武汉二手房市场需求特点分析及其启示.docx

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武汉二手房市场需求特点分析及其启示

中南财经政法大学2013-2014学年大学生寒假社会实践

课题名称：

关于二手住房市场需求特点的分析与探究

——以武汉市为例

课题负责人：

关于二手住房市场需求特点的分析与探究

——以武汉市为例

金融学院

摘要随着近年来房地产市场的不断升温，房价的一路飙升，房价便自然成为大家茶余饭后闲聊的话题。

二手住房市场因其价格相对低廉、已经装修、可快速入住等优点，也越来越受到购房者，尤其是中低消费者的关注。

本文以武汉市为着眼点，分析二手住房市场的需求特点，需求群体，并探讨影响二手住房市场的因素，以及为平抑房价、规范二手住房市场健康发展提出相关政策建议。

关键词二手住房市场需求特点影响因素

一、二手房

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。

包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。

因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。

经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。

包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二．二手住房市场的需求特点

（一）2013年上半年武汉二手住房市场概况

1.2013年上半年二手住房价格

（1）、二手住房市场价格走势

上半年，全市二手住房房挂牌均价为8107.17元/平方米，全市（含远城郊区）总成交套数24153套，其中主城区成交套数20812套。

根据数据显示，2013年上半年武汉市二手住房成交价格月均涨幅为0.71%。

从图中可以看出，春节过后，武汉二手房挂牌均价呈现直线上涨，三月新国五条出台，20%个税的征收，虽然对市场造成恐慌，但挂牌均价并未下降，环比反而上涨1%。

随着后期细则迟迟未落地以及市场的消化，挂牌均价上涨幅度减缓，至6月，挂牌均价达到最高点8242元/平方米。

（2）、二手住房销售情况

年初，“国五条”刺激了二手房市场爆发，3月武汉二手住宅成交8344套，创出有史以来单月最高；政策影响消退后，受新房上涨和旧城改造因素推动，二手房成交居高不下，仅用了7个月时间，销量就超过了2012全年3.1万套，全年累计成交5.2万套，接近前两年的总和。

上半年全市二手住房共成交了24153套，与去年同期相比增加了13213套，同比涨幅120.78%，其中主城成交20812套。

全市成交面积为171.29万平方米，成交金额86.24亿元。

平均每月成交了4025套，月均成交面积28.55万平方米。

图一：

2012年上半年与2013年上半年月成交量比较图

2．租赁市场整体状况

根据搜房网二手房数据监控中心发布的2013年武汉租赁市场被网友搜索的数据，可以看出武汉地区2013年全年最受租房客关注的区县、商圈、楼盘、户型面积、主城区各区县TOP10楼盘及均价。

其中武汉租赁市场受关注度最高的当属武昌区，搜索量比例占25.47%；租房住宅商圈搜索占比最高的则是光谷关山，位居第二、第三位的分别是徐东和街道口珞狮路。

之所以出现这样的结果，是因为武昌高校密集分布，众多在校大学生、刚毕业进入社会的青年工作者，以及白领阶层由于收入和积蓄的限制需要在离工作地点较近的地方租房。

同时武昌地区人口密集，且外来人口、流动人口较多，对租房的需求量较大。

（二）对购房者消费心理的调查分析

1、购房者购房目的：

刚需和改善型需求为主，投资型需求下降

图二：

购房者目的调查

调查结果显示，在购房目的中，刚性自住需求占比44%，虽仍是占比最多的需求群体，但较去年有大幅下降，而改善型需求则较去年有大幅增加占比同样达到44%。

刚性自住和改善型购房人群占比达88%，投资型需求比例进一步下降。

结合访谈分析认为，2013年以来武汉住宅需求结构发生较大变化，市场需求由限购前的多元化到限购后的刚需为主，又转变为刚需、改善、投资型需求共存的格局。

经历限购两年后，随着武汉房价的不断上涨，被限购压制两年的改善型尤其是刚改型购房者大量入市，成为市场需求的主力之一。

2、购房者付款方式：

按揭仍是购房主要资金来源，公积金使用明显增加

调查结果显示，87%的购房者选择按揭贷款，较去年有所上升。

其中商业贷款占比51%，公积金贷款占比36%，公积金贷款比例有所增加。

而选择一次性付款的比例仅占13%。

分析认为，选择按揭贷款比例高居不下，一方面是市场主力购房群体的高学历和年龄特征决定了其金融观念，认为自己未来的收入预期呈乐观心态，足以偿还贷款。

因此为了改善居住环境，提高生活质量和水平，很多人愿意“花明天的钱，原今天的梦”，也更容易接受按揭贷款。

另一方面是改善型需求和“一步到位”刚需需求对购房面积、户型等要求的提高，导致对高总价的承受更依赖于按揭贷款，而武汉公积金政策的放宽和相对低利率也使得购房者更多的使用公积金。

此外，购房群体按揭比例的高企，也表明在一定程度上购房者的购房决策和行为更多的受政府调控政策尤其是信贷政策的影响和制约。

3、购房者对政策敏感度

图三：

消费者受政策的影响程度

调查结果显示，购房者的政策敏感度依然较高，购房决策受政策影响较大。

当政府继续出调控政策时，高达81%的购房者表示会影响自己的购房计划。

其中，延迟购房的占比37%，观望的占比36%。

但值得注意的是明确表示继续购房的占比达19%，高于明确放弃购房8%的购房比例。

结合访谈分析认为，购房者对政策影响的担心主要体现在房价的变化和信贷政策的变化。

呈现这种情况主要是因为在购买像房屋这种大宗物品，通常需要大额资金。

对于住房的大众受体而言，没有过多的储蓄来一次性付清房款。

这时银行的住房贷款和住房公积金抵押业务则显得尤为重要。

正因为主力购房者对信贷的依赖度，对信贷等政策的变化最为敏感，其次是购房资格和条件的变化也对购房者尤其是外地购房者的购房行为和决策产生影响。

关于购房资格和条件的调整，则会对部分购房者产生一些硬性的条件限制，使得消费者的购房之路更加艰辛。

对此，在访谈时，有一些受到限制的消费者抱怨不公平，并感叹不知何时才能住上自己的房子，而不用担心随时会被房东赶走。

（三）、对二手住房价格以及户型面积的需求特点

根据搜房网的数据显示30-50万元的二手房最受网友关注，搜索比例达36.87%，其次为50-100万元的二手房，搜索比例占25.95%。

网友搜索2居室的比例高达49.71%，其次为3居，搜索比例占30.41%。

市场购房人群主要以刚性需求和改善型需求为主。

武汉市50-100平米的二手房搜索百分比最高，为44.93%。

这类面积的二手房多以两居、小两居为主。

100-150平米的二手房搜索比例占21.26%，位居第二。

租赁市场价格搜索占比最高的是租赁价格范围在500-1000元/月•套的二手房，为58.46%；租金价格在1000-2000元的二手房位居第二，搜索占比为23.00%。

总体上看，租金在1000元/月以下的二手房被搜索量占整个租赁市场的63.97%。

二手房租赁市场中，1居的户型更受网友关注，搜索比例为47.69%，其次是2居室，搜索比例占36.18%。

从2013年上半年的武汉市租赁市场各户型搜索情况看，一居、二居是租赁市场的主体，相反，户型越大，关注度越低。

（三）二手房购买者结构分析

1.中、低收入者是购买二手房的主力军

在二手房房价与新房房价差距不大的情况下,收入较宽松的居民的首选肯定是新房。

二手房每平方单价要低于新房,且平均面积较小,购房总金额不高,在中、低收入者的承受范围内。

2.外地来汉经商人员、拆迁户和毕业不久的年青人是二手房的主要需求者

一是武汉市近年来经济发展迅猛,吸引了不少外地人来汉投资、经商,为方便生活、工作而在武汉购房。

地处老城区、商业中心的二手房以其地段优势价格适宜备受外来人员的青睐。

二是近年来武汉市政府进行了大规模的旧城改造,居民不得不寻找新的栖身地,在租金日益高涨的情况下,买二手房成了这些拆迁户的首选。

三是踏入社会3一5年的年青人,有一定积储,收入渐趋稳定,正是面临结婚用房的黄金时期。

但储蓄不多制约了他们买新房的愿望,购买二手房既方便上班,又为将来购买更宽敞的新房起到了一个很好的过渡作用。

三．影响二手住房市场的因素

1.政策引发二手房市场恐慌交易量暴涨

3月，新国五条出台，二手房交易将征收20%个税的消息，引发二手房市场“地震”，买卖双方开始与时间赛跑，纷纷抢搭政策末班车。

其火爆场面一直延续到4月。

在市场需求层面方面，根据亿房网调研情况来看，刚性需求依旧是二手房市场的主力。

而随着城市建设的进行，拆迁力度逐渐加大，大量拆迁户涌入市场。

如武昌雄楚大道沿线、汉阳钟家村、墨水湖北路沿线等拆迁面积较大的区域二手住宅成交较为火爆，甚至出现一房难求的情况。

但由于武汉实施细则迟迟未落地，使得二手房市场在经历3、4月的火爆之后，5月起，买卖双方心态趋于平稳，武汉二手房市场成交量递减，整个市场逐渐趋于平缓。

2.一级住房价格过高和购房者消费观念的转变

我国住房市场购买群体的消费观念正在逐步发生转变随着我国商品房价格不断增长与居民购买力有限这一矛盾的尖锐化，以及居民对住房需求的迫切性，加之目前二手房市场信息的逐步透明化、市场化，消费者逐步将购买住房的注意力从一级市场逐步转移到二级市场，过去的那种“旧不如新”、“买房只买新房”的观念已慢慢淡化，取而代之的是如何购买适合居住、在购买者承受范围之内的住房。

这种消费观念的转变，给二手房市场的发展带来了巨大的需求潜力。

住房一级市场房价的不断上升让囊肿羞涩但又对房屋有着刚性需求的消费者者望楼兴叹，相比之下，二级市场价格的相对平缓,购房者能够接受并且现房能够解决购房者的燃眉之急。

同时二手房有许多自身优势，如价格便宜、选择空间大、配套完善、社区环境趋向成熟、交易手续便捷、现房交易、购买风险较小。

大多数二手房是现房，房屋的结构、布局等硬件设施都可以实实在在考察清楚,信息相对对称公开透明,有利于维护消费者的权益。

二手房周边配套、交通、物业管理等都已成型，可以做到明明白白交易，透明度大。

这些都是二手房交易量中增加的重要因素。

四．对二手住房市场发展的建议

1.政府政策要明确

在整个房地产市场中,政府的重心都在增量市场上,对于存量市场二手房市场基本属于自由放任状态。

正是基于此,才使得很多中介公司在政策约束的空档期非法侵害消费者的权益。

政府应该适当地制定一些政策及制度来对二手房市场的交易进行规范,如严格防范二手房投机、炒房行为，规范中介的经营等。

同时应该从“偏重一手房市场”的政策向“一手、手一起抓”的政策进行转移，给予二手房市场更多的政策支持。

2.加强对中介服务机构的监管

随着房地产业的不断发展，为满足消费者购咨询和了解房源信息的需求，房屋中介机构便应运而生，并且其队伍也在日益壮大,中介服务的种类也越来越多样化。

但是,目前的房地产中介还欠规范,一些中介机构缺乏诚信，欺骗顾客及银行，行业里利用信息不对收费不透明等现象也屡见不鲜，对客户缺乏诚信度及专业的增值服务。

目前，随着消费者维权意识的逐渐增强，消费者协会接到中介机构的投诉却是日益增加，这也从侧面反映出我们的中介市场存在漏洞，消费者的权益急需维护。

因此，中介机构要在市场管的指导下，依托行业协会，切实加强房地产中介公司的市场准入和监督管理，建立房地产中公司诚信、合法经营档案系统，接受社会监督。

3.加大金融服务力度

商业银行银行要在积极研简化贷款程序、加快放贷时间和加强产品创新的基础上，要致力于加强内部风险管理、严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，从源头控制，加强贷前审查和还款跟踪，建立对逾期贷款的预警和催收机制。

在选择评估机构、房屋中介机构方面，银行可与一些资质比较好的评估公司和房屋中介公司合作，使其为商业银行承担二手房交易服务、交易风险保证、评估咨询和大量的贷前审查和服务的工作,提高工作效率。

综上所述，就是从政策扶持、制度监督、规范中介运行、增强金融服务，为消费者提供更加完善的外部配套服务设施与外部环境，以促进二手房市场健康发展，满足消费者的不同层次的需求。

五.收获以及感想

通过上半学期对房地产经济学的深入学习，让我对房地产的基本知识有了初步的了解，同时也让我拥有了更加专业的视角去看待去探索房地产市场。

这次调研活动也是基于住房这一炙手可热的社会热点，从自己的兴趣出发，同时又能把我所学的专业知识运用到实际当中去，真的是让我感触颇深，受益匪浅。

尽管在收集资料时，要找老师咨询课题和专业知识，要不停地跑图书馆寻找相关书籍，要一直盯着电脑找数据，要到房屋中介公司走访调查；尽管在走访中介机构时被拒绝过几次，在采访消费者时遭受过不屑的目光，在撰写调研报告时苦于找不到思路，但是我还是坚持了下来，并且在尽自己最大的努力去做到最好。

当然，这个过程也让我学到了很多。

学到了如何收集资料，如何整理资料，如何与人沟通，如何准确的表达自己，如何把课本上的知识运用到实践中去。

同时也收获了怎样提出问题并解决问题的方法，我想这种方法才是最重要的吧。

这次调研也让我看到自身的很多缺点，还有很多地方需要改进和加强学习。

首先是专业知识的不足，在查找资料时还是遇到很多生僻的专业词汇，这需要在以后的学习中多看一些专业性更强的书籍，同时也要利用手中的网络工具以及图书馆的资源学习教材以外的知识，这样才能拓宽知识面，提高自身的专业素养。

其次是应对突发情况时的随机应变能力较弱。

在实际生活中随时都有可能发生意想不到的事情，这都需要我们及时想出应对措施，来减少意外情况带来的损失，这也是衡量一个人综合素养的重要指标。

因此以后在学习生活中要注重锻炼自己这方面的能力。

最后则是由于受调研时间和人员的限制，很多数据都是采用“拿来主义”，借用网上或报刊上的调查结果，尽管数据是由官方的网站或报刊发布，但是数据的准确性仍然待考究，当然也会对这次调研结果有着重大影响。

这也让我反思到收集数据以及保证数据的真实可靠性的重要性。

在以后的调研中我会更加注重实地调研，采用更加合理的方法，收集到更精确的数据。

参考文献：

刘洪玉我国城市住宅二级市场的现状表现与评价中国房地产金融

常淑娟二手房买卖指导北京机械工业出版社

张跃庆中国房地产市场研究北京经济口报出版社

高波现代房地产经济学南京大学出版社2010版

搜房网