掖市物业管理实施办法.docx

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张掖市物业管理实施办法

张掖市物业管理实施办法

第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理暂行办法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相配套的公共设施和相关场地。

第三条城市规划区、工矿区内的各类物业管理适用本办法。

本办法所称业主是指物业所有权人。

本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

本办法所称物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理活动的企业。

第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第五条物业管理实行属地管理。

由县区人民政府主导，县区房产行政主管部门监督管理，街道办事处（乡镇人民政府）组织落实，专业化服务与社区自治管理相结合。

市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理的指导监督。

县区房产管理局是辖区内物业管理的行政主管部门，具体负责辖区内物业管理的监督管理。

规划、建设、市政、城市执法、环保、价格、公安、园林、工商、税务等相关部门按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位按各自职责做好物业区域内相关的工作。

街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；督促本辖区内没有实施物业管理的区域积极创造条件，实施物业管理。

第六条政府鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。

鼓励开展争创国家级、省级、市级物业管理示范小区活动。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第七条业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

第八条业主在物业管理活动中应当履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分，要遵循方便生活和工作、有利于社区建设和管理、降低管理成本、提高服务水平的原则进行。

由县区房产管理局会同街道办事处（乡镇人民政府）综合物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划定。

第十条有以下情形之一的，物业所在地县区房产管理局和街道办事处（乡镇人民政府）可以将其确定为一个物业管理区域：

（一）属于独立封闭式小区的；

（二）处于同一街区或者位置相邻的；

（三）配套设施设备可以共享的；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；

（五）其他可以整合成一个物业管理区域的。

物业管理区域划分后，县区房产管理局应当在该物业管理区域内公告。

第十一条物业所在地县区房产管理局应当建立物业管理区域档案。

档案资料应当载明以下事项：

（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；

（二）共用设施设备情况；

（三）建设单位、产权单位；

（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；

（五）物业服务企业名称、管理时间。

物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县区房产管理局备案。

第十二条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。

业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

下列事项由业主大会决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举和更换业主委员会成员；

（三）选聘和解聘物业服务企业；

（四）审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；

（五）讨论通过专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十三条　业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会。

业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。

第十四条　一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

第十五条住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，每套1票。

非住宅物业业主的投票权按物业建筑面积每100平方米为一个投票权数；不足100平方米但有单独房屋产权证的，以100平方米计；100平方米以上的，以100平方米为一个单位四舍五入计算。

单个业主所持的投票权数最高不能超过全部投票权数的30%。

产权共有的，由共有人协商行使投票权。

第十六条符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到书面告知后30日内，在物业所在地县区房产管理局的指导下，负责核实并组织成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组由3至5名业主，街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会、开发建设单位或物业服务企业代表各1名组成。

筹备组负责人由街道办事处（乡镇人民政府）的代表担任。

筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

第十七条筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份和业主人数；

（三）确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见；

（四）拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见；

（五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

以上各项内容，应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组履行职责的期限截止于首次业主大会会议选举产生业主委员会之日。

第十八条首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）选举业主委员会；

（四）物业管理服务内容和服务标准；

（五）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十九条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托代理人行使业主权利。

第二十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会定期会议的时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定。

第二十一条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十二条　业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十三条业主委员会应当定期召开业主大会会议。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。

无故不组织召集的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召集。

县区房产管理局、街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、社区居民委员会、物业使用人的代表可以列席业主大会会议。

第二十四条业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

第二十五条业主委员会成员在业主中选举产生。

业主委员会的成员人数应为单数，一般由3至5人组成。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）遵守国家有关法律、法规；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业服务费；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；

（六）身体健康，能保证必要的工作时间。

第二十六条业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促不交纳物业服务费的业主限期交纳；

（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

（七）监督管理规约的实施；

（八）组织筹集住宅专项维修资金；

（九）组织业主委员会换届和补选工作；

（十）完成业主大会交办的其他事项。

业主委员会不履行本条第（三）项、第（九）项职责的，在县区房产管理局的指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）按照有关规定，组织选举新的业主委员会。

第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：

（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

街道办事处（乡镇人民政府）应当将备案情况，及时书面告知县区房产管理局。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。

第二十八条业主委员会备案后，凭备案表刻制印章。

业主委员会违反印章使用管理规定的，由责任人承担相应的责任。

第二十九条业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

第三十条业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：

（一）不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的；

（二）以书面形式提出辞职的；

（三）因身体健康原因丧失工作能力的；

（四）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第三十一条业主委员会换届的，原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。

业主委员会成员职务终止的，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第三十二条物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。

物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。

业主与物业使用人约定的内容，不得违反法律、法规和管理规约的规定。

业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。

第三十三条　首次业主大会筹备期间和首次业主大会的工作经费由开发建设单位承担。

业主大会和业主委员会的活动经费、业主委员会成员的报酬由物业区域内全体业主承担，其筹集、使用、管理办法具体由业主大会决定。

业主大会和业主委员会工作经费使用应坚持节俭、合理的原则，经费使用情况每年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。

第三十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，及时将决定书面告知县区房产管理局，并通告全体业主。

第三十五条物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第三十六条实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，县区房产管理局、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决影响物业管理区域稳定的其他物业管理问题。

对于一些无法组建业主委员会的物业管理区域，经过物业管理联席会议决定，半数以上业主同意，社区居民委员会可以受业主委托，代为履行业主委员会职责。

第三章前期物业管理

第三十七条开发建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业，进行前期物业管理，并持相关资料在县区房产管理局登记备案。

未按照规定选聘物业服务企业的，不得进行商品房预（销）售。

开发建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。

但投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积少于3万平方米的，经物业所在地县区房产管理局同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十八条开发建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，首期住宅专项维修资金的交存，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出具体的约定。

开发建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十九条开发建设单位应当在销售物业前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四十条开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十一条前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十二条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得擅自处分。

第四十三条物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，做相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向县区房产管理局或者其他有关部门报告。

第四十四条在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

第四十五条规划新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2-3‰确定物业管理用房，但最低不得低于40平方米。

物业管理用房应为地面以上，具备使用功能。

第四十六条物业管理用房依法属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，不得改变用途。

第四十七条开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第四十八条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第四十九条物业服务企业实行资质认证、资质审查和物业管理人员持证上岗制度。

物业服务企业持物业服务企业资质证书和工商部门核发的营业执照方可接受物业管理委托，从事物业管理的人员应当按照国家和省上的有关规定，取得职业资格证书。

第五十条物业服务企业的权利：

（一）根据有关规定结合实际情况，针对物业管理区域制定共用部位共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护、车辆管理等方面的制度；

（二）按照物业服务合同和有关管理法规实施物业管理；

（三）按照物业服务合同和有关规定收取服务费用；

（四）制止违反物业服务合同和有关规定的行为；

（五）要求业主委员会协助管理；

（六）选聘专营公司承担专项服务业务；

（七）在物业管理区域内实行多种经营，以其收益补充物业服务经费；

（八）其它依法享有的权利。

第五十一条物业服务企业的义务：

（一）履行物业服务合同、依法经营；

（二）接受业主委员会和业主的监督；

（三）遵守有关规定，保证服务质量，不乱收费；

（四）其它依法应尽的义务。

第五十二条外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动，应当持工商营业执照、物业服务企业资质证书等有关证件到县区房产管理局登记备案，县区房产管理局应当将登记备案情况书面上报市房产管理局。

第五十三条物业服务企业接受业主或业主委员会的物业管理委托，应当与委托方订立《物业服务委托合同》，并报县区房产管理局备案。

第五十四条物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量和服务标准、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的收取和使用管理、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同的期限一般不低于两年。

物业服务合同期限届满三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。

第五十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十六条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第四十四条规定的资料。

第五十七条未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途。

第五十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第四十四条规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第五十九条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价和级别管理。

物业服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，物业服务费按月收取，经业主同意，也可按季收取。

第六十条业主应当根据物业服务合同约定的标准交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，业主拒不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼。

第六十一条开发建设单位未售出的、业主购房后连续三个月未入住的空置物业，应当交纳物业服务费用。

交纳比例应当不低于收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。

第六十二条物业服务费主要用于以下事项：

（一）人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业服务合同约定的其他事项。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第六十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业受上述有关单位委托代收费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。

物业服务企业不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

未收费到户产生的损耗由供应单位承担。

第六十五条县区物价局应当会同同级房产管理局，加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量标准的监督管理。

物业服务企业违反价格法律、法规的规定，没有严格履行物业服务合同，没有按照物价局核定的收费标准和服务等级为业主提供服务的，业主委员会或相关业主可向县区物价局投诉，县区物价局接到投诉后，应该及时进行调查处理。

第六十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。

有关部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为依法处理。

第六十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第六十八条业主、业主委员会、物业服务企业应当严格履行签订的物业服务合同，不得单方面提前解除物业服务合同。

业主、业主委员会、物业服务企业单方面提出解除物业服务合同，持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第六十九条县区房产管理局、物价局、街道办事处（乡镇人民政府）等有关单位应当按照各自的职责及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第七十条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

确需改变的，应当征得利害关系人的同意后，报经相关部门批准，并依法办理相关手续。

第七十一条物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；

（二）擅自占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）侵占绿地、毁坏植被；

（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；

（六）未经批准摆摊设点；

（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（九）违法搭建建筑物、构筑物；

（十）擅自改变房屋外貌；

（十一）法律、法规、规章和业主管理规约禁止的其他行为。

第七十二条业主