房地产估价案例分析教学大纲.docx

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房地产估价案例分析教学大纲

《房地产估价案例分析》教学大纲

前言

本课程是为适应本课程是为适应学院培养“宽口径”、“厚基础”、“重能力”的经济管理专门人才而开设的一门专业课程，是天津财经学院金融系房地产金融专业的核心课程之一。

本课程修读对象为金融系房地产金融专业本科生。

《房地产估价案例分析》课程是在学习了房地产估价的基本理论和基本方法的基础上，从估价方法、估价目的和估价对象三个不同的角度选择各类估价报告案例进行分析，并总结各种估价方法、各种估价目的和各类估价对象的估价特点。

旨在使学生了解和掌握阅读房地产估价报告的方法，学会独立撰写房地产估价报告，善于运用各种估价方法对不同的估价对象进行估价，并能正确处理不同估价目的的估价任务。

本课程实务操作性强，是理论知识在实践中的运用，通过理论联系实际，较为全面地展示了房地产估价报告的写作要求及其注意事项。

本课程的先导课程为房地产金融学、房地产经济学、房地产开发与经营、房地产估价等专业基础课程。

《房地产估价案例分析》教学大纲目录

教学内容

第一章房地产估价技术路线及其确定……………………………………………1

第二章各种估价方法在房地产估价中的运用…………………………………….2

第三章各种目的的房地产估价…………………………………………………….3

第四章各种类型的房地产估价…………………………………………………….7

第五章房地产估价报告的写作……………………………………………………10

重点章节（重要问题）……………………………………………………………………12

参考书目………………………………………………………………………………….13

课时分配………………………………………………………………………………….14

教学内容

第一章房地产估价技术路线及其确定

教学要求：

本章从房地产估价技术路线的概念、房地产价格的内涵以及价格形成的过程入手，阐述房地产估价技术路线的确定原则和确定过程。

要求掌握房地产估价技术路线的确定方法。

把握房地产价格的内涵以及价格形成的过程，了解确定房地产估价技术路线的重要意义。

内容结构：

第一节房地产估价技术路线

一、房地产估价技术路线的概念

二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程

三、房地产估价技术路线与房地产估价方法

四、案例及其分析

第二节房地产估价技术路线的确定

一、确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识

1要充分了解估价对象

2要充分了解估价目的

3要充分了解估价时点

二、确定房地产估价技术路线要遵守房地产估价原则

1房地产估价技术路线与合法原则

2房地产估价技术路线与替代原则

3房地产估价技术路线与最高最佳使用原则

4房地产估价技术路线与估价时点原则

三、房地产估价技术路线的确定过程

本章重点（重要问题）：

房地产估价技术路线的概念房地产估价技术路线与房地产估价方法

房地产估价技术路线的确定过程

第二章各种估价方法在房地产估价中的运用

教学要求：

本章讲述市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法五种估价方法的实质及其估价难点，房地产估价方法的选用技巧。

要求掌握各种估价方法的实质，把握房地产估价方法的选用技巧。

内容结构：

第一节房地产估价方法综述

一、房地产估价的公开市场价值标准

二、公开市场价值标准与各种估价方法

三、价值标准、估价方法与估价目的

第二节各种主要房地产估价方法的实质与难点

一、市场比较法

1市场比较法的实质

2市场比较法的难点

二、收益法

1收益法的实质

2收益法的难点

3熟悉收益法的各种运用形式

三、成本法

1成本法的实质

2成本法的难点

四、假设开发法

1假设开发法的实质

2假设开发法的难点

3假设开发法的各种表现形式

4假设开发法中开发利润的计算

5关于利润率

五、基准地价修正法

1基准地价修正法的实质

2基准地价修正法的难点

第三节房地产估价方法的选用

一、房地产估价方法的选用要符合《规范》的规定

二、房地产估价方法的选用要熟练掌握各种估价方法

三、各种房地产估价方法在估价中的综合运用

1各种房地产估价方法同时运用，相互印证

2各种房地产估价方法互相引用

本章重点（重要问题）：

价值标准、估价方法与估价目的各种主要房地产估价方法的实质与难点

房地产估价方法的选用要符合《规范》的规定

第三章各种目的的房地产估价

教学要求：

本章从法律规定、评估特点、实际应用入手，按照《规范》所列的十一种估价目的分别介绍各种目的的估价。

要求掌握相关法律规定，不同估价目的的估价特点及其实际应用。

内容结构：

第一节国有土地使用权出让价格评估

一、国有土地使用权出让价格评估的法律规定

1征地补偿的原则及标准

2取得国有土地使用权，必须交纳土地有偿使用费等费用

3出让方式及价格管理

4转让以划拨方式取得的土地使用权的房地产时土地价格规定

二、国有土地使用权出让价格评估的特点

三、各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用

1市场比较法

2假设开发法

3成本法

4基准地价修正法

第二节房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的法律规定

二、房地产转让价格评估的特点

第三节房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格评估的法律规定

1房屋租赁价格管理法律规定

2不同用途房屋租赁价格管理规定

3私房租赁价格管理规定

二、房屋租赁价格评估的特点

1住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估

2租约对租金估价有一定影响

3划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

三、主要估价方法在房屋租赁价格评估的应用

1市场比较法

2收益法

3成本法

第四节房地产抵押价值评估

一、房地产抵押的法律规定

1适用法律法规

2设定房地产抵押的原则

3设定房地产抵押的条件

二、房地产抵押价值评估的特点

1注重预期风险

2分析市场变现能力

3测算成本构成

4考虑抵押期间的耗损

三、房地产抵押价值评估的常见类型与方法

第五节房地产保险估价

一、房地产保险

二、房地产保险的特点

1保险价值和保险金额的区别

2直接损失和间接损失

3房地产投保时的估价

4保险事故发生后的评估

第六节房地产客税估价

一、房产税估价

二、城镇土地使用税估价

三、耕地占用税

四、土地增值税的估价技术路线和方法

五、契税的估价技术路线及方法

第七节征地和房屋拆迁补偿估价

一、征地估价要点

二、拆迁估价要点

1法律依据

2补偿范围

3补偿方式

4不同类型房屋的拆迁补偿

第八节房地产分割、合并估价

一、房地产分割、合并估价的特点

二、房地产合并相关法律规定

三、房地产合并估价方法要点

1房地产合并前后价格的计算要客观、准确

2增值额的分配要准确、合理

第九节房地产纠纷估价

一、房地产价格（价值）类纠纷及其特点

二、房地产估价结果纠纷及其特点

三、房地产纠纷估价及其特点

第一十节房地产拍卖底价评估

一、房地产拍卖的相关法律规定

1适用法律法规

2房地产拍卖的法律依据

二、房地产拍卖底价评估的特点

1强制处分

2快速变现

3市场诉求面窄、推广力度小

4消费者心理因素

5购买者的额外支出

三、房地产拍卖底价评估的技术路线

四、处分房地产拍卖底价评估的类型与方法

1商品房和行政划拨地上房产

2在建工程

第十一节企业各种经济活动中涉及的房地产估价

一、企业各种经济活动中房地产估价的类型

二、估价假设前提

三、估价方法选用

1房地产权属发生转移的估价

2房地产权属不发生转移的估价

本章重点（重要问题）：

国有土地使用权出让价格评估的法律规定各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用房地产转让价格评估的法律规定房屋租赁价格评估的法律规定主要估价方法在房屋租赁价格评估的应用房地产抵押的法律规定房地产抵押价值评估的常见类型与方法房地产保险土地增值税的估价技术路线和方法契税的估价技术路线及方法拆迁估价要点房地产合并相关法律规定房地产纠纷估价房地产拍卖的相关法律规定房地产拍卖底价评估的技术路线处分房地产拍卖底价评估的类型与方法房地产权属发生转移的估价房地产权属不发生转移的估价

第四章各种类型的房地产估价

教学要求：

本章主要对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等九类房地产的估价案例进行分析，说明不同类型房地产的含义及其估价特点、影响其价值的主要因素。

要求掌握影响不同类型房地产价格的主要因素及其在实际估价报告中的应用。

内容结构：

第一节居住房地产估价

一、居住房地产及其估价的特点

二、影响居住房地产的主要区域因素

1交通条件

2生活服务设施

3教育配套设施

4环境质量

三、影响居住房地产的主要个别因素

1建筑结构、类型和等级

2装修

3设施与设备

4质量

5朝向与楼层

第二节商业房地产估价

一、商业房地产及其估价的特点

1经营内容多

2转租经营多

3装修高档而复杂

二、商业房地产估价的常用方法

1收益法

2市场比较法

3成本法

三、影响商业房地产估价的主要区域因素

1繁华程度

2交通条件

四、影响商业房地产估价的主要个别因素

1临街状况

2内部格局

3楼层

4面积

5装修

6转租的可能性

第三节商务办公房地产估价

一、商务办公房地产及其市场的特点

二、影响商务办公房地产的主要区域因素

1是否位于中央商务区或政府机构附近

2交通条件

3周围环境

三、影响商务办公房地产的主要个别因素

1外观

2内部装修

3设备、设施

4是否具备智能化办公条件

5满足不同公司的不同要求

6物业管理条件

第四节旅馆房地产估价

一、旅馆房地产及其估价的特点

二、影响旅馆房地产的主要区域因素

1交通条件

2周围环境

三、影响旅馆房地产的主要个别因素

1设施设备和用具

2经营管理

第五节餐饮房地产估价

一、估价案例

二、案例分析

第六节娱乐房地产估价

一、估价案例

二、案例分析

第七节工业房地产估价

一、工业房地产及其估价的特点

1涉及的行业多

2非标准厂房多，单价相差大

3要区分设备和建筑物的造价

4受腐蚀的可能性大

二、工业房地产估价的常用方法

1市场比较法

2收益法

3成本法

三、影响工业房地产价值的主要区域因素

1交通条件

2基础设施

3地理位置

四、影响工业房地产价值的主要个别因素

1用地面积

2地质和水文条件

3房地产用途

第八节农业房地产估价

一、估价案例

二、案例分析

第九节特殊用途房地产估价

一、估价案例

二、案例分析

本章重点（重要问题）：

影响不同类型房地产的主要区域因素、个别因素不同估价方法在不同类型房地产估价中的实际应用

第五章房地产估价报告的写作

教学要求：

本章讲述房地产估价报告的写作原则、构成要素。

要求掌握房地产估价报告的一般写作规范和写作要求，了解撰写房地产估价报告的主体必须具备的条件。

内容结构：

第一节房地产估价报告的写作基础

一、房地产估价报告的写作主体

1房地产估价报告的写作主体的知识结构

2房地产估价报告的写作主体的专业经验

3房地产估价报告的写作主体的认知能力

4房地产估价报告的写作主体的职业道德

5房地产估价报告的写作主体的语言文字能力

二、房地产估价报告的写作客体

三、房地产估价报告的写作载体

四、房地产估价报告的写作受体

第二节房地产估价报告的写作原则

一、客观性原则

二、目标性原则

三、规范性原则

第三节房地产估价报告的构成要素

一、法律依据性要素

二、描述性要素

三、分析性要素

第四节房地产估价报告写作案例

一、背景资料

1一般因素

2个别因素

二、估价技术路线

三、写作案例

四、注释

本章重点（重要问题）：

对房地产估价报告的写作主体的要求房地产估价报告的写作原则房地产估价报告的构成要素

重点章节

第一章：

第1、2节；

第二章：

第2、3节；

第三章：

第1、2、3、4、5、7节；

第四章：

第1、2、3、4节；

第五章：

第2、3节。

参考书目

1、刘震、王玉平、1999年，《中国房地产市场》，湖北人民出版社

2、张泓铭等、1998年，《住宅经济学》，上海财经大学出版社

3、钱昆润、卢金峰、1999年，《房地产经济》，中国计划出版社

4、张永岳、1998年，《房地产市场营销》，高等教育出版社

5、朱沙苗、1994年，《各国房地产业概论》，贵州人民出版社

6、胡文政、1995年，《地产供求与中国的经济发展》，陕西人民出版社

7、申立银、俞明轩、1996年，《房地产市场风险》，天津大学出版社

8、毕宝德、1994年，《中国地产市场研究》，中国人民大学出版社

9、潘耀明、孙明章、1998年，《房地产市场与金融》，上海财经大学出版社

10、梅建平、廖咸兴、李阿乙、1996年，《不动产投资概论》，上海人民出版社

课时分配

章次

章节名称

总计课时

授课课时

辅导练习

课时

房地产估价技术路线及其确定

2.5

1.5

各种估价方法在房地产估价中的运用

各种目的的房地产估价

各种类型的房地产估价

房地产估价报告的写作

3.5

0.5

房地产估价案例与分析

合计

说明：

本课程为学期课，按每学期16教学周、2课时/周计算，共32课时。

其中：

讲授23课时，占72％，实践环节9课时，占28％。

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