牛群中国商贸城营销计划书.docx

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牛群中国商贸城营销计划书

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目录

前言

项目概况及市场环境

营销服务计划纲要

营销策划及营销工作内容

营销工作时间安排

营销实施细则及人员组合

营销策划取费标准

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前言

本营销计划书是在对牛群中国商贸城项目所在地蒙城区域（周边区域未及调研）及合肥区域的安徽大市场、长江批发市场、安徽轻工商城、漕冲批发市场等部分市场调研基础上，结合我公司以往代理销售楼盘市场经验，集思广益，提出有针对性的营销策略和初步的物业（项目）定位及目标定位来锁定市场的操作纲要。

为有效的营销策略设定和实际协调运作及进一步销售牛群中国商贸城并成功执行做好前期准备，旨在通过最大限度化的项目特殊优势，转化并消除项目的现存（既存）劣势，运用各种强销手段与方法，规避项目的客观威胁，从整体上提高牛群中国商贸城的总体质素和强大的市场竞争力，为项目发展商成功建设提供营销策略并深入执行运作，完成品牌销售的巨大张力，安徽永大物业顾问有限公司愿作市场航手并绝对能做好航手，为牛群中国商贸城护驾引航。

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第一部分项目概况及市场环境

一、牛群中国商贸城项目概况

牛群中国商贸城位于中原皖北历史文化名城的蒙城市区东南部，占地面积398亩，总建筑面积20万平方米，投资近2亿元人民币。

牛群中国商贸城经县人民政府批准，工商行政登记注册，以著名相声表演艺术家牛群名字命名的大型商品交易市场和商业贸易中心，该项目将建成标准商铺2500个，临街营业房700余套，其中一期共建1450个商铺及150套临街营业房，现已建设完毕，二期正在投资建设。

牛群中国商贸城将建成一个商品齐全，经营灵活的综合物流大平台，集小商品批发市场、食品批发市场、服装批发市场、纺织品批发市场、日用百货批发市场、五金电器批发市场、文体百货批发市场、儿童用品批发市场……为一体的综合批发市场，必将成为南北交汇的皖北及中原腹地的商品集散地。

二、交通状况及市场环境

牛群中国商贸城地处蒙城县东南，紧靠码头路和307省道且铁路、国道、省道、高速公路交叉纵横其间，形成得天独厚的地理位置和便捷的交通网络。

蒙城五千年沉积的人文资源，形成了深厚的“徽商”文化，中国第一养牛大县、蒙城巨葱种植基地、篱笆花生之乡等大批优势资源，构筑了一种优异的产业市场环境。

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第二部分营销服务计划纲要

安徽永大物业顾问有限公专业操作体系

一、为牛群中国商贸城项目提供营销代理服务价值：

1、通过科学的专业市场调研深入了解蒙城（辐射周边100公里区域市场）专业市场竞争状况，消费投资偏好，从而识别目标市场，描述目标市场轮廓和专业市场需求数据。

2、确定市场定位组合（目标市场组合、产品组合、价格策略、营销策略），提出项目文本规划建设建议及市场培育策略，制定完善的营销推广策略和宣传推广计划。

3、贯彻运用市场研究成果及销售推广计划：

全程跟进营销，监控营销策略使营销推广更系统；深入高效执行，有效地创造较高较明朗边际效益。

4、利用丰富的营销推广经验，以人为本，整合媒介，减少发展商投入宣传上的无效推广资金，协助发展商整合各种专业社会资源（如政府行为、名人效应营销），打造营销操作体系，营造一流营销环境，创造一流营销绩效。

5、利用科学有效的营销体系，结合当地人文环境及目标市场状况，建立销售信息网络及反馈系统，及时检验营销策略执行效果，及时有效地调整价格策略、营销手段，减少销售障碍，尽快实现销售目标。

二、为牛群中国商贸城项目提供营销代理服务职责：

1、明确项目市场定位组合（4P），揭示项目规化设计整体

市场状况，推广运做市场。

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2、制定营销推广计划，以人为本，注重人文行销等策略组合及宣传（媒体整合）推广政策。

3、协助牛群中国商贸二期开盘的前期准备工作，并力争迅速整合市场，盘整一期并销售出去，奠定二期销售基础。

◎完成营销工作中资料设计制作、人员组织及培训

◎组建专业销售队伍，明确营销职责，确立营销理念

◎组织、监控广告、媒体、礼仪在营销工作中的运用

◎切实紧密配合发展商迅速有效地操作项目市场

4、营销组织运作过程监控。

◎营销网络组织、人员安排、市场布置及培训

◎营销分阶段实施方案与实际进度策略报告

◎宣传推广效果监控、评估及修正

◎上阶段营销实绩，优劣分析，下阶段营销决议

◎不确定影响市场运作因素的预测与规避

◎竞争类市场销售动态与报告

◎整体营销效果测评、总结

安徽永大物业顾问有限公司营销服务计划纲要

一、牛群中国商贸城项目营销推广策划

A区域市场实态分析

1．综合商贸城（含蒙城周边区域）市场总体供求状况

2．蒙城牛群中国商贸城周边大市场或专业市场分析

B项目卖点提炼及项目分析

1．牛群中国商贸城卖点提炼

2．该项目综合市场分析

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C目标市场定位组合

1．牛群中国商贸城卖点提炼，要准确有效切入市场

2．商贸城产品定位及集合批发区域定位

3．商贸城项目形象定位

4．商贸城项目人文背景切入定位

D目标客户群体分析

1．蒙城周边区域人口总量消费及地块分布状况分析

2．专业市场适应性经济发展及经营受众分析

3．区域市场及周边区域经营受众心理调研分析

4．项目市场客户群体定位与选择分析

5．确定牛群中国商贸城目标市场

6．确定牛群中国商贸城目标客户群

E牛群中国商贸城项目价值分析

1．专业区域市场（特殊市场）价值分析的基本方案

2．专业市场类比可实现最大价值分析法

3．采用直观的项目类比分析法

F营销方案改进、完善

1．根椐项目总体定位进行营销方案的完善

2．依据项目建筑形式，寻求市场切点进行方案改进

3．营造牛群中国商贸城整体环境的客户认同系数

二、整体营销推广策略及营销计划

1．目标市场定位及项目产品定位

2．卖点提炼及市场营销切入点的确定

3．分价段营销主体及营销概念推广

4．产品品牌形象定位及市场形象定位

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5．项目识别系统与营销网点的市场诉求

6．价格重新调整定位策略

7．广告传播策略与媒介组合策略

8．销售现场包装方案与销售阶段控制

9．现场销售及边际关系人员营销的执行管理

10．营销方案制定、执行及营销费用预算与控制

三、销售前期准备工作

1．售前资料准备：

法律文本、合同文本、楼书制作及其它宣传资料

2．组建专业营销队伍，对营销队伍进行培训与职责分工

3．营销队伍的管理：

a、销售部人员培训（业务基础培训课程，销售技巧，公司背景与项目知识）

b、签订买卖或租赁合同的程序（售房部签约程序，各类销售签订合同的技巧方法）

c、销售模拟、演示

d、销售手册与图表资料

e、客户全程信息系统管理

f、销售作业指导

四、营销周期细分及过程控制

1．营销周期细分：

入市时机的安排，销售周期细分

2．营销过程控制：

销售实施过程，销售结束评介

五、牛群中国商贸城项目二次营销

安徽永大物业顾问有限公司将深度导入全程营销概念，结合牛群中国商贸城一期销售优劣，进行二次营销来提升发

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展商的品牌并积累客户资料，充分利用可比价值定位，迅速整合一、二期市场互动资源与边际营销理论，促进项目市场有效营销网络的运作，营造成功营销模式，增进发展商的可持续经营平台。

1．全面营销：

全面介入全员营销全过程营销

2．品牌战略：

品牌塑造、维护、提升

3．制定牛群中国商贸城可持续经营战略规划

第三部分营销策划及营销工作内容

一、营销前期策划

1、针对性市场调研：

a、区域市场及本项目片区市场概况，周边区域市场综合状况；b、本项目主要可比性分析（主要竞争对手状况与经营比较）；c、市场经营受众购买力，购买群体分析。

2、项目分析：

a、项目概况；b、项目状况解析；c、项目发展之矩阵分析。

3、项目综合分析及定位：

a、定位背景综述；b、项目经营定位；c、项目功能定位；d、项目客户定位；e、项目形象定位；f、项目价格定位。

二、营销中期策划

1、销售时机建议；2、销售必备条件；3、销售网络组建；4、销售人员管理与培训；5、分阶段营销策略；6、营销各阶段的细分与安排。

三、营销后期策划

1、项目形象包装综合点；

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2、建筑整体包装（设施服务包装、心理形象包装、地盘包装、楼书展板及平面包装、楼盘名称及附属名称包装、广告媒介宣传口号与组合，社会形象包装）；

3、卖点梳理及重组、构建；

4、宣传手段（口碑、人、媒介组合）应用；

5、媒介推广及费用预算；

6、营销全程策略要点；

7、营销网络综合应用；

8、营销日程安排及费用预算。

四、强势营销执行

1、销售人员培训、管理；

2、项目市场整体管理条例（培育市场必备之基础）；

3、客户（含潜在客户）管理系统；

4、营销过程监控及策略调整；

5、营销各阶段会议之安排；

6、每月每阶段营销状况总结；

7、招商政策调整及制度的执行；

8、边际营销突破（政府招商、名人招商、综合专业市场招商）及实施。

注：

1、销售人员培训为重中之重；2、必须成立项目策划的营销专案组；3、确定项目营销各阶段会议并严格执行。

第四部分营销工作时间安排

因本项目的营销工作取决于市场环境（价格定位、项目定位）与发展商的信心和支持及营销结构的全方位整合，对

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于项目启动的策略，重点将集中于针对性的市场研究、项目定位、营销整合及市场培育四方面工作，但是营销策略的成功与否，则在于营销执行中的每一环节的实施到位。

一、针对性市场调研、可比性分析、项目分析、项目定位、发展规划等报告文本，需15个工作日

二、营销背影趋势解析，分阶段推广策略及营销阶段实施的执行方案，需5个工作日

三、项目形象包装、建筑包装、平面（传媒）包装、社会形象、卖点梳理及重组、宣传手段应用、媒介组合及费用预算、营销点及日程安排，需10个工作日

四、牛群中国商贸城全程营销策划，总计30个工作日

五、销售人员培训、营销网点建设、法律手续与市场管理条例、客户管理系统等可穿插其间实施，具体方案由相关资深专业人员筹办

第五部分营销实施细则及人员组合

为切实保障牛群中国商贸城营销策划与销售工作中各环节的质量，取得骄人业绩，安徽永大物业顾问有限公司将对营销与策划两大专案组进行有效整合，以期对牛群中国商贸城提供全方位贴心服务。

牛群中国商贸城项目专案组：

1、项目专案统筹组：

对牛群中国商贸城项目进行全程跟进服务，负责协调发展商、政府、社会与营销、策划专案组之间市场运作关系，并进行全程营销策划工作的监控。

2、策划及市场研究专案组：

策划专案组于整个项目策划过

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程中担负协助项目专案组统筹监控工作，确保项目策划工作的准确与高效运作；市场研究专案组主要针对项目进行专业详尽的市场研究分析工作，并在策划和销售过程中贴身跟进研究，务求使各项建议更贴近市场，做到有效的策略投放。

3、营销专案组：

安徽永大数码电子广场将委派资深项目营销经理带领营销管理人员专为牛群中国商贸城项目服务，作为专案营销组将对营销人员进行专业培训，项目培训，礼仪培训，务求使专案营销组的成员充分做好销售准备，配合整体营销策略及进度，并利用庞大的客户网络进行推进销售，创造优良营销业绩。

第六部分营销策划取费标准

1．营销策划取费标准

因本项目所涉及研究、策划对象广泛，工作庞杂，梳理难度大，需投入大量人力、物力进得项目营销策划工作。

营销策划费用按3‰收取。

2．营销代理取费标准

在进行全程营销牛群中国商贸城的过程中，全面贴心服务，跟进销售。

营销代理取费标准：

a、按销售成交额5%取费；或b、双方确定最低市场价，按销售成交额2%取费，市场运作中上升部分价格我方按3%取费。

3．待双方达成协议，发展商下发委托书，全权委托我公司对牛群中国商贸城项目进行全程营销策划，在发展商将策划费、代理费汇入我公司帐号后，我公司将全面介入该项目

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并全力投入运作，运作中营销人员及市调等营销费用均由我公司承担，但该项目宣传广告推广、销售网点设置、画册资料等费用均由发展商承担。

牛城振兴

牛群中国商贸城应当且必能振兴

在这个时候，我们需要勇气

有了勇气，再辅以科学方法

则智慧衍生，智慧所向

利润所生