解析关于湖南省《房屋登记办法》实施细则.docx

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解析关于湖南省《房屋登记办法》实施细则

湖南省《房屋登记办法》实施细则

　　第一章　总则

　　第一条　为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《房屋登记办法》等法律、法规、规章，制定本细则。

　　第二条　本细则所称的房屋，是指建筑物、构筑物，包括地下建筑物、构筑物。

　　本细则所称房屋登记，是指房地产主管部门依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

　　第三条　省人民政府建设主管部门负责指导、监督全省的房屋登记工作。

　　市、州人民政府房地产主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。

　　第四条　房屋登记，由房屋所在地的市、县人民政府房地产主管部门（以下简称房地产主管部门）办理。

　　第五条　市、县房地产主管部门应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。

　　房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由市、县房地产主管部门管理。

　　第六条　房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。

　　从事房屋登记审核工作的人员，应当取得房屋登记上岗证书，持证上岗。

　　第二章　一般规定

　　第七条　办理房屋登记，一般依照下列程序进行：

（一）申请;

（二）受理;

　　（三）审核;

　　（四）记载于登记簿;

　　（五）发证。

　　房地产主管部门认为必要时，可以就登记事项进行公告。

　　第八条　办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

　　第九条　房地产主管部门应当依照法律、法规、规章和本细则规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。

　　第十条　房屋应当按照基本单元进行登记。

房屋基本单元是指有固定界限（包括界址点）、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

　　国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记;非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

集体土地范围内住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　第十一条　房屋登记簿按房屋基本单元建立。

房屋基本单元发生变化，房地产主管部门应当相应调整房屋登记簿。

　　第十二条　申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房地产主管部门提出申请，并提交申请登记材料。

　　申请登记材料应当提供原件。

不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

　　申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

　　第十三条　申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本细则另有规定的除外。

　　有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：

（一）因合法建造房屋取得房屋权利;

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;

　　（三）因继承、受遗赠取得房屋权利;

　　（四）有本细则所列变更登记情形之一;

　　（五）房屋灭失;

　　（六）权利人放弃房屋权利;

　　（七）法律、法规规定的其他情形。

　　第十四条　共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

　　共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

　　第十五条　未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。

监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

　　其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人的房屋登记按照本条前款规定执行。

　　第十六条　申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。

申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。

　　委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。

涉及房屋权利处分的，授权委托书应当公证或律师事务所见证。

境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

　　第十七条　申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。

撤回登记申请，已收取的登记费不予退回。

　　第十八条　房地产主管部门应当建立赔偿基金制度，从登记费中可提取10%作为赔偿基金，专项用于登记错误的赔偿。

　　第十九条　申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。

　　申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。

　　第二十条　房地产主管部门应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。

询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

　　房地产主管部门认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。

　　第二十一条　办理下列房屋登记，房地产主管部门应当实地查看：

（一）房屋所有权初始登记;

（二）在建工程抵押权登记;

　　（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;

　　（四）因面积增加或减少的变更登记;

　　（五）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。

　　房地产主管部门实地查看时，申请人应当予以配合。

　　第二十二条　登记申请符合下列条件的，房地产主管部门应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：

（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致;

（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;

　　（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;

　　（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;

　　（五）不存在本细则规定的不予登记的情形。

　　登记申请不符合前款所列条件的，房地产主管部门应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。

　　第二十三条　房地产主管部门将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

　　申请撤回应当以书面形式提出。

共同申请的应当由申请人同时向房地产主管部门出具撤回请求。

代理申请的，应当由本人或代理人依据撤回申请的授权委托办理。

　　第二十四条　有下列情形之一的，房地产主管部门应当不予登记：

（一）未依法取得规划许可或者未按照规划许可的内容建造的建筑申请登记的;

（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;

　　（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;

　　（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;

　　（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的;

　　（六）房屋被依法查封期间，权利人申请处分的;

　　（七）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

　　第二十五条　自受理登记申请之日起，房地产主管部门应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：

（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日;

（二）抵押权、地役权登记，10个工作日;

　　（三）预告登记、更正登记，10个工作日;

　　（四）异议登记，1个工作日。

　　（五）遗失、毁损补证，7个工作日。

　　公告时间不计入前款规定时限。

因特殊原因需要延长登记时限的，经房地产主管部门负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

　　法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。

　　第二十六条　下列情形应当公告：

（一）集体土地上的房屋初始登记、转移登记，公告时间7天;

（二）集体土地范围内住房的房屋权属证书、登记证明遗失补证，公告时间3天;

　　（三）征询异议，公告时间30天;

　　（四）注销房屋所有权;

　　（五）法律、法规规定的其它情形。

　　第二十七条　房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。

　　房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。

采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。

　　第二十八条　房地产主管部门应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。

　　房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。

申请登记房屋为共有房屋的，房地产主管部门应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。

　　预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房地产主管部门发放登记证明。

　　第二十九条　房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　第三十条　房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房地产主管部门申请换发。

房地产主管部门换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。

　　房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。

房地产主管部门予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。

补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。

　　在补发集体土地范围内住房的房屋权属证书、登记证明前，房地产主管部门应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。

　　第三十一条　房地产主管部门应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。

　　申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。

　　第三十二条　市、州、县人民政府房地产主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现房屋登记簿信息共享和异地查询。

　　第三章　国有土地范围内房屋登记

　　第一节　所有权登记

　　第三十三条　因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人身份证明;

　　（三）国有土地使用权证明;

　　（四）建设工程符合规划的证明;

　　（五）房屋已竣工的证明;

　　（六）房屋测绘报告、房屋分丘平面图;

　　（七）其他必要材料。

　　第三十四条　房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。

除第三十三条规定的材料外，还应当提交规划部门核准的小区规划平面图和房地产主管部门确认物业服务用房的书面证明。

　　属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋由房地产主管部门在房屋登记簿上予以记载，与房屋基本单元的登记簿形成关联，不颁发房屋权属证书。

　　房屋基本单元在办理初始登记时应当在房屋登记簿上注记业主共有部分情况。

　　第三十五条　发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

（一）买卖;

（二）互换;

　　（三）赠与;

　　（四）继承、受遗赠;

　　（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的;

　　（六）以房屋出资入股、以房屋抵债;

　　（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的;

　　（八）法律、法规规定的其他情形。

　　第三十六条　申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人身份证明;

　　（三）房屋所有权证书;

　　（四）证明房屋所有权发生转移的材料;

　　（五）房屋测绘成果;

　　（六）其他必要材料。

　　前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

　　第三十七条　抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本细则第三十六条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。

　　第三十八条　因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。

　　因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房地产主管部门予以登记的，房地产主管部门应当予以办理。

房地产主管部门予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

　　第三十九条　发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：

（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的;

（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;

　　（三）房屋面积增加或者减少的;

　　（四）同一所有权人分割、合并房屋的;

　　（五）规划用途变更的;

　　（六）法律、法规规定的其他情形。

　　第四十条　申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人身份证明;

　　（三）房屋所有权证书;

　　（四）证明发生变更事实的材料;

　　（五）房屋测绘成果或房屋测绘报告;

　　（六）其他必要材料。

　　房屋所有权人的姓名或者名称变更、房屋坐落变更、规划用途变更的，应当提交房屋测绘成果;房屋面积发生变化的，应当提交房屋测绘报告。

　　第四十一条　经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：

（一）房屋灭失的;

（二）放弃所有权的;

　　（三）法律、法规规定的其他情形。

　　第四十二条　申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人身份证明;

　　（三）房屋所有权证书;

　　（四）证明房屋所有权消灭的材料;

　　（五）其他必要材料。

　　第四十三条　经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋，所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。

　　第四十四条　经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房地产主管部门可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。

　　第二节　抵押权登记

　　第四十五条　以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。

　　第四十六条　申请抵押权登记，应当提交下列文件：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）房屋所有权证书;

　　（四）抵押合同;

　　（五）主债权合同;

　　（六）其他必要材料。

　　第四十七条　对符合规定条件的抵押权设立登记，房地产主管部门应当将下列事项记载于房屋登记簿：

（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称;

（二）被担保债权的数额、债务履行期限;

　　（三）登记时间。

　　第四十八条　本细则第四十七条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。

　　第四十九条　申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）房屋他项权证书;

　　（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议;

　　（五）其他必要材料。

　　因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。

　　因被担保债权的数额、债务履行期限发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。

　　第五十条　经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）房屋他项权证书;

　　（四）房屋抵押权发生转移的证明材料;

　　（五）其他必要材料。

　　第五十一条　经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：

（一）主债权消灭;

（二）抵押权已经实现;

　　（三）抵押权人放弃抵押权;

　　（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。

　　第五十二条　申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）房屋他项权证书;

　　（四）证明房屋抵押权消灭的材料;

　　（五）其他必要材料。

　　第五十三条　以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。

　　第五十四条　申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：

（一）　登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）房屋所有权证书;

　　（四）最高额抵押合同;

　　（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料;

　　（六）其他必要材料。

　　第五十五条　当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：

（一）已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料;

（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

　　第五十六条　对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本细则第四十七条所列事项外，房地产主管部门还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。

　　第五十七条　变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。

　　第五十八条　申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（一）申请人的身份证明;

（二）房屋他项权证书;

　　（三）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;

　　（四）最高额抵押权发生变更的证明材料;

　　（五）其他必要材料。

　　因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。

　　第五十九条　最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）房屋他项权证书;

　　（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;

　　（五）最高额抵押权发生转移的证明材料;

　　（六）其他必要材料。

　　最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房地产主管部门不得办理最高额抵押权转移登记。

当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本细则第五十条的规定办理抵押权转移登记。

　　第六十条　经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）房屋他项权证书;

　　（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料;

　　（五）其他必要材料。

　　第六十一条　对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，房地产主管部门应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。

　　当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房地产主管部门可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。

　　第六十二条　以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。

　　第六十三条　申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）抵押合同;

　　（四）主债权合同;

　　（五）国有土地使用权证明;

　　（六）建设工程符合规划的证明;

　　（七）其他必要材料。

　　第六十四条　对符合规定条件的在建工程抵押权设立登记，除本细则第四十七条所列事项外，房地产主管部门还应当将在建工程的坐落、担保范围记载于房屋登记簿，并发放登记证明。

　　第六十五条　已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）登记证明;

　　（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料;

　　（五）其他必要材料。

　　第六十六条　在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

　　第三节　地役权登记

　　第六十七条　在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。

　　第六十八条　申请地役权设立登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）地役权合同;

　　（四）房屋所有权证书;

　　（五）其他必要材料。

　　第六十九条　对符合规定条件的地役权设立登记，房地产主管部门应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。

　　第七十条　已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）登记证明;

　　（四）证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料;

　　（五）其他必要材料。

　　第四节　预告登记

　　第七十一条　有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

（一）预购商品房;

（二）以预购商品房设定抵押;

　　（三）房屋所有权转让、抵押;

　　（四）法律、法规规定的其他情形。

　　第七十二条　对符合规定条件的预告登记，房地产主管部门应当将有关事项记载于房屋登记簿，并发放登记证明：

　　第七十三条　预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房地产主管部门应当不予办理。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房地产主管部门应当按照预告登记事项办理相应的登记。

三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　第七十四条　预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

　　第七十五条　申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）已登记备案的商品房预售合同;

　　（四）当事人关于预告登记的约定;

　　（五）房屋预测绘报告;

　　（六）其他必要材料。

　　预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。

　　第七十六条　申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）抵押合同;

　　（四）主债权合同;

　　（五）预购商品房预告登记证明;

　　（六）当事人关于预告登记的约定;

　　（七）其他必要材料。

　　第七十七条　申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书;

（二）申请人的身份证明;

　　（三）房屋所有权转让合同;

　　（四）转让方的房屋所有权证书;

　　（五）当事人关于预告登记的约定;

　　（六）其他必要材料。

　　第七十八条　申请房屋抵押权预告登记