房地产项目的成本和利润测算模板完整版.docx
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房地产项目的成本和利润测算模板完整版
房地产开发项目的成本和利润测算模板
一.征地补偿费
（一）.土地出让金
1.计算方法:
土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积
2.上交部门:
市财政局
3.依据:
（1）京政发[1993]34号文.
（2）京政发[1994]43号文.
4.说明:
（1）各区类地价取值详见附件;
（2）城近郊区土地出让金的60%返还区财政;
（3）远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;
（4）市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.
（5）在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明
（2）,（3）,（4）,在测算地价时加入"操作系数"概念,以准确
测算必须交纳的土地出让金比例.
附件:
（1）1-10类地区土地出让金标准价;
（2）土地出让金修正系数表
（二）.征地及拆迁补偿费:
详见附资料一:
土地征用及拆迁补偿费开支范围.
说明:
（1）测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.
二.前期工程费:
（取值在40-120元/平米）
1.临时水,电,路,场地平整费
依据:
1992年建安工程定额;
标准:
按实际发生工程量计算;
说明:
施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.
2.规划,测量,勘察,设计费:
依据:
原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425号文;国家物价
局,建设部[1992]价费字375号.
标准:
（1）勘察费:
概算价*0.30-0.80%
（2）民用建筑设计费
民用建筑工程设计费率收费标准 单位:
%
┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃工程 │ 工程概算投资（万元） ┃
┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨
┃等级 │300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃特级 │ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃一级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃二级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃三级 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃四级 │ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃五级 │ 1.2 │ 1.1 │ │ ┃
┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛
备注:
特级:
1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;
2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;
3.30层以上建筑;
4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.
一级:
1.高级大型公共建筑;
2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;
3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.
二级:
1.中高级,大中型公共建筑;
2.技术要求较高的中小型建筑;
3.16层以上29层以下住宅.
三级:
1.中级,中型公共建筑;
2.7层以上（含7层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;
四级:
1.一般中小型公共建筑;
2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.
五级:
一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.
说明:
（1）民用建筑大型>10000平米
中型3000-10000平米
小型<3000平米
（2）仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.
（3）提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
3.规划条件,可行性研究费
依据:
建设部（1991）第425号文
标准:
（1）按现行规划收费定额计算:
工日定额*85元/工日
用地规模（公顷） 工日定额
<=3 90
10 300
20 500
30 780
40 920
50 1000
>50 面议
（2）施工执照费按京政发[1988]21号文:
概算额*（1-3）‰
三.基础设施费
1.红线内基础设施费
依据:
京政发[1993]34号文
标准:
1）.根据项目的实际情况定.
管线延长米*管线单方造价.
2）.根据经验,基础设施费一般为建安工程费的2%-10%.
说明:
（1）一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;
（2）各种管线单方造价:
自来水管线 600元/米
雨水管线 700元/米
污水管线 800元/米
煤气管线 1000元/米
热力管线 2000元/米
供电管线 700元/米
电信管线 1500元/门
道路 80元/平米
绿化 20元/平米
（3）经验数据:
环卫费 5元/平米
照明费 5元/平米
（4）该项费用一般范围 150-400元/平米
普通住宅 150元/平米
高档住宅（公寓,写字楼） 400元/平米
2.红线外基础设施费（包括集资和自己修建）
依据:
设计方案和集资协议;
标准:
根据项目的实际情况定;
说明:
（1）热力,煤气,自来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.
（2）若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.
四.房屋建安工程费
1.建安工程费
依据:
现行建安费定额计算单方造价.
标准:
（1）普通住宅多层 900-1000元/平米
高层 1600-1800元/平米
（2）公共建筑
A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米
其中:
结构 1000-1500元/平米
装修 800-1000元/平米
设备 1200-2000元/平米
B.别墅 3000元/平米
说明:
（1）公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,
市政公用.
（2）依据:
京政发[1985]149号文;
标准:
建筑面积9678-10630平米/千户
工程取费按实际工程量.
①.详见公建配套附表.
a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;
b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;
②.通常取7-15%为公建配套面积比率.
2.招投标费
依据:
京政办发（1987）第152号文
标准:
中标额*1‰
3.预算审查费
依据:
（84）建京经字第439号;
标准:
预算造价*0.5‰
（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
4.工程监理费
依据:
（1）国家物价局.建设部[1992]价费字479号;
（2）[93]京建法字第029号
标准:
工程造价*适用税率
适用税率:
工程造价500万元以下 2.5%
500---1000 2.0-2.5%
1000---5000 1.4-2.0%
5000--10000 1.2-1.4%
10000--50000 0.8-1.2%
50000-100000 0.6-0.8%
>100000 0.6%
说明:
（1）实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。
（2）设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑。
5.竣工图费
依据:
（86）市建规字第097号;
标准:
设计费*7%
6.建材发展基金
依据:
（89）京建材字第292号;
标准:
建安工程造价*2%
（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
五.公共配套设施费
1.锅炉房
标准:
总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价
说明:
（1）锅炉每吨供热面积约5000平米;
（2）锅炉每吨造价约25万元.
2.变配电所
标准:
每建筑平米30元.
3.集资维护费
标准:
每建筑平米80元.
4.电贴费（建设部明文取消，北京仍在执行）
依据:
原（84）华北电供用字25号文290元/KVA
后调整为四环路以内1100元/KVA
四环路以外550元/KVA;
现调整为单路供电270元/KVA
双路供电540元/KVA;
说明:
住宅用电量30-60VA/平米;
其他用电量50-80VA/平米.
六.管理费
依据:
（92）京价收字第124号;
标准:
一至五项之和*2.5%.
七.基础设施增容费
1.商品房
依据:
京计基字（1988）第866号文
标准:
自来水厂建设费12元/平米;
煤气厂建设费29元/平米;
供热厂建设费30元/平米;
污水处理厂建设费10元/平米;
说明:
（1）.用一项交一项;
（2）.如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;
2.非住宅建设项目四源费
依据:
（1）.京政发（1986）131号;
（2）.京政发（1986）155号;
标准:
自来水厂建设费:
设计日用水量*830元/吨;
煤气厂建设费:
设计日用气量*600元/吨;
供热厂建设费:
设计每小时供热量*35万元/百万大卡;
污水处理厂建设费:
设计日排污量*830元/吨;
说明:
交纳数额在20万元以上的在接用"四源"之前可以分期交纳.
八.项目配套设施建设费
1.综合开发市政费
依据:
（1）.京计基字（1988）第648号;
（2）.市开办（1988）经字第2号;
标准:
（1）.（商品房收入-四源费-用电权）*15%;
（2）.建设投资*15%;
2.分散建设市政费
依据:
京计基字（1988）第648号;
标准:
多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;
高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;
3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。
九.两税一费
1.营业税
依据:
（90）财税字第009号;
标准:
商品房收入*5%;
2.城市建设维护税
依据:
市开办（1988）经字第2号;
标准:
营业税*7%;
3.教育附加费
依据:
市开办（1988）经字第2号;
标准:
营业税*3%;
两税一费计取标准:
商品房收入*5.5%;
十.用电权费（取消）
依据:
京政发[1993]17号
标准:
（1）.住宅建筑面积*40元/平米;
（2）.其他用电量（KVA）*4000元/KVA;
用电量:
（1）住宅用电量20-30VA/平米;
（2）其他用电量40-50VA/平米;
十一.投资方向调节税（取消）
依据:
京税字（1991）805号
标准:
（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率
适用税率:
（1）.按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.
（2）.一般民用住宅,包括商品房住宅,其税率为5%;
（3）.更新改造项目,其税率为10%;
（4）.京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;
（5）.公费建设超标准独门独院,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.
十二.不可预见费
依据:
估
标准:
一至六项之和*5%.
十三.建设周期
依据:
建安工程定额
标准:
建筑面积（万平米） 建设周期（年）
<=3.0 1
3.0--6.0 2
6.0--12.0 3
>=12.0 4
一、基本税种：
1、营业税按营业收入5%缴纳；
2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳；
3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；
4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳；
5、印花税：
建筑工程合同按承包金额的万分之三贴花；帐本按5元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）；
6、土地增值税按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）；
8、房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳；
9、车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元辆）；
10、企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳：
应纳税所得额在3万元（含）以内的适用18%，在3万元至10万元（含）的适用27%，在10万元以上的适用33%（注：
2008年起税率为25%）；
11、发放工资代扣代缴个人所得税。
上述税种中除企业所得税（2002年1月1日新设立的企业）向国税局申报缴纳外，其他均向地税局申报缴纳。
二、纳税申报期限
1、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税等于次月10日内为限期缴纳期限；
2、企业所得税季后15日内（当地税务机关确认按月缴纳的，次月10日）为限期缴纳期限，汇算清缴期限为4个月；
3、房产税、城镇土地使用税、车船税等，按当地税务机关的规定期限缴纳（各地一般一年两次等规定不一）。
4、限期缴纳最后一日，遇到休息日，顺延一日；遇到长假（春节、五一、十一节），按休息日顺延；
5、滞纳金按天加收万分之五；
6、经税务机关责令限期缴纳后仍未缴纳的，税务机关可处于罚款。
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