房产从业人员培训手册.docx

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房产从业人员培训手册

房地产的特性

房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。

在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。

在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。

房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。

它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。

房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。

房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。

在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。

房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右；在家庭财产中房地产也是最主要的部分。

所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。

房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。

房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：

1．不可移动性。

房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。

2．房产、地产不可分割性。

房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。

3．品质的差异性。

房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。

4．价值的高大性。

房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。

5．使用的耐久性。

土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。

6．供给的有限性。

土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。

7．用途的多样性。

土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。

8．价值变化的相互影响性。

房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。

房地产基础知识

一、房地产知识

（一）土地

以往土地采用招标、协议、拍卖方式，但自2002年1月1日起所有土地都要进行拍卖。

土地的使用年限

使用类型

年限

居住

70年

工业

50年

教育、科技、文化、体育

50年

办公楼、综合楼

50年

旅游、娱乐

40年

（二）物业种类：

&商品房：

有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。

&二手房：

非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。

包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。

包括私房、单位自管房、上市房改房等。

&经济适用房：

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

&房改房：

职工居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房；按市政府规定的有关优惠政策购买的公有住房。

&安居房：

属于经济适用房一类。

是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对４平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

&直管房：

是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨给单位使用。

&自管房：

是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。

二、房地产专业名词

ξ预售合同：

开发商领取预售许可证后，买家与发展商签定一份预售合同，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产权证明。

ξ产权证：

物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将有关文件送房管局出大证，再根据业主提供预售契约出小业主证。

ξ房屋所有权证：

是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证。

是产权人行使其合法权益的必备条件。

ξ契税发票：

地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。

ξ土地证：

反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。

ξ宅基地、自留山、自留地：

指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地。

自留山和自留地是农村集体经济组织长期使用的土地，主要用作农、林、牧、渔业等生产。

ξ住宅：

主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。

ξ写字楼：

主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。

ξ厂房：

主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。

ξ临街铺：

作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。

ξ高层：

安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高超过18层）。

ξ小高层：

一般指9至18住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯四户或一梯六户间格。

ξ多层：

指7—9层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。

ξ别墅：

小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。

ξ复式：

上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式等。

ξ单身公寓：

也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30个平方米以下。

ξ现楼：

已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。

。

ξ期房：

处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。

ξ建筑面积：

即实用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计全部，不封闭阳台计一半）

ξ套内面积：

除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。

占面积，是按一定的比例分配给每户住户的。

ξ裙楼：

从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。

ξ架空层：

指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。

ξ框架结构：

由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。

因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。

这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。

ξ混合结构：

指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构成，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。

ξ楼板：

多层一般为8—10厘米，高层在10厘米以上。

ξ毛坯房：

交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦全无间隔）

影响楼价因素

（一）地段

基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。

各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。

（二）交通

一般城市的楼房比乡村的楼房较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均方便。

（三）楼层

在同一个高层单位中，位于高层的一般均比低层的同样单位卖贵一点。

简单的原因：

位于高层的比低层更远离地面，所以较少受到街上人车喧哗的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较的清新。

况且如果大厦的位置适中，高层享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。

反之，一个低层可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方，固然不是一个理想的居住环境。

此外，位于大厦低层的单位，一般外墙较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。

又基于污水排放设计及设置垃圾的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。

但如没有电梯的多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有电梯上落不便。

（四）朝向

这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。

加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故朝南向物业价格一般较高。

（五）景观

景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、湖景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。

（六）配套

若楼房有周边环境及设施的配合，其价值亦将相应提高。

如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。

此外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等，均可影响物业价格高低。

房地产经纪人的基本要求和作用

一、房地产中介的市场功能

1．节省业主和买家的时间——业务由中介专业人员操作完成进行谋划。

2．业主不要花钱登广告：

中介会将物业推荐给各类客户。

3．中介是以第三者身份——言论客观、公正。

4．买卖双方在直接议价时容易发生争论：

中介可协调气氛，掌握尺度。

5．买入方通过中介的推荐更容易找到合适自己的需求。

6．多数买卖双方都没有足够的法律常识和购买经验：

中介可以帮助双方减少法律纠纷，避免被讹骗。

7．中介接触面广，信息集中，买卖双方汇集在中介公司信息室中。

8．维护经济秩序，通过管理中介公司规范二手市场。

9．桥梁与润滑剂。

10．推动市场。

11．调节市场功能：

准确定价，控制开发。

12．提高市场合理利用。

二、你为什么要做房地产经纪人

1．掌握自己努力过程，拥有很多自我实现的机会。

2．每天可以遇到不同的人。

3．成长效率最高的行业。

4．最适合企图心强，不甘自我埋没的人。

5．高的收入，拥有自豪。

三、怎么样的房地产经纪人不合格

1．虚假冷漠：

眼中只有佣金的商业物业顾问，以貌取人。

2．反应慢：

动作太慢，让客户等太久，客户自然找别人服务，有时候为了争取时间，人们宁可牺牲品质。

3．开发不足：

客户找不到要的房源及客源等于客户要去别家公司成交。

4．第一线人员不亲切：

服务态度差。

5．话说的太满：

客户的记性好的很，你把话说的太满，但却做不到。

6．处理事情的能力不足：

专业知识不足，借口多。

7．专业包装或形象不够：

客户希望自身的品质水准能够反映在和他们生意往来的人上面，你的形象如何？

你的包装如何？

四、成功的房地产经纪人

1．第一时间看房。

2．第一时间委托。

3．第一时间成交。

4．创同类房的最高价。

5．创同类房的最底价。

6．能成为客户或业主投资理财的顾问。

7．有一般装修、家具布置等房地产相关知识。

8．成交后及时收回佣金。

记住十点素质要求：

健康、职业化服饰、礼貌、热情、细心、耐心、应变力强、说服力、进取心、专业知识。

五、怎么正确对待客户

1．保护自己的客户，不让别人抢走。

2．根据客户的心理，选择合适的谈判内容。

3．多了解客户的要求和特别需求。

4．多介绍客户看不见的优点。

5．看得见的缺点也要相应指出，给予客户一种诚实、信任的感觉。

6．多谈潜在的价值。

7．接侍客户的口诀：

诱之以利、说之以理、动之以情、逼之以力、系之以约。

房地产经纪人的基本礼仪

一．着装要求：

职业服饰----男：

衬衣、领带。

女：

庄重、得体，职业装。

忌----男：

黑裤白袜

女：

太前卫

二．握手的顺序：

主人、长辈、上司、女士主动伸出手，客人、晚辈、下属、男士再相迎握手。

三．握手的方法：

一定要用右手握手。

1、双方握手，时间一般以1~3秒为宜。

当然，过紧地握手，或是只用手指部分漫不经心地接触对方的手都是不礼