开封市特色商业区建设研究校报.docx

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开封市特色商业区建设研究校报

开封市特色商业区建设研究

马倩

（开封大学旅游学院，河南开封）

中图分类号：

F299.27

摘要：

2012年，河南省开始全面启动商务中心区和特色商业区建设规划，开封市特色商业区建设工作也开始全面提上日程。

结合开封市的具体情况，特色商业区的建设应是企业和政府珠联璧合，在管理模式上要不断创新；同时要进行整体规划、错位经营，还要注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体；各种功能要配套齐全、体现人性化、交通要方便。

关键词：

开封市特色商业区管理模式产业发展方向

一、开封市建设特色商业区的重要意义

（一）特色商业区的内涵

目前，国内普遍的提法是特色商业街、商业特色街区或商贸功能区等。

特色商业街又以特色商业街区、休闲娱乐特色街区、风味美食特色街区、民俗风情特色街区、历史文化特色街区等形态存在。

呈现以下几个发展趋势：

集购物、餐饮、休闲、娱乐、体验于一体的“五合一”趋势；集商业、旅游、文化于一体的“商旅文合一”趋势；集集中形态街区化、空中地上地下立体化、经营业态多样化于一体的“综合化”趋势；集名街、名店、名品于一体的“品牌化”趋势。

总的来看，特色商业区、特色商业街等提法，其本质都是以商业商贸为核心的服务业集聚区。

结合河南省实际和服务业集聚发展趋势，特色商业区的内涵界定为：

在省辖市市辖区和纳入中心城市组团的县城、县级市市区内，集聚相关服务业企业，形成特色鲜明、具有一定规模和较强辐射带动作用，为一定区域提供特色商贸服务和相关商务服务的服务业集聚区。

（二）开封市建设特色商业区的重要意义

发展特色商业区符合现代服务业空间集聚的趋势和规律，对于促进“三化”（工业化、城镇化、农业现代化）协调科学发展、构建中原经济区支撑体系、推进经济结构战略性调整具有重要意义。

1．有利于提升城市功能，增强城市辐射带动作用。

积极发展特色商业区，将优化城市发展形态，完善城市服务功能，提升城市品味，改善城市人居环境，满足居民日益增长和不断升级的消费需求，增强城市综合竞争力和辐射效应，更好地服务周边发展。

2．有利于促进产业结构优化升级，形成城区经济新的增长点。

积极发展特色商业区，有助于加快城区服务业发展，提升服务业在城区经济中的比重，促进服务业与制造业互动发展，增强城区产业支撑，提升城区经济实力。

3．有利于服务业集聚发展，增创发展新优势。

积极发展特色商业区，有助于构筑资本、技术、信息、人才集聚平台，增强承接产业转移吸引力，促进高端要素集聚，引进国内外知名企业设立区域性总部、功能性中心和研发基地，引进高端项目、高端机构、高端品牌和高端人才，形成服务业发展新高地，更好地发挥规模效应、聚集效应和扩散效应，在区域竞争中赢得主动。

4．有利于提供就业机会和创业机会。

服务业是吸纳劳动力弹性最大的部门，发达国家70%以上的就业在服务业，而我国远远低于这个水平只有34%，服务经济是现代经济的重要标志，发展服务业是优化产业结构的战略突破口。

在工业化、城镇化和农业现代化“三化”协调发展进程中，我们面临着农村人口有序转移和城镇下岗失业人员的再就业的问题，大力发展服务业能够提供更多的就业机会和创业机会，促进大容量就业。

目前开封的服务业发展滞后，具体体现为：

服务业比重偏小，2011年，开封市服务业增加值占生产总值的比重仅为34%，远低于全国43.4%的平均水平；服务业产业集中度较低，目前，开封市规模商贸企业仅450家，缺少具有较强带动作用的龙头企业，亿元以上专业市场只有8家，其他市场普遍标准低、规模小、分布散，亟待整合；服务业内部结构亟待优化，传统服务业发展基础较好，而现代服务业发展滞后。

二、开封市特色商业区发展目标和进展情况

2012年2月，河南省发展和改革委员会下发了《关于报送中心商务区和特色商业区发展规划的通知》（豫发改服务业［2012］133号），要求各市县按照当地发展实际，开展商务中心区和特色商业区的规划编制工作。

我市按照《河南省人民政府关于促进中心商务功能区和特色商业区发展的指导意见》的要求，开始启动商务中心区和特色商业区的建设工作。

全市各区按照省政府和市发改委的要求，结合各区的产业基础和优势资源，编制了各区的特色商业区发展规划（2012-2020年），明确了各区特色商业区的规划范围、功能定位、产业发展方向、总体布局和发展目标等重大问题。

目前各区的建设规划已获省发改委批复，逐步进入实质性建设阶段。

（一）开封市各区特色商业区发展目标

1．龙亭区：

经过5～8年的努力，将龙亭特色商业区总体建成一个环境优美、特色突出、服务优质、品牌知名度高、产业集聚能力强、辐射带动能力强的宋都名胜旅游核心区，成为中原经济区城市休闲旅游示范区、开封市文化旅游产业转型升级先导区、宋文化传承创新核心区。

2．鼓楼区：

进一步优化环境，集聚要素，把鼓楼区特色商业区建成拥有商贸服务、特色餐饮、休闲娱乐、文化旅游等产业功能，产业集聚、管理科学、服务优质、环境优美、文化浓郁、休闲舒缓、商旅文多元融合，重点服务开封市城区及周边地区的区域特色商业中心，成为开封市传统商贸服务业核心区、河南省传统餐饮文化聚集区、郑州都市圈“慢”节奏休闲体验区。

3.顺河区：

通过8年左右时间的建设，构筑起包括清真特色餐饮业、民族特色商品展销、历史文化旅游在内的产业体系，实现清真餐饮中心、伊斯兰风情商业中心、伊斯兰民俗文化展示中心三大具体功能，力争发展成为特色突出、产业集聚、功能完备、布局合理、区域知名的回族特色饮食、伊斯兰文化展示基地，带动城区经济发展，带动城市服务业层次提升和产业结构优化。

4.金明区：

经过8年左右的努力，实现旅游接待、旅游商贸、文化休闲等主要功能，构筑特色鲜明、产业集聚、功能齐备、布局合理的特色商业区。

打造成为开封市旅游配套服务中心、城市游憩商业区、宋文化展示旅游中心和“休闲开封”的窗口区。

成为城区经济发展新的增长点，成为带动区域产业结构升级，区域经济发展的新引擎。

5.禹王台区：

建成立足开封、辐射周边的农副产品交易中心，中原经济区农副产品贸易特色商业区的示范区，成为禹王台区经济发展的核心增长极之一，成为规模较大现代服务业产业集聚区。

（二）开封市特色商业区建设进展情况

全市各区的特色商业区建设情况良好，各区都有特色商业区在建项目，其中以鼓楼区和龙亭区建设情况较为突出。

鼓楼区有4个特色商业区重点项目正在建设：

文盛综合商业街、鼓楼映像、虹桥商城、东京银河大酒店，项目总投资9.8亿元。

除此之外，鼓楼区还有鼓楼复建、大相国寺资圣阁、宋韵名都、龙成御苑、嘉斯茂数码广场、金浦幕墙等18个项目都在顺利推进过程中。

其中特别值得一提的是作为开封新地标同时又充分体现开封深厚的历史文化底蕴的鼓楼复建项目。

鼓楼复建项目和开封鼓楼地下商业街项目配套建设，打造开封鼓楼特色商业区的“立体商业”。

该项目位于开封市中心鼓楼广场，东到学院门，西邻行宫角，2.2万平方米的规模在河南省首屈一指，宽阔的主通道一线贯通800余米商业街区。

同时，鼓楼地下商业街采用国际领先的科技配套设施，包括交通系统、智能空调系统、自动消防系统、监控安防系统、广播闭路系统，力求打造购物环境最好、安全系数最高的地下商业街。

以顶级科技手段打造全天候空调送风系统，以人性化的地下街区辅助系统塑造室内时尚景观，让消费者在视觉和体感的双重舒适体验中获得最大的满足。

目前，鼓楼复建项目和开封鼓楼地下商业街项目均已投入使用。

龙亭区的特色商业区建设项目主要有金鑫珠宝城项目、七盛角商业街项目、珠玑巷商业片区项目等。

目前，开封金鑫珠宝城项目已建设完工投入使用，金鑫珠宝迪臣店一楼营业面积2200余平方米，20多个知名珠宝品牌进驻，是目前为止开封地区面积最大、品类最全、品牌最多、规模最大的“一站式”珠宝商城。

龙亭区的七盛角商业街项目是集文化、旅游、商业、居住为一体的大型复合地产项目，分布在水系二期河道两侧，净用地面积1200余亩。

七盛角项目作为开封建业·东京梦华项目中首个旅游、文化、商业项目，将从文化、建筑、餐饮、娱乐、休闲等多方面打造全新的城市景观，对于丰富开封的旅游资源、提升开封的旅游产业水平将起到重要作用。

该项目于2012年5月开始动工，2014年8月已投入使用。

龙亭区的第三个特色商业区建设项目是开封客家文化中心珠玑巷商业片区。

其规划设计，依托文庙历史文化资源，突出客家文化特色，以棂星门、守望阁布局于用地中心，形成南北文化中轴线。

在中轴线两侧布置园林绿地，内设体现客家文化的景观小品，两侧绿地中设有碑廊，用于设置原文庙建筑留存的古代碑刻。

珠玑巷商业街区采用沿街商业、院落、下沉商业街等空间形式，形成丰富的商业街区效果。

2014年10月，世界客属第27届恳亲大会以及中国开封第32届菊花文化节将在这里拉开帷幕。

三、有关开封市特色商业区建设的几点思考

（一）商业街区建设应是企业和政府的珠联璧合

商业街区是城市化的必然产物，为了提升城市形象、加强城市竞争力，一些自发形成的老商业街区被列入改造的规划，在资金上予以安排，商业街区在很大程度上成了一种政府行为，因为商业街区所占地一般是城市的黄金地带；在建设方面有很强的规划性；有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性的机构对商业街区实施统一规划、建设和管理，才能使商业街区形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面。

但是，全国各地商业街区的建设经验告诉我们，商业街区不是造出来的，而是市场选择的结果。

①建设商业街区要尊重市场规律，市场机制在其中扮演主要角色，经营不善的企业自然被迫退出市场，而企业为了保住在黄金地段上的位置，也会各显其能，将满足客户需求置于首位，所以企业应是商业街区的绝对主体，政府应该只是“引导”企业去发挥商业街区的整体优势，并且这种职能也有让位于民间资本的趋势，如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并冠名的商业街区——悦洋商业街区，这条商业街区全权由企业规划，并从事日常管理，然后将一部分利润以地租、税收的方式回报给政府。

但是对于一些老商业街区，又不能全部交给企业去开发，这是因为企业和政府的着眼点不同。

这些老的商业街区，大都有着丰富的历史文化遗产，政府在对其进行改造时，会考虑其传统风貌和现代设施的关系以及民族特色和文化因素。

可是企业就不同了，企业会从收益最大化的角度考虑，尽量扩大建筑面积来降低成本，再加上这些老的商业街区一般都处于城市中心的黄金地带，地价非常高，企业花费巨资拿到这些地区的开发权，前期投入很大，就更急于收回成本，因而企业更多的是考虑投资回报率的问题。

②至于如何保持老商业街区的传统风貌和文化因素，往往会被企业至于考虑的末端。

因此，传统商业街区改造后，往往面目全非，高楼大厦代替了小门脸，现代商场排挤了老字号，一派欧美情调，民族特色荡然无存，2000年定海古城的灰飞烟灭，就是一个很好的例子，这时候，政府的干预则显得至关重要。

开封市在特色商业街区建设中就比较注重这方面的问题。

开封的鼓楼区在历史上就是有名的商贸区。

明清时代已形成，以鼓楼广场为中心，向四周辐射的四条主要街道即南书店街、马道街、鼓楼街、寺后街。

鼓楼街在开封市市区中部，明洪武（1368年~1398年）年间建鼓楼于此，所以命名为鼓楼街。

开封市的鼓楼复建工程正是要重现其历史风貌、突出开封深厚的文化底蕴这一特色。

与鼓楼街相接的书店街，经过多次的整修改建，目前街内店铺已全部恢复明、清砖木结构楼阁式建筑，古朴典雅，保持古城街道特色。

目前共有商家200多户，其中经营图书和琴、棋、印、画等文化商品的就占了160多家。

在整治和改造中，开封市对老建筑采取修旧如旧的方式，尽可能地恢复历史原貌。

对新建的建筑，要求体现街区的特色，建筑风格上要求由原有建筑交相辉映，保持和谐统一，体现开封的古城风韵。

整个街区的牌匾、旗幡等，在制作形式上，要求与建筑风格有机结合、相得益彰。

在街区建设中增加了一些雕塑，如大宋皇城文人雅士在街头挥毫亮书的场景、学子阅卷的场景等作品，充分展现城市的“宋风宋韵”。

（二）管理模式上要不断创新

现在，我国商业街区的管理模式大致分为三种：

抽调制，从政府各机关部门抽调人员，综合执法管理，成立由工商、技监、物价、宣传和社区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街区；委托制，在商业街区管理委员会下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街；物业管理制，成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街区。

③其中物业管理制是一条值得探索的新路子。

安徽芜湖中山路步行街荣膺“中国著名商业街”称号，其“以街养街”的商业街管理模式的做法是：

公开在全国范围内进行招标，将街道管理权全部“打包”，通过市场竞标，交给一家物业公司统一管理。

芜湖市通过将管理与经济效益挂钩，在摆脱管理“包袱”的同时，获得了经济效益，成为芜湖市打造城市品牌战略的一个成功范例。

不管选择哪种管理模式，其核心都是加强监督管理和协调服务，倡导商业街的商户成立自律行业协会、加强对经营者进行专业技能和服务意识的培训，促进商业街向规范化发展。

开封市在这方面也做了一些工作，比如，书店街修复开街之后，市政府及时出台了《开封市书店街暂行管理办法》，其中明确规定书店街为步行街，实行封闭式管理。

除了对书店街进行封闭式管理外，为了保持书店街的古色古香和古城的历史特色，《开封市书店街管理暂行办法》还规定书店街的建设项目应当符合书店街的统一规划要求，各类建筑应当讲究建筑艺术，其风格、装饰等应当与周围环境相协调。

具有历史文物保存价值的建筑，应当保持原有的风貌和特色。

已建成交付使用的建筑及其建筑风格应当严格限制，未经批准，不得擅自改变。

但是我们做得还很不够，还应当在特色商业区的建设中积极探索新的管理模式，借鉴其他地区的成功经验。

目前看来，哈尔滨中央大街的管理模式和安徽芜湖中山路步行街的管理模式较为成功，开封市也应该在这方面做出大胆尝试，试行物业管理制，争取实现“以街养街”。

（三）整体规划，错位经营，精准定位产业发展方向

如何对商业街区业态业种进行合理的规划引导，是商业街区管理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商业街区不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商业街区的主业和特色，很容易造成“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整个商业街区的档次。

因此我们有必要进行整体规划，实施错位经营战略，对特色商业区的产业发展方向予以精准定位。

开封市市属五区依据各自资源优势和产业基础，基本确定了各自特色商业区发展的主要产业方向：

龙亭区特色商业区构建以宋文化名胜旅游主导产业为核心，以娱乐餐饮、宾馆住宿等为配套产业，以现有商贸、文化创意等为支撑产业的文化旅游产业体系；鼓楼区特色商业区构建以传统商贸服务业和传统餐饮文化产业为核心，重点服务开封市城区及周边地区的区域特色商业中心；顺河回族区特色商业区产业发展以清真餐饮业为主导产业，以民族宗教文化为支撑，力争发展成为特色突出的回族特色饮食、伊斯兰文化展示基地；金明区特色商业区以旅游服务业作为主导产业，以旅游商贸和文化休闲作为辅助产业；禹王台区特色商业区以农副产品批发交易作为主导性产业，以物流配送、集散运输作为辅助产业。

（四）注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体

对于世界上任何一个大城市来说，它的发展都有其独特之处，聚集了多年，形成了城市的个性，这是一个城市的灵魂。

商业街区的建设必须注意保护和传承城市历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分。

④商业街区的形成都有历史渊源，有一个大众逐渐认可的过程，在大众心目中有其特定的商业定位。

比如，开封的鼓楼夜市是闻名遐迩的美食集聚地，宋都御街是以其宋文化为特色，书店街则街如其名，充满书香墨宝。

在规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方法，否则商气会大损。

商业街区的古老历史文化遗址，在改造建设中应更好的融入新的规划中，使传统与现代相结合。

此外，特色商业街区的建设中还必须注重突出城市主调，与城市风格浑然一体。

如北京环故宫的几个商业街区，虽然接近紫禁城，但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风格。

这些商业街区建筑的平均高度、体量、结构以及建筑造型、色彩等方面，都注意到都城的文化特色，构造出一种独特的氛围，并与古都风格浑然一体，相得益彰。

给人的印象是，京城里的商业街区，说不上显赫华贵，但也有大家风范，透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。

开封历史文化源远流长，文化底蕴丰厚。

开封是“宋文化”的发源地，迄今已有2755年的建城历史，素有“七朝古都”之称，是中国书画之乡、戏曲之乡、木板年画之乡、盘古艺术之乡和菊花之乡。

开封市现有全国重点文物保护单位13处，国家5A、4A级旅游景区8家，市区水域面积占老城区面积的1/4，素有“一城宋韵半城水”的美誉。

龙亭区在特色商业区与“宋文化”相结合方面起步较早，最早建设的宋都御街宋文化的标志性载体，充分体现了宋文化的魅力。

目前，宋都御街两侧都是仿古建筑，开封市政府已逐步把宋都御街改造为收藏文化一条街，引进国内有影响的老店和名牌文化企业。

位于宋都御街东侧的龙亭新都汇、位于宋都御街西侧的迪臣集团斥资5亿港元打造的新玛特购物广场都是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型商业区；宋都御街将成为真正的中原文化名街。

随着水系工程的建设、御河的通航，开封特色商业区的建设整体风格除了围绕“宋文化”这一重要方面，同时，还应考虑怎样利用水系工程的建设成果，怎样将特色商业区建设和水系工程有机结合起来，突出开封“北方水城”这一鲜明的地方特色，做足文章。

（五）各种功能要配套齐全，体现人性化，交通要方便

特色商业街区是一种集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等多功能为一体的商业形态，其在规划和设计之初就应该考虑到这些功能合理安排，只有这样才能聚集各方面的人气，才能带动特色商业街区的繁荣。

同时还应倡导人性化，充分考虑各类消费者的需求，修建公共卫生间、增设盲道、无障碍通道、设立饮水处、提供休息用的座椅等等，处处体现人性化，才能更好地服务于消费者，才能吸引消费者的光顾。

⑤商业街区的建设必须考虑到配套设施的建设，如停车场、公共厕所、休闲广场、垃圾收集点、绿化景观、街头小品、演出舞台、广告设施等等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街区管理带来相当大的麻烦。

从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种“一致性”展现出“个性”，即该商业街区的独特卖点。

交通问题一直是商业街区建设的一个棘手问题，主要表现在交通与流通的矛盾关系上，一方面交通带动流通，另一方面，流通又限制了交通，商业街区往往车流、人流停留率特别大，尤其是人们逛街、购物，要往返穿行一条繁忙的城市“公路”，人为造成交通和商业的“打架”。

从西方国家的实践检验看，解决这一问题的主要途径就是商业的岛区化，即“人车分离”——把商业活动区域和汽车交通分离开来，兴建步行街。

另外，开封市是全国知名的旅游城市，素有“北方水城”之称，我们应该大力发展水系工程。

如果水系工程能够通航，龙亭、清明上河园、翰园碑林、天波杨府等景区可以和开封府、包公祠等景区从水路上连为一体，一方面可以缓解旅游带来的交通压力，另一方面，更能体现开封“北方水城”的旅游特色，将会成为一道亮丽的风景。

同时，水系工程通航的速度必然要慢于汽车，游客在欣赏难得一见的“北方水城”风光时，不知不觉间延长了在开封停留的时间，一定程度上将会带动开封市娱乐餐饮、宾馆住宿等为相关产业的发展。

目前，开封市有一些具有景区特色的非机动车辆供游客在疲惫时乘坐，这一做法值得推广。

各种具有景区特色的非机动车辆的推广使用和水系工程的通航，都将缓解交通压力，同时有符合绿色环保的现代理念。

参考文献：

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马寨镇商业街发展状况调查研究【J】河南农业，2012（8）：

34-35

2.钱寿海：

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城市特色商业街的打造和经营管理研究【J】，四川行政学院学报，2010

（1）：

38-39

5.解亮品：

体验特色共享时尚——2010北京特色商业街消夏节炫动京城【J】，时代经贸，2010（9）

作者简介：

马倩（1973——），河南开封人，开封大学旅游学院讲师，主要研究方向：

区域经济学。

基金项目：

本文是2013年河南省教育厅人文社会科学规划项目的阶段性成果，项目名称《河南省商务中心区和特色商业区建设研究》项目编号2013-GH-602

TheresearchontheconstructionofcharacteristiccommercialareainKaifengCity

Abstract：

In2012,HenanprovincelaunchedconstructionplanningofCBDandthecharacteristicscommercialarea,theconstructionofcharacteristicscommercialareaofKaifengalsobegantoputontheagenda.CombinedwiththespecificcircumstancesofKaifengCity,theconstructionofcharacteristicscommercialareashouldbetheassociationofenterpriseandgovernment,shouldbecontinuousinnovationinmanagementmode;atthesametimeshouldbeoverallplanninganddislocationmanagement,butalsopayingattentiontotheoverallstyleofthebuildingandthecitystyleseamless;Variousfunctionsshouldbecompleted,humanized,beconvenienttransportation.

Keywords:

KaifengCity；characteristiccommercialarea；managementmode；functionorientation；thedirectionofIndustrialDevelopment