前三季度广东房地产市场分析报告.docx

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前三季度广东房地产市场分析报告

2009年前三季度广东房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组

（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、

广东省统计局固定资产投资统计处）

一、社会经济环境

今年前三季度广东宏观经济企稳回升势头增强，完成国内生产总值26418.08亿元，同比增长8.6%，增幅同比回落1.8个百分点；与上半年相比，提高了1.5个百分点。

完成全社会固定资产投资8521.85亿元，同比增长17.93%，增幅提高0.31个百分点。

城镇居民人均可支配收入16402.0元，同比增长9.6%；扣除物价因素，实际增长12.9%。

二、数据分析

（一）房地产投资

1、完成开发投资

前三季度广东房地产完成开发投资1868.59亿元，同比下降8.12%，但比上半年收窄了7.28个百分点，总体已超过2007年同期水平。

固定资产投资占GDP比重为32.26%；房地产开发投资占GDP比重为7.07%，比全国平均水平低4.43个百分点（见表1、图一）。

表1全国与广东完成房地产开发投资数据表单位：

亿元

地区

时间

国内生产

总值

固定资产

投资

房地产开发

投资

固定资产投资占GDP比重

房地产投资占

GDP比重

全国

2008年前三季

201631

116246

22058

57.65%

10.94%

2009年前三季

217817

155057

25050

71.19%

11.50%

同比增长

7.7%

33.4%

17.7%

13.54百分点

0.56百分点

广东

2008年前三季

25299.68

7225.94

2033.72

28.56%

8.04%

2009年前三季

26418.08

8521.85

1868.59

32.26%

7.07%

同比增长

8.6%

17.93%

-8.12%

3.7百分点

-0.97百分点

图一广东近年前三季度固定资产投资与房地产开发投资增长比较

分季度看，今年以来完成房地产开发投资额呈逐季增加、增速趋缓的态势（见图二）。

图二2008年以来各季度广东房地产开发投资比较

按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比下降7.27%，降幅比上半年收窄约7个百分点；办公楼、商业用房投资同比分别增长23.52%和15.54%，增幅同比分别提高约37和11个百分点，比上半年分别提高了24个和6个百分点；其他投资同比则下降27.02%，降幅较上半年收窄了约5个百分点（见表2、图三）。

表2广东按用途完成房地产开发投资数据表单位：

万元

时间

完成投资总额

住宅投资

办公楼投资

商业用房投资

其他投资

2008年前三季度

20337210

14635229

622655

1500022

3579304

2009年前三季度

18685880

13571697

769114

1733058

2612011

同比增长（%）

-8.12

-7.27

23.52

15.54

-27.02

2008年第三季度

6908490

5052285

208181

538948

1109076

2009年第二季度

6605715

4755374

216653

604791

1028897

2009年第三季度

7329160

5362264

358309

682098

926489

同比增长（%）

6.09

6.14

72.11

26.56

-16.46

环比增长（%）

10.95

12.76

65.38

12.78

-9.95

图三广东近年前三季度房地产开发投资走势

分季度看，今年以来住宅完成开发投资额逐季增长，但增幅有所放缓（见图四）。

图四2008年以来各季度广东住宅开发投资比较

2、开发资金来源

今年前三季度全省房地产开发到位资金3378.74亿元，同比增长23.12%，增幅比去年同期提高近19个百分点。

从近年同期房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年前三季度达到新高181%，比去年同期提高了46个百分点，说明到位资金仍比较充裕（见图五）。

图五广东近年前三季度房地产到位资金情况

从资金来源看，国内贷款同比增长5.96%，贷款金额为近年同期最高，这与目前国家继续施行的适度宽松货币政策密切相关；销售回笼资金（定金、预付）同比大幅增长60.06%，与上年同期-14.49%的降幅对比鲜明；外资与自筹资金同比分别下降13.29%和7.56%（见表3、图六）。

表3广东房地产开发资金来源基础数据表单位：

万元

时间

资金来源

国内贷款

外资

自筹

其他（定金、预付）

金额

%

金额

%

金额

%

金额

%

2008年前三季

27442310

6661036

24.27

463866

1.69

9158064

33.37

11159344

40.66

2009年前三季

33787408

7057903

20.89

402240

1.19

8465801

25.06

17861464

52.86

同比增长（%）

23.12

5.96

-3.38个

百分点

-13.29

-0.5个

百分点

-7.56

-8.31个

百分点

60.06

12.2个

百分点

图六广东近年前三季度房地产资金来源变动

从资金来源结构看，比去年同期相比，国内贷款、利用外资和自筹资金部分所占比重均有所下降，其中外资占比降至近年同期以来最低，1.19%；而其它资金（销售回笼资金）占比则达到52.86%，为近年同期以来的最高（见图七），这表明开发资金对于销售回笼资金的依赖进一步明显。

图七广东近年前三季度房地产资金来源结构

（二）土地开发与购置（注1）

与去年同期相比，房地产企业购置土地面积、土地成交价款及单价均回落明显，但降幅比上半年均有所收窄（见表4、图八）。

表4广东房地产企业购置土地数据表单位：

万元、万m2

时间

土地购置

购置面积

成交价款

单价（元/m2）

2008年前三季

2306.12

2276266

987

2009年前三季

1349.38

1150151

852

同比增长（%）

-41.49

-49.47

-13.65

同比增幅

-45.07个百分点

-76.63个百分点

-36.05百分点

图八广东近年前三季度房地产企业购置土地情况

分季度看，购置土地面积环比波动较大，第二季度出现较大增长，第一、三季度则回落明显；购置单价环比方面，前两个季度与第三季度对比鲜明（见表5）。

表52008年以来各季度房地产企业购置土地数据表

　时间

土地购置

面积

（万㎡）

面积环比增长

成交价款（万元）

投资环比增长

单价

（元/㎡）

单价环比增长

2008年第一季度

1381.54

814325

589

2008年第二季度

497.19

-64.01%

884242

8.59%

1778

201.73%

2008年第三季度

429.39

-13.63%

577699

-34.67%

1345

-24.35%

2008年第四季度

329.47

-23.27%

676267

17.06%

2053

52.57%

2009年第一季度

213.17

-35.30%

222813

-67.05%

1045

-49.08%

2009年第二季度

756.96

255.10%

403292

81.00%

533

-49.03%

2009年第三季度

379.25

-49.90%

524046

29.94%

1382

159.36%

（三）商品房建设

前三季度商品房施工面积、竣工面积同比分别增长3.22%和24.89%，新开工面积同比下降29.53%。

与上半年相比，这三个指标增幅均有所提高。

分用途来看，各类商品房施工面积同比均有小幅度增长，但新开工面积同比均出现不同幅度的回落，其中住宅下降29.83%；竣工面积方面，住宅及其它用途商品房同比均增长，办公楼及商业用房同比均下降。

分季度看，第三季度各类用途商品房新开工面积及竣工面积表现强劲，较第二季度均有较大幅度的增长（见表6）。

可见，房地产企业在第三季度加快了商品房新开工、竣工的速度。

表6广东各类商品房建设数据表单位：

万m2

时间

面积

总数

住宅

办公楼

商业

其他

2008年

前三季度

施工面积

21128.19

16582.19

736.31

1740.15

2069.53

新开工面积

5272.52

4227.62

128.6

375.41

540.89

竣工面积

2311.2

1849.6

61.6

198.77

201.22

2009年

前三季度

施工面积

21808.71

16692.94

739.67

2038.17

2337.93

新开工面积

3715.55

2966.36

67.15

304.46

377.59

竣工面积

2886.38

2393.09

37.28

167.87

288.14

同比增长（%）

施工面积

3.22

0.67

0.46

17.13

12.97

新开工面积

-29.53

-29.83

-47.78

-18.90

-30.19

竣工面积

24.89

29.38

-39.48

-15.55

43.20

2009年

第二季度

施工面积

2779.83

2239.87

7.31

277.62

255.03

新开工面积

1034.06

823.34

17.07

93.94

99.71

竣工面积

809.65

667.76

12.96

42.44

86.49

2009年

第三季度

施工面积

2237.04

1735.31

65.89

199.76

236.08

新开工面积

1417.87

1114.22

25.96

121.51

156.17

竣工面积

1048.32

857.22

16.87

64.75

109.48

环比增长（%）

施工面积

-19.53

-22.53

801.37

-28.05

-7.43

新开工面积

37.12

35.33

52.08

29.35

56.62

竣工面积

29.48

28.37

30.17

52.57

26.58

近年同期数据显示，今年前三季度新开工面积基本接近2006年的同期水平；施工面积和竣工面积则均为近年同期以来最高（见图九）。

图九广东近年前三季度商品房建设情况

（四）商品房交易

前三季度商品房销售面积、销售额及销售均价同比均有所增长，其中销售面积及销售额增幅度较大；销售均价虽小幅度上涨，但绝对值已超过2007年同期水平。

其中，第三季度的销售均价、销售金额环比均有所增长，而销售面积出现小幅度回落，出现了价升量跌的局面（见表7、图十）。

前三季度商品住宅销售面积与销售额同比分别增长58.2%和71.98%；均价6309元/平方米，同比增长8.72%，为近年来同期新高。

其中，第三季度均价6864元/平方米，环比增长12.43%；销售面积1573.05万平方米，环比下降8.8%，表现出价升量跌的态势（见图十一）。

时间

商品房销售面积（万m2）

商品房销售额（亿元）

均价

（元/m2）

住宅销售面积（万m2）

住宅销售额（亿元）

均价

（元/m2）

2008年前三季

2999.6

1798.02

5994

2747.88

1594.73

5803

2009年前三季

4632.21

2986.31

6447

4347.19

2742.6

6309

同比增长（%）

54.43

66.09

7.55

58.20

71.98

8.72

2008年第三季度

987.02

617.82

6259

898.35

538.44

5994

2009年第二季度

1824.31

1138.4

6240

1724.89

1053.06

6105

2009年第三季度

1686.53

1175.23

6968

1573.05

1079.69

6864

同比增长（%）

70.87

90.22

11.33

75.10

100.52

14.51

环比增长（%）

-7.55

3.24

11.67

-8.80

2.53

12.43

表7广东商品房交易数据表

图十广东近年前三季度商品房销售情况

图十一广东近年前三季度住宅销售情况

（五）市场消化系数（注2）

与去年同期相比，今年前三季度的市场消化系数有较大幅度的增长，说明市场消化能力比去年同期有所提高（见表8、图十二），并介于2006、2007同期水平之间。

表8生成指标数据表

市场消化系数

2008年前三季

2009年前三季

前三季

同比增长

2009上半年

前三季比上半年增长

市场消化系数（X）

1.3539

1.7489

0.3950

1.7523

-0.0034

图十二广东近年前三季度商品房消化系数走势

三、结论

1、关于开发投资和资金状况。

今年前三季度房地产完成开发投资同比仍下降，但降幅较上半年收窄了近一半，总体已超过2007年同期水平；分季度看，第三季度除办公楼增速加快外，商品住宅、商业用房增速趋缓。

畅旺的销售市场和适度宽松的货币政策导致房地产到位资金仍充裕、销售回笼资金增长较快，较好地改善了房地产开发企业的资金状况。

2、关于土地购置和商品房供应。

与去年同期相比，房地产企业购置土地面积、土地成交价款及单价均回落明显，但降幅比上半年均有所收窄。

商品房施工面积、竣工面积同比分别增长3.22%和24.89%，新开工面积同比下降29.53%；但与上半年相比，这三个指标增幅均有所提高；其中第三季度商品房新开工、竣工的速度明显加快。

这表明开发企业对后市的信心进一步增强。

3、关于市场销售。

前三季度商品房及商品住宅销售市场畅旺，市场消化能力已恢复至2006、2007年之间的水平。

其中，第三季度商品房及商品住宅销售市场均出现了价升量跌的局面。

4、关于房价。

前三季度商品房销售均价达6447元/平方米，同比小幅度上涨，并超过2007年同期水平。

其中，住宅销售均价为6309元/平方米，同比增长8.72%。

分季度看，第三季度商品房和商品住宅的销售均价较前两个季度涨幅进一步加快。

综上所述，今年前三季度我省房地产开发企业在销售市场畅旺、到位资金充裕的基础上，逐步加快商品房建设速度，对后市的信心也进一步增强。

但要注意的是个别城市房价涨幅过大，积累了市场风险，加上市场后续供应量不足，导致第三季度商品房销售市场出现量跌态势。

建议开发企业继续加大投资力度，增加新开工面积，平衡供求关系，稳定房价水平。

建议政府继续加大土地供应，加大保障性住房建设力度，增强宏观调控政策的持续性与灵活性，维护房地产市场健康、稳定的发展。

执笔：

林柱钟武贞

2009年10月28日

注1：

由于“土地购置费”与“土地购置面积”的统计口径有所不同，故“土地购置价格”采用“土地成交价款”与“土地购置面积”相除而得的平均价格。

其中，“土地成交价款”是指期内进行土地使用权交易活动的最终金额，在土地一级市场是指土地最后的划拨款和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。

“购置土地面积”是指期内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

注2：

“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。

（见下表）。

市场消化系数计算表

名称

计算公式

市场消化系数（X）

销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）

公式定义为：

市场实现吸纳量/市场有效供应量；

系数的分子为销售面积，含现楼和预售。

分母：

竣工面积由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；另外假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件。